Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 12 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/15971 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJ4I



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 août 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/00909





APPELANTE



S.A.R.L. HOTEL LUNA PARK

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 312 179 724

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de Paris, toque : C1197





INTIMEE



S.A.S. S.E.C.C.E (SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS-ELYSEES)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 339 691 156

Prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 192









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère 

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré. Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire, dans les conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua







ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DU LITIGE 

 



La société Hôtel Luna Park (la société Luna Park) exploite un fonds de commerce d'hôtellerie dans un immeuble sis, [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] au titre de deux baux, en date des 13 octobre 1983 et du 1er février 1987, consentis par Mme [L], aux droits de laquelle se trouve la société d'études et de Construction des Champs élysées (la société Secce).



Par arrêt contradictoire en date du 22 novembre 2017, la cour d'appel de Paris a condamné la société Secce au paiement d'une somme de 180 000 euros outre la somme de 5 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la liquidation d'une astreinte prononcée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 février 2011, qui avait notamment condamné sous astreinte la bailleresse à réaliser les travaux de ravalement de la façade.



Le 22 novembre 2018, la société Secce a fait signifier à la société Luna Park un commandement visant la clause résolutoire du bail conclu le 1er février 1987 de payer la somme de 8 533,80 euros au titre des termes des 1er, 2e et 3e trimestres 2018 et un commandement visant la clause résolutoire du bail conclu le 13 octobre 1983 de payer la somme de 59 997,60 euros au titre des termes des mêmes termes.



Par actes en date des 27 décembre 2018 et du 11 janvier 2019, la société Luna Park a fait assigner la société Secce devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir déclarer nuls et de nul effet les deux commandements, de voir donner droit à sa demande de compensation à hauteur de la dette locative hors taxes d'un montant de 54 841,12 euros et de dire que les causes des commandements ont été totalement réglées par compensation.



Le tribunal judiciaire de Paris, par jugement en date du 12 août 2021, assorti de l'exécution provisoire, a, notamment, débouté la société Luna Park de sa demande de nullité des deux commandements de payer du 22 novembre 2018, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux deux baux liant les parties à la date du 22 décembre 2018 à 24h00, accordé rétroactivement au preneur des délais pour apurer les causes des commandements jusqu'au 27 décembre 2019 inclus, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, a dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué pour chacun des deux baux, a débouté la société Secce de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, condamné la société Luna Park à payer à la société Secce la somme de 49 734 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur les deux baux, arrêté au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2019, dit n'y avoir lieu à octroyer au preneur des délais de grâce pour s'acquitter du paiement de cette somme, débouté la société Secce de sa demande en paiement de dommages et intérêts et a condamné la société Luna Park aux dépens et à payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La société Luna Park a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 26 juin 2021. Le bailleur a formé appel incident.





MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL



Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de la société Luna Park, en date du 12 septembre 2023, tendant à voir la cour infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de voir déclarer les deux commandements de payer du 22 novembre 2018 nuls et de nul effet, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Secce la somme de 49 734 euros au titre de l'arriéré locatif 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2019, les dépens et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a ordonné l'exécution provisoire de la décision, confirmer le jugement en ce qu'il a admis la régularité de la signification de l'arrêt du 27 décembre 2019 et la compensation, statuer à nouveau, déclarer nuls et de nul effet les deux commandements en date du 22 novembre 2018, faire droit à à la demande de compensation à hauteur de la dette locative charges comprises d'un montant de 144 771,60 euros, condamner la société Secce à lui régler la somme de 40 228,40 euros due au titre des années 2018 à 2020 incluses, subsidiairement, dire que la compensation continuera à s'opérer jusqu'à épuisement de la créance du preneur, condamner la société Secce à lui payer la somme de 53 734 euros réglée en exécution du jugement rendu le 12 août 2021, la débouter de ses demandes, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire, lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette éventuelle, condamner la société Secce à lui payer la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ; 

 

