Cour d'Appel · 12e chambre — 12 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30A



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 OCTOBRE 2023



N° RG 22/04206 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VI53









AFFAIRE :



S.C.I. DRAGON 2000



C/



[O] [H] [I] 









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Novembre 2021 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 19/112466



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Michel PETIT PERRIN 



Me Pascal-André GÉRINIER 



TJ NANTERRE















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. DRAGON 2000

RCS Nanterre n° 429 440 365

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représentée par Me Michel PETIT PERRIN de la SCP MICHEL PETIT PERRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0180



APPELANTE

****************



Monsieur [O] [H] [I] commerçant sous l'enseigne 'HONGFULIN'

RCS Nanterre n° 478 444 854

né le 11 Octobre 1958 à HONG KONG

de nationalité chinoise

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représenté par Me William MAK et Me Pascal-André GÉRINIER de la SARL PASCAL-ANDRE GERINIER - PAG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0755



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,















EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 7 mars 2001, la SCI Dragon 2000 a donné à bail commercial à M. [L] [X], pour une durée de neuf années, des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] (92), afin qu'il y exploite une activité de restauration, moyennant un loyer annuel fixé à 84.000 francs (12.811,57 €) en principal.



Le 7 août 2004, M. [L] [X] a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à M. [H] [I] [O], en ce compris le droit au bail du 7 mars 2001.



Suivant protocole du 16 février 2010, la société Dragon 2000 et M. [O] se sont accordés sur le renouvellement du bail du 7 mars 2001. Ce renouvellement a ensuite été formalisé par acte du 9 mai 2017 à effet rétroactif au 16 février 2010.



Les parties se sont opposées judiciairement sur les modalités de paiement des loyers et la régularisation des charges, après que la société Dragon 2000 a fait signifier à M. [O] deux commandements visant la clause résolutoire du bail les 17 octobre 2017 et 17 octobre 2018. 



Selon ordonnance de référé du 11 mai 2018, la société Dragon 2000 a été déboutée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, consécutivement au commandement délivré au preneur le 17 octobre 2017, et à voir ordonner l'expulsion de M. [O], lequel a vu ses demandes reconventionnelles également rejetées en raison de contestations sérieuses.



Selon ordonnance de référé du 20 mars 2019, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 24 octobre 2019, la société Dragon 2000 a été déboutée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, consécutivement au commandement délivré au preneur le 17 octobre 2018, et à voir ordonner l'expulsion de M. [O], lequel a vu ses demandes reconventionnelles également rejetées en raison de contestations sérieuses.



Précédemment, suivant courrier recommandé de son conseil en date du 10 décembre 2018, M. [O] avait sollicité le renouvellement de son bail à effet du 16 février 2019.



Par acte extrajudiciaire du 28 février 2019, la société Dragon 2000 a signifié à M. [O] un « refus de renouvellement du bail et nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure visant un nouveau motif grave et légitime de nature à justifier le non-renouvellement », au visa des articles L.145-41, L.145-17 et L.145-10 du code de commerce, afin d'obtenir paiement de la somme totale de 13.589,26 € en principal, tout en lui déniant tout droit au paiement d'une indemnité d'éviction.



Par acte du 21 novembre 2019, M. [O] a fait assigner la société Dragon 2000 devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de voir juger fautif et sans fondement le refus de renouvellement, dire que M. [O] est fondé à obtenir une indemnité d'éviction à fixer à dire d'expert et voir condamner la société Dragon 2000 à l'indemniser des préjudices matériels et préjudice moral qu'elle lui a occasionnés, par le versement de dommages et intérêts chiffrés respectivement à 100.000 € et 15.000 €.



Par jugement contradictoire du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Déclaré les demandes et pièces de M. [O] recevables ;

- Dit que les commandements visant la clause résolutoire du bail renouvelé le 16 février 2010 signifiés les 17 octobre 2018 et 28 février 2019 sont dépourvus de fondement et ne peuvent produire effet ;

- Débouté la SCI Dragon 2000 de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé le 16 février 2010 ;

- Débouté la SCI Dragon 2000 de sa demande de résiliation judiciaire du bail renouvelé le 16 février 2010 ;

- Dit que le refus de renouvellement de bail signifié à la requête de la SCI Dragon 2000 le 28 février 2019 n'est pas fondé sur des motifs graves et légitimes ;

- Dit que suite au refus de renouvellement du bail consenti sur les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] (92), le bail renouvelé le 16 février 2010 a pris fin le 30 juin 2019 et que M. [O] a droit à paiement d'une indemnité d'éviction ;

Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction,

- Ordonné une expertise et désigné pour y procéder :

M. [C] [Y]

Expert près la cour d'appel de Paris

[Adresse 5]

tél : [XXXXXXXX01]

e-mail : [Courriel 9]

avec la mission de :

* convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre dans un délai qu'il lui appartiendra de fixer tout document nécessaire à l'exécution de sa mission,

* se rendre sur place sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] (92), visiter les lieux, à savoir les locaux objet du bail renouvelé le 16 février 2010, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail et les facilités offertes par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité au vu du bail du 16 février 2010 comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance, et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait la locataire, ainsi que tous éléments de préjudice qu'elle pourrait faire valoir,

* fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure la locataire aurait la possibilité de transférer son fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait dans l'affirmative le coût d'un tel transfert en ce inclus l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques de l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert ;

- Dit qu'au cas d'empêchement retard ou refus de l'expert commis il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

- Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire papier avec les annexes au greffe du tribunal, Services des expertises - Extension du Palais de Justice, [Adresse 7], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

- Dit qu'à l'issue de la première réunion, l'expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d'une provision complémentaire ;

- Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelé qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

- Dit que dans le but de limiter les frais d'expertise, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe ;

- Designé le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

- Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

- Fixé à la somme de 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Dragon 2000 entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 4 semaines à compter de la décision, sans autre avis ;

- Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

- Débouté M. [O] de sa demande de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction ;

- Débouté M. [O] de ses demandes de dommages et intérêts ;

- Débouté M. [O] de sa demande de provision ad litem ;

- Condamné la SCI Dragon 2000 à payer à M. [O] les sommes suivantes :

- 4.545 € au titre du dépôt de garantie,

- 5.970,33 € au titre des provisions pour charges non causées,

- 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens de l'instance à l'exception de ceux afférents à l'expertise ;

- Sursis à statuer sur toutes autres demandes dans l'attente du dépôt de son rapport par l'expert ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions ;

- Ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 3 février 2022 pour retrait du rôle dans l'attente du rapport d'expertise, sauf opposition des avocats des parties ;

- Réservé le surplus des dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 19 novembre 2021 et enregistrée le 22 novembre 2021, la société Dragon 2000 a interjeté appel du jugement.



Par ordonnance du 6 janvier 2022, elle a été déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement.



Par ordonnance d'incident du 12 mai 2022, le conseiller de la mise en état de la 12ème chambre, saisi par M. [O] :

- A déclaré irrecevable la demande de nullité de la déclaration d'appel ;

- S'est déclaré incompétent pour statuer sur l'éventuelle absence d'effet dévolutif de l'appel ;

- A ordonné la radiation de l'affaire du rôle de la cour ;

- A dit qu'elle ne pourra être réinscrite que sur l'autorisation du conseiller de la mise en état après justification de l'exécution de la décision attaquée ;

- A condamné la société Dragon 2000 aux dépens de l'incident.



L'affaire a été rétablie à la demande de la société Dragon 2000, qui a justifié du paiement des causes exécutoires du jugement entrepris.



L'expert judiciaire, M. [Y] a déposé son rapport le 1er juin 2022.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2022, la société Dragon 2000 demande à la cour de : 

- La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- Déclarer M.[O] irrecevable et en tous cas mal fondé en son appel incident ;

- Annuler et en tous cas réformer le jugement entrepris ;

- Déclarer M.[O] irrecevable à alléguer des faits ou jurisprudences résultant de pièces non communiquées dont le contenu allégué ne correspond pas aux arrêts communiqués par M. [O] ;

- Juger qu'en vertu des dispositions de l'article 21 Il de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014' les dispositions de l'article R.145-35 du code de commerce ne sont pas applicables au présent litige et débouter M. [O] de son argumentation fondée sur les dispositions ci-dessus ;

- Juger qu'en vertu du bail et en l'absence de mention d'un délai de grâce, le loyer payable d'avance devait être payé au plus tard le premier de chaque mois et, en présence du refus délibéré et réitéré du preneur de payer les loyers mensuels au plus tard le 1er de chaque mois, juger acquise la clause résolutoire et subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que la remise en cours de mois et au même moment de deux chèques, dont l'un daté du mois d'après, correspondant chacun à la moitié du loyer, correspond à une violation délibérée du bail et déclarer acquise la clause résolutoire, résilier le bail et juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement et juger acquise la clause résolutoire et subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que la remise d'un chèque sans provision suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire et sommation visant le refus de renouvellement constitue une cause péremptoire d'acquisition de cette clause résolutoire, de résiliation du bail et une cause légitime de refus de renouvellement et juger acquise la clause résolutoire et subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que le virement remplaçant le chèque impayé a été envoyé le 19 novembre 2018 (notre pièce 22 adv n°19) c'est-à-dire postérieurement au délai d'un mois suivant le commandement et sommation visant le refus de renouvellement du 17 octobre 2018 (pièce n°6) et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que le remboursement de l'assurance est clairement prévu par le bail annexé au commandement et sommation visant le refus de renouvellement et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que des travaux de remplacement de vitres brisées et d'étanchéité d'une verrière ne sont pas susceptibles de constituer les travaux à la charge de la bailleresse en application des dispositions de l'article 606 du code civil visé par le bail, à savoir en l'espèce « les couvertures entières » alors que, de plus fort, le défaut d'entretien et de curage des descentes d'eaux pluviales constitue, outre une violation supplémentaire du bail, une cause supplémentaire, prévue par le bail, de mise à la charge du preneur de tous les travaux y compris ceux de l'article 606 du code civil et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que le refus de laisser l'huissier commis par le bailleur visiter les lieux, ainsi que cela est prévu par le bail, disqualifie le même preneur à contester la désignation des locaux loués et l'imputation correspondante des charges et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que M. [O], redevable de l'entretien de la toiture et du nettoyage des chenaux et descentes d'eaux pluviales, n'a pas satisfait les causes du commandement qui le mettait en demeure de procéder à ces travaux et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger qu'en présence d'un bail qui met explicitement et clairement à la charge du preneur toutes les charges et tous les travaux autres que ceux de l'article 606 du code civil, M.[O] n'est évidemment pas fondé à soutenir qu'il ne serait redevable que des charges locatives dues par les preneurs de locaux d'habitation et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger M.[O] irrecevable à alléguer le moindre empêchement à la réalisation des travaux demandés ou à solliciter le moindre délai pour se mettre en conformité avec des obligations contractuelles pour lesquelles des délais n'ont pas été précisément et explicitement réclamés dans ses premières écritures de première instance et tout particulièrement pour des obligations dont ses premières écritures ont nié avec la plus grande mauvaise foi l'existence et débouter M. [O] de toute demande tardive de délai ;

- Juger qu'au sujet du seul manquement pour lequel des délais avaient été sollicités, à savoir le défaut de paiement des loyers, aucun délai ne peut être accordé au débiteur émetteur de chèque sans provision et donc de mauvaise foi et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que le refus explicite et délibéré par M. [O], dans le délai d'un mois du commandement et sommation visant le refus de renouvellement du 17 octobre 2018 de :

* payer les loyers par virements et en tout cas par chèque provisionné au plus tard le premier de chaque mois,

* rembourser la totalité des charges figurant sur les relevés de charges de copropriété n'indiquant aucun travaux susceptibles de correspondre à ceux visés par l'article 606 du code civil,

* rembourser les primes d'assurance payées par la bailleresse,

* faire exécuter les travaux de réparation de la verrière et le curage des descentes d'eaux pluviales,

constitue autant de causes péremptoires d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et de refus de renouvellement du bail et juger acquise la clause résolutoire, subsidiairement résilier le bail et en tous cas juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger que M.[O] n'a pas exécuté les causes du commandement du 28 février 2019 et notamment n'a pas exploité le fonds loué et déclarer acquise la clause résolutoire, résilier le bail et juger ainsi constituée une cause légitime de refus de renouvellement ;

- Juger acquise la clause résolutoire figurant au bail ;

- Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- Plus subsidiairement déclarer M. [O] déchu du droit au renouvellement du bail et de tout droit à perception d'une indemnité d'éviction et l'en débouter ;

La remise des clés par M. [O] avant été annoncée tardivement et n'ayant pu s'effectuer le 31 août, le bail s'est poursuivi d'autant plus que les locaux n'étaient pas entièrement libérés et les clés de la cave non remises à la date du constat contradictoire du 12 septembre 2019, condamner M. [O] à payer le loyer ou indemnité d'occupation incluant les charges au moins pour le mois de septembre 2019 ;

- Juger que M.[O] était irrecevable à solliciter des premiers juges l'attribution d'une provision alors qu'il n'avait pas produit sa comptabilité et le débouter de toutes demandes ;

