Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 12 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02951 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDOI



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2023 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 22/01278





APPELANTE

 

S.A.S. M &Y PIZZA, RCS de Créteil sous le n°899 474 605, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Renaud MONTINI de l'AARPI WAGRAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0175

Assistée à l'audience par Me Corinne PERON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2524







INTIMES



M. [V] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Mme [G] [R] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Anne-sylvie SAURIN-THELEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 27





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte du 10 novembre 2013, M. [C] et Mme [R] épouse [C] ont donné à bail commercial à la société Andiamo Pizza des locaux situés à [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 14.400 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement.



Par acte du 4 septembre 2014, la société Andiamo Pizza a vendu son fonds de commerce à la société Only One, Pizza au naturel.



Par acte du 21 mai 2021, la société Only One, Pizza au naturel a cédé son fonds de commerce à la société M&Y Pizza.



Des loyers sont demeurés impayés.



M. [C] et Mme [R] épouse [C] ont fait délivrer un commandement pour inexécution des obligations locatives, s'agissant du non respect de la destination des lieux et des heures d'ouverture et fermetures, et de payer, visant la clause résolutoire, par acte d'huissier du 15 avril 2022, à la société M&Y Pizza, pour une somme de 6.607,44 euros, au titre de l'arriéré locatif au mois d'avril 2022 inclus.



Le commandement a été dénoncé à la société Only One, Pizza au naturel par acte d'huissier du 27 avril 2022.



C'est dans ces conditions que par actes d'huissier des 27 juillet 2022 et 28 juillet 2022, M. [C] et Mme [R] épouse [C] ont fait assigner la société M&Y Pizza et la société Only One, Pizza au naturel devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :


constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et subsidiairement prononcer la résolution du bail pour manquements aux obligations contractuelles,

ordonner l'expulsion de la société M&Y Pizza et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner solidairement la société M&Y Pizza et la société Only One, Pizza au naturel à payer à M. [C] et Mme [R] épouse [C] la somme provisionnelle de 11.563,02 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2022,

condamner solidairement la société M&Y Pizza et la société Only One, Pizza au naturel au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale, au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 1.651,86 euros outre les charges jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

condamner la société M&Y Pizza au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


Par ordonnance réputée contradictoire du 10 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 mai 2022 ;

- débouté la société M&Y Pizza de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société M&Y Pizza et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchèresp ubliques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société M&Y Pizza à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société M&Y Pizza solidairement avec la société Only One, Pizza au naturel à la payer ;

- condamné par provision la société M&Y Pizza solidairement avec la société Only One, Pizza au naturel à payer à M. [C] et Mme [R] épouse [C] la somme de 6.634,44 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 18 novembre 2022 (terme du novembre 2022 inclus, le règlement de 11.536,02 euros du 14 octobre 2022 étant pris en compte), avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;

- condamné la société M&Y Pizza aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

- condamné la société M&Y Pizza à payer à M. [C] et Mme [R] épouse [C] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes les autres demandes des parties ;

- rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration du 03 février 2023, la société M&Y Pizza a interjeté appel de la décision.

 

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 03 juillet 2023, la société M&Y Pizza demande à la cour, au visa de l'article 872 du code de procédure civile, de l'article L. 145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, de :



- déclarer celle-ci recevable et fondée en son appel ;

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance de référé du 10 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

- constater le règlement par la société M&Y Pizza de la dette locative et l'absence d'arriérés de loyers ;

- constater l'absence d'infraction au bail ;

- constater l'existence de contestations sérieuses ;

En conséquence,

- dire n'y avoir lieu à constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- dire n'y avoir lieu à expulsion de la société M&Y Pizza ;

A titre subsidiaire,





- fixer rétroactivement un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance de référé en date du 10 janvier 2023, pour s'acquitter de la dette de loyers d'un montant de 6. 634,44 euros, 

- constater le règlement dudit montant dans le délai octroyé, le règlement de la somme totale de 13.241,88 euros, apurant tout arriérés de loyers, ayant été effectué le 13 mars 2023 auprès du bailleur ;

- dire n'y avoir lieu à expulsion de la société M&Y Pizza ;

A titre plus subsidiaire,

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve que la société M&Y Pizza s'acquitte régulièrement auprès des intimés des échéances mensuelles dues au titre du loyer et des charges, et ce pendant une période probatoire de douze mois à compter de la décision à intervenir ;

- dire qu'à l'issue de cette période de douze mois, la clause résolutoire cessera de produire ses effets ; 

Dans tous les cas,

- débouter M. [C] et Mme [R] épouse [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamne solidairement M. [C] et Mme [R] épouse [C] à payer à la société M&Y Pizza la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Elle fait valoir qu'il existe des contestations sérieuses qui auraient dû être constatées par le juge des référés. Elle argue de sa bonne foi et soutient qu'elle a adressé un chèque CARPA le 1er août 2022 qui a été refusé par les bailleurs. Elle considère que par ce refus, les bailleurs ont fait montre de mauvaise foi. Elle rappelle qu'elle n'est devenue cessionnaire du fonds de commerce que le 21 mai 2021 et n'est donc en rien responsable de la période antérieure. Elle indique avoir apuré la dette et régler régulièrement les loyers et charges depuis mars 2023. 



Elle relève que les causes du commandement visant la clause résolutoire ont été réglées, le 1er août 2022, une semaine après la délivrance de l'assignation.



Elle conteste toute infraction au bail, compte tenu de la remise en état du restaurant qui a permis la reprise de l'activité et soutient que son activité est conforme à celle déclarée.



Subsidiairement, elle rappelle que des délais peuvent être fixés rétroactivement et plus subsidiairement encore, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire 'pendant une période probatoire de 12 mois'. 



Elle fait état d'une communication de pièces de la partie adverse qu'elle estime tardive. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 04 juillet 2023, M. [C] et Mme [R], demandent à la cour, au visa des articles 1134 du code civil et L. 143-25 du code de commerce, de :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le bail à la date du 16 mai 2022 ;

- confirmer l'ordonnance de référé du 10 janvier 2023 en tous ses points ;

- débouter la société M&Y Pizza de toutes ses demandes ;

- condamner la société M&Y Pizza représentée par son président à régler à M. et Mme [C] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société défenderesse représentée par son président aux entiers dépens de la procédure, incluant tous les actes nécessaires à l'exécution de la décision à intervenir. 



Ils soutiennent qu'à l'audience devant le premier juge, la locataire a reconnu toutes les infractions au bail, notamment l'arrêt de l'activité depuis avril 2021. Ils allèguent que la locataire est de mauvaise foi, que le local est resté fermé pendant un an, les salariés ayant été licenciés. 



Ils exposent que le montant du chèque reçu le 8 août 2022 était erroné et ils ne savaient pas de qui il émanait, alors que les loyers avaient été payés par chèques en 2021. Ils relèvent que le commandement avait été délivré quatre mois avant le règlement allégué du mois d'août 2022. 



Ils se prévalent d'autres infractions au bail, reconnues par la locataire, tels le défaut d'assurance et la restauration sur place. 



Ils s'opposent à toute suspension des effets de la clause résolutoire. 



Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



SUR CE, 



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.



Il sera rappelé à cet égard :



- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;



- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



En l'espèce, le commandement a été délivré le 15 avril 2022. 



Il vise : 

1) le non-paiement des loyers et charges pour un montant en principal, échéance d'avril 2022 incluse, de 6.607,44 euros ; 



2) le non-respect de la destination des lieux - articles 5 et 27 du contrat de bail - 'Pizzeria (ventes à emporter et livraisons à domicile)' en ce que il ressort de deux procès-verbaux de constat (21 et 24 mars 2022) que le local dispose de tables, assises et qu'une consommation sur place a été réalisée ;

3) l'absence de ramonage des conduits de fumées - article 8 du contrat de bail - de manière plus générale du bon fonctionnement et de la conformité aux normes réglementaires et installations et équipements des locaux loués, et notamment les moyens de secours; 

4) l'absence de justification auprès du bailleur d'un assurance en cours de validité ni du paiement des primes, conformément à l'article 11 du contrat de bail ; 

5) l'absence de maintien des lieux ouverts aux heures habituellement pratiquées pour une activité du même type et l'absence d'exploitation. 



Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée dans le bail et le délai d'un mois qui y figure. 



Le premier juge a retenu une dette de loyers et charges de 6 634,44 euros, prenant en compte un versement intervenu le 14 octobre 2022, à hauteur de 11.536,02 euros et il a considéré que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises depuis le 16 mai 2022. Il a rejeté la demande de délais de paiement. Les autres inexécutions visées par le commandement n'ont pas été examinées dans la décision déférée. 



La société M&Y Pizza évoque un paiement intervenu le 1er août 2022 qui n'aurait pas été pris en compte immédiatement mais au mois d'octobre 2022. En tout de cause, ce versement est intervenu postérieurement à la date d'effet du commandement (le 16 mai 2022) et il n'y a dès lors aucune mauvaise foi dans la délivrance de cet acte ou dans l'introduction de l'instance. La dette a été apurée par un virement de 13 241,88 euros en date du 13 mars 2023 et il n'est pas contesté que le locataire est désormais à jour de ses loyers. 



L'appelante justifie par ailleurs de la souscription d'un contrat d'assurance pour les lieux loués à compter du 17 avril 2023.



La société M&Y conteste en revanche le fait qu'elle aurait assuré une restauration sur place en violation de la destination des lieux. Suivant procès-verbal en date du 24 mars 2022, un huissier de justice a constaté dans les lieux loués la présence de tables et de chaises et ce, depuis l'extérieur. Il en a outre noté la présence de personnes attablées qui consommaient sur place. Des photographies étayent ces constatations. Un second procès-verbal de constat en date du 25 novembre 2022 établit la présence de chaises et de tables entassées et d'un panneau 'A CEDER GIFOM'. Il est constant cependant que le restaurant est demeuré fermé pendant plusieurs mois, mais que l'activité a repris récemment : la société M&Y Pizza justifie de l'embauche de deux salariés, en mars et mai 2023 (ses pièces 19 et 21) et la persistance d'une activité contraire au bail n'est pas étayée par des pièces récentes. 



Un nouveau président a été désigné lors de l'assemblée générale de la société, le 27 février 2023.



Un contrat de dératisation et désinsectisation a été conclu le 29 mars 2023 pour une durée renouvelable d'un an (pièce 15). Les autres infractions tenant à l'entretien des lieux ne sont pas étayées par des pièces. 



La question de la cession éventuelle du fonds est sans pertinence au regard du présent litige portant sur le constat d'acquisition d'une clause résolutoire. 



Il convient dès lors de constater qu'il a désormais été mis fin à l'ensemble des infractions du bail, pour celles qui étaient suffisamment établies, et en premier lieu l'impayé de loyers et de charges a été apuré ; le paiement des échéances courantes démontre par ailleurs que la locataire est en mesure de s'acquitter de son obligation principale. 





Il convient donc de faire droit à titre rétroactif à la demande de délai du locataire, de la date d'effet du commandement, soit le 16 mai 2022 et jusqu'au 17 avril 2023, date de souscription du contrat d'assurance. Ces délais entraînent de plein droit la suspension des effets de la clause résolutoire, sans que la partie qui les réclame ne soit tenue de le préciser.



Dès lors, la cour s'estime fondée à accorder des délais sur cette durée et suivant les modalités précisément définies au présent dispositif.



Sur les autres demandes



Ce qui est jugé en appel commande d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf en ce que : 

- la résiliation de plein droit du bail a été constatée ; 

- la société M&Y Pizza a été condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, la dette du locataire n'étant pas apurée au stade de la première instance et son appel ne prospérant que par l'effet de la régularisation de sa dette de loyers et la souscription d'une assurance.



Eu égard à la solution du litige, l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses dépens d'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance rendue en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties ainsi que sur les dépens et les frais irrépétibles,



Infirme l'ordonnance rendue sur le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Accorde à la SAS M&Y Pizza, à titre rétroactif, des délais du 15 mai 2022 au 17 avril 2023 pour s'acquitter des causes du commandement de payer et de mettre aux fins aux infractions au bail, commandement visant la clause résolutoire, lesdits délais étant suspensifs des effets de la clause résolutoire ;



Constate que la SAS M&Y Pizza a respecté ces délais ; 



Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE