Cour d'Appel · 16e chambre — 12 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70C



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 OCTOBRE 2023



N° RG 23/00617 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VU2F



AFFAIRE :



[I] [M]



C/



S.A. SEQENS



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2023 par le Juge de l'exécution de NANTERRE

N° RG : 22/04350



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.10.2023

à : 



Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





Madame [I] [M]

née le 05 Janvier 1971 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 23078019 - Représentant : Me Anissa BEN AMOR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1864



APPELANTE



****************





S.A. SEQENS 

SA d'habitations à loyer modéré, venant aux droits de la société France Habitation par changement de dénomination

N° Siret : 582 142 816 (RCS Nanterre)

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370982 - Représentant : Me René DECLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1315



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,







EXPOSÉ DU LITIGE 





Selon acte sous seing privé du 2 février 2012, la SCI Dancour a consenti un contrat de location à Mme [M] et M. [N] portant sur un logement situé [Adresse 1]. Le bailleur, aux droits duquel vient désormais la société Seqens a dénoncé le bail dès le 23 janvier 2014 en délivrant un commandement visant la clause résolutoire.



La procédure judiciaire entamée immédiatement après, n'a trouvé son issue qu'avec le jugement du 3 février 2022 du tribunal de proximité de Courbevoie, lequel, rejetant les moyens de l'occupante, a notamment : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 mars 2014 ; 

ordonné l'expulsion de Mme [I] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux ; 

condamné Mme [M] à payer à la société Seqens la somme de 31 503,27 euros au titre des loyers et charges impayés au terme d'août 2021 inclus ; 

condamné Mme [M] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce, à compter du 9 septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux; 

condamné Mme [M] à payer à la société Seqens la somme d'un euro à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive et injustifiée ; 

 condamné Mme [M] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. 




Ce jugement a été signifié à la personne même de Mme [M] le 1er mars 2022. L'appel interjeté par Mme [M] a été radié sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile par ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 avril 2023. 



Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 1er mars 2022, et dénoncé à la préfecture le 4 mars 2022. 



Par acte du 29 avril 2022, Mme [M] a assigné la société Seqens devant le juge de l'exécution de Nanterre aux fins de voir annuler le commandement de quitter les lieux et, subsidiairement, de lui octroyer les plus larges délais pour se reloger, suspendre la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement.



Par jugement contradictoire rendu le 6 janvier 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a : 


débouté Mme [M] de l'ensemble de ses demandes ;

condamné Mme [M] à payer à la S.A. Seqens la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [M] aux dépens ;

rappelé que les décisions du juge de l'exécution sont exécutoires de droit. 




Le 27 janvier 2023, Mme [I] [M] a interjeté appel du jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 6 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelante demande à la cour de :


déclarer recevable et fondé l'appel qu'elle a interjeté ;


Y faisant droit, 


infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau :  


In limine litis, 


prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 1er mars 2022 en ce qu'il a été dénoncé en violation des dispositions de l'article L444-2-3 [sic] du code de la construction et de l'habitation ;


A titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour ne faisait pas droit à la demande de nullité du commandement de quitter les lieux,


prononcer un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Versailles ;


En tout état de cause,  






accorder à Mme [M] un sursis à expulsion de 36 mois ;


En conséquence, 


suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période de sursis et prendre acte que la locataire continuera de s'acquitter de son loyer et charges mensuelles soit la somme de 652,88 euros en sus des délais de paiement qui lui seront octroyés ;

prendre acte que Mme [M] propose d'apurer sa dette locative par un versement de la somme de 300 euros par mois et en sus de son loyer courant ; 

accorder à Mme [M] les plus larges délais de paiement de sa dette locative, laquelle devra être actualisée par la SA Sequens ;


A titre infiniment subsidiaire, 


condamner la SA Sequens à verser à Mme [M] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 condamner la SA Sequens aux entiers dépens. 


 

Au soutien de ses demandes, Mme [M] fait valoir : 


in limine litis, que l'une des mentions obligatoires prévues par les articles R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution devant figurer sur le commandement de quitter les lieux fait défaut sur l'acte du 1er mars 2022 ; que, l'absence de précision quant à l'existence de la commission de médiation ainsi que ses modalités de saisine, ont privé Mme [M] d'une voie de recours parallèle et lui ont de ce fait, causé un grief ; 

que Mme [M] est bien fondée à solliciter les plus larges délais d'expulsion: qu'elle s'est toujours acquittée depuis son entrée dans les lieux du paiement de son loyer et charges courantes, qu'aux termes d'un protocole d'accord du 2 février 2012, le bailleur a consenti à Mme [M] une franchise de loyer de 50% en raison de l'état du logement donné à bail, cet abattement étant applicable jusqu'à la réalisation de remises en état qui n'ont jamais été réalisées, alors que la société Sequens a cessé d'appliquer cette réduction de loyer à compter d'octobre 2013 ; que dès lors, elle est fondée à contester l'existence de la dette locative ;

que compte tenu de la situation personnelle de Mme [M] et de sa bonne foi, elle est bien fondée à demander des délais de paiement de 36 mois ; 

que contrairement à ce qu'a pu retenir le juge de l'exécution, Mme [M] et son compagnon ne perçoivent pas 4000 euros de revenus mensuels ; qu'en effet, Mme [M] est sans emploi et son compagnon justifie d'un salaire mensuel de 2334 euros ; que par ailleurs, Mme [M] était bien fondée à obtenir gain de cause dans le cadre de la procédure qui l'oppose à son bailleur depuis 2014 ce qui la dispensait de rechercher un logement durant cette période ; que ne disposant pas de solution de relogement immédiate et les revenus de son compagnon ne permettant pas d'obtenir un appartement dans le secteur privé, elle est bien fondée à obtenir un délai pour quitter les lieux.




Par dernières conclusions transmises au greffe le 5 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens, intimée, demande à la cour de :


dire et juger Mme [M] mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence, confirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre du 6 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

dire et juger que la cour est incompétente pour suspendre les effets de la clause résolutoire ;

dire bien fondée l'opposition de la société Seqens à tous délais ;  


subsidiairement, si par impossible la cour croyait devoir accorder des délais, les conditionner au paiement ponctuel des arriérés, en plus des indemnités d'occupations courantes, à défaut de quoi, l'expulsion pourra être poursuivie ;


 condamner Mme [M] à payer à la société Seqens la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 condamner Mme [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles en application de l'article 699 du code de procédure civile. 




Au soutien de ses demandes, la société Seqens fait valoir : 


qu'en vertu de l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est incompétent pour statuer sur une demande consistant à suspendre les effets de la clause résolutoire ; 













que le commandement de quitter les lieux du 1er mars 2022 comporte toutes les mentions obligatoires prescrites par l'article R411-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que la reproduction de l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation dans les actes de poursuite des commissaires de justice exécutant une décision de justice n'est pas prévue par les textes ; 

que Mme [M] est condamnée à payer à la société Seqens la somme de 31 503,27 euros et une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant qui serait exigible en cas de continuation du bail jusqu'à l'expulsion ou la remise des clés ; qu'à ce jour, sa dette s'élève à la somme de 44 508,72 euros (valeur mars 2023); 

que Mme [M] sollicite des délais à expulsion alors qu'elle ne justifie d'aucune recherche de logement ;

que, subsidiairement, il convient d'assortir les éventuels délais de la condition du paiement des indemnités d'occupation courantes, outre l'arriéré de loyers ou d'indemnités d'occupations. 






La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 juin 2023 .



L'audience de plaidoirie a été fixée au 6 septembre 2023 et le prononcé de l'arrêt au 12 octobre 2023, par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

 

MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Il convient de rappeler également s'agissant des prétentions énoncées au dispositif saisissant la cour, que les « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.



Sur la contestation en la forme du commandement de quitter les lieux

 

Selon Mme [M], le commandement de quitter les lieux serait affecté d'une irrégularité lui faisant grief, faute de mentionner les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation, ce qui l'aurait privée d'une voie de recours. 



Son moyen est rédigé comme suit (page 9): « en vertu de l'article R411-1 et R412-1 du même code [le code des procédures civiles d'exécution], dans la mesure où le commandement de quitter les lieux vise une habitation principale, la notification d'une décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article R411-2-3 [sic] du code de la construction et de l'habitation ». Dans les développements ultérieurs, l'appelante précise (page 11) : « l'article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable dispose que la notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ».



Par conséquent, même l'énoncé du moyen désigne l'acte de signification de la décision d'expulsion comme devant comporter la mention portant information sur la commission de médiation. Or, Mme [M] n'a pas contesté la signification du jugement du 3 février 2022, qui au demeurant comporte la disposition prétendument omise en sa page un et deux, ainsi que les coordonnées de la commission de médiation du Département des Hauts de Seine dont elle dépend, et les modalités de saisine de celle-ci (pièce 2 de l'intimée).

 

Ainsi que l'a constaté le juge de l'exécution, le commandement de quitter les lieux du 1er mars 2022 est quant à lui conforme aux prescriptions de l'article R411-1 du code des procédures civiles d'exécution et contient au surplus, s'agissant d'un lieu habité par la personne expulsée, la reproduction de toutes les dispositions prévues par l'article R412-1 du même code. 







Contrairement à ce que soutient le moyen, aucune autre disposition légale ou réglementaire ne prévoit la reproduction d'une autre disposition, ou information, notamment celle de l'article L411-2-3 du code de la construction et de l'habitation ou R411-2-3, ou L444-2-3 ou L441-2-3 de ce code, les conclusions de l'appelante étant confuses à cet égard sur les numéros des articles cités dans ses écritures. 



L'exception de nullité du commandement de quitter les lieux a donc à juste titre été rejetée par le premier juge. 



Sur la demande subsidiaire de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'appel contre le jugement d'expulsion



En vertu de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution et la cour statuant en appel de ses décisions n'a pas le pouvoir de suspendre l'exécution de la décision servant de fondement aux poursuites.



Le jugement du 3 février 2022 est exécutoire nonobstant appel, et cet appel a fait l'objet d'une radiation. 



La demande de sursis à statuer a donc été à bon droit rejetée par le premier juge. 



Sur la demande de délais d'expulsion et « en conséquence, [de] suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période de sursis »



En vertu de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution précité, le juge de l'exécution et la cour statuant en appel de ses décisions n'a pas le pouvoir de modifier le dispositif de la décision servant de fondement aux poursuites. 



Si les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution lui permettent d'accorder des délais renouvelables dans la limite de trois années, aux occupants de locaux habités dont l'expulsion a été judiciairement ordonnée chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, il ne peut en aucun cas suspendre les effets de la clause résolutoire dont le jugement exécutoire du 3 février 2022 a jugé qu'elle était acquise au bailleur depuis le 23 mars 2014. L'argumentation de Mme [M], qui tend en sa quasi-totalité à critiquer le jugement d'expulsion pour remettre en question l'exécution par le bailleur d'un accord de réduction du montant du loyer de 2012 et de réfection de l'appartement loué et contester devoir le montant de l'arriéré locatif ayant justifié la mise en jeu de la clause résolutoire, est donc inopérante. 



Seule importe la question de savoir si Mme [M] remplit les conditions posées par les dispositions précitées pour bénéficier de délais avant son expulsion. 



Mme [M] soutient occuper le logement avec ses 5 enfants qui souffrent en permanence de morsures de punaises en raison de l'humidité de l'appartement. Elle fait connaître par ailleurs qu'elle a perdu son emploi, que ses droits au chômage ont pris fin en 2018, et qu'elle n'a jamais pu reprendre une vie sociale normale à raison d'une grave agression subie de la part de son voisin après des mois de menaces et de harcèlement. Il apparaît relativement contradictoire de demander à continuer de résider pendant 3 années supplémentaires dans de telles conditions.



Quoi qu'il en soit, son état de santé invoqué milite au contraire pour un prompt éloignement des lieux, et ne peut être retenu comme une circonstance rendant son relogement plus difficile. En outre, l'état de ses charges comparées aux ressources du foyer, procurées par 4 de ses membres ne permet pas de conclure que le relogement de la famille ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales au sens de l'article L412-3 précité. Selon les termes du jugement, il était prétendu que son compagnon avait fait des démarches pour obtenir un logement de la part de l'administration qui l'emploie. Il n'est pas démontré au contraire de ce qu'elle mentionne désormais dans les conclusions devant la cour d'appel, que les ressources de son compagnon ne lui permettraient pas d'obtenir un logement dans le secteur privé, en cas d'échec de ses démarches auprès de son employeur, dont il n'est d'ailleurs pas justifié. 









Enfin, la société Seqens a actualisé le montant de l'arriéré locatif qui ne cesse d'augmenter pour atteindre le montant conséquent en mars 2023, de 44 508,72 euros, Mme [M] persistant à ne pas régler le montant intégral de l'indemnité d'occupation en dépit du jugement du 3 février 2022, qui a fixé son obligation de reprendre le paiement du montant du loyer total, au 1er octobre 2014, date la plus tardive à laquelle les travaux de remise en état de l'appartement auraient été terminés si elle ne s'y était pas opposée de façon injustifiée. 



Le premier juge ne peut donc qu'être approuvé d'avoir rejeté la demande de délais supplémentaires avant l'expulsion. 



Sur la demande de délais de paiement 



Compte tenu du montant actuel de la dette la proposition de règlements par Mme [M] par mensualités de 300 euros, même pendant trois ans, s'agissant d'une dette locative, est très largement insuffisante, étant rappelé que la finalité d'un délai de grâce est d'assurer au créancier d'être totalement désintéressé à l'issue du délai. 



Il convient par conséquent de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions. 



Mme [M] supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à la partie intimée une somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,



CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;



Condamne Mme [I] [M] à payer à la SA Seqens la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [I] [M] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l'article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,