Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 13 octobre 2023

ARRÊT N°23/378

EF



N° RG 21/02142 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUS3





[P]



C/



Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Adresse 6] SIDR)























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 30 AOUT 2021 suivant déclaration d'appel en date du 17 DECEMBRE 2021 RG n° 11-21-169



APPELANTE :



Madame [O] Marie [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/8993 du 12/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



INTIMÉE :



Société SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Adresse 6] SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 4] (REUNION)

Représentant : Me Léopoldine SETTAMA de l'AARPI VSH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 février 2023.



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2023 devant Monsieur FOURNIE Eric, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller



Qui en ont délibéré



Greffière présente lors des débats et du prononcé : Madame Marina BOYER, greffière.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 Octobre 2023. 



* * * *



LA COUR : 



Mme [O] [P] est depuis le 16 octobre 2013 locataire d'un logement situé au [Adresse 2] en vertu d'un bail conclu avec la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R.).







En vertu d'une ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de SAINT DENIS en date du 18 octobre 2018, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de la compagnie ALLIANZ, la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) et de la SNC FLACOURT en présence des intervenants à l'opération de construction.



Par ordonnance de référé en date du 25 juin 2019, un changement d'expert a été ordonné au profit de Monsieur [L].



A la suite du constat de divers désordres (constat d'huissier en date du 25 novembre 2020), la Commune de [Localité 3] a saisi le tribunal administratif aux fins de désignation d'un expert avec la mission habituelle en la matière.



Le rapport d'expertise a été déposé le 6 novembre 2020.



Par acte d'huissier en date du 15 janvier 2021, Mme [P] a fait assigner la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de la voir condamner à entreprendre les travaux préconisés par l'expert dans le cadre de son rapport d'expertise judiciaire, ce dans le délai de trois mois et sous astreinte d'un montant de cinq cents euros (500€) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et de la voir condamner à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.



Par voie de conclusions en réponse, la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) s'est opposée à l'ensemble des demandes, faute notamment pour la demanderesse de justifier de sa qualité de locataire. Elle invoquait en outre la prise de mesures conservatoires et l'absence de tout péril imminent.



Par jugement au fond en date du 30 août 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS a :



Déclaré les demandes de Mme [O] [P] irrecevables faute de qualité à agir.

Débouté la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Rejeté tous autres chefs de demande.

Condamné Mme [P] aux entiers dépens.



Par déclaration déposée au greffe via le RPVA le 17 Décembre 2021, Mme [O] [P] a interjeté appel de la décision.



L'appelante a déposé des conclusions, via le RPVA, le 16 mars 2022.



Elle demande à la cour d'appel de :



Infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau :

Condamner la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) à entreprendre les travaux de remise en état du bâtiment, ce dans le délai de trois mois et sous astreinte d'un montant de cinq cents euros (500€) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

Condamner la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) à verser à Mme [P] :

- la somme de 5000€ en réparation de son préjudice de jouissance.

- la somme de 250€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) aux dépens.



Par ordonnance en date du 5 avril 2022, le président de chambre en charge de la mise en état a dit n'y avoir lieu à constater la caducité de la déclaration d'appel.



Par voie de conclusions déposées au greffe de la cour via le RPVA le 31 mai 2022, la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) demande de :



A titre principal,

Dire que Mme [P] ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir.

Confirmer le jugement déféré.



A titre subsidiaire,

Dire que Mme [P] ne rapporte pas la preuve d'un quelconque manquement de la SIDR à son obligation de délivrer un logement décent.

Dire que Mme [P] ne rapporte pas la preuve de l'existence de son trouble de jouissance et de son trouble d'anxiété.

Dire que la demande de remise en état de son logement et des parties communes est inopportune compte tenu de la mesure d'expertise judiciaire en cours qui doit déterminer la nature des travaux à effectuer et leur montant.

Débouter Mme [P] de toutes ses demandes.



A titre infiniment subsidiaire

Ordonner une mesure de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Condamner Mme [P] à lui verser :

La somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



MOTIFS DE LA DECISION



Vu les dernières conclusions des parties auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;



Vu la clôture des débats en date du 9 février 2023.



Sur la procédure



Sur la qualité et l'intérêt à agir de Mme [P]



Mme [P] n'avait produit aucune pièce en première instance pour justifier de sa qualité de locataire.



A l'appui de ses demandes et de la justification de sa qualité de locataire, Mme [P] verse aux débats devant la cour une attestation de logement établie par le bailleur à savoir la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) en date du 24 novembre 2021, qui atteste que Mme [P] [O] est locataire du logement :

[U]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Cette attestation établie par le bailleur lui-même dont la réalité n'est pas contestée suffit à démontrer la qualité de locataire de Mme [P].



L'absence de contrat de bail est inopérante en l'espèce, les droits et obligations des parties étant parfaitement connues en la matière.



Mme [P] justifie donc d'un intérêt à agir ce que l'intimée ne peut manifestement ignorer.


Le jugement sera réformé de ce chef.











Sur le fond



Sur la demande de remise en état du logement



En vertu des dispositions de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière

De délivrer au preneur de la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale un logement décent....

D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée

D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Mme [P] soutient que l'immeuble n'obéit pas aux critères de décence des logements prévu par la loi et que des travaux de remise en état s'impose sous astreinte.



Elle invoque les conclusions du rapport d'expertise judiciaire (pièce numéro 3 de son bordereau).


La cour constate que cette pièce n'est pas communiquée.



Elle invoque également le constat d'huissier en date du 25 novembre 2020 (pièce numéro 2 du bordereau de communication de pièces). Cette pièce est également manquante dans le dossier remis à la cour.



L'appelante communique un communiqué de presse en date du 10 novembre 2020 effectué par la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) pièce numéro 4 et le courrier adressé par le maire de [Localité 3] au Préfet en date du 24 novembre 2020 (pièce numéro 5).



La Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) verse aux débats le rapport d'expertise réalisé par Monsieur [H] à la demande du tribunal administratif en date du 6 novembre 2020.



Il conclut qu'il n'y pas de péril imminent nécessitant l'évacuation des locataires et que des mesures conservatoires ont été adoptées.



Il ressort de ces documents que l'expert a écarté tout risque de péril imminent tout en relevant :



La nécessité d'une intervention urgente des services d'EDF pour éviter toute rupture des réseaux électriques et une mise à nue des câbles,

La nécessité d'accélérer les études en cours notamment le suivi des inclinomètres afin de surveiller le basculement du bâtiment

La nécessité de faire intervenir en urgence une société pour l'injection de résine ou un renforcement en sous-'uvre de fondations pour stabiliser le basculement du bâtiment,

La nécessité d'effectuer une purge quotidienne des morceaux de béton qui viendraient se détacher des passerelles ou plafonds de coursives actuellement soutenus par des étais pour éviter toute chute de béton.



En parallèle, l'expert judiciaire, Monsieur [L], a rédigé un compte rendu de visite le 3 septembre 2020 communiqué par l'intimée.

Il en ressort une évolution du phénomène qui accrédite à priori l'hypothèse émise lors des précédentes visites à savoir un tassement différentiel du corps de bâtiment aval entraînant une déformation de la cage de circulation verticale entre les deux corps de bâtiment. Etc...



Sur les mesures conservatoires il a constaté la pause d'étais sur les cages à tous les niveaux en jonction des coursives avec les corps de bâtiment amont et aval qui assurent la sécurité des coursives.



Il a préconisé des mesures conservatoires complémentaires, notamment la sécurisation des garde-corps, la protection des fissures, la transmission des relevés de façade établis par Outre-Mer Topographie.



Compte tenu de l'évolution constatée de l'ouverture des joints de dilatation et fissures en limite de coursives il est nécessaire de confirmer l'hypothèse émise et de s'entourer des compétences d'un bureau d'études géotechniques et d'un bureau d'études structures.



La Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) soutient qu'elle a entrepris les travaux prescrits en urgence et que les opérations d'expertise sont en cours pour déterminer la réalité et l'origine des désordres.



Sur quoi,



La cour relève que le bailleur a adopté les mesures conservatoires préconisées par les deux experts et que le rapport définitif de Monsieur [L] n'est toujours pas déposé en l'état de la complexité du litige et du nombre élevé d'intervenants à l'opération de construction, parties à la procédure.



Elle relève également qu'il n'est pas démontré que le logement occupé par Mme [P] soit directement impacté par les désordres invoqués, qui ne concernent en l'état que les parties communes.



L'appelante, en sa qualité de locataire, n'a donc pas qualité à solliciter la condamnation de la SIDR à effectuer des travaux les concernant.





En conséquence la demande de condamnation de l'intimée à effectuer des travaux de remise en état sous astreinte n'est pas fondée en l'état.



Sur la demande en dommages et intérêts



Mme [P] soutient que l'ascenseur est hors d'usage et que de nombreux étais ont été installés dans les parties communes, ce qui contribue à en diminuer l'usage normal. Elle souligne que cette situation est génératrice d'un stress dont elle sollicite la réparation.



L'intimée s'y oppose soulignant que Mme [P] ne rapporte pas la preuve du moindre préjudice.



Sur quoi,



La cour souligne en effet au regard notamment des photos du rapport d'expertise de Monsieur [H] que de très nombreux étais ont été installés dans les coursives. En outre si l'état de péril imminent n'a pas été retenu, il ressort des documents sus-évoqués que des problèmes d'affaissement ou de glissement des bâtiments sont évoqués.



Cette situation n'est pas de nature à générer un préjudice de jouissance des parties communes. Par contre elle génère manifestement un état de stress.

Il est admis en droit qu'un risque d'effondrement et la pose d'étais sont de nature à générer une angoisse permanente qui justifie l'indemnisation du locataire.



A défaut de pièce médicale, ce préjudice moral sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les frais irrépétibles.



En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.











2° et le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait eu cette aide. Dans ce cas il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi Numéro 91-647 du 10 juillet 1981.



Dans tous les cas le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'état majorée de 50%.

L'article 42 de la loi du 91-647 du 10 juillet 1991 dispose également :

Lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire sans préjudice de l'application éventuelle des dispositions de l'article 75.

Le juge peut toutefois, même d'office, laisser une partie des dépens à la charge de l'État.

Dans le même cas le juge peut mettre à la charge du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle, demandeur au procès, le remboursement d'une fraction des sommes exposées par l'État autres que la part contributive de l'État à la mission d'aide juridictionnelle des avocats et des officiers publics et ministériels.



En effet le juge se doit de prendre en considération l'équité, mais également la situation économique des parties.



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux parties les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure de première instance et d'appel.



En conséquence leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur les dépens



Vu l'article 696 du code de procédure civile ;



La Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R), qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe ; 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

Déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [P], faute d'intérêt à agir ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé :



Déclare recevable les demandes présentées par Mme [P].



Y ajoutant,



Rejette la demande de remise en état des lieux présentée par Mme [P] ;



Condamne la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) à verser à Mme [P] la somme de deux mille euros (2000€) en réparation de son préjudice moral ;



Rejette les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la Société Immobilière du Département de [Adresse 6] (S.I.D.R) aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT