Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 13 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/00914 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IX4U 



CC



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

27 février 2023 RG :



S.C.I. DU 30.3



C/



[M]

S.A.R.L. SARL LE TERRIER







































Grosse délivrée

le 13 OCTOBRE 2023

à Me Philippe PERICCHI 

Me Florence PIASEK 









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2023





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 27 Février 2023, N°



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre

Madame Claire OUGIER, Conseillère

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère





GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 25 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Octobre 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



S.C.I. DU 30.3 Société civile immobilière au capital social de 1000 euros inscrite au RCS d'AVIGNON sous le n° 500 084 231, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 7]

[Localité 8]



Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Henri BERGER, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON





INTIMÉS :



Monsieur [F] [S]

né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représenté par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON substitué par Me Edith TARTANSON, , avocat au barreau D'AVIGNON 





SARL LE TERRIER, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n°842 642 779, agissant pour suites et diligences de sa gérante en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Florence PIASEK de la SELEURL PIASEK FLORENCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Septembre 2023





ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 13 Octobre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSÉ





Vu l'appel interjeté le 10 mars 2023 par la S.C.I. Du 30.3 à l'encontre de l'ordonnance prononcée le 27 février 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n°22/00521.



Vu l'appel interjeté le 28 mars 2023 par Monsieur [F] [S] à l'encontre de l'ordonnance prononcée le 27 février 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n°22/00521.



Vu l'ordonnance du 10 mai 2023 de jonction des procédures n° RG 23/00914 et 23/01075 sous le numéro unique 23/00914.



Vu l'avis du 21 mars 2023 de fixation de l'affaire à bref délai à l'audience du 25 septembre 2023.



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 25 mai 2023 par la S.C.I. Du 30.3, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé.



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 31 mai 2023 par Monsieur [F] [S], intimé et appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé.



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 août 2023 par la S.A.R.L. Le Terrier, intimée et appelante incidente, et le bordereau de pièces qui y est annexé.



Vu l'ordonnance du 21 mars 2023 de clôture de la procédure à effet différé au 21 septembre 2023.



* * *



Monsieur [F] [S] est usufruitier d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] (84), comprenant un local commercial aux rez-de chaussée et 1er étage, ainsi que 4 appartements aux 1er, 2ème et 3ème étages.



La SCI du 30.3 est propriétaire d'une maison élevée de 3 étages sur rez-de-chaussée située [Adresse 4] à [Localité 8].



Par acte authentique du 2 juin 1992, les consorts [S] avaient consenti un bail commercial à Monsieur et Madame [U] portant sur les rez-de-chaussée et 1er étage de son immeuble aux fins d'exploitation d'un restaurant. La société Kenji Z est venu aux droits des époux [U].



Ce bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2018 aux mêmes clauses et conditions que le bail d'origine, suite à la demande de renouvellement de bail signifiée au bailleur le 31 mai 2018 par la société Kenji Z.



Par acte sous signature privée du 12 octobre 2018, la société Le Terrier a acquis le fonds de commerce de la société Kenji Z. Ainsi, la société Le Terrier est devenue titulaire du bail commercial portant sur ces locaux dans lesquels elle exploite une activité de restauration sous l'enseigne « Alice et ses merveilles ».



Se plaignant de nuisances olfactives et sonores en provenance de la cheminée du restaurant, la SCI du 30.3, propriétaire de l'immeuble voisin situé [Adresse 4] à [Localité 8], a, par exploit du 17 juin 2021, fait assigner en référé la société Le Terrier aux fins de désignation d'un expert judiciaire.



Par exploit du 1er septembre 2021, la société Le Terrier a fait valoir l'opposabilité de la mesure d'expertise à son bailleur, Monsieur [S].



Par ordonnance de référé du 20 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Carpentras a fait droit aux demandes de la SCI du 30.3 et de la société Le Terrier et Monsieur [O] [X] a été désigné en qualité d'expert.



Par ordonnance du 16 novembre 2021, Monsieur [J] a été désigné en qualité d'expert en remplacement de Monsieur [X].



Le 20 juillet 2022, Monsieur [J] a rendu son rapport.



Par exploit du 17 novembre 2022, la société Le Terrier a fait assigner en référé Monsieur [F] [S] devant le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins de le voir condamner à l'exécution des travaux préconisés par l'expert, sous astreinte, et voir consigner les loyers jusqu'à l'achèvement des travaux.



Par exploit du 21 novembre 2022, la SARL Le Terrier a fait dénoncer son acte introductif à la SCI du 30.3 qui, par conclusions du 1er décembre 2022, est intervenue volontairement à l'instance.