Vu les conclusions récapitulatives de la société Secce, en date du 18 septembre 2023, tendant à voir la cour infirmer le jugement rendu attaqué en ce qu'il a accordé rétroactivement à la société Luna Park des délais pour apurer les causes des commandements, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué pour chacun des deux baux, limité à la somme de 49 734 euros le montant de la condamnation au paiement l'arriéré locatif, débouté le bailleur de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation et de sa demande en paiement de dommages et intérêts, statuer à nouveau de ces chefs, ordonner l'expulsion du preneur ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux qu'il occupe dans l'ensemble de l'immeuble sis [Localité 3], [Adresse 1], avec l'assistance de la force publique si besoin est, le condamner à lui payer la somme de 306 312 euros, correspondant aux arriérés de charges et loyers arrêtés au 1er janvier 2022, au titre du bail 1 et du bail 2, sauf à parfaire, à titre subsidiaire, condamner le preneur à lui payer à ce titre la somme de 88 176 euros, sauf à parfaire, en tout état de cause, le condamner à lui payer des dommages et intérêts pour un montant de 229 734 euros correspondant à la réparation du préjudice subi au titre du non-paiement durant 3 années des loyers et charges, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuel, charges et taxes en sus, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. 





DISCUSSION





Sur la nullité des commandements de payer :



Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et il résulte de l'article 1104 du code civil que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

à l'appui de sa demande de nullité des commandements, le preneur soutient, qu'au-delà de la régularité de la signification de l'arrêt du 22 novembre 2017, ils ont été délivrés de mauvaise foi, le bailleur ayant connaissance de sa condamnation au paiement d'une astreinte d'un montant supérieur à celui des loyers impayés.



Effectivement, la signification effectuée le 22 novembre 2018 par le bailleur de deux commandements de payer visant la clause résolutoire des baux, pour un montant total de 68 531, 40 euros, alors que par arrêt contradictoire du 22 novembre 2017, il avait été condamné à payer au preneur la somme de 180 000 euros outre celle de 5 000 euros au titre d'une indemnité de procédure et que l'arrêt, à défaut d'être exécutoire, constatait la créance du preneur, exigible dès lors que la condamnation ne comportait ni terme ni délai, caractérise la mauvaise foi du bailleur. Il convient en conséquence de prononcer la nullité des deux commandements de payer et d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et accordé rétroactivement des délais. 



Dès lors, la demande d'expulsion et les demandes accessoires formées par le bailleur sont sans objet.



Sur le montant de la dette locative :



à l'appui de sa demande de confirmation du jugement sur le montant retenu de l'arriéré locatif et de condamnation du preneur au paiement de la somme de 306 312 euros, correspondant aux arriérés de charges et loyers pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021, ou, en cas de compensation, à la somme de 88 176 euros, le bailleur expose qu'il reste dû :

- pour le « petit » bail : 

« Loyer principal : 2 305,50 euros HT

Provisions : 78 euros

Total : 2 383,50 euros HT / trimestre

Soit pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 : 38 136,00 euros (16 trimestres),

- pour le « grand bail » :

Loyer principal : 16 191 euros HT

Provisions : 570 euros 

Total : 16 761 euros HT/ trimestre

- soit pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021 : 268 176,00 euros (16 trimestres). »

Il ajoute que le preneur n'apporte en cause d'appel aucun argument nouveau ni aucune pièce nouvelle pour démontrer sérieusement le caractère irrégulier des révisions effectuées.



Le preneur invoque, pour sa part, l'absence de révision intervenue dans les conditions de l'article R. 145-20 du code de commerce et le renversement de la charge de la preuve opérée par le premier juge qui aurait dû constater la carence du bailleur dans la preuve de la révision légale. Il fait également état d'un paiement de 37 181,56 euros en date du 8 octobre 2021 et de 15 372 euros par chèque du 10 janvier 2022.



Effectivement, le bail du 13 octobre 1983 ne comporte pas de clause d'indexation et la seule demande de révision versée aux débats, en date du 20 septembre 2021, mentionne comme loyer annuel applicable la somme de 39 618 euros HC, de sorte qu'en l'absence d'accord entre les parties sur le nouveau loyer proposé ou de décision du juge des loyers, c'est ce dernier loyer qui reste applicable, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge lequel a inversé la charge de la preuve. En outre, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur qu'aucune révision n'a été appliquée. Il n'est pas discuté que la provision sur charges est de 570 euros par trimestre.



