Cour d'Appel · 14e chambre — 3 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 OCTOBRE 2023



N° RG 23/02144 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYRV



AFFAIRE :



S.C. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE





C/

S.A.S.U. ZS LYON SASU

 ...







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Janvier 2023 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 22/02079



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.10.2023

à : 



Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES,





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 785 41 3 3 03

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Corinna KERFANT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19 - N° du dossier 20234235

Ayant pour avocat plaidant Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, du barreau de Paris 





APPELANTE

****************





S.A.S.U. ZS LYON

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 889 07 4 3 65 (Rcs Bobigny)

[Adresse 1]

[Localité 4]





S.A.S.U. ZS LA DEFENSE 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 900 80 5 8 88 (Rcs Bobigny)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Céline BORREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Ayant pour avocat plaidant Me Michael HADDAD, du barreau de Paris 





INTIMEES

****************



























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Nathalie GAUTIER, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,









EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 1er juin 2021, la société du Centre Commercial de La Défense a donné à bail commercial dérogatoire à la société Zs Lyon des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), au sein du centre commercial « Westfield les Quatre Temps ». 



Le bail a été consenti pour une durée de trois années à compter du 21 octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 150 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance, ainsi qu'un loyer variable de 14% du chiffre d'affaires annuel. 



Des loyers sont demeurés impayés. 



Par lettres recommandées avec avis de réception des 11 janvier, 13 avril et 13 juillet 2022, la société du Centre Commercial de La Défense a mis en demeure la société Zs Lyon de lui régler des arriérés. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 25 août 2022, la société du Centre Commercial de La Défense a fait assigner en référé la société Zs Lyon aux fins d'obtenir principalement : 

- sa condamnation par provision au paiement des sommes suivantes, suivant décompte au 26 juillet 2022, et sous réserve de l'actualisation de la dette locative :

- 81 098,10 euros au titre des loyers et charges en principal,

- 7 065,54 euros au titre de la réintégration de la franchise de loyer,

- 8 816,36 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de 10%,

- les intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement,

- le rappel du caractère exécutoire de plein droit de l'ordonnance,

- sa condamnation au paiement de la somme de 3 600 euros au titre des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- sa condamnation aux entiers dépens. 



La société Zs La Défense est intervenue volontairement à l'instance. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 6 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- condamné solidairement la société Zs La Défense et la société Zs Lyon à verser à la société du Centre Commercial de la Défense la somme de 45 228,04 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 26 juillet 2022,

- accordé à la société Zs La Défense et à la société Zs Lyon la faculté d'apurer leur dette au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance en 11 mensualités d'un montant de 3 700 euros et une 12ème mensualité correspondant au solde de la somme due,

- dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

- rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés,

- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la société du Centre Commercial de La Défense, 

- condamné in solidum la société Zs Lyon et la société Zs La Défense aux dépens,

- condamné in solidum la société Zs Lyon et la société Zs La Défense à verser à la société du Centre Commercial de La Défense la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 3 avril 2023, la société du Centre Commercial de La Défense a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a statué sur les frais de justice.



Dans ses dernières conclusions déposées le 25 août 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société du Centre Commercial de La Défense demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil et 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de : 

'- juger la société du centre commercial de La Défense recevable et bien fondée en son appel; 

- débouter les sociétés ZS La Défense et ZS Lyon de l'intégralité de leurs contestations et, en conséquence, de leur appel incident ; 

en conséquence, 

- confirmer l'ordonnance de référé du 6 janvier 2023 en ce qu'elle a : 

- condamné solidairement à paiement la société ZS La Défense et la société ZS Lyon ; 

- réformer pour le surplus l'ordonnance dont appel, et notamment en ce qu'elle a : 

- limité les condamnations à paiement des sociétés ZS La Défense et la société ZS Lyon à la somme de 45 228,04 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 26 juillet 2022 ; 