Par ordonnance du 27 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon a :

-Déclaré irrecevable l'intervention de la S.C.I. 30.3 à la présente instance ;

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1719 du code civil,

-Condamné Monsieur [F] [S] à procéder ou faire procéder au remplacement de la hotte actuelle équipant les locaux donnés en location à la SARL Le Terrier par une hotte dynamique associée à la pose d'un caisson à charbon actif dans les conditions énoncées par Monsieur [J], expert judiciaire, à savoir la réalisation préalable d'une étude de faisabilité sur l'état des lieux et du bâti (pour la rénovation du conduit de cheminée existant ou la réalisation d'un conduit neuf) et le recours à un maître d''uvre, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

-Dit que, passé ce délai, une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard commencera à courir, et ce pendant un délai de 45 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué si le bailleur n'a pas réalisé les travaux mis à sa charge ;

-Débouté la SARL Le Terrier de sa demande de consignation des loyers ;

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

-Condamné la SARL Le Terrier à payer à Monsieur [F] [S], à titre provisionnel, la somme de huit mille neuf cent quatre vingt dix neuf euros et soixante sept centimes (8 999,60 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de décembre 2022 inclus ;

-Débouté la SARL Le Terrier de sa demande d'octroi de délais de paiement ;

Vu les articles 696, 700 du code de procédure civile,

-Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

-Rejeté toutes autres demandes.



Le 10 mars 2023, la S.C.I. Du 30.3 a relevé appel de cette ordonnance aux fins de la voir réformer en ce qu'elle a déclaré irrecevable son intervention à la présente instance.



Le 28 mars 2023, Monsieur [F] [S] a relevé appel de cette ordonnance aux fins de la voir réformer en ce qu'elle l'a condamné à procéder ou faire procéder au remplacement de la hotte actuelle équipant les locaux donnés en location à la SARL Le Terrier par une hotte dynamique associée à la pose d'un caisson à charbon actif dans les conditions énoncées par Monsieur [J], expert judiciaire, à savoir la réalisation préalable d'une étude de faisabilité sur l'état des lieux et du bâti (pour la rénovation du conduit de cheminée existant ou la réalisation d'un conduit neuf) et le recours à un maître d''uvre, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et en ce qu'elle a dit que passé ce délai, une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard commencera à courir, et ce pendant un délai de 45 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué si le bailleur n'a pas réalisé les travaux mis à sa charge.



Par ordonnance du 10 mai 2023, les procédures n° RG 23/00914 et 23/01075 ont été jointes sous le numéro unique 23/00914.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la S.C.I. Du 30.3, appelante, demande à la cour, au visa des articles R. 1310-1 à R. 1343-3 du code de la santé publique, des articles L. 571-1 et R. 571-96 du code de l'environnement, des articles L. 2212-1 à L. 2212-5-1 du code général des collectivités territoriales, de l'article L. 131-1 du code des procédures d'exécution, de l'ordonnance de référé du 27 février 2023, de :

-La réformer en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'intervention de la SCI Du 30.3 ;

Accueillant l'action de la SCI Du 30.3 et statuant à nouveau,

-Juger que l'installation et la mise en fonctionnement des équipements de la hotte d'extraction de la cuisine du restaurant appartenant à M. [F] [S] et exploité par la SARL Le Terrier causent aux occupants de l'immeuble appartenant à la SCI Du 30.3 sis [Adresse 4] un trouble manifestement anormal du voisinage ;

-Condamner M. [F] [S] et la SARL Le Terrier conjointement et solidairement à la réalisation à titre provisionnel des travaux de rénovation de l'ensemble des installations conformément aux préconisations de l'Expert dans son rapport du 20 juillet 2022, à savoir :

La fourniture et la pose d'une hotte dynamique (21 385,20 euros) associée à un caisson à charbon actif (10 758 euros) soit un coût de 32 143,20 euros, sauf à parfaire ;

La rénovation du conduit de cheminée ou la réalisation d'un conduit neuf qui devra comprendre la dépose de la tourelle existante et une rehausse permettant de positionner la sortie à plus de 8m des ouvrants. Cette rénovation d'une partie du bâtiment ne peut être chiffrée en l'état sans investigation [supplémentaire] ;

-Enjoindre conjointement et solidairement à la SARL Le Terrier et M. [F] [S] de réaliser une étude de faisabilité telle qu'estimée par l'Expert à hauteur de 2 000 euros ;

-Enjoindre conjointement et solidairement à la SARL Le Terrier et M. [F] [S] de recourir à une maîtrise d''uvre dans le cadre des travaux de rénovation des installations et équipements, conformément aux préconisations de l'Expert ;

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à procéder à titre provisionnel aux travaux de rénovation des installations et équipements tels que détaillés sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir, astreinte qui sera portée à 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à verser à la SCI Du 30.3 la somme de 15 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice définitif ;

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à verser à la SCI Du 30.3 la somme de 200 euros par mois à compter du mois de 2019 et jusqu'à cessation définitive du trouble anormal de voisinage au titre de l'indemnisation de la privation de jouissance du bien ;

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à verser à la SCI Du 30.3 la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise à hauteur de 9 668,80 euros.



Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose qu'elle justifie de la propriété et l'occupation de l'immeuble situé au [Adresse 4], lequel jouxte le restaurant tenu par la société Le Terrier, de sorte qu'elle a un intérêt légitime à agir. Elle soutient avoir subi des nuisances olfactives et sonores dès le début de l'exploitation du restaurant, qu'elle a entrepris des démarches amiables restées sans effet avant d'engager une action en référé.

Il est désormais établi un trouble anormal de voisinage résultant des nuisances olfactives et sonores imputables à l'installation technique d'évacuation des fumées de cuisson du restaurant. Ce trouble est apparu dès l'utilisation de la tourelle par la société Le Terrier en juillet 2019, son prédécesseur ne l'utilisant pas. Par conséquent l'action n'est pas prescrite.

Le rapport d'expertise judiciaire démontre que le trouble anormal du voisinage s'exprime par des nuisances olfactives (odeurs de graisse de cuisson) et des nuisances sonores excessives. De plus, les installations ne sont pas conformes aux normes en vigueur, citées dans le rapport de Monsieur [J], expert judiciaire. Ce dernier retient un préjudice de jouissance lié à ces nuisances (préjudice d'inhabilité de la terrasse tropézienne, de la chambre et de la salle de bains du 3ème étage)  dont l'évaluation est laissée au tribunal. L'ampleur du préjudice causé nécessite que les travaux préconisés par l'expert soient réalisés solidairement par le bailleur et le preneur sous astreinte. La SCI du 30.3 réclame également le paiement d'une provision de 15 000 euros à valoir sur son préjudice définitif, outre une provision pour privation de jouissance du bien. Enfin, face à l'inertie de la société Le Terrier, elle a été contrainte d'engager à ses frais une procédure judiciaire aux fins d'expertise. La société Le Terrier et Monsieur [S] doivent donc être condamnés solidairement à lui réparer ces frais taxés à la somme de 9 668,80 euros.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, Monsieur [F] [S], intimé et appelant, demande à la cour de :

Au principal,

-Réformer l'ordonnance de référé et débouter la SARL Le Terrier de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [S] ;

-Réformer l'ordonnance de référé et rejeter les demandes de la SARL Le Terrier dirigées à l'encontre de Monsieur [S], en ce qu'elles ne sont pas fondées et subsidiairement se heurtent à des contestations très sérieuses qui ne peuvent être interprétées que par le juge du fond, seul compétent pour apprécier la portée de l'obligation de délivrance découlant de l'article 1719 du Code civil ;

À titre infiniment subsidiaire, réformer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné Monsieur [S] à procéder ou à faire procéder au remplacement de la hotte actuelle équipant les locaux loués à la SARL Le Terrier par une hotte dynamique associée à la pose d'un caisson à charbon actif, et ce dans un délai de trois mois suivant la signification de l'ordonnance de référé qui est techniquement impossible à tenir, et octroyer au bailleur un délai de huit mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

-Confirmer l'ordonnance de référé et condamner provisionnellement la SARL Le Terrier à verser à Monsieur [S], à titre provisionnel, le solde des loyers dus du 1er septembre 2022 au 30 décembre inclus, à savoir la somme de 9 169,34 euros dont le montant n'est pas sérieusement contestable ;

-Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'appel de la SCI Du 30.3 ;

-Déclarer prescrite l'action de la SCI Du 30.3 ;

A titre infiniment subsidiaire, rejeter les demandes de la SCI Du 30.3 à l'égard de Monsieur [S], au regard des contestations très sérieuses concernant à la fois la prescription de l'action de la SCI Du 30.3, l'existence même d'un trouble anormal de voisinage, son imputabilité à Monsieur [S], la nature des demandes et le montant des demandes qui ne peuvent être arbitrer que par le juge du fond en ce qu'elles se heurtent à des contestations très sérieuses ;

A titre infiniment subsidiaire, condamner la SARL Le Terrier à relever et garantir Monsieur [F] [S] de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, le locataire commercial étant seul responsable des travaux mis à sa charge ;

-Condamner la SARL Le Terrier et la SCI Du 30.3 à verser à Monsieur [S] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] expose que son obligation de délivrance doit être appréciée au commencement du contrat de bail, soit le 2 juin 1992. Or, l'activité des restaurants a fonctionné sans aucune difficulté et sans gêne aux voisins jusqu'à l'entrée dans les lieux de la société Le Terrier. Il existe donc une contestation sérieuse portant sur la prescription de l'action de la société 30.3. Quant au preneur, il peut exercer son activité mais il doit mettre aux normes les installations d'aération des fumées et traitement des fumées grasses. En vertu des clauses stipulées dans le contrat de bail, ces travaux sont mis à la charge du preneur et le bailleur doit être déchargé du coût de ces travaux de mise en conformité des locaux. Le bailleur fait en outre valoir une décharge de responsabilité pour troubles de jouissance stipulée dans le contrat et une obligation contractuelle d'entretien à la charge du preneur. Or, l'expertise démontre un défaut d'entretien grossier ayant entraîné une gêne olfactive au voisinage. Et le défaut d'accessibilité de la cheminée est dû aux travaux réalisés en 2019 par la société Le Terrier qui a fait supprimer la trappe permettant d'atteindre le conduit.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [S] expose que le délai de 3 mois à compter de la signification imposé par les premiers juges n'est pas tenable au regard de la durée incompressible d'une étude technique préalable et des calendriers surchargés des bureaux d'études et des techniciens d'exécution, nécessitant ainsi que lui soit octroyé un délai de 8 mois à compter de l'arrêt à intervenir.