Les loyers étant payables à terme échu, à la date de la compensation retenue tant par l'appelante que par le premier juge, soit au 27 décembre 2019, la dette locative relative au bail du 13 octobre 1983 était donc de 69 331,50 euros, ainsi qu'il résulte du dernier décompte produit par le bailleur. Il convient d'y ajouter la provision sur charges au titre de l'année 2018 d'un montant de (570 x 4 =) 2 280 euros et celle de 2019 d'un montant de (570 x 3 =) 1 710 euros, soit un total de (69 331,50 + 2 280 + 1 710 =) 73 321,50 euros



En ce qui concerne le bail du 1er janvier 1987, il résulte également de ce dernier décompte qu'aucune révision n'a été appliquée. La provision trimestrielle sur charges était de 78 euros.



À la date de la compensation retenue tant par l'appelante que par le premier juge, soit le 27 décembre 2019, la dette locative relative au bail du 1er janvier 1987 était d'un montant de 10 582,60 euros. Il convient d'y ajouter la provision sur charges au titre de l'année 2018 d'un montant de (78 x 4 =) 312 euros et celle de 2019 d'un montant de (570 x 3 =) 234 euros, soit un total de (10 582,60 + 312 + 234 =) 11 128,60 euros.



Au 17 décembre 2019, la compensation s'est donc effectuée à hauteur de (185 000 ' 73 321,50 - 11 128,60 =) 100 549,90 euros au bénéfice du preneur, de sorte que par l'effet de la compensation, la dette locative était inexistante.



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamner la société Secce à régler au preneur la somme de 40 228,40 euros due au titre des années 2018 à 2020 incluses, le preneur disposant du titre que constitue l'arrêt du 22 novembre 2017, la compensation ayant continué à produire ses effets jusqu'à extinction de la dette du bailleur résultant dudit arrêt et aucun compte faisant état des effets de la compensation et des règlements intervenus au cours des années 2021, 2022 et 2023 n'étant produit par l'une ou l'autre des parties.



Sur la demande de restitution des sommes versées au titre de l'exécution du jugement attaqué :



La demande est sans objet, la présente décision constituant le titre de restitution.



Sur la demande de délai pour régler le solde de la dette locative :



Il n'y a pas lieu d'accorder des délais en l'absence de précisions tant sur l'existence d'une dette à ce jour que sur la situation des parties.



Sur la demande de dommages-intérêts :



Au motif que le preneur a procédé à une compensation, privant ainsi la société Secce de sa principale source de revenus, et plaçant cette dernière dans une situation financière intenable, le bailleur sollicite la condamnation du preneur à lui payer la somme de 229 734 euros, correspondant à la réparation du préjudice subi pendant trois années au titre du non-paiement des loyers et charges.



Cependant, le bailleur n'établit pas qu'après compensation de sa dette vis-à-vis du preneur, il ait été créancier pendant cette période d'une somme au titre des loyers. La cour adopte au surplus les motifs du premier juge qui, pour débouter le bailleur de sa demande de dommages-intérêts, a retenu que celui-ci ne justifiait pas avoir subi un préjudice résultant du défaut de paiement par la société Luna Park, distinct de celui réparable par l'obtention des intérêts au taux légal.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le présent arrêt conduit à infirmer le jugement attaqué sur l'indemnité de procédure et les dépens.



L'intimée qui succombe principalement doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'appelante, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement en ce qu'il a dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué pour chacun des deux baux, débouté la société d'études et de Construction des Champs élysées de ses demandes en expulsion, en paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts ;



L'infirme sur le surplus ;



Statuant à nouveau ;



Annule le commandement en date du 22 novembre 2018 visant la clause résolutoire du bail conclu le 1er février 1987 de payer la somme de 8 533,80 euros au titre des termes des 1er, 2e et 3e trimestre 2018 et le commandement en date du 22 novembre 2018 visant la clause résolutoire du bail conclu le 13 octobre 1983 de payer la somme de 59 997,60 euros au titre des mêmes termes ;



Fixe la dette locative de la société Hôtel Luna Park à la date du 27 décembre 2019 à la somme de (73 321,50+ 11 128,60 =) 84 450,10 euros ;



Dit que la compensation s'est opérée de plein droit à la date du 27 décembre 2019 avec la créance de la société Hôtel Luna Park sur la société d'études et de Construction des Champs élysées résultant de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 22 novembre 2017 ;



Dit que la compensation continuera à s'opérer jusqu'à épuisement de la créance du preneur au fur et à mesure de l'exigibilité des loyers ;



Rejette toutes autres demandes ;



Condamne la société d'études et de Construction des Champs élysées à payer à la société Hôtel Luna Park la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE