Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 12 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/17333 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENOA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 18/08154





APPELANTE



S.A.R.L. SECOIA 

Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n°401 809 520,

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège:

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de Me Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B0119





INTIMEE



S.A.R.L. SOGUISA 

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 332 666 460 

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de Me Sandrine MENDES de la SELARL BERDUGO MENDES, avocat au barreau de Paris, toque : L0023









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

M. Douglas Berthe, conseiller

Mme Marie Girousse, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco



ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 4 janvier 1989, la société Union des assurances de [Localité 6] vie, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Axa conseil vie puis la société Secoia aujourd'hui propriétaire des locaux, a donné à bail à la société Brousse, aux droits de laquelle se trouve la société Soguisa, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1988, moyennant un loyer annuel en principal de 46.271,50 francs (7 054 euros).



Le bail a été renouvelé, par avenant du 25 novembre 2000, pour neuf ans à compter du 1er avril 1997.



Le 22 février 2006, la société locataire a demandé à la société bailleresse le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2006, que la société bailleresse a refusé par acte extrajudiciaire du 18 mai 2006, offrant le paiement d'une indemnité d'éviction.



Par acte extrajudiciaire du 19 avril 2012, la société Secoia a notifié à la société Soguisa à l'exercice de son droit de repentir et le bail a été renouvelé, par acte sous seing privé du 28 mars 2013 pour une durée de neuf ans à effet rétroactif au 1er janvier 2013 moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 39.000 euros.



Le bail prévoyait la possibilité pour le preneur d'exercer dans les lieux loués uniquement le commerce de « poissonnerie ' volailles et gibier ' crémerie, à l'exclusion de tout autre commerce, activité ou industrie ».



Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2017, la société Soguisa, a consenti à la société Ancora investissement, une promesse de cession du droit au bail du local situé à [Localité 4] ' [Adresse 2], moyennant le paiement d'un prix de 1.800.000 euros, qui devait faire l'objet d'une régularisation définitive avant le 15 décembre 2017.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 septembre 2017, le conseil de la société Ancora investissement a informé la société Secoia de la signature de cet acte et a sollicité son accord pour la cession, l'exploitation d'une activité de « café, bar, brasserie, restaurant » et la réalisation de travaux d'aménagement et d'adaptation des locaux à la nouvelle activité envisagée.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 septembre 2017, le candidat cessionnaire a adressé à la bailleresse les plans et descriptifs des travaux envisagés et la copie de la promesse de cession.



Par avenant du 20 février 2018, les parties ont prorogé la validité de la promesse jusqu'au 1er avril 2020.



Le 30 mars 2018, les associés de la société par actions simplifiée Soguisa, réunis en assemblée générale extraordinaire, ont voté la transformation de celle-ci en société à responsabilité limitée et désigné Mme [B] [X], épouse [E] en qualité de gérante.



Par un nouvel avenant du 16 avril 2018, les parties ont, à nouveau, prorogé la validité de la promesse de cession jusqu'au 1er septembre 2020.



Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2018, la société Soguisa a signifié à la société Secoia son intention de céder son droit au bail à la société Ancora investissement pour l'exercice dans les lieux de l'activité de café, bar, brasserie, restaurant, moyennant un prix de cession de 1.800.000 euros et de cesser son activité, comme le lui permet l'article L. 145-51 du code de commerce.



Mme [X] a fait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er juillet 2018.



Par acte d'huissier de justice du 6 juillet 2018, la société Secoia a fait assigner à comparaître la société Soguisa devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts de sa locataire.



Par courrier du 4 juin 2020, la société Ancora investissement a notifié à la société Soguisa la caducité de la promesse de cession du 24 juillet 2017.



Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la société Secoia de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 4 janvier 1989 renouvelé par avenant du 28 mars 2013 ;

- rejeté en conséquence les demandes de la société Secoia d'expulsion, de séquestration des biens et objets mobiliers, de paiement d'indemnités d'occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

- débouté la société Secoia de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l'amende civile ;

- débouté la société Soguisa de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- débouté la société Soguisa de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de céder le droit au bail ;

laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens de l'instance ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration du 04 octobre 2021, la société Secoia a interjeté appel partiel du jugement.



Par conclusions déposées le 19 mars 2022, la société Soguisa a interjeté appel incident partiel du jugement.





MOYENS ET PRÉTENTIONS





Par conclusions déposées le 17 juin 2022, la société Secoia, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

I ' sur l'appel principal,

- confirmer le jugement rendu le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la société Soguisa de toutes ses demandes ;

L'infirmant pour le surplus :

- prononcer, à titre principal, la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 janvier 1989 renouvelé aux torts exclusifs de la société Soguisa pour manquement grave à la clause de cession insérée au bail ;

- prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail commercial pour fraude à la loi aux torts exclusifs de la société Soguisa ;

- prononcer, à titre infiniment subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement de la société Soguisa à son obligation d'entretien et de réparation des locaux loués et dégradations des parties communes de l'immeuble ;

II ' sur l'appel incident,

- juger mal fondée la société Soguisa en son appel incident,

En conséquence,

- débouter la société Soguisa de toutes ses demandes,

III ' en toute hypothèse :

- ordonner l'expulsion de la société Soguisa, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2], avec si nécessaire, l'intervention d'un huissier, des forces de l'ordre et d'un serrurier ;

- ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la société Secoia, aux frais, risques et périls de la société Soguisa ;

- condamner la société Soguisa à régler à la société Secoia une indemnité d'occupation correspondant au triple du montant du loyer en cours à compter de la demande introductive d'instance, et ce conformément aux clauses du bail ;

- juger que la société Secoia pourra conserver le dépôt de garantie versé par la société Soguisa à titre de premiers dommages et intérêts, et ce conformément aux clauses du bail ;

- condamner la société Soguisa au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et au paiement d'une amende civile de 5.000 € ;

- condamner la société Soguisa au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Etevenard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, la société Secoia expose que la résiliation est justifiée :

- à titre principal par la violation de la clause relative à la cession, que l'article L. 145-51 du code de commerce est un texte d'ordre public, que la société Soguisa a signifié le 22 mai 2018 à son bailleur l'acte de « Cession de droit au bail pour départ en retraite et despécialisation » au visa de cet article, le départ en retraite concernant sa gérante Mme [B] [X], que l'une des conditions posées à cet article n'était pas remplie au jour de la signification de la cession-despécialisation en ce que Mme [B] [X] n'était ni associée d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ni gérante majoritaire d'une société à responsabilité limitée depuis au moins deux ans, que cet article était donc inapplicable, que par conséquent la société preneuse était tenue d'observer les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail n'autorisant celle-ci qu'à l'acquéreur du fonds de commerce, qu'en voulant céder le seul droit au bail et, en méconnaissance des conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce, que la société Soguisa a commis une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail en ce qu'elle a cherché à tromper la bailleresse en lui faisant croire par la délivrance de l'acte d'huissier en date du 22 mai 2018 qu'elle pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce, que cette faute n'a pas produit effet suite à la découverte par la bailleresse du non-respect des conditions légales, que l'acte délivré traduisait la volonté de la preneuse de mettre en 'uvre un dispositif légal auquel elle savait ne pas pouvoir prétendre et auquel le bailleur a peu de moyen de s'opposer, que cet acte ne pouvait être rétracté sans l'accord du bailleur en raison de la priorité de rachat qui lui est offerte en pareil cas, que la prorogation de la promesse de cession n'est pas de nature à exonérer la société Soguisa de sa faute en ce que sa volonté de céder le bail était certaine dès la signification de l'acte qui intimait au bailleur de prendre position dans les délais de l'article L. 145-51 du code de commerce ;

- à titre subsidiaire par la fraude à la loi, que la société locataire a tenté de contourner ses obligations contractuelles en faisant croire à sa bailleresse qu'elle était en droit de bénéficier des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce ; qu'elle savait pertinemment que tel n'était pas le cas au moment où elle a signifié l'acte du 22 mai 2018 puisque la transformation de la société de SAS en SARL n'était intervenue que 2 mois plus tôt ; que la preuve de la fraude est attestée par le contenu même de l'acte du 22 mai 2018 qui présente un degré de précision inhabituel ; que la fraude est d'autant plus caractérisée que les parties à la promesse de cession du droit au bail du 24 juillet 2017, qui avaient prévu la cession définitive au 15 décembre 2017, ont repoussé cette date à trois reprises, tout d'abord au 31 janvier 2018, puis au 1er février 2020, puis au 1er septembre 2020 ; que les lettres versées aux débats ont été établies pour « les besoins de la cause » ;

- à titre subsidiaire par le défaut d'entretien et dégradation des parties communes, que le contrat de bail du 4 janvier 1989 met à la charge du preneur les obligations suivantes : « les (les lieux loués) tenir constamment en cours de location et les rendre en fin de bail en bon état de réparations et réfections de toutes sortes. (') En outre, le preneur supportera en totalité le coût de toutes réparations ou réfections ' même au gros 'uvre ' soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble ' qui seraient nécessitées soit par défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs » ; que les constatations effectuées dans le rapport du 26 septembre 2016 du syndicat des copropriétaires démontrent la responsabilité de la société preneuse dans les dégâts des eaux.



Au titre de la demande de dommages et intérêts, la société Secoia fait valoir que :

- sur la procédure abusive et l'abus de droit invoqués par la partie adverse, que la société preneuse a contraint la société bailleresse à initier un contentieux en lui signifiant le 22 mai 2018 un acte de cession-déspécialisation n'ouvrant pas d'autre possibilité à la bailleresse que de lui verser 1.800.000 € ou de saisir le tribunal dans un délai de deux mois ;

- sur la perte de chance de conclure la cession de droit au bail, que la société Soguisa n'avait pas le droit de céder le droit au bail et d'exiger la despécialisation ; que le courrier du 20 novembre 2019 dont se prévaut la société Ancora, acheteuse potentielle, a été créé pour « les besoins de la cause » ;

- sur la procédure abusive que c'est contrainte par la société Soguisa que la société concluante s'est adressée à justice dans le délai de deux mois de l'acte de cession-déspécialisation délivré le 22 mai 2018, qui est donc le premier acte de procédure, à l'initiative de la société Soguisa ; qu'un demandeur est parfaitement en droit de demander et d'obtenir des dommages et intérêts pour procédures abusives à l'encontre du défendeur, lequel peut également être condamné à une amende civile.



Par conclusions déposées le 18 avril 2023, la société Soguisa, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

À titre principal,

- déclarer la société Secoia mal fondée en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions et l'en débouter ;

- confirmer le jugement du 21 septembre 2021 dont appel en ce qu'il a :

- débouté la société Secoia de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 4 janvier 1989 renouvelé par avenant du 28 mars 2013 ;

- rejeté en conséquence les demandes de la société Secoia d'expulsion, de séquestration des biens et objets mobiliers, de paiement d'indemnités d'occupation et de conservation de dépôt de garantie ;

- débouté la société Secoia de ses demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l'amende civile ;

- déclarer la société Soguisa recevable et bien fondée en son appel incident ainsi qu'en ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions ;

Y faisant droit,

- infirmer les chefs du dispositif du jugement rendu le 21 septembre 2021 (RG n°18/08154) par lesquels le tribunal judiciaire de Paris, a :

- « [débouté] la société Soguisa de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive » ;

- « [débouté] la société Soguisa de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de céder le droit au bail » ;

- « [laissé] à chacune des parties la charge de [leurs] propres dépens de l'instance » ;

- « dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » ;

- « [rejeté] toutes autres demandes plus amples ou contraire » ;

- « dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. ».

Et statuant à nouveau,

- déclarer que la société Secoia a effectivement agi de manière malveillante et avec mauvaise foi envers la société Soguisa ; et que par conséquent elle a usé abusivement de son droit d'ester en justice ;

- déclarer que la société Secoia a effectivement fait perdre à la société Soguisa la chance de céder son droit au bail ;

En conséquence :

- condamner la société Secoia à payer la somme de 100.000 € au profit de la société Soguisa à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et abus de droit ;

- condamner la société Secoia à payer la somme de 400 000 € au profit de la société Soguisa à titre de dommages et intérêts pour perte de chance ;

- confirmer la décision entreprise pour le surplus ;

En tout état de cause,

- condamner la société Secoia à verser à la société Soguisa la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Secoia aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, la société Soguisa oppose sur la demande de résiliation judiciaire :

- au titre de la violation de la clause de cession du droit au bail, qu'aucun manquement aux obligations contractuelles n'est imputable à la société concluante dans la mesure où elle n'a signifié, par son acte du 22 mai 2018, que son intention de céder et non la cession effective de son droit au bail, dont la date était fixée aux termes du second avenant au 1er septembre 2018, que le bailleur n'a d'ailleurs pas assigné en opposition à la cession mais en résiliation du bail commercial ;

- au titre de la fraude à la loi que les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce auraient été remplies à compter du 30 mars 2020, ce qui n'empêchait pas la concluante d'informer en amont la société Secoia de son souhait de jouir des avantages légaux octroyés par l'article L. 145-51 du code de commerce ; qu'en effet, Mme [B] [X] avait demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, l'intention de céder son bail avait été notifiée, Mme [B] [X] aurait été gérante majoritaire depuis au moins deux ans de la société au 30 mars 2020, et l'activité du cessionnaire était compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ; qu'il n'est nullement interdit à une société de modifier sa forme juridique et de se prévaloir des dispositions qui s'appliquent à son statut ;

- au titre du défaut d'entretien qu'une procédure d'expertise a été ordonnée par ordonnance de référé du 13 mars 2019 ; que le rapport d'expertise démontrera sans aucune difficulté que la société Soguisa est étrangère à l'origine du sinistre d'infiltration dont tente de tirer profit la société Secoia ; que le rapport de recherche de fuites établi par la société Etat 9 a mis en évidence que les commerces n'étaient pas à l'origine de ces fuites.



La société Soguisa oppose sur la demande d'indemnisation que :

- sur l'abus de droit et la procédure abusive, que la société Secoia a initié une action en justice sans tenter le moindre règlement amiable du litige l'opposant à la concluante sachant qu'il aurait suffi que la société Secoia engage une discussion avec la concluante pour être rassurée de la légalité de la démarche de son locataire ; que la société Secoia a tenté d'évincer frauduleusement la société Soguisa de son droit au bail et ainsi la priver de la valeur capitalisée depuis plus de 30 ans résultant du droit de propriété du bail commercial du 4 janvier 1989 ;

- sur la perte de chance, que par courrier du 4 juin 2020, Monsieur Ancora, « lasse du comportement du bailleur, en dépit de tous ses efforts », a notifié à la société Soguisa la caducité de la promesse de cession de droit au bail ; que les parties entendaient alors parvenir à un accord permettant notamment la prise en charge commune de l'indemnité de déspécialisation exorbitante imposée par la société Secoia à concurrence de 500.000 euros ; qu'en dépit de ce que la société Ancora avait fait droit à toutes les demandes et prétentions financières du bailleur, ce dernier a de nouveau tenté de lui imposer de nouvelles charges et conditions comme le soulève le Conseil de la société Ancora ; que le changement de comportement de la société Secoia est d'autant plus surprenant que les premières négociations informelles se déroulaient favorablement dans un premier temps, M. [D], gérant de la société Secoia manifestant un intérêt certain pour la candidature de la société Ancora.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.





SUR CE, 





Sur la résiliation judiciaire du bail



Il résulte des dispositions de l'article 1184 du code civil, applicable au présent litige, que la résolution d'un contrat peut être judiciairement prononcée en raison de la gravité du manquement contractuel de l'une des parties rendant impossible la poursuite du contrat.



L'article L. 145-51 du code de commerce prévoit que « Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite [...] a signifié à son propriétaire [...] son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail."



En l'espèce, les conditions générales du bail litigieux prévoient que "le présent bail est fait, en outre, aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière et, à celles suivantes, que le preneur s'oblige à exécuter..." et notamment en son point 8 "Ne pouvoir céder son droit au présent bail, si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » 

La société Soguisa a consenti le 24 juillet 2017 une promesse de cession de son droit au bail sous conditions suspensives, dont la réalisation initialement envisagée au 15 décembre 2017 sera reportée par deux avenants successifs en date des 20 février puis 16 avril 2018 à la date du 1er septembre 2020.



Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 30 mars 2018, les associés de la société Soguisa approuvaient la transformation de la société exerçant sous forme de société par actions simplifiée (SAS) en société à responsabilité limitée et la modification des statuts, mettaient fin au mandant de Mme [X] en qualité de présidente et la nommaient en qualité de gérante à cette même date. 



Il ressort de l'acte intitulé « Cession de droit au bail pour départ en retraite et despécialisation ' L. 145-51 du code de commerce », signifié au bailleur le 22 mai 2018, que Mme [X] informait le bailleur, en sa qualité de gérante de la société Soguisa, qu'elle avait demandé à faire valoir ses droits à la retraite à compter du 1er juillet 2018, que de ce fait la société Soguisa « entend, comme le lui permet l'article L. 145-51 du code de commerce, céder son droit au bail sur les locaux susvisés et cesser son activité ».