- accordé à la société ZS La Défense et à la société ZS Lyon la faculté d'apurer leur dette au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance en onze mensualités d'un montant de 3 700 euros, et une douzième mensualité correspondant au solde de la somme due ; 

- dit qu'à défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite, cela entraînera la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ; 

- rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dus pendant les délais accordés ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la société du centre commercial de La Défense. 

et statuant à nouveau ou y ajoutant, 

- condamner solidairement la société ZS La Défense et la société ZS Lyon par provision à payer à la société du centre commercial de La Défense les sommes suivantes, suivant décompte au 24 août 2023, et sous réserve de l'actualisation de la dette locative : 

- loyers et charges en principal ........................................................................... 271 176,90 euros 

- indemnité forfaitaire de 10 % .............................................................................. 27 117,69 euros

- intérêts de retard contractuels ................................................ à parfaire au jour du paiement

total des sommes dues à parfaire ................................................................... 298 294,59 euros

- débouter les sociétés ZS La Défense et ZS Lyon de l'intégralité de leurs demandes ; 

- condamner in solidum les sociétés ZS La Défense et ZS Lyon à payer à société du centre commercial de La Défense la somme de 6 000,00 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum la société ZS Lyon et la société ZS La Défense aux dépens de première instance et d'appel'.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 1er septembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense demandent à la cour de : 

'- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 janvier 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a : 

- condamné solidairement la société ZS La Défense et la société ZS Lyon à verser à la société du centre commercial de La Défense la somme de 45 228,04 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 26 juillet 2022,

- accordé à la société ZS La Défense et à la société ZS Lyon la faculté d'apurer leur dette au plus tard le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance en 11 mensualités d'un montant de 3 700 euros et une 12e mensualité correspondant au solde de la somme due ;

- dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

- condamné in solidum la société ZS Lyon et la société ZS La Défense aux dépens,

- condamné in solidum la société ZS Lyon et la société ZS La Défense à verser à la société du centre commercial de La Défense la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau 

- débouter la société société du centre commercial de La Défense de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal

- juger que les sommes réclamées par la société du centre commercial de La Défense sont sérieusement contestables ; 

en conséquence : 

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à référé ; 

à titre subsidiaire 

- dire et juger que, pour toute somme qui serait jugée due par les société ZS Lyon et ZS La Défense au profit de la société société du centre commercial de La Défense, les sociétés ZS Lyon et ZS La Défense se verront octroyer des délais de paiement de 24 mois afin de s'en acquitter en 24 échéances mensuelles d'égal montant,

en tout état de cause

- condamner la société société du centre commercial de La Défense, au paiement, au profit chacune des sociétés ZS Lyon ZS La Défense de la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



La société du Centre Commercial de La Défense, bailleresse appelante, sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée sur le quantum de la condamnation prononcée à l'encontre des sociétés Zs Lyon et Zs La Défense, faisant valoir que l'intégralité des sommes qu'elle réclame est due en application des dispositions contractuelles.



Ainsi, elle indique que l'ensemble des sommes résultant des indexations est justifié par la production aux débats des factures, sur lesquelles figurent notamment les calculs d'indexation annuels, et qu'elle verse toutes les pièces justificatives concernant les charges et taxes appelées. 



S'agissant de l'indemnité forfaitaire de 10 %, elle fait valoir que la clause contractuelle la prévoyant ne souffre d'aucune interprétation et que le juge des référés dispose du pouvoir de statuer à titre provisionnel sur le montant non contestable d'une clause pénale, rappelant qu'elle a adressé diverses lettres de relance au preneur. 



Elle demande l'infirmation de l'ordonnance qui a accordé des délais de paiement aux sociétés Zs Lyon et Zs La Défense, faisant valoir que la société Zs Lyon n'est pas un débiteur de bonne foi, se contentant d'attribuer ses difficultés financières à la situation du centre commercial et à sa bailleresse, ce qui démontre qu'elle n'entend pas effectuer les remises en cause nécessaires de son propre fonctionnement l'ayant conduit à accumuler les impayés. 