Il sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée qui a condamné le preneur au paiement d'une provision au titre des loyers car la société Le Terrier n'a pas honoré le commandement de payer délivré le 2 décembre 2022, de sorte qu'elle devra être condamnée à lui payer les loyers dus à hauteur de 9 169,34 euros.





***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la S.A.R.L. Le Terrier, intimée, forme appel incident et demande à la cour de :

-Confirmer l'ordonnance de référé en date du 27 février 2023 dont appel en ce qu'elle a :

Déclaré irrecevable l'intervention de la SCI du 30.3 à la présente instance ;

Condamné Monsieur [F] [S] à procéder ou faire procéder au remplacement de la hotte actuelle équipant les locaux donnés en location à la SARL Le Terrier par une hotte dynamique associée à la pose d'un caisson à charbon actif dans les conditions énoncées par Monsieur [J], expert judiciaire, à savoir la réalisation préalable d'une étude de faisabilité sur l'état des lieux et du bâti (pour la rénovation du conduit de cheminée existant ou la réalisation d'un conduit neuf) et le recours à un maître d''uvre, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

Dit que passé ce délai une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard commencera à courir et ce pendant un délai de 45 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué si le bailleur n'a pas réalisé les travaux mis à sa charge,

Rejeté toutes autres demandes et plus précisément celles formées par la SCI du 30.3 et par Monsieur [S] à l'encontre de la SARL Le Terrier ;

-Déclarer la SARL Le Terrier recevable et bien fondée en son appel incident ;

Y faisant droit,

Infirmer l'ordonnance de référé du 27 février 2023 en ce qu'elle a :

Débouté la SARL Le Terrier de sa demande d'octroi de délais de paiement,

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Rejeté toutes autres demandes et plus précisément celles suivantes formées par la SARL Le Terrier en première instance :

'Dire et juger que l'action introduite par la SCI du 30.3 a été introduite au-delà du délai de 5 ans prévu par l'article 2224 du Code Civil et est par suite prescrite ;

'Subsidiairement, si la SCI du 30.3 n'était pas déclarée irrecevable en ses demandes, débouter la SCI du 30.3 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SARL Le Terrier et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le Juge du fond ;

A défaut, condamner Monsieur [F] [S] à relever et garantir la SARL Le Terrier de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre (en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens), au bénéfice de la SCI du 30.3 ;

'Débouter Monsieur [F] [S] de sa demande de condamnation de la SARL Le Terrier à lui verser à titre provisionnel, la somme de 5 357,46 euros au titre d'arriérés de loyers ;

A défaut, autoriser la SARL Le Terrier à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités égales ;

'Rejeter l'intégralité des demandes de Monsieur [S] ;

'Condamner Monsieur [S] et la SCI du 30.3 in solidum à verser à la SARL Le Terrier une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

'Condamner Monsieur [F] [S] et la SCI Du 30.3 in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 9 668,80 euros.

Statuant à nouveau,

1°/ Concernant les demandes de la SCI du 30.3 à l'encontre de la SARL Le Terrier :

-Dire et juger que l'action de la SCI du 30.3 a été introduite au-delà du délai de 5 ans prévu par l'article 2224 du code civil et est par suite prescrite ;

-Subsidiairement, si la SCI du 30.3 n'était pas déclarée irrecevable en ses demandes, rejeter l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SARL Le Terrier et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

-A défaut, condamner Monsieur [F] [S] à relever et garantir la SARL Le Terrier de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre (en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens), au bénéfice de la SCI du 30.3 ;

2°/ Concernant les demandes de la SARL Le Terrier à l'encontre de Monsieur [S] :

-Condamner Monsieur [F] [S] à procéder ou faire procéder au remplacement de la hotte actuelle équipant les locaux donnés en location à la SARL Le Terrier par une hotte dynamique associée à la pose d'un caisson à charbon actif dans les conditions énoncées par Monsieur [J], expert judiciaire, à savoir la réalisation préalable d'une étude de faisabilité sur l'état des lieux et du bâti (pour la rénovation du conduit de cheminée existant ou la réalisation d'un conduit neuf) et le recours à un maître d''uvre, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

-Dire et juger que passé ce délai une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard commencera à courir et ce pendant un délai de 45 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué si le bailleur n'a pas réalisé les travaux mis à sa charge ;

-Dire et juger que la somme de 5 357,46 euros réclamée par Monsieur [S] à titre arriéré de loyers n'est pas due faute de justification, ou à défaut autoriser la SARL Le Terrier à s'acquitter de ladite somme en 24 mensualités égales ;

3°/ Concernant les demandes de Monsieur [S] à l'encontre de la SARL Le Terrier :

-Rejeter l'intégralité des demandes de Monsieur [S] ;

4°/Concernant l'article 700 et les dépens :

-Condamner Monsieur [F] [S] et la SCI du 30.3 in solidum à verser à la SARL Le Terrier une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

-Condamner Monsieur [F] [S] et la SCI du 30.3 in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 9 668,80 euros ;



Au soutien de ses prétentions, l'appelante incidente expose qu'en appel, la SCI du 30.3 a produit une attestation notariée de propriété de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], lui octroyant dès lors un intérêt à agir, mais soutient que son action est prescrite. En effet, l'action fondée sur un trouble anormal de voisinage est soumise à une prescription quinquennale, le point de départ étant fixé au jour de la manifestation du trouble. Or la SCI a acquis son immeuble en novembre 2007, date à laquelle le restaurant voisin était en activité depuis plusieurs années et était dans l'obligation d'utiliser pour l'exercice de son activité la cheminée existante pour rejeter les fumées de cuisine. L'extraction ne pouvait se faire, via cette cheminée, que par l'aide d'une tourelle d'extraction équipée d'un moteur.

En ce qui concerne plus précisément les demandes de la SCI du 30.3, elles se heurtent à plusieurs contestations sérieuses. Tout d'abord, il appartient au seul juge du fond d'apprécier le caractère anormal du trouble de voisinage, l'avis de l'expert sur cette appréciation excédant sa mission et n'ayant aucune valeur juridique. Au demeurant, il ressort des constatations de l'expert que les nuisances sont modérées car très localisées et ponctuelles. En outre, la SCI du 30.3 ne démontre pas son préjudice en ce que sa terrasse située au 4ème étage est utilisée seulement quelques jours de l'année, de sorte qu'elle ne saurait être assimilée à une pièce habitable. Si le preneur se trouvait d'aventure condamné, il estime que Monsieur [S], en sa qualité de bailleur tenu d'une obligation de délivrance, doit être condamné à la relever et la garantir intégralement. Le preneur fait valoir que l'obligation de délivrance suppose que le locataire soit en mesure d'exercer son activité, tant au moment de la signature du bail que tout au long de l'exécution de celui-ci. Le bailleur a manqué à cette obligation alors qu'il a à sa charge les grosses réparations et que les vices affectant le bien loué touchent à sa structure (conduit de cheminée et accessoires). Et aucune clause du bail ne décharge le bailleur du coût de la mise en conformité des locaux. Le preneur conteste enfin avoir supprimé la trappe de visite, il a juste procédé à une réfection du socle existant, lequel s'effritait. Il s'oppose à tout délai pour l'exécution des travaux car il est entravé dans son activité.

En ce qui concerne les demandes du bailleur à son encontre, le preneur expose que le commandement de payer vise un arriéré de loyers de 5 357,46 euros qui n'a jamais fait l'objet d'une facturation, de sorte qu'elle ne peut savoir à quoi correspond le montant réclamé.





***



Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.





DISCUSSION



Sur la recevabilité de l'intervention de la S.C.I. 30.3 : 



L'action de la S.C.I. 30.3 est fondée sur un trouble anormal de voisinage. Le preneur soutient que c'est au juge du fond d'apprécier le caractère anormal du trouble de voisinage.



La responsabilité pour trouble anormal de voisinage revêt un caractère purement objectif qui s'appuie sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance, indépendant de toute notion de faute, et indépendamment des autres régimes de responsabilité.

Ainsi la victime d'un trouble de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire : le voisin troublé dispose ainsi d'une double action, à l'encontre du voisin locataire et à l'encontre du propriétaire du logement occupé par celui-ci, et ce afin de renforcer la garantie due à la victime.

-3e Civ., 17 avril 1996, pourvoi no 94-15.876, Bulletin 1996 III no 108 



L'appréciation de l'anormalité du trouble relève de la compétence du juge du fond mais aussi du juge des référés. 

Civ. 2e, 21 janv. 1987, no 85-17.611 



La société 30.3 justifie désormais de la propriété de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8]. Elle est donc recevable à agir comme le reconnaît le preneur dans ses écritures. Ce dernier prétend toutefois que l'action est prescrite car le fonds de commerce a été exploité depuis 2007 en tant que restaurant, ce qui implique depuis lors l'utilisation d'une hotte reliée au conduit de cheminée existant. Or, la société 30.3 est elle-même propriétaire de l'immeuble voisin depuis le 23 novembre 2007, de sorte que le délai de 5 ans courant à compter de la manifestation du trouble est expiré.



La société 30.3 soutient que l'exploitation des précédents commerces n'engendrait pas de semblables nuisances, lesquelles ont débuté à l'ouverture du restaurant de la société Le Terrier, comme il l'a indiqué à l'expert.



Les parties ne produisent pas la facture d'installation de la tourelle litigieuse et l'expert judiciaire ne donne aucune indication sur la date d'installation de celle-ci. Aucune pièce faisant état d'une nuisance sur la période antérieure à l'exploitation du fonds par la société Le Terrier n'est versée aux débats.