Il ressort des dispositions de l'alinéa 3 de l'article L. 145-51 du code de commerce que c'est au jour où le gérant de la société à responsabilité limitée titulaire du bail, qui entend bénéficier du régime dérogatoire à l'interdiction de cession du droit au bail qui a été contractuellement convenue, signifie son intention de céder le droit au bail qu'il doit exercer son mandant depuis au moins deux années.



Or, Mme [X] ne remplissait manifestement pas ces conditions au jour où elle en sollicitait le bénéfice en ce qu'elle était gérante de la SARL Soguisa depuis moins de deux ans, peu important qu'elle le devienne au jour de la cession effective.



En revanche, comme pertinemment relevé par le tribunal, en signifiant au bailleur son intention de céder son droit au bail, la preneuse n'a pas violé les dispositions du point 8 du bail précité en ce que le droit au bail n'était pas encore cédé.



De même, comme rappelé par le tribunal, la sanction de la fraude à la loi consiste à priver la man'uvre frauduleuse de l'effet attendue. Or, d'une part, le bailleur n'a pas assigné en nullité de l'acte de cession signifié, d'autre part, la man'uvre n'a pas produit effet puisque le projet de cession n'a pas abouti.



En outre, le bailleur a été informé du projet par le cessionnaire dès le mois de septembre 2017 et il ressort des pièces versées aux débats que les négociations s'étaient engagées entre eux en vue de trouver un accord sur les montants de l'indemnité compensatrice de despécialisation et du loyer annuel et se sont poursuivies après la saisine du tribunal.



Dans ce contexte, la volonté de la locataire, titulaire du bail et exploitante des locaux depuis 33 ans, de se mettre en conformité avec les conditions de l'article L. 45-51 du code de commerce n'est pas constitutive d'une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.



Enfin, si l'article 1741 du code civil permet la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations et, notamment, d'entretien et de réparation comme imposé au locataire à l'article 2 du bail litigieux, il ressort des derniers comptes-rendus d'expertise judiciaire et du rapport technique de la société état 9 que les causes des infiltrations d'eau en sous-sol de l'immeuble ne sont toujours pas identifiées, que les anciens sinistres ayant mis en cause notamment la locataire sont résolus et qu'il n'existe plus de traces d'humidité en sous-sol du côté de la société Soguisa.



Dans ces conditions, le bailleur échoue à démontrer le manquement allégué.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail.



Sur la demande de dommages et intérêts



Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile...sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés... ».



Aux termes de l'article 1241 du code civil, le droit d'agir en justice ne dégénère en abus de droit que s'il est établie une faute du demandeur à l'instance, à savoir une intention de nuire, une malveillance, une mauvaise foi, une légèreté blamable ou une témérité dans l'introduction de l'action en justice.



En l'espèce, en absence de positionnement du bailleur sur le projet de cession dont il avait connaissance depuis septembre 2017, il ne peut être fait reproche à la société Soguisa d'avoir signifié son intention de céder son droit au bail et le bailleur a légitimement engagé une action en justice pour préserver ses droits au risque de ne plus pouvoir s'opposer à la cession envisagée, dans l'hypothèse où les négociations entreprises avec le cessionnaire ne pourraient aboutir.



Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leur demande au titre de la procédure abusive. 



La perte de chance se caractérise comme étant la privation d'une probabilité raisonnable de la survenance d'un événement positif.



En l'espèce, la promesse de cession consentie était assortie de conditions suspensives, reprises par motifs détaillés par le premier juge auxquels il est renvoyé. Si le cessionnaire avait réalisé deux des conditions suspensives, l'obtention du financement et la licence IV, et entrepris des négociations financières avec le bailleur, aucun élément ne permet de considérer que ce dernier ait abusivement rompu les pourparlers.



En outre, le changement de destination des locaux devait faire l'objet d'un accord de l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle le projet ne sera finalement pas présenté sans que ce retrait ne puisse être imputé au bailleur. En outre, il n'est pas démontré que la copropriété aurait donné son accord au projet alors que le changement de destination impliquait des travaux réglementaires importants affectant les parties communes.



Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Soguisa de sa demande de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



Chaque partie succombant en ses prétentions, elles conserveront la charge de leurs propres dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 21 septembre 2021 sous le numéro de RG 18/8154 ;



Y ajoutant,



Rejetons les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés.









LA GREFFIERE LA PRESIDENTE