- Débouter M. [O] de toute demande de remboursement des acomptes sur charges ;

- Subsidiairement sur le point ci-dessus, juger prescrites les demandes de remboursement antérieures aux cinq ans précédant toute demande judiciaire de remboursement et notamment les années 2013 et 2014 et débouter M. [O] de ses demandes à ce titre ;

- Condamner M. [O] à payer à la société Dragon 2000 une somme de 47.886,83 € au titre des indemnités d'occupation (ou loyers) et charges à compter du 18 novembre 2018 et au moins jusque fin septembre 2019 et remise des locaux en état ;

- Plus subsidiairement encore, dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel, évoquer et prononcer l'annulation du rapport d'expertise en date du 1er juin 2022 déposé par M. [Y] commis par le jugement entrepris (pièce n°82) ;

- Juger M.[O] irrecevable à solliciter une expertise alors qu'il ne produit pas sa comptabilité complète et le débouter de toutes demandes ;

- Plus subsidiairement encore, pour le cas où la cour confirmerait la désignation d'un expert, modifier la mission et charger l'expert notamment de rechercher les conditions d'exploitation du fonds de commerce dans chacun des deux locaux des 119 et [Adresse 3] et rechercher dans quelle mesure le non-renouvellement du bail du [Adresse 3] a pu empêcher ou non M.[O] de poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce au [Adresse 2] ;

- Condamner M. [O] payer à la société Dragon 2000 la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M. [O] au paiement de tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP Petit-Perrin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2022, M.[O] demande à la cour de : 

- Constater l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel ;

- Constater que toutes les voies de recours possibles contre la décision du 19 novembre 2021 sont désormais expirées ;

- Débouter la SCI Dragon 2000 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions pour être irrecevables ou mal fondées ;

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

« - Dit que les commandements visant la clause résolutoire du bail renouvelé le 16 février 2010 signifiés les 17 octobre 2018 et 28 février 2019 sont dépourvus de fondement et ne peuvent produire effet ;

- Débouté la SCI Dragon 2000 de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé le 16 février 2010 ;

- Débouté la SCI Dragon 2000 de sa demande de résiliation judiciaire du bail renouvelé le 16 février 2010 ;

- Dit que le refus de renouvellement de bail signifié à la requête de la SCI Dragon 2000 le 28 février 2019 n'est pas fondé sur des motifs graves et légitimes ;

- Dit que suite au refus de renouvellement du bail consenti sur les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] (92), le bail renouvelé le 16 février 2010 a pris fin le 30 juin 2019 et que M. [O] a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;

Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction,





- Ordonné une expertise et désigné pour y procéder :

M. [C] [Y]

Expert près la cour d'appel de Paris

[Adresse 5]

tél : [XXXXXXXX01]

e-mail : [Courriel 9]

avec la mission de :

* convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre dans un délai qu'il lui appartiendra de fixer tout document nécessaire à l'exécution de sa mission,

* se rendre sur place sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] (92), visiter les lieux, à savoir les locaux objet du bail renouvelé le 16 février 2010, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail et les facilités offertes par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité au vu du bail du 16 février 2010 comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance, et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait la locataire, ainsi que tous éléments de préjudice qu'elle pourrait faire valoir,

* fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure la locataire aurait la possibilité de transférer son fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait dans l'affirmative le coût d'un tel transfert en ce inclus l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques de l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert ;

- Dit qu'en cas d'empêchement retard ou refus de l'expert commis il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

- Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire papier avec les annexes au greffe du tribunal, Services des expertises - Extension du Palais de Justice, [Adresse 7], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

- Dit qu'à l'issue de la première réunion, l'expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d'une provision complémentaire ;

- Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelé qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

- Dit que dans le but de limiter les frais d'expertise, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe ;

- Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

- Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

- Fixé à la somme de 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Dragon 2000 entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 4 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

- Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions » ;

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

« Débouté M. [O] de ses demandes de dommages et intérêts » ;

Statuant à nouveau,

- Condamner la société Dragon 2000 à payer à M. [O] la somme de :

- 100.000€ au titre de la réparation de son préjudice matériel,

- 15.000€ au titre de la réparation de son préjudice moral ;

- Condamner la société Dragon 2000 aux entiers dépens de l'instance ;

- Condamner la société Dragon 2000 à payer à M.[O] la somme de 8.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2023.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Il est rappelé à titre liminaire que selon l'article 768, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Il importe pour la compréhension du lecteur que les prétentions et les moyens soient présentés de manière claire et lisible dans le corps des conclusions.



En outre, en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, seules les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions des parties seront examinées, sans qu'il y ait lieu de statuer sur celles formées dans le corps des conclusions.



Sur l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel



M. [O] invoque l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel de la société Dragon 2000, aux motifs que cette déclaration mentionne simplement en objet/portée de l'appel les termes « appel nullité » et qu'elle ne précise pas les chefs de jugement critiqués. Il fait valoir que, dans ses premières conclusions d'appel, la société Dragon 2000 se dispensait d'expliquer le motif de nullité et qu'en outre, elle sollicitait la réformation du jugement, ce qui excluait tout appel nullité ; que désormais, elle argue d'un prétendu défaut de respect du contradictoire pour justifier de l'appel nullité et « sauver » sa procédure. L'intimé soutient que l'absence des chefs de jugement critiqués lui cause nécessairement un grief car il ne peut absolument pas déterminer la portée de l'appel de la société Dragon 2000.



La société Dragon 2000 considère qu'il est clair qu'elle a formé un appel nullité. Elle ajoute que même si l'appel n'avait pas été formé pour cause principale de nullité, même si les conclusions jointes à l'appel n'étaient pas considérées comme faisant partie de ce dernier, les conclusions notifiées à l'intérieur du délai d'appel pouvaient compléter ce dernier (sic).



*****



Selon l'article 562 alinéa 1er du code de procédure civile, « L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ».



Par ailleurs, l'article 901, 4° du même code prévoit que la déclaration d'appel contient à peine de nullité « les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ».



En l'espèce, la société Dragon 2000 a notifié sa déclaration d'appel par voie électronique le 19 novembre 2021 ainsi que ses conclusions d'appel.



L'objet de l'appel est ainsi décrit dans la déclaration du 19 novembre 2021 : « Appel nullité ».



Dans ses conclusions d'appelant n°1 notifiées en même temps que l'acte d'appel, la société Dragon 2000 demandait à la cour, au visa de l'article 16 du code de procédure civile, d'« annuler et en tous cas réformer le jugement entrepris ». Elle en fait de même dans ses dernières conclusions n°7 notifiées le 17 décembre 2022, en visant en outre les articles 54, 561, 562, 752, 765 et 766 du code de procédure civile.



Il résulte des écritures de la société Dragon 2000 que son appel, improprement qualifié d'appel nullité, tend en réalité à l'annulation du jugement, notamment pour non-respect du principe du contradictoire, ce qui constitue une cause de nullité de la décision entreprise. Cet appel annulation est recevable. En application des dispositions de l'article 901, 4° rappelées ci-avant, la déclaration d'appel n'avait donc pas à rappeler les chefs du jugement critiqués.



Le moyen soulevé par M. [O], tiré de l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel, ne peut dès lors prospérer. En effet, dans l'hypothèse où la cour annulerait le jugement de première instance, elle serait tenue de statuer sur le fond de l'affaire, étant saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, conformément à l'article 562 susvisé.



Sur la nullité du jugement



La société Dragon 2000 reproche aux premiers juges d'avoir réclamé des pièces à M. [O] postérieurement à la clôture des débats et postérieurement aux plaidoiries sans ordonner la réouverture des débats et sans permettre à la société Dragon 2000 de vérifier que les pièces tardivement produites correspondaient bien à celles communiquées. Elle en déduit que la décision entreprise est nulle, motif pris d'une violation de l'article 16 du code de procédure civile.



Elle prétend par ailleurs que la constitution pour M. [O] devant le tribunal est nulle faute d'indication d'une adresse véritable, qui n'a été fournie qu'en novembre 2021, après la vente du fonds de commerce intervenue en juin 2021 ; que l'indication d'une fausse adresse était destinée à masquer l'escroquerie au jugement consistant à cacher la vente du fonds de commerce annoncé au tribunal comme perdu. Elle ajoute que les conclusions de M. [O] étaient irrecevables. Elle en conclut que le jugement rendu sur la base de poursuites nulles et irrecevables est nul (sic). Elle invoque le préjudice que lui a occasionné l'indication d'une fausse adresse dans la mesure où son avocat a dû multiplier les diligences pour faire délivrer les actes nécessaires à la défense des intérêts de sa cliente.



M. [O] souligne en réplique l'absence de pièce justifiant de la prétendue violation du contradictoire. Il précise qu'en tout état de cause, la société Dragon 2000 disposait de l'ensemble des pièces du dossier qui lui ont été communiquées le 11 décembre 2020.



S'agissant de sa prétendue fausse adresse, il indique que la question des mentions pour identifier une partie, et en particulier l'adresse, étant une nullité de forme, elle aurait dû être formée in limine litis dans le cadre d'un incident, ce qui n'est pas le cas puisqu'elle est soulevée par l'appelante, devant la cour, à la fin de ses conclusions au fond. Il conclut à l'irrecevabilité du moyen. Il ajoute qu'en tout état de cause, la société Dragon 2000 était parfaitement informée de son adresse ; qu'en outre, il a exercé son activité à l'adresse indiquée jusqu'à la vente de son fonds de commerce, soit en juin 2021, et que par la suite, son courrier était relevé pour son compte par le repreneur du fonds.



*****



Selon l'article 16 du code de procédure civile :

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »



La société Dragon 2000 communique en pièce n°55 un bulletin du greffier de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 2 novembre 2021 à l'attention de Me Gerinier, avocat de M. [O], ainsi rédigé : « Ce dossier a été plaidé à l'audience du 14 septembre 2021 et mis en délibéré au 8 novembre 2021. Afin de permettre au tribunal de statuer sur la demande d'indemnité d'éviction, il est demandé aux parties, et en particulier à l'avocat du demandeur de produire avant le 4 novembre 2021 les demandes de renouvellement en date des 11 juin 2018 et 10 décembre 2018, annoncées en pièces 7 et 8 de son assignation et non communiquées. »



Elle ne soutient pas que les pièces n°7 et 8 de M. [O] ne lui ont pas été communiquées mais elle considère qu'en sollicitant, pendant le temps du délibéré, que leur soient transmises ces pièces manifestement absentes du dossier de plaidoirie, les premiers juges n'ont pas respecté le principe de la contradiction en ne permettant pas à la société Dragon 2000 de vérifier que les pièces ainsi produites tardivement au tribunal correspondaient bien à celles qui avaient été communiquées à la société Dragon 2000 par le demandeur.



Toutefois, les pièces n°7 et 8 de M. [O] sont clairement mentionnées dans son bordereau de communication de pièces comme étant « les demandes de renouvellement en date des 11 juin 2018 et 10 décembre 2018 » et la société Dragon 2000 ne communique aucun élément laissant supposer que les pièces produites au tribunal étaient différentes de celles qui lui ont été communiquées.



La violation du principe du contradictoire n'est pas caractérisée.



Concernant le second moyen de nullité invoqué par la société Dragon 2000, tenant à l'absence d'indication d'une adresse véritable par M. [O], il convient de rappeler que selon l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.



Or, la cour observe que ce moyen n'était pas soulevé dans les premières conclusions d'appelant notifiées le 19 puis le 23 novembre 2021, et n'a été énoncé pour la première fois qu'en page 29 de ses conclusions n°2 notifiées le 20 décembre 2021 ; qu'au surplus, dans les dernières conclusions de la société Dragon 2000, ce moyen figure en page 30 sous le titre XXIII 'La découverte de l'indication au tribunal par M. [O] d'une fausse adresse', soit après l'argumentation au fond alors qu'il s'agit d'une exception de procédure qui aurait dû être soulevée in limine litis, conformément aux dispositions de l'article 74 susvisé.



Le moyen de nullité est donc irrecevable.



Sur l'irrecevabilité fondée sur l'article 132 du code de procédure civile



Dans le dispositif de ses écritures, la société Dragon 2000 demande à la cour, au visa de l'article 132 du code de procédure civile, de « déclarer M.[O] irrecevable à alléguer des faits ou jurisprudences résultant de pièces non communiquées dont le contenu allégué ne correspond pas aux arrêts communiqués par M. [O] ».



*****



Aux termes de l'article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance ; la communication des pièces doit être spontanée.



Comme seule argumentation, la société Dragon 2000 se contente de se référer aux conclusions en réplique de M. [O] devant le tribunal judiciaire, qu'elle produit en pièce n°54, sans autre indication sur l'emplacement exact du passage de ces conclusions qu'elle critique et elle reproche à l'intimé de ne pas verser aux débats les arrêts de cour d'appel qu'il vise, ni même de fournir leurs références judiciaires.



Or, non seulement ces références sont précisées dans les conclusions de M. [O] devant cette cour mais en outre, les décisions de jurisprudence sur lesquels il s'appuie sont communiquées.

La fin de non-recevoir soulevée par la société Dragon 2000 n'est pas fondée. 



Sur l'étendue de la saisine de la cour



La société Dragon 2000 critique le contenu du rapport d'expertise. Elle sollicite l'annulation de ce rapport.



M. [O] s'y oppose et demande à la cour d'écarter et de débouter la société Dragon 2000 de tous les moyens et éléments se rattachant au rapport d'expertise.

*****



Aux termes du jugement entrepris, une expertise a été ordonnée, M. [Y] étant désigné et sa mission définie. L'expert a remis son rapport le 1er juin 2022.



Comme le souligne M. [O], le jugement dont appel ne traite nullement du rapport d'expertise de M. [Y], qui fait l'objet d'une procédure en ouverture de rapport devant le tribunal judiciaire de Nanterre. La cour ne peut statuer sur le contenu de ce rapport, qui n'entre pas dans sa saisine, et n'examinera donc pas les nouveaux reproches formulés par la société Dragon 2000 suite à l'expertise.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



La SCI Dragon 2000 soutient que la clause résolutoire figurant au bail commercial est acquise, dans la mesure où M. [O] a payé ses loyers en retard voire ne les a pas réglés, de même que ses charges, qu'il ne lui a pas remboursé les primes d'assurance, qu'il n'a pas réalisés les travaux lui incombant, visés au commandement signifié le 17 octobre 2018.



Elle fait valoir que le 17 octobre 2018, elle a fait signifier au preneur un commandement « d'avoir notamment à payer les loyers d'avance » ; qu'il ne s'est pas acquitté de sa dette dans le délai d'un mois prévu par le commandement ; que le 23 octobre 2018, il lui a transmis deux chèques représentant chacun la moitié du loyer du mois d'octobre 2018, l'un daté du 10 octobre et l'autre du 10 novembre 2018 ; que le dépôt tardif de deux chèques au lieu du virement convenu constitue une « man'uvre inadmissible » ; qu'un chèque de 1.990 € faussement daté du 8 novembre 2018 a été rejeté pour défaut de provision, le virement remplaçant le chèque impayé n'ayant été adressé que le 19 novembre 2018, soit postérieurement au délai d'un mois suivant le commandement du 17 octobre 2018, de sorte que la clause résolutoire a été acquise dès le 17 novembre 2019 à minuit ; que le preneur n'a, en outre, pas respecté la date d'exigibilité du loyer ; que c'est à tort que les premiers juges ont retenu que le loyer stipulé payable d'avance devait être payé avant la fin du mois alors qu'il est clair qu'il doit être payé au plus tard le premier de chaque mois. Elle soutient que M. [O] était bien redevable de la totalité des charges réclamées dans le commandement, le preneur ne pouvant ignorer la consistance des lieux loués et étant tenu de toutes les réparations afférentes aux lieux loués, à l'exception de celles relevant de l'article 606 du code civil. Elle fait grief au preneur d'avoir refusé de laisser l'huissier commis par le bailleur visiter les lieux. Elle indique que M. [O] n'a pas déféré au commandement d'avoir à effectuer les « travaux de réfection de la verrière (qui abrite le jardin d'hiver) à nettoyer les canalisations », ce qui résulte du procès-verbal de constat établi par voie d'huissier le 19 novembre 2018. Elle considère que le refus de réparer la verrière procède d'une volonté de ne pas respecter les obligations découlant du bail pour le preneur et que les inflitrations dont ce dernier se plaint et qui ont provoqué l'effondrement du faux-plafond à proximité de la verrière sont imputables à ses manquements. Elle reproche en outre à M. [O] de ne pas avoir remboursé les primes d'assurance et la taxe foncière mentionnées dans le commandement, malgré les stipulations du bail, au motif que l'assurance couvrirait l'appartement occupé par le gérant de la société Dragon 2000, ce qui ne constitue pas une cause valide de refus. Elle estime que le preneur est irrecevable et en tout cas mal fondé à alléguer le moindre empêchement à la réalisation de ses obligations contractuelles ou à solliciter le moindre délai pour se mettre en conformité. Elle ajoute qu'elle a fait signifier le 28 février 2019 à M. [O] un nouveau commandement d'avoir notamment à maintenir les locaux ouverts et achalandés, qui n'a pas été suivi d'effet. Elle déclare que le restaurant est resté fermé depuis, ainsi que l'établit le procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2019, et que la location-gérance, selon elle jamais exécutée, ne peut constituer un substitut à l'obligation d'exploiter. Elle en conclut que la clause résolutoire est de plus fort acquise. 



M. [O] répond qu'aucun reproche ne peut être formulé à son encontre ; qu'il a toujours payé ses loyers dans les conditions prévues au bail, lequel mentionne tout au plus un loyer « payable mensuellement et d'avance », ce qui signifie qu'il doit être acquitté avant la fin du mois et non le premier de chaque mois. Il dénie tout retard de règlement et invoque la mauvaise foi du bailleur. Il considère que le loyer du mois de septembre 2019 ne saurait lui être imputé dans la mesure où il avait mis à disposition les clés du local dès la fin du mois d'août 2019 et qu'il est à jour du règlement de ses loyers. Il sollicite la confirmation de la condamnation de la société Dragon 2000 d'avoir à lui rembourser les provisions pour charges perçues de façon indue depuis 2013, faute pour le bailleur d'avoir communiqué à son locataire les justificatifs et récapitulatifs de charges, ce remboursement étant selon lui d'autant plus nécessaire que l'appartement occupé dans l'immeuble par M. [N], gérant de la société Dragon 2000, fait supporter ses charges (notamment de consommation d'eau) à M. [O]. Il ajoute que selon l'article 4.1 du contrat de bail, il n'est tenu de supporter que « la quote-part revenant aux locataires » et non l'ensemble des charges. Après avoir rappelé que la société Dragon 2000 méconnait depuis de nombreuses années ses obligations de propriétaire, n'ayant jamais déféré à ses demandes relatives aux grosses réparations, notamment la réfection de la toiture compte tenu des fuites ayant provoqué l'effondrement d'une partie du faux-plafond, le preneur soutient que les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ne pouvaient être mises à sa charge en application de l'article R.145-35 du code de commerce. Il précise avoir procédé au curage des chéneaux et descentes d'eaux pluviales dans le cadre de son obligation d'entretien. Il rappelle qu'aucune stipulation contractuelle ne prévoyait la remise en état des locaux à neuf et souligne que l'état des lieux de sortie démontre que les locaux ont globalement été rendus en état d'usage, après près de vingt ans d'occupation. Il estime qu'il n'était pas tenu de régler les primes d'assurance réclamées par le bailleur en l'absence d'élément probant et que le montant de la taxe foncière 2019, si elle devait être exigible, doit être proratisé. Il indique enfin que les locaux ont été dûment exploités, notamment dans le cadre d'un contrat de location gérance conféré à la société Harikrupa International, qui souhaitait acquérir le fonds avant que la société Dragon 2000 ne multiplie les procédures à l'encontre de M. [O].



*****

L'article L.145-41 du code de commerce dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »



A défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.



Par ailleurs, selon l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le bail renouvelé signé le 9 mai 2017 à effet rétroactif au 16 février 2010 contient une clause résolutoire ainsi rédigée :

« En cas de non exécution par le PRENEUR de l'un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et prestations, ou en cas de non paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou de charges, le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis le PRENEUR en demeure de régulariser sa situation, par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.

Si un mois après ce commandement, le PRENEUR n'a pas entièrement régularisé sa situation ou si, s'agissant de travaux à effectuer, il n'a pas entrepris avec la diligence convenable tout ce qu'il est possible de faire dans un délai d'un mois, le BAILLEUR pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail. (...) »



Aux termes d'un « Commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure visant un motif grave et légitime de nature à justifier le non-renouvellement » en date du 17 octobre 2018, la société Dragon 2000 a demandé à M. [O] « de payer par virement (...) :

- le loyer du mois d'octobre 2018 : 1.950 € plus provision pour charges 186,82 €, total 2.136,82 €

- assurance du bailleur : somme due pour 5 ans 556,16 x 5= 2.770,80 €

- taxes foncières 2018 moitié à charge du preneur : 890,50 €

- solde charges dues : 5.269,78 €

- rappel de provision pour charges : 1.321,36 €

- honoraires d'avocat 1.000 € HT plus TVA 20% : 1 200 €

Total dû : 13.589,26 € ».



Par ce commandement, la société Dragon 2000 a également mis M. [O] en demeure de « faire faire par une entreprise de l'art les travaux nécessaires et notamment le changement des carreaux cassés de la verrière et le curage des chenaux et descentes d'eaux pluviales », avant de déclarer que passé le délai d'un mois à compter de la date de l'acte, elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail dont copie était annexée au