Il est produit par la société 30.3 un rapport de la Ville d'[Localité 8], sollicitée par un habitant résidant [Adresse 3] à [Localité 8]. Le requérant dénonçait des nuisances sonores générées par le fonctionnement de la turbine d'extraction des fumées de cuisson du restaurant sous enseigne Alice et ses merveilles. Le rapport fait état d'une précédente mesure sonométrique réalisée en novembre 2019 qui mettait en évidence des nuisances sonores, auxquelles il n'avait pas été remédié, le bailleur et le preneur se « rejetant mutuellement la responsabilité de la faute ».





Ce rapport corrobore les allégations de la société 30.3 sur une manifestation du trouble en 2019, tandis que le preneur et le bailleur qui ont la charge de la preuve en ce qu'ils invoquent la prescription ne rapportent pas la preuve d'une manifestation du trouble avant son l'exploitation du fonds par la société Le Terrier.



L'intervention volontaire de la société 30.3 a été faite par conclusions du 1er décembre 2022. La prescription quinquennale n'était dès lors pas atteinte.



Il s'ensuit que l'action de la société 30.3 est recevable tant à l'encontre du bailleur que du preneur et l'ordonnance déférée sera infirmée sur ce point.





Sur l'injonction à la réalisation de travaux 



Le trouble anormal de voisinage



L'expert a mesuré la distance séparant la tourelle de la terrasse tropézienne de la société 30.3 et de la fenêtre donnant sur cette terrasse, à savoir respectivement 4,65 mètres et 7,86 mètres. Il a constaté que les émergences diurnes de la tourelle dans la terrasse dépassaient de 4 à 4,5 db l'émergence autorisée. Les émergences spectrales diurnes peuvent quant à elles atteindre 2,5 à 10 db de plus sur les bandes de fréquence que les seuils réglementaires. Il s'agit d'une intensité élevée, subie 5 jours par semaine, dont le week-end, caractérisant l'anormalité du trouble de voisinage subi par la société 30.3.



L'expert a constaté également qu'après 5 mn de fonctionnement de la tourelle, la présence de fortes odeurs de graisse de cuisson (notes de sulfurol et pyrazine) sont perceptibles dès le 3 étage de l'immeuble de la société 30.3 alors même qu'une seule marmite d'eau avait été mise à bouillir. Ces odeurs sont dus à un défaut d'entretien mais celui-ci ne peut être effectué en l'absence de trappe de visite du conduit de cheminée, la tourelle n'étant pas non plus accessible sans utilisation d'une nacelle de grande hauteur. Il ne peut donc être reproché au preneur un défaut d'entretien qu'il n'est pas en mesure d'effectuer.

Les nuisances olfactives, indisposantes du simple fait de la mise en fonctionnement de la tourelle sans mise en cuisson préalable d'aliments constituent également un trouble anormal de voisinage.



Afin de remédier à ces désordres, l'expert judiciaire a préconisé le remplacement de la hotte actuelle, statique, c'est-à-dire sans moteur, par une hotte dynamique, c'est-à-dire avec moteur incorporé, associée à la pose d'un caisson à charbon actif, pour un coût total de 32 143,20 euros, précisant toutefois que ces travaux impliquent d'une part la réalisation préalable d'une étude de faisabilité sur l'état des lieux et du bâti, d'un coût de 2 000,00 euros, et une mission de maîtrise d'oeuvre, dont le coût ne pourra être déterminé qu'après la réalisation de l'étude de faisabilité, d'autre part la rénovation du conduit de cheminée existant ou la réalisation d'un conduit neuf avec dépose de la tourelle existante et rehausse afin de respecter les contraintes réglementaires et urbanistiques.



Le juge des référés a exactement relevé que les demandes d'injonction doivent être étudiées sur le fondement des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, selon lesquelles 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



Il convient par conséquent de faire droit aux demandes de la société 30.3 consistant à :

Condamner M. [F] [S] et la SARL Le Terrier solidairement à la réalisation à titre provisionnel des travaux de rénovation de l'ensemble des installations conformément aux préconisations de l'Expert dans son rapport du 20 juillet 2022, à savoir :

La fourniture et la pose d'une hotte dynamique (21 385,20 euros) associée à un caisson à charbon actif (10 758 euros) soit un coût de 32 143,20 euros, sauf à parfaire ;

La rénovation du conduit de cheminée ou la réalisation d'un conduit neuf qui devra comprendre la dépose de la tourelle existante et une rehausse permettant de positionner la sortie à plus de 8m des ouvrants. Cette rénovation d'une partie du bâtiment ne peut être chiffrée en l'état sans investigation [supplémentaire] ;

-Enjoindre solidairement à la SARL Le Terrier et M. [F] [S] de réaliser une étude de faisabilité telle qu'estimée par l'Expert à hauteur de 2 000 euros ;

-Enjoindre solidairement à la SARL Le Terrier et M. [F] [S] de recourir à une maîtrise d''uvre dans le cadre des travaux de rénovation des installations et équipements, conformément aux préconisations de l'Expert.





***



La société 30.3 demande à la cour de :

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à verser à la SCI Du 30.3 la somme de 15 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice définitif ;

-Condamner conjointement et solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à verser à la SCI Du 30.3 la somme de 200 euros par mois à compter du mois de 2019 et jusqu'à cessation définitive du trouble anormal de voisinage au titre de l'indemnisation de la privation de jouissance du bien .



L'expert a retenu un préjudice de jouissance du fait des nuisances olfactives pour la terrasse tropézienne du 4ème étage ainsi que pour la salle de bains et la chambre du 3ème étage. Il n'a pas estimé qu'il y avait un préjudice d'inhabitabilité partielle car seule la terrasse est impactée par le bruit et les nuisances olfactives impactent principalement la terrasse et dans une moindre mesure la chambre et la salle de bains du 3ème étage.



Compte tenu du fait que le trouble subi par la société 30.3 a débuté en novembre 2019, que le restaurant a été fermé pendant les périodes de covid 19, il y a lieu de fixer la provision incontestablement due pour préjudice de jouissance à la somme de 12 000 euros.



La demande de réparation du préjudice de jouissance à hauteur de 200 euros par mois jusqu'à la cessation du trouble sera rejetée, en ce que l'indemnisation du préjudice définitif relève de l'appréciation du juge du fond.



L'obligation de délivrance 



Dans son rapport déposé le 20 juillet 2022, M. [J] a constaté que l'ensemble du dispositif de collecte et de rejet de l'air de cuisson (hotte, boîte de raccordement, conduit et tourelle) équipant les locaux donnés en location à la S.A.R.L. Le Terrier n'est conforme ni aux dispositions des articles GC21 et GC 22 de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, ni aux dispositions des articles 31.2, 31.6 et 63.1 du règlement sanitaire départemental du Vaucluse puisque le conduit maçonné de la cheminée permettant l'extraction des émanations de cuisson est dépourvu de trappe de visite, ce qui ne permet pas son entretien et son ramonage, que l'air extrait par la tourelle est rejeté à moins de 8 mètres de la terrasse du bâtiment voisin de la S.C.I. 30.3, et que la puissance acoustique de la tourelle d'extraction se traduit par des émergences sonores non conformes aux dispositions du code de la santé publique.



C'est par des motifs pertinents que le juge des référés a retenu qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, il appartient au bailleur, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail et de le maintenir en état de servir à l'usage auquel il est destiné. 

Contrairement à ce que soutient le bailleur, le respect de l'obligation de délivrance ne s'examine pas uniquement à la date de signature du contrat, mais durant toute la durée du bail. En effet, l'obligation de délivrance s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose, mais aussi de sa délivrance 'juridique', c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat.



En raison de l'obligation de délivrance qui lui incombe, le bailleur est tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat, de vérifier que les réglementations administratives nécessaires pour l'exercice de l'activité projetée sont respectées, ainsi que les conditions imposées par les règlements.



Il est constant que l'obligation de délivrance peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge des travaux d'entretien ou de réparation, ou imposés par l'administration ou de mise en conformité à la destination mais les clauses contractuelles ne peuvent totalement exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.



En l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable qu'en délivrant à son locataire un local, dont la destination contractuelle est « tout commerce et notamment l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration » le bailleur doit délivrer un local doté d'un système d'extraction des émanations et fumées des produits cuisinés efficace et conforme aux normes. Et ce, d'autant que le contrat de bail stipule que la destination du bien loué exclut ceux qui, par le bruit ou les odeurs qui le provoquent seraient de nature à causer une gêne au voisinage.



Le bailleur est mal venu à se prévaloir de l'article 4 du contrat de bail qui impose au preneur de se conformer à toutes les prescriptions d'hygiène, de salubrité et de sécurité liées à son activité et d'exécuter à ses frais les travaux qui lui seraient prescrits. En effet, le preneur n'a jamais reçu de prescription de l'autorité administrative et cette clause générale ne peut exonérer le bailleur de son obligation, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 



Il ne peut davantage de se prévaloir des travaux effectués par le preneur le 15 septembre 2019, consistant en une dépose du plafond de l'office, la réfection de la partie inférieure de l'ancien conduit de cheminée et la pose d'un conduit d'évacuation de la terrasse intérieur en PVC pour s'exonérer de son obligation de délivrance des lieux conformes à leur destination contractuelle.

3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-21.799



Il ne peut non plus reprocher au preneur un défaut d'entretien alors que le conduit de cheminée n'a pas de trappe de visite, rendant cet entretien impossible et que l'accès à la tourelle n'est permis qu'à l'aide d'une nacelle grande hauteur. Contrairement à ce que soutient le bailleur, il n'est pas établi que le preneur ait supprimé cette trappe de viste, la facture du 15 septembre 2019 n'en faisant aucunement état.



Enfin, l'expert a relevé ' et ce n'est pas contesté ' qu'il doit être procédé à la rénovation du conduit de cheminée ( maçonné et extérieur) ancien et non entretenu. L'expert précise que cela implique la dépose de la tourelle existante et une réhausse permettant de positionner la sortie à plus de 8 mètres des ouvrants, rénovation qui ne peut être chiffrée en l'état sans investigations de l'état du bâtiment. Le vice décrit par l'expert concerne donc la structure de l'immeuble et aucune clause contractuelle ne peut exonérer le bailleur de son obligation.

 3e Civ., 9 juillet 2008, pourvoi n° 07-14.631, Bull. 2008, III, n° 121



En conséquence, la société Le Terrier est fondée à obtenir la garantie de Monsieur [F] [S] de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre (en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens), au bénéfice de la SCI du 30.3.



Sur les demandes d'astreinte :



De la S.C.I. 30.3



L'astreinte est une condamnation personnelle de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de condamnation solidaire formée par la société 30.3.



Le trouble anormal de voisinage ayant pour origine le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, seul M. [F] [S] verra sa condamnation à procéder à titre provisionnel aux travaux de rénovation des installations et équipements tels que détaillés sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 mois à compter de la date de signification du présent arrêt et pendant un délai de 6 mois. Ce délai de 8 mois est en effet nécessaire pour que les travaux puissent être effectués, l'immeuble étant situé dans un périmètre de sauvegarde et de mise en valeur, ce qui nécessite l'avis de l'architecte des Bâtiments de France sur la déclaration préalable de travaux et une purge du recours des tiers.



De la société Le Terrier



Il n'est pas nécessaire à ce stade d'ordonner une astreinte au profit de la société Le Terrier qui n'a agi contre son bailleur que parce qu'elle a été actionnée par un voisin victime d'un trouble anormal de voisinage.



Sur la demande en paiement des loyers formée par M. [F] [S] :



La société Le Terrier conteste la somme qui lui est réclamée, au motif qu'elle n'a pas reçu de facturation. Mais elle ne produit aucune pièce pour justifier qu'elle s'est libérée de son obligation à paiement qui résulte du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte annexé.



Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée qui a condamné la société Le Terrier à payer à M. [F] [S] la somme de 8 999,67 euros représentant le montant des loyers impayés au 1 décembre 2022, loyer du er 4 trimestre 2022 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, date du commandement de payer valant mise en demeure de payer.



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais formée par la société Le Terrier sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, cette société ne versant toujours pas en appel une quelconque pièce comptable ou financière pour justifier de sa situation. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Monsieur [S], appelant principal et la société Le Terrier, appelant incident succombant dans la plupart de ses demandes, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande d'allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société 30.3, somme à laquelle seront condamnés solidairement Monsieur [S] et la société Le Terrier.







PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance déféré en toutes ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu'elle a condamné la SARL Le Terrier à payer à Monsieur [F] [S], à titre provisionnel, la somme de huit mille neuf cent quatre vingt dix neuf euros et soixante sept centimes (8 999,60 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de décembre 2022 inclus et débouté la SARL Le Terrier de sa demande d'octroi de délais de paiement,





Et statuant à nouveau,



Déclare recevable l'intervention de la S.C.I. 30.3,



Dit que son action pour trouble anormal du voisinage n'est pas prescrite,



Condamne M. [F] [S] et la SARL Le Terrier solidairement à la réalisation à titre provisionnel des travaux de rénovation de l'ensemble des installations conformément aux préconisations de l'Expert dans son rapport du 20 juillet 2022, à savoir :

La fourniture et la pose d'une hotte dynamique (21 385,20 euros) associée à un caisson à charbon actif (10 758 euros) soit un coût de 32 143,20 euros, sauf à parfaire ;

La rénovation du conduit de cheminée ou la réalisation d'un conduit neuf qui devra comprendre la dépose de la tourelle existante et une rehausse permettant de positionner la sortie à plus de 8m des ouvrants. Cette rénovation d'une partie du bâtiment ne peut être chiffrée en l'état sans investigation [supplémentaire],



Enjoint solidairement à la SARL Le Terrier et M. [F] [S] de réaliser une étude de faisabilité telle qu'estimée par l'Expert à hauteur de 2 000 euros,



Enjoint solidairement à la SARL Le Terrier et M. [F] [S] de recourir à une maîtrise d''uvre dans le cadre des travaux de rénovation des installations et équipements, conformément aux préconisations de l'Expert,



 Fait droit partiellement à la demande d'astreinte de la S.C.I. 30.3 et condamne M. [F] [S] à procéder à titre provisionnel aux travaux de rénovation des installations et équipements tels que détaillés ci-dessus sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 mois à compter de la date de signification de l'arrêt, et pendant un délai de 6 mois,



Rejette la demande de la société Le Terrier de prononcé d'une astreinte,



Condamne solidairement la SARL Le Terrier et M. [F] [S] à verser à la SCI Du 30.3 la somme de 12 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance,



Dit que Monsieur [F] [S] devra relever et garantir la société Le Terrier de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre (en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens), au bénéfice de la SCI du 30.3,



 Dit que Monsieur [F] [S] et la société Le Terrier supporteront solidairement les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et payeront à la société 30.3 une somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,