Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 12 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18654 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUR5



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Octobre 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/55221





APPELANTE

 

S.A.S. FONCIA [Adresse 6], RCS de PARIS sous le n°582 098 026, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472







INTIMEE 



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S.U. Monfort & Bon



[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084

Assistée à l'audience par Me Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Michèle CHOPIN, Conseillère, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société Montfort & Bon a assigné la société Foncia [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :


condamner la société Foncia [Adresse 6] à lui remettre, dans le délai de quinze jours, puis de 100 euros par jour de retard et de document, les pièces visées au bordereau de transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires de l'Unis (pièce numéro 10),

condamner la société Foncia [Adresse 6] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.




Par ordonnance réputée contradictoire du 06 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :



- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision ;

- ordonné à la société Foncia [Adresse 6] de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société Montfort & Bon les pièces visées au bordereau de transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 50 euros par jours pendant deux mois au maximum ;

- condamné la société Foncia [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société Montfort & Bon la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Foncia [Adresse 6] aux dépens ;

- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 02 novembre 2022, la société Foncia [Adresse 6] a interjeté appel de l'ensemble des chefs du dispositif de la décision. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 septembre 2023, la société Foncia [Adresse 6] demande à la cour, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile et des articles 18-2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :



- juger celle-ci recevable et bien fondée dans son appel ;

- juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, mal fondé dans son appel incident et dans toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 octobre 2022 par M. le président du tribunal judiciaire de Paris RG 22/55221, en ce que cette ordonnance a :








ordonné à celle-ci de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société Montfort & Bon les pièces visées au bordereau de transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 50 euros par jours pendant deux mois au maximum,

condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la société Montfort & Bon la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné celle-ci aux dépens,

et plus généralement pour toute disposition non visée au dispositif faisant grief à l'appelante,


Statuant à nouveau,

A titre principal,

- juger, à titre principal, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, irrecevable à agir à son encontre, afin de transmission des pièces, au visa de l'article 18-2 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

- prononcer, à titre principal, l'irrecevabilité à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, à son encontre, afin de transmission des pièces, au visa de l'article 18-2 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre subsidiaire,

- juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, mal fondé dans toutes ses demandes ;

- constater que le syndicat des copropriétaires reconnaît expressément en cause d'appel que sa demande de communication de pièces, formulée en première instance, était infondée puisqu'il demande lui-même, par voie d'appel incident, l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle avait décidé, conformément à la demande du syndicat, la communication de pièces suivant un « bordereau de transmission » pré établi de façon théorique ;

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, qui a trompé le juge des référés en ne lui révélant pas avoir déjà reçu communication de pièces administratives et comptables depuis le 25 mars 2022, de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions mal fondées de communication sous astreinte de pièces à son encontre, qui a, en outre, communiqué des pièces complémentaires en appel ;

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, de ses demandes de communication de pièces sous astreinte de 100 euros par jour de retard, celle-ci ayant transmis à son successeur toutes les pièces en sa possession et ne détenant plus aucune autre pièce ;

A titre très subsidiaire,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, de sa demande d'astreinte au regard des circonstances de l'espèce à savoir son attitude devant le juge des référés, qu'il a trompé en première instance, en cachant les deux bordereaux de transmission de pièces du 25 mars 2022 et de son attitude devant la Cour, où il demande lui-même l'infirmation d'une ordonnance pourtant rendue conformément à ses demandes et où il prétend encore attendre communication de pièces comptables qui lui ont été transmises suivant bordereau du 17 février 2023 ;

 A titre infiniment subsidiaire,

- réduire, pour les mêmes raisons, à 10 euros par jour, passé le délai de deux mois de signification de l'arrêt et pour une durée maximum d'un mois, le montant de l'astreinte qui serait par extraordinaire ordonnée ;

Dans tous les cas,

- juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, irrecevable et mal fondé dans toutes ses demandes ;

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, de toutes ses demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées et de son appel incident ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon, aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Didier Sitbon, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle fait valoir que : 

- seuls le syndic nouvellement désigné et le président du conseil syndical peuvent demander d'ordonner la remise de pièces, sous astreinte ; 

- plus aucune demande n'avait été formée par le nouveau syndic à la suite de la communication des pièces du 22 mars 2022 ; 

- le syndicat des copropriétaires a induit en erreur le premier juge en lui cachant deux bordereaux de communication de pièces administratives et comptables du 25 mars 2022 et il adopte une attitude similaire en appel, en faisant fi de l'importante communication du 17 février 2023 ;

- les pièces encore réclamées le sont de mauvaise foi, puisque déjà en sa possession ou inexistantes ; 

- elle ne détient plus aucune pièce ; certains cartons ont été perdus lors d'un déménagement. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Montfort & Bon demande à la cour, de :



- recevoir son action ;

- déclarer celui-ci recevable et fondé en son appel incident ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a : 


condamné la société Foncia [Adresse 6] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Foncia [Adresse 6] aux dépens,

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire,


- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :


ordonné à la société Foncia [Adresse 6] de communiquer à celui-ci les pièces visées au bordereau de transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 50 euros par jours pendant deux mois au maximum,


Et statuant à nouveau,

- ordonner à la société Foncia [Adresse 6] de lui communiquer dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à venir puis sous astreinte de 100 euros par jours pendant deux mois maximum, celles des pièces visées au bordereau de transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires de l'UNIS complété par la société Montfort & Bon (pièce n°11) qui n'ont pas été remises notamment les pièces suivantes :


C) Pour la partie comptabilité (liste établie à partir des éléments comptables commuiqués par la société Foncia [Adresse 6] en mars 2022 et en février 2023) :

Factures exercice 2021:


- AVIVA PRIME 21/2022 (870 euros) étant précisé que l'écriture reste à justifier et que la facture afférente est déjà détenue par elle et déjà saisie par elle pour 2.870 euros (en sus de cette écriture de 870 euros),

- TAXE BALAYAGE 2018 (768 euros),

- ENGIE du 14/04/2021 (977,13 euros)


Factures des dossiers travaux votés, non clos :


TRAVAUX REMPLACEMENT COLONNE,

REFECTION ELECTRICITE CAGE ESCALIER,

REMPLACEMENT SYSTEME INTERPHONE,

REMPLACEMENT CHAUDIERE,

REFECTION PIEDS BANDEAU,

RENOVATION CAGE ESCALIER,

REMPLACEMENT TAPIS,

TRAVAUX MENUISERIE,

MENUISERIE HALL,


D) Pour la partie administrative 


- Etat descriptif de division et règlement de copropriété portant les mentions de sa publication, avec plans annexés,

- Modificatifs de l'état descriptif de division et règlement de copropriété portant les mentions de sa publication,

- Carnet d'entretien de l'immeuble A JOUR,

- Listes des copropriétaires A JOUR,

- Contrats Abonnement relatif à l'eau,

- Abonnement gaz,

- Abonnement électricité,

- Entretien, nettoyage,

- Contrat des relevés à distance des compteurs,

- Dernier contrat de syndic signé, 

- Contrat pour la conservation de l'archivage des documents,

- Devis pour les projets de travaux de l'immeuble,

- Devis signés, avenants signés pour les travaux courants et/ou exceptionnels votés avec attestation d'assurance des entreprises,

- Contrat pour la conservation de l'archivage des documents,

- Devis pour les projets de travaux de l'immeuble,

- Devis signés, avenants signés pour les travaux courants et/ou exceptionnels votés avec attestation d'assurance des entreprises,

- Compte-rendu des chantiers,

- Convocation en version papier et retour des L.R.A.R non reçus par les copropriétaires,

- Procès-verbaux en version papier avec feuilles de présence et pouvoirs annexés,

- Etat récapitulatif des sinistres en cours,

- Correspondances avec le gestionnaire du sinistre de la compagnie d'assurance,

- Avis de mutation,

- Compte-rendu des réunions du conseil syndicat et courriers échangés avec les membres du conseil syndical,

- Le cas échéant, l'état récapitulatif des sinistres en cours,

- Le cas échéant, les documents afférents à des procédures en cours,

- Etudes techniques/diagnostics amiante 2021,

- Contrôle technique ascenseur daté du 20 janvier 2021,

- rappeler que le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, s'est réservé le pouvoir de liquider l'astreinte ;

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandes formulées par la société Foncia [Adresse 6] ;

- condamner la société Foncia [Adresse 6] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- condamner la société Foncia [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SELARL Woog & Associés, prise en la personne de Me Marine Parmentier, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



Il allègue que : 

- son action est recevable, la compétence du nouveau syndic ou du président du conseil syndical n'excluant pas la sienne ; 

- il appartient à l'ancien syndic de prouver qu'il a rempli l'obligation légale lui incombant ; qu'il y avait bien en l'espèce remise tardive et incomplète justifiant l'assignation ; 



- c'est en cause d'appel qu'une partie des pièces a été communiquée, par un lien numérique ; aucune communication n'est intervenue en janvier 2022 comme le syndic le prétend ; 

- que l'ancien syndic reste devoir un nombre important de pièces qu'il énumère ; qu'il ne réclame pas de nouvelles pièces mais les pièces nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. 



Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023, avant l'ouverture des débats. 



SUR CE, 



1- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir 



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile : 

'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'



L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d' agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n'exclut pas l'action du syndicat des copropriétaires qui a qualité et intérêt à agir en qualité de propriétaire de ces pièces dont le syndic n'est que détenteur.



L'action du syndicat des copropriétaires est en conséquence recevable. 



2 - Sur la remise des pièces 



En application de l' article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.



Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.



Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.



L'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.









L'article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L'ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.



Si l'on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic, selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce, ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée.



Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.



La SAS Foncia [Adresse 6] n'était pas représentée devant le premier juge.



La société Monfort & Bon a été désignée en qualité de nouveau syndic en lieu et place de la société Foncia [Adresse 6] lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] en date du 17 décembre 2021. L'ancien syndic a été mis en demeure de transmettre l'ensemble des documents, notamment comptables, nécessaires à la gestion de l'immeuble, par lettre recommandée du 28 janvier 2022. 



Des pièces ont effectivement été remises suivant bordereaux du 25 mars 2022, sous forme dématérialisée 'WeTransfert', contenant des éléments indispensables pour l'exercice de la mission du syndic : des documents relatifs aux assemblées générales, des contrats d'assurance, d'entretien notamment, ainsi que des éléments relatifs aux comptes de la copropriété.



Pourtant, dans son assignation datée du 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires prétendait que la lettre recommandée du 28 janvier 2022 n'avait entraîné 'aucune réaction' de l'ancien syndic, ce qui est inexact. 



D'ailleurs, le syndicat des propriétaires sollicite l'infirmation de l'ordonnance en ce quelle vise 'les pièces relatives au bordereau de transmission des documents et archives', document générique reprenant l'ensemble des pièces susceptibles d'être transmises théoriquement, et non uniquement les pièces réellement manquantes, après la transmission de mars 2022. 



La cour infirmera dès lors la décision déférée en ce qu'elle a ordonné à la société Foncia [Adresse 6] de communiquer au syndicat des copropriétaires, les pièces visées au bordereau de transmission des documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 50 euros par jour pendant deux mois au maximum. 



Néanmoins, l'ancien syndic a transmis de nouvelles pièces par un lien WeTransfer le 17 février 2023, au-delà des délais susvisés et plus de cinq mois après la décision déférée. Il en résulte que, malgré une présentation pour le moins lacunaire du litige par le demandeur devant le premier juge, l'instance était légitime sur le principe et que des pièces demeuraient manquantes après la décision déférée. 



L'ancien syndic reconnaît en outre qu'il n'est pas en mesure d'adresser certains justificatifs : 

- Aviva prime 21/2022 ; 

- Taxe de balayage ; 

- Engie du 14 avril 2022 ; 

- Bulletins de paie depuis l'entrée d'un salarié en juillet 2018. 



La liste des pièces encore réclamées par le syndicat des copropriétaires demeure insuffisamment circonscrite. 



A titre d'exemple, le syndicat des copropriétaires réclame le 'dernier contrat de syndic signé', pièce qu'il verse lui-même (sa pièce 3). 



Des éléments aux libellés aussi génériques que 'devis pour les projets de travaux de l'immeuble', 'comptes rendus des chantiers', sans autre précision, et les pièces sollicitées 'le cas échéant' comme l'état récapitulatif des sinistres en cours ou les documents afférents à des procédures en cours, ne peuvent être réclamés sous astreinte : il n'est pas démontré que ces pièces existent et un nouveau litige se ferait jour à l'occasion de la liquidation d'une astreinte portant sur la remise de documents insuffisamment indéterminés voire inexistants. 



En tout état de cause, après la transmission intervenue le 17 février 2023, la société Foncia [Adresse 6] expose qu'elle ne détient plus d'autres documents. Elle évoque la perte de cartons d'archives, lors d'un déménagement, de sorte que le litige se déplace sur le terrain de la responsabilité, s'agissant des pièces qu'elle reconnaît manquantes. 



Il n'y a donc pas lieu à condamnation sous astreinte de communication de pièces : la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.



Sur les autres demandes 

 

Il a été relevé que l'ancien syndic n'avait transmis que partiellement les pièces qu'il détenait lors de l'introduction de l'instance devant le premier juge : les dispositions de la décision déférée au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées. 



A hauteur d'appel, l'équité commande de condamner la société Foncia [Adresse 6], qui reste partiellement défaillante dans sa transmission aux dépens mais chacune des parties conservera ses frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS 



Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Monfort & Bon recevable en son action ; 



Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens ;



Statuant de nouveau, 



Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Monfort & Bon aux fins de communication de pièces relatives à la copropriété ; 



Condamne la société Foncia [Adresse 6] aux dépens, avec distraction au profit de la partie adverse ; 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes. 



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE