Cour d'Appel · 4ème Chambre — 12 octobre 2023

4ème Chambre





ARRÊT N° 231



N° RG 22/02564 

N°Portalis DBVL-V-B7G-SVUD



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 05 septembre 2023,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Septembre 2023

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTS :



Monsieur [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Lauranne GARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [D] [U] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Lauranne GARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO





INTIMÉE :



Société KEREDES GESTION IMMOBILIERE 

ès qualité de syndic de la copropriété située [Adresse 1] [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Caroline LE GOFF de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-BARON-NEYROUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO



FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte notarié du 17 août 2003, M. et Mme [P] ont acquis un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 4].



En 2009, les époux [P] ont changé les huisseries de deux de leurs fenêtres. L'une d'elles comportant quatre vantaux a été remplacée par une porte-fenêtre coulissante à deux vantaux.



L'assemblée générale des copropriétaires du 30 août 2017 a rejeté la résolution n°29 visant à ratifier les 'travaux de remplacement des baies 4 vantaux par des baies 2 vantaux des menuiseries des appartements lot 96 (propriété [Y]) et lot 100 (propriété [P])' à la majorité des membres de l'assemblée générale estimant que les travaux accomplis par les époux [P] nuisaient à l'uniformité esthétique de l'immeuble et devaient par conséquent faire l'objet d'autorisations administratives.



Lors de l'assemblée générale du 28 août 2020, une résolution n°19 a été adoptée demandant à M. et Mme [P] de remettre en conformité leurs ouvrants en supprimant leurs menuiseries deux vantaux, et en les remplaçant par des menuiseries quatre vantaux pour respecter l'harmonie de la façade de l'immeuble.



Le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 28 août 2020 a été notifié aux époux [P] par lettre recommandée du 17 septembre 2020.



Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2020, M. et Mme [P] ont fait assigner la société Keredes Gestion Immobilière, en qualité de syndic de copropriété [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins notamment d'annulation de la résolution n°19 précitée.



Par un jugement en date du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire a débouté M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés à payer à la société Keredes Gestion Immobilière, ès qualités, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et ordonné l'exécution provisoire.



M. et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision le 21 avril 2022.



L'instruction a été clôturée le 4 juillet 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 4 janvier 2023, au visa des articles 10-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l'article 1231-1 du code civil, M. et Mme [P] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- débouté M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné M. et Mme [P] à payer à la société Keredes Gestion Immobilière, ès qualités, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [P] aux dépens ;

Jugeant à nouveau,

- prononcer la nullité de la résolution n°19 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 août 2020 ;

- constater la dispense des époux [P], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune du syndicat des copropriétaires des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [P] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, y compris en appel. 



M. et Mme [P] soutiennent, d'une part, que le syndicat des copropriétaires a commis un excès de pouvoir en leur demandant de remettre en conformité leurs ouvrants alors qu'il ne pouvait plus le faire plus de dix années après leur pose et que, d'autre part, il n'est pas démontré qu'il y ait eu une atteinte au règlement de copropriété.



Dans ses dernières conclusions en date du 3 mai 2023, la société Keredes Gestion Immobilière, syndic de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 4] demande à la cour de :



À titre principal, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- débouté M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes ; 

- condamné M. et Mme [P] aux entiers dépens ;

À titre incident,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité la demande de la société Keredes Gestion Immobilière au visa de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 500 euros ;

- statuant à nouveau, condamner M. et Mme [P] à verser à la société Keredes Gestion Immobilière la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement dont appel en tous ses dispositions ;

En tout état de cause,

- débouter M. et Mme [P] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à son soutien ;

- condamner M. et Mme [P] à verser à la société Keredes Gestion Immobilière la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel ;

- condamner M. et Mme [P] aux entiers dépens de l'appel. 



Le syndic fait valoir que le vote d'une résolution par l'assemblée générale des copropriétaires n'étant pas une action, il ne peut y avoir recours à la notion de prescription extinctive. Il considère que l'absence de demande d'autorisation à l'assemblée générale, imposée par la copropriété, de remplacer les vantaux constitue une motivation suffisante pour considérer qu'il n'y a pas d'abus de majorité, sa décision préservant l'intérêt collectif.



Il ajoute que la décision doit être confirmée d'autant que ce n'est pas le syndicat des copropriétaires, mais le syndic qui a été assigné devant le tribunal.





MOTIFS



Sur l'assignation du syndicat des copropriétaires



M. et Mme [P] ont assigné la société Keredes Gestion Immobilière en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 4]. Ils ont demandé l'annulation de la résolution n°19 et la condamnation du syndicat des copropriétaires.



Le syndic n'est donc assigné qu'en ce qu'il représente le syndicat des copropriétaires dont il est demandé condamnation et non à titre personnel, contrairement à ce que soutient l'intimé.



Sur la demande d'annulation de la résolution n°19



L'assemblée générale des copropriétaires dépasse ses pouvoirs lorsqu'elle commet un abus de majorité et lorsqu'elle excède les objets du syndicat.



Il était nécessaire à M. et Mme [P] de demander l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour remplacer leurs fenêtres, conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui l'impose pour les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.



Pour autant à défaut d'avoir agi dans le délai de dix ans à compter de la connaissance des travaux, l'assemblée générale n'avait aucun pouvoir de demander la remise en état des lieux dans leur état antérieur, les époux [P] ayant acquis par l'effet de la prescription acquisitive le droit de disposer de leurs fenêtres à deux ou quatre vantaux. En votant une décision demandant la suppression des ouvertures, l'assemblée générale a porté atteinte aux droits de M. et Mme [P], acquis par prescription. 



Le syndicat ne justifie donc pas du motif sérieux et légitime de sa résolution qui ne peut de ce fait être favorable à l'intérêt collectif.



Dès lors, la résolution n°19 de l'assemblée sera annulée par voie d'infirmation.



Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [P]



Les appelants réclament la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. Ils font valoir qu'ils sont de modestes retraités et que le changement des fenêtres pèserait lourd sur leur budget.



Ayant obtenu gain de cause et n'ayant pas à remplacer les ouvertures, M. et Mme [P] ne justifient d'aucun préjudice. Leur demande sera rejetée.



Sur les autres demandes



Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [P] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



Il sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.







PAR CES MOTIFS





INFIRME le jugement entrepris,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Annule la résolution n°19 du procès-verbal d'assemblée générale du 28 août 2020,



Déboute M. et Mme [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-1 du code civil,



Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à M. et Mme [P] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel,



Dispense M. et Mme [P], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune du syndicat des copropriétaires des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





Le Greffier, Le Président,