Cour d'Appel · Cabinet D — 12 octobre 2023

N° 369



GR

--------------





Copies authentiques 

délivrées à :

- Me Maisonnier,

- Me Rousseau-Wiart,

- Me Eftimie-Spitz,

- M. [L],

- M. [P],

le 12.10.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 12 octobre 2023





RG 19/00094 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 475 rg n° 10/01095 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 9 août 2018 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 19 mars 2019 ;



Appelant :



Le Syndicat des Copropriétaires Résidence Anavai, inscrite au Rcs sous le n° 0745 B, représentée par son syndic, la Sarl Ethik, [Localité 5] ;



Représenté par Me Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



La Sarl Résidence Anavai, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 8949 B et n° Tahiti 633727 dont le siège social est sis à [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal M. [Y] [H], liquidateur judiciaire ;



Ayant pour avocat la Selarl Fenuavocats, représentée par Me Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

 

L'Eurl Cabinet [A], cabinet d'architecte, dont le siège social est sis [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal, représentée par M. [R] [A] ;



Représenté par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;



La Sarl Polynésienne de Feronnerie et Couverture, inscrite au Rcs sous le n° 2421-B, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal ;



Non comparante, assignée à son représentant légal : M. [X] [L], en remplacement de M. [J] [V], le 5 novembre 2021 ;

 

La Sarl Soprobat, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal ;



Non comparante, assignée à la personne de son représentant légal : M. [K] [P], le 17 avril 2019 ;







M. [E] [Z] [M], né le 10 juillet 1955 à Ile de Pâques, entrepreneur, demeurant à [Adresse 11] ;



Non comparant, assigné à personne le 16 avril 2019 ;



La Société JL Polynésie, inscrite au Rcs sous le n° 1013 B dont le siège social est sis [Adresse 13], prise en la personne de son directeur général ;



Non comparante, assignée à la personne du Directeur Administratif et Financier le 16 avril 2019 ;



M. [K] [P], demeurant [Adresse 9], agissant en qualité de représentant des créanciers de la Sarl PGB Constructions ;



Non comparante, assigné à personne le 17 avril 2019 ;



Ordonnance de clôture du 24 mars 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 juin 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 57/OD/PP.CA/22 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 7 novembre 2022 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice-président placé auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI a assigné en 2010 la SARL RÉSIDENCE ANAVAI, maître d'ouvrage, en paiement du coût de travaux de réparation de désordres et malfaçons.



La SARL RÉSIDENCE ANAVAI a appelé en cause le cabinet d'architecte EURL CABINET [A], la SARL POLYNÉSIENNE DE FERRONNERIE ET COUVERTURE (SPFC), la SARL SOPROBAT, [Z] [M] à l'enseigne ENTREPRISE [Z] et la SA JL POLYNÉSIE.

Elle a ensuite appelé en cause le représentant des créanciers de la SARL SOPROBAT placée en redressement judiciaire le 25 août 2014.



Par jugement rendu le 9 août 2018, le tribunal de première instance de Papeete a :



Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI de toutes ses demandes ;

Constaté que le CABINET [A], la SARL SPFC, la SARL SOPROBAT sont hors de cause ;

Déclaré le jugement commun et opposable à Me [P] ès qualités de représentant des créanciers de la SARL SOPROBAT ;

Débouté pour le surplus.



Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 15 mars 2019.



Par arrêt en date du 24 septembre 2020, la cour a fait injonction de conclure à la société SPFC représentée par son mandataire judiciaire Me [V], à la société SOPROBAT représentée par son mandataire judiciaire Me [P], à [E] [Z] [M], à la société JL POLYNÉSIE et à la société PGB CONSTRUCTIONS représentée par son mandataire judiciaire Me [P].



La SARL RÉSIDENCE ANAVAI a été mise en liquidation judiciaire le 24 août 2020. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI a appelé en cause son liquidateur.



Par arrêt rendu le 12 mai 2022, la cour a fait injonction de conclure au liquidateur judiciaire de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI, à la société SPFC représentée par son mandataire judiciaire, à la société SOPROBAT représentée par son mandataire judiciaire, à [E] [Z] [M] et à la société PGB CONSTRUCTIONS représentée par son mandataire judiciaire.



Il est demandé :



1° par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI, dans ses conclusions récapitulatives visées le 27 octobre 2021, de :

Vu le jugement n° RG 10/01095 du 9 août 2018, vu la signification dudit jugement le 14 janvier 2019, vu le jugement du 24 août 2020 du Tribunal Mixte de Commerce prononçant la liquidation judiciaire de la SARL ANAVAI, vu l'ordonnance n° 259 du Juge Commissaire du 7 septembre 2021 en relevé de forclusion, vu la déclaration de créances du SDC Résidence ANAVAI reçue le 10 septembre 2021, vu les pièces produites aux débats, vu les éléments de la cause,

en la forme

Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel ;

Prendre acte de l'appel en cause de Maître [Y] [H], ès qualités d'Administrateur judiciaire de Maître [J] [V], liquidateur judiciaire désigné dans le cadre du jugement rendu par le Tribunal Mixte de Commerce du 24 août 2020 ;

au fond,

Vu les pièces produites aux débats, vu les éléments de la cause,

Concernant les malfaçons,

Vu les articles 1642-1 et 1648 al 2 du code civil, vu l'article 1646 -1 dudit code,



Considérant comme le relève le jugement entrepris, qu'aucun document versé au dossier ne peut permettre de connaître la date précise de livraison des appartements et partant des parties communes,

Considérant dès lors que faisant référence à la notion de «vices apparents» en estimant l'action du syndicat des copropriétaires prescrite au visa de l'article 1648 alinéa 2 du code civil qui renvoie à l'article 1642-1 du même code, le tribunal a statué sur une hypothèse,

Considérant en outre, que les travaux de reprise des étanchéités terrasses non couvertes et terrasses couvertes, relèvent de la garantie décennale, applicable au vendeur en VEFA,

Par suite.

Débouter la SARL «Résidence ANAVAI» de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ANAVAI de ses demandes sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

Concernant les non-conformités,

Constater que l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'ensemble immobilier désigné RÉSIDENCE ANAVAI établi en la SCP Alexandre CORMIER, Dominique CALMET, notaires associés, le 30 mai 2009, l'a été à la requête de la Société RÉSIDENCE ANAVAI,

Considérant que la SARL Résidence ANAVAI ne peut se prévaloir du fait qu'elle n'a pas inséré dans l'état descriptif et de division et règlement de copropriété les documents contractuels pour être déchargée des non-conformités,

Débouter la SARL «Résidence ANAVAI» de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;

Infirmer aussi de ce chef, le jugement entrepris de ce chef ;

Faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires ;

À titre subsidiaire,

Dans l'éventualité où la Cour estimerait que l'action intentée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ANAVAI est prescrite au visa de l'article 1648 alinéa 2 du code civil,

Constater qu'il appert du rapport d'expertise de Monsieur [S], expert judiciaire désigné par le Juge des référés que : «Tous les désordres considérés qui relèvent de la garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement en garantie décennale ont été constatés et signalés avant la fin de la période d'un an de la garantie de parfait achèvement. Les travaux de reprises auraient dû être réalisés avant remise aux entreprises de la retenue de garantie normalement prévue à cet effet.»

Constater que la SARL Résidence ANAVAI a livré un immeuble en toute connaissance des causes des vices qui l'entachaient,

Par suite.

Voir dire et juger que le promoteur-vendeur qui a livré un ouvrage qu'il savait affecté de vices, a manqué gravement à ses obligations contractuelles,

Voir dire et juger que la négligence du promoteur-vendeur, qui a émis des réserves à la réception de l'ouvrage, à agir à l'encontre des entrepreneurs non seulement dans le délai de la garantie de parfait achèvement et dans le délai de la responsabilité contractuelle prolongée de dix ans, constitue une faute lourde,

Par suite, voir dire et juger que c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANAVAI demande que les vices de construction soient assimilés aux défauts de conformité qui ressortent de la responsabilité contractuelle de droit commun au regard des fautes contractuelles lourdes commises par le promoteur-vendeur ;





Dès lors,

Débouter la SARL «Résidence ANAVAI de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

Voir retenir sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, la responsabilité de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI,

en conséquence

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Débouter la SARL «Résidence ANAVAI» de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;

Fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 16.250.699 FCP majorée du coût de l'expertise de Monsieur [S] d'un montant de 867.900 FCP et des frais irrépétibles (art 407 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE DE LA POLYNÉSIE FRANÇAISE) pour un montant de 400.000 FCP ;

Statuer ce que de droit sur les dépens ;



2° par la SARL RÉSIDENCE ANAVAI représentée par son liquidateur judiciaire Me [X] [L], dans ses conclusions récapitulatives visées le 25 août 2022, de :

À titre principal,

Vu les articles 1642-1 et 1648-2 du Code civil,

Confirmer le jugement N° 475-10/01095 du 09 août 2019 en toutes ses dispositions ;

Condamner le SDC RÉSIDENCE ANAVAI à payer à la société Résidence Anavai la somme de 275.000 XPF au titre des frais irrépétibles ;

Le condamner aux entiers dépens ;

À titre subsidiaire,

Dire et juger que la SARL RÉSIDENCE ANAVAI n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil,

À titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que les parties appelées en la cause, devront relever et garantir la SARL RÉSIDENCE ANAVAI de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, concernant l'ensemble des dommages pour lesquels leur responsabilité est engagée dans le rapport d'expertise de M. [S] ;

Fixer le montant de la créance de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI au passif de la SARL SOPROBAT ;

Dire et juger que Monsieur [R] [A] devra relever et garantir la SARL RÉSIDENCE ANAVAI des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre concernant :

Le fonctionnement des VMC,

L'état de surface des coursives et escaliers,

Les fissures des dalles des parkings,

Les décollements des peintures des extérieurs du bâtiment B,

L'étanchéité des toitures-terrasses ;



3° par [R] [A] à l'enseigne AGENCE [R] [A], dans ses conclusions visées le 20 mai 2020, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Condamner l'appelante à lui payer la somme de 300 000 F CFP pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens avec distraction ;





La SARL POLYNÉSIENNE DE FERRONNERIE ET COUVERTURE représentée par son mandataire judiciaire, la société SOPROBAT représentée par son mandataire judiciaire, [E] [Z] [M], la société JL POLYNÉSIE et la société PGB CONSTRUCTIONS représentée par son mandataire judiciaire n'ont pas conclu.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2023.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.



La SARL RÉSIDENCE ANAVAI, maître de l'ouvrage vendu en état futur d'achèvement, et les entrepreneurs, architecte, technicien ou autres personnes liées à elle sont considérés comme étant des constructeurs pour l'application des garanties légales (C. civ., art. 1792-1). L'article 1792 du Code civil précise que les constructeurs sont responsables de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage. Il s'applique aux sous-acquéreurs (Cass. 3e civ., 8 fe'vr. 1995, n° 92-19.639). Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a rejeté une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.



Par l'évolution du litige, l'instance a pour objet la fixation de la créance déclarée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI à la liquidation judiciaire de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI et les appels en garantie formés par celle-ci. Le SYNDICAT a détaillé sa créance d'un montant total de 16 250 699 F CFP outre frais d'expertise et frais irrépétibles sur plusieurs postes qu'il écherra d'examiner successivement.



Il faut d'abord rappeler que la jurisprudence retient que les dommages apparents doivent faire l'objet de réserves a' la réception pour pouvoir être réparables. Or le dommage ainsi réservé ne relève que de la garantie de parfait achèvement. Le dommage apparent est donc, soit non réparable car couvert par une réception sans réserve, soit justifiable de la seule garantie de parfait achèvement dans le cas contraire (cf. JurisClasseur Construction ' Urbanisme ' Synthèse ' Responsabilité des constructeurs par Hugues Pe'rinet-Marquet n° 18).



Il faut aussi rappeler que le code des assurances de la Polynésie française n'impose pas aux constructeurs de souscrire une assurance dommages-ouvrage et une assurance responsabilité décennale.



La cour se fonde sur le rapport de l'expert [O] [S] désigné en référé déposé le 26 mai 2009, d'après lequel le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a déclaré sa créance. Elle tire toutes conséquences de ce que ses annexes n'ont pas été produites.



Il y est indiqué que la réception des ouvrages a été prononcée le 19 octobre 2004 ; que l'architecte a établi le 14 novembre 2005 une liste des réserves non encore prises en compte après la période de parfait achèvement ; qu'un constat d'huissier a été dressé le 7 août 2006 au sujet de la levée des réserves.



L'expert [S] a relevé que tous les désordres en cause ont été constatés et signalés avant la fin de la période d'un an de la garantie de parfait achèvement, et que les travaux de reprise auraient dû être réalisés avant la remise aux entreprises de la retenue de garantie normalement prévue à cet effet.



Il échet d'homologuer le rapport d'expertise quant à la fixation au 19 octobre 2004 de la date de réception de l'ouvrage avec réserves, aucun élément ne permettant de contredire celle-ci qui est celle après laquelle les appartements ont commencé à être habités.



L'instance en référé expertise a été engagée le 27 novembre 2006. L'expertise a été ordonnée par ordonnance en date du 16 avril 2007. La présente instance au fond a été engagée le 20 octobre 2010.



Réfection des talus : 2 300 000 F CFP :



L'expert [S] a conclu à l'existence d'un désordre causé par la nature du terrain nécessitant une protection par parement pour ce coût, désordre qu'il a imputé au maître d'ouvrage.



L'expert a relevé que la sensibilité à l'érosion du terrain sur lequel a été édifiée la Résidence Anavai avait été signalée durant les travaux par le bureau chargé des études géotechniques. Des réserves ont été faites et n'ont pas été levées. L'expert a conclu qu'il était vraisemblable que les travaux avaient été interrompus prématurément, et que les travaux qui ne résultent pas d'une quelconque malfaçon imputable à une entreprise ou au maître d''uvre devraient être de la responsabilité du maître d'ouvrage.



Il s'agit d'un dommage apparent qui relève de la garantie légale de parfait achèvement dont la durée est d'un an à compter de la réception (C. civ., art. 1792-6). Le jugement entrepris a retenu que, compte tenu de la procédure de référé, ce délai a couru pendant un an après le prononcé de l'ordonnance du 16 avril 2007, mais non durant les opérations d'expertise. Il en a conclu à bon droit que cette action était forclose quand la présente instance a été engagée le 20 octobre 2010. En effet, les délais en matière de garantie des constructeurs sont des délais de forclusion à l'égard desquels la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil n'est pas applicable (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796).



Le jugement déféré a aussi déclaré à bon droit forclose l'action fondée sur la garantie du vendeur (art. 1642-1). En effet, le délai dans lequel doit être exercée l'action en garantie des vices cachés de la chose vendue est de deux ans à compter de la découverte du vice. Au demeurant, celui-ci était apparent et non caché.



Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI constitué par les acquéreurs de l'ouvrage invoque aussi la responsabilité contractuelle de droit commun, qui est ouverte en cas de faute prouvée. Il ne dirige cette action que contre la SARL RÉSIDENCE ANAVAI. Or, celle-ci conclut à bon droit que les dispositions de l'article 1603-1 du code civil transmettent l'action aux acquéreurs, que le vendeur n'a que la faculté, et non l'obligation, de l'exercer le cas échéant dans son propre intérêt, et que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est donc pas bien fondé à lui reprocher une négligence fautive.









En effet, le cahier des charges de la résidence, établi le 30 mai 2003, comprend le règlement de copropriété duquel il résulte que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES prend naissance dès qu'il existe au moins deux propriétaires différents (art. 39) et que la première assemblée générale des copropriétaires se réunit au plus tard un mois après la date à laquelle le quart au moins des lots se trouve appartenir à des copropriétaires différents.



Aucun élément ne permet de prouver que la SARL RÉSIDENCE ANAVAI a négligé ou tardé à faire émettre des réserves et à faire exécuter les travaux de reprises à la charge des entrepreneurs dans le délai de la garantie de parfait achèvement, avant que cette compétence ne soit exercée par le SYNDICAT. Celui-ci a été assisté par un syndic professionnel.



En revanche, la levée des dépôts de garanties que mentionne l'expert est documentée par le compte-rendu de la réunion d'expertise du 24/08/2007 où il est consigné que :

«L'architecte informe que la résidence a été réceptionnée le 19 octobre 2004. Interrogé par l'expert, M. [A] répond que les cautions bancaires de 5 % ont été levées après la période de parfait achèvement de 1 an sans qu'il ait été besoin d'adresser aux entreprises une mainlevée de caution bancaire. Les désordres qui seront traités en priorité sont ceux pour lesquels il n'est pas de contestation quant à l'origine, la responsabilité et la garantie et qui feront l'objet de travaux dans les meilleurs délais par les entreprises concernées.»



[R] [A] a produit un procès-verbal de fin de délai de parfait achèvement (entreprise SOPROBAT) en date du 1er mars 2006. Il mentionne que la retenue de garantie sera bloquée jusqu'à la fin de la réalisation des travaux.



Or,  le maître de l'ouvrage n'est nullement tenu de mettre en 'uvre la retenue de garantie (Cass. 3e civ., 4 mars 2014, n° 12-25.539). Il peut préférer user de l'exception d'inexécution.



La SARL RÉSIDENCE ANAVAI a appelé en cause les entrepreneurs tant dans l'instance en référé que dans celle au fond. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, qui était constitué depuis au moins février 2005 (date mentionnée dans sa requête introductive d'une visite d'expert à sa demande), n'a agi au fond qu'en octobre 2010, alors que le rapport de l'expertise ordonnée en référé était déposé depuis mai 2008. 



D'autre part, aucun justificatif de l'exécution de ces travaux n'est produit. La cause de l'inachèvement des talus n'est pas connue. Aucune faute n'est prouvée contre le maître d'ouvrage, le maître d'oeuvre ou des entrepreneurs. Le contrat entre la SARL RÉSIDENCE ANAVAI et les acquéreurs n'est pas non plus produit. Ces désordres ne sont donc pas non plus indemnisables sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur vendeur d'immeuble envers l'acquéreur.



Défauts de fonctionnement de VMC : 1 540 000 F CFP :









Les VMC sont des appareils de ventilation mécanique. L'expert judiciaire a conclu que ceux qui ont été installés étaient inadaptés comme fonctionnant sur une fréquence de courant électrique qui n'est pas celle utilisée en Polynésie française, et qu'ils devaient être remplacés.



L'expert explique que ces appareils produisent un bruit excessif et anormal perceptible sur les terrasses et dans les logements, obligeant les résidents à les éteindre la nuit. Il s'agit donc d'un vice apparent dont la garantie est aussi forclose pour les motifs déjà exposés.



En revanche, l'installation de ces appareils qui étaient impropres à un usage normal en raison de leurs caractéristiques électriques peut constituer une faute contractuelle.



Selon l'expert, cette responsabilité incombe principalement à l'entreprise POLYNAVAL qui a installé les VMC et également aux maîtres d''uvre et d'ouvrage. Le maître d'oeuvre [R] [A] conteste sa responsabilité.



Mais la faute contractuelle doit être prouvée. Or, la société POLYNAVAL n'est pas dans la cause. Aucun justificatif de son marché et de l'exécution de celui-ci n'est produit. En l'absence de toute précision sur les conditions dans lesquelles les VMC ont été choisis et installés, et les réserves suivies entre la réception et la constitution du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, la preuve de l'imputabilité d'une faute contractuelle au constructeur vendeur d'immeuble n'est pas rapportée, y compris, comme il vient d'être dit, en ce qui concerne la restitution des dépôts de garantie.



Chéneaux des coursives : 630 000 F CFP :



L'expert [S] a indiqué que la réserve de l'architecte concernant des chéneaux en contre-pente sur coursive n'avait pas été levée. Il en résulte un fléchissement sous le poids de l'eau. L'expert a décrit et chiffré les travaux de reprise.



Il s'agit d'un vice apparent dont la garantie est forclose comme il a été dit.



L'expert a indiqué que sont engagées les responsabilités de l'entreprise SPFC, de l'architecte concepteur et du maître d'ouvrage. [R] [A] conclut que la qualité des matériaux relève de la responsabilité des fournisseurs et entrepreneurs, qu'aucune carence de sa part n'est démontrée, et qu'il n'est pas responsable du refus de l'entreprise d'exécuter ses instructions.



Comme aucun justificatif du marché de la société SPFC et de son exécution n'est produit, il n'existe là encore pas d'élément permettant de prouver une faute contractuelle du maître de l'ouvrage constructeur au préjudice des acquéreurs et du SYNDICAT, y compris, comme il vient d'être dit, en ce qui concerne la restitution des dépôts de garantie.



État des surfaces des coursives et escaliers : 860 000 F CFP :







L'expert a conclu à un défaut de finition du gros 'uvre sur ces parties avec projection de peintures, imputable aux entreprises GLAUSER et [Z], au maître d'ouvrage et au maître d''uvre. Il a rappelé les réserves de l'architecte à la réception. Celles-ci n'ont pas été levées dans la période de garantie d'achèvement. L'expert n'a pas retenu le coût de pose d'un carrelage sur les coursives du bâtiment A.



Il s'agit toujours d'un dommage apparent dont la garantie est forclose.



L'entreprise GLAUSER n'est pas dans la cause. L'action du SYNDICAT n'est dirigée que contre le maître d'ouvrage. [R] [A] conclut qu'il a pris soin d'exiger de l'entrepreneur la finition des travaux et qu'il n'a commis aucune faute.



L'absence de réalisation des travaux permet au maître d'ouvrage de mettre en 'uvre la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur (Cass. 3e civ., 13 de'c. 1995, n° 92-11.637). Cette action a été transférée aux acquéreurs, mais le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne l'exerce pas contre les entrepreneurs, mais contre le maître d'ouvrage. Or, comme il a été dit, le non-exercice de cette action par la SARL RÉSIDENCE ANAVAI ne constitue pas de sa part une faute contractuelle prouvée. Elle a au demeurant appelé en cause les entrepreneurs dans l'instance en référé et dans celle au fond.



Comme il a été dit, la responsabilité contractuelle du maître de l'ouvrage pour faute prouvée ne résulte pas non plus de la restitution des dépôts de garantie.



Fissures des dalles des parkings : 440 000 F CFP :



L'expert a constaté la fissuration du gros 'uvre imputable selon lui à l'entreprise GLAUSER, au maître d'ouvrage et au maître d''uvre. Ces désordres figuraient dans les réserves et n'ont pas été repris. [R] [A] conclut qu'il a pris soin d'exiger de l'entrepreneur la finition des travaux.



Il s'agit également d'un dommage apparent dont la garantie est forclose.



Pour les mêmes motifs que précédemment, en l'absence de toute documentation de ce marché et de son exécution et du suivi des réserves entre la réception et la constitution du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, aucune faute contractuelle n'est prouvée à l'égard de celui-ci au préjudice des acquéreurs et du SYNDICAT.



Comme il a été dit, la responsabilité contractuelle du maître de l'ouvrage pour faute prouvée ne résulte pas non plus de la restitution des dépôts de garantie.



Décollement et fissures extérieures : 55 000 F CFP :



L'expert a conclu à un défaut de réalisation imputable à l'entreprise [Z] et au maître d'ouvrage et au maître d''uvre. Il a relevé que l'architecte avait émis une réserve. [R] [A] conclut qu'il a pris soin d'exiger de l'entrepreneur la finition des travaux.



Il s'agit également d'un dommage apparent dont la garantie est forclose.





Pour les mêmes motifs que précédemment, en l'absence de toute documentation de ce marché et de son exécution et du suivi des réserves entre la réception et la constitution du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, aucune faute contractuelle n'est prouvée à l'égard de celui-ci au préjudice des acquéreurs et du SYNDICAT.



Comme il a été dit, la responsabilité contractuelle du maître de l'ouvrage pour faute prouvée ne résulte pas non plus de la restitution des dépôts de garantie.



Carrelage non livré : 5 000 000 F CFP :



Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a inclus cette créance dans sa déclaration à la liquidation judiciaire. L'expert [S] ne l'avait pas retenue en exposant que : «Il est indéniable que le descriptif joint à l'acte de vente ne prévoit pas la pose d'un carrelage sur les coursives du bâtiment A, il est indiqué pour le seul bâtiment B. Pourtant le carrelage était bien prévu sur le descriptif présenté à l'origine par les commerciaux aux futurs acquéreurs. Je m'étonne que les coursives d'accès aux logements d'une résidence d'un tel standing soient livrées en béton brut, et je note que le promoteur avait indiqué à M. [F] (expert) qu'il prévoyait la pose de carrelage. Mais, parce que le défaut ne résulte pas d'une malfaçon, ni même d'une non-façon, je ne quantifierai pas le coût de pose du carrelage.»



Ce poste ne relève en effet pas de la garantie des constructeurs, mais de l'obligation pour le vendeur de livrer une chose conforme. Or, l'expert a constaté que ce carrelage n'était pas mentionné dans le descriptif joint à l'acte de vente. Ce document contractuel n'est pas produit. L'état descriptif de division de la résidence ne mentionne pas ce carrelage. La demande de ce chef doit donc être rejetée faute de preuve d'un manquement de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI à son obligation de livrer une chose conforme.



Reprise des étanchéités terrasses non couvertes : 3 784 425 F CFP (Appt 30, 16, 20 & 27) ;

Reprise étanchéité terrasse couverte appt 30 : 700 084 F CFP :



Le rapport de l'expert [S] n'a porté que sur les appartements [Adresse 3] ([N]), [Adresse 2] ([D]), [Adresse 1] ([U]), [Adresse 6] ([B]) et [Adresse 7]. Il a conclu :

[Adresse 7] : cause : réalisation de l'étanchéité ; coût des travaux : 330 000 F CFP ; responsabilités : entreprise SOPROBAT.

[Adresse 6] : cause : pose barbacane au lot étanchéité et fissure du gros 'uvre ; coût des travaux : 550 000 F CFP ; responsabilités : entreprises SOPROBAT et GLAUSER.



[R] [A] conclut que ces désordres pourraient relever de la garantie décennale, mais qu'il n'est pas démontré que l'appartement est rendu impropre à sa destination ou bien qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage, et que la garantie décennale ne peut être invoquée puisque les appartements étaient toujours occupés par les copropriétaires. Il déclare avoir pris soin d'exiger de l'entrepreneur la finition des travaux.





L'expert a relevé que l'étanchéité des toitures-terrasses faisait partie de la liste des réserves faite par l'architecte non encore prises en compte après la fin de la période de parafait achèvement le 14 novembre 2005.



Il s'agit également d'un dommage apparent dont la garantie est forclose.



La preuve n'est pas rapportée que ces désordres sont affectés de l'un des critères de gravité suivants prévus par l'article 1792 du Code civil : affectation de la solidité de l'ouvrage ou impropriété a' sa destination ou encore affectation de la solidité d'un élément d'équipement indissociable. Le rapport d'expertise mentionne qu'il s'agit d'infiltrations d'eau dans les murs et plafonds, mais que les appartements sont toujours habités. Il ne résulte pas du rapport que le clos et le couvert n'ont plus été assurés.



Pour les mêmes motifs que précédemment, en l'absence de toute documentation de ce marché et de son exécution et du suivi des réserves entre la réception et la constitution du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, aucune faute contractuelle n'est prouvée à l'égard de celui-ci au préjudice des acquéreurs et du SYNDICAT.



Comme il a été dit, la responsabilité contractuelle du maître de l'ouvrage pour faute prouvée ne résulte pas non plus de la restitution des dépôts de garantie.



Traitement anti-termites : 311 190 F CFP :



Ce poste n'est pas mentionné dans le rapport de l'expert judiciaire. Il est justifié par une facture de l'entreprise FENUA INSECTES datée du 20 janvier 2011, soit plus de six ans après la réception. Il ne s'agit pas de désordres ou de non-conformités, mais d'une dépense d'entretien des parties communes qui relève des charges communes de la copropriété (règlement de copropriété, chap. 4 6°).



Reprise des préjudices liés au défaut d'étanchéité de l'appt [Adresse 10] de Mme [T] : 630 000 F CFP :



L'expert judiciaire a établi le 26 mai 2009 un rapport distinct en suite d'une ordonnance de référé en date du 13 août 2007. Il a conclu à :

Un défaut d'étanchéité imputable à des malfaçons et non conformités des menuiseries aluminium, et imputable à l'entreprise BLUES ALU qui a posé les menuiseries, à l'architecte [A] qui a conçu des appuis non conformes et qui a contrôlé les travaux, au maître d'ouvrage qui a eu connaissance du problème et qui n'a pas procédé à sa résolution. Coût de remise en état : 330 000 F CFP.

Des irrégularités du carrelage imputables à l'entreprise DOGBA pour la pose des carreaux, l'architecte pour le contrôle général des travaux, le maître d'ouvrage pour la fourniture de carreaux et de plinthes d'une qualité insuffisante. Coût : 300 000 F CFP.



[R] [A] conclut que ces désordres pourraient relever de la garantie décennale, mais qu'il n'est pas démontré que l'appartement est rendu impropre à sa destination ou bien qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage, et que la garantie décennale ne peut être invoquée puisque les appartements étaient toujours occupés par les copropriétaires. Il déclare avoir pris soin d'exiger de l'entrepreneur la finition des travaux.



L'expert a relevé que l'acquéreur a émis des réserves au moment de la livraison de son appartement. Il s'agit également d'un dommage apparent dont la garantie est forclose.



La responsabilité contractuelle de droit commun de l'architecte et de l'entrepreneur avant la levée des réserves subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur » (Cass. 3e civ., 13 de'c. 1995, n° 92-11.637). Cette action est transmise à l'acquéreur, mais le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne forme de demandes que contre la SARL RÉSIDENCE ANAVAI en liquidation judiciaire.



La preuve n'est pas rapportée que ces désordres sont affectés de l'un des critères de gravité suivants prévus par l'article 1792 du Code civil : affectation de la solidité de l'ouvrage ou impropriété a' sa destination ou encore affectation de la solidité d'un élément d'équipement indissociable. Le rapport d'expertise mentionne qu'il s'agit d'infiltrations d'eau causées par un défaut d'étanchéité qui causent des tâches et décollements de peinture sur les murs de l'appartement, et de malfaçons affectant le carrelage. L'appartement était toujours habité. Il ne résulte pas du rapport que le clos et le couvert n'ont plus été assurés.



Mais, contrairement aux autres marchés précédemment examinés, il existe dans ce cas des éléments qui prouvent des fautes qui mettent en 'uvre la responsabilité contractuelle de :

[R] [A] : le rapport conclut que l'architecte aurait dû préconiser des appuis de fenêtre conformes au DTU, et que les irrégularités du carrelage sont des malfaçons pour non-respect des règles de l'art qu'il aurait dû relever dans son contrôle général des travaux.

La SARL RÉSIDENCE ANAVAI : le rapport conclut que le maître d'ouvrage a eu connaissance du problème d'étanchéité sans le résoudre, et qu'il a fourni des carreaux et plinthes de qualité insuffisante.



Les menuiseries et le carrelage extérieurs sont des parties communes.



L'entreprise BLUES ALU qui a posé les menuiseries n'est pas dans la cause. [R] [A] a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI. Cette action, qui n'est pas prescrite ni forclose, a été transférée au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, mais celui-ci ne forme pas de demande à son encontre. La SARL RÉSIDENCE ANAVAI a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.



Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.



La créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI à la liquidation judiciaire de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI sera fixée au montant de 630 000 F CFP fixé par l'expert.



La responsabilité du maître de l'ouvrage et du maître d''uvre est conjointe. L'appel en garantie de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI contre [R] [A] sera donc rejeté.



L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution du litige motive le partage des dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, infirme le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau :



Fixe au montant de 630 000 F CFP la créance du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI à la liquidation judiciaire de la SARL RÉSIDENCE ANAVAI ;



Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ANAVAI, la SARL RÉSIDENCE ANAVAI représentée par son liquidateur judiciaire et [R] [A] de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



Rejette toute autre demande ;



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel, lesquels, comprenant les frais de constat et d'expertises avancés par elles, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 12 octobre 2023.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : . RIPOLL