Elle fait observer que ses demandes s'élevaient à la somme de 81 098,10 euros en principal suivant décompte du 26 juillet 2022, contre une somme principale de 209 699,58 euros au 28 avril 2023, soit à peine 9 mois après, la dette ne faisant qu'augmenter puisque s'élevant à la somme de 271 176,90 euros au 24 août 2023. 



Elle ajoute que les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense ne justifient pas de leurs capacités de paiement, ne produisant au soutien de leur demande de délai aucun élément sur leurs liquidités ni aucun prévisionnel justifiant que de tels délais de paiement seraient susceptibles de permettre une régularisation. 



Elle avance que la production de l'attestation d'un expert-comptable, sans aucune autre pièce, n'est pas loyale car elle ne donne aucune indication quant aux capacités passées et futures des intimées. 



Elle rappelle que cette demande de délais fait fi de ses intérêts et qu'elle est en droit de percevoir les fruits de ses investissements. 



Elle entend souligner enfin qu'elle a fait preuve de bienveillance avec le preneur en lui octroyant une réduction de loyer de base, de mansuétude en lui octroyant des abattements Covid, de patience en envoyant des lettres de mise en demeure à répétition en 2022. 



Sur les frais de procédure, la société du Centre Commercial de La Défense argue de l'article 26.2.2 du bail qui prévoit qu'ils seront à la charge du preneur. 



Les intimées sollicitent l'infirmation de l'ordonnance critiquée et qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble de la provision réclamée, celle-ci se heurtant à de multiples contestations sérieuses. 



Elles soutiennent que les factures de loyers et charges en principal réclamées pour 271 176,90 euros au 24 août 2023 ne sont pas justifiées par des pièces ou des calculs des sommes y figurant.



Elles exposent que la bailleresse ne justifie pas de l'augmentation du loyer annuel de base, que la somme réclamée au titre de « la charge de fonds marketing liée à l'animation, la promotion et la publicité du centre HT » ne correspondant pas à celle prévue au bail, le seul montant de l'indice SER5 prétendument appliqué étant insuffisant. 



Elles déplorent qu'aucune justification ne soit versée au titre des acomptes sur charges, travaux, taxe foncière et taxe locaux commerciaux, pas davantage que s'agissant de l'actualisation du montant du dépôt de garantie, le fait de produire « la méthode de calcul d'évolution du dépôt de garantie » n'exonérant pas l'appelante de devoir produire le calcul justifiant les sommes réclamées à ce titre, ou encore le poste « honos analyse Assis » pour lequel les factures sont insuffisantes. 



S'agissant de l'indemnité forfaitaire de 10 %, elles soutiennent qu'il s'agit d'une clause pénale manifestement excessive. 



Elles critiquent enfin les intérêts de retard contractuels qui ne sont pas chiffrés et les frais de procédure, non justifiés. 



A titre subsidiaire, elles sollicitent un délai de paiement de 24 mois, soulignant que le bailleur s'est abstenu de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire car il sait pertinemment que le local est 'inlouable' avec un tel loyer. 



Elles prétendent qu'il est évident qu'elles n'ont pas les moyens financiers de s'acquitter d'une telle somme en un seul versement et qu'il ressort d'une attestation de l'expert-comptable que la société est en mesure d'acquitter 60 000 euros par trimestre, en ce compris les loyers et charges courantes. 



Sur ce, 



Sur la demande de provision : 



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



L'article 1103 du code civil dispose quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, le contrat de bail prévoit : 

- s'agissant du montant du loyer annuel, qu'il est composé d'un loyer de base fixé à l'origine à 150 000 euros, hors taxes et charges, à actualiser puis à indexer chaque année, et d'un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 14 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes (article 4, Titre I et articles 4.1.1.2 et 4.1.1. 3, Titre II) ;

- que le dépôt de garantie devra toujours être d'une somme « égale au quart du loyer de base annuel tel que défini par l'article 4.1.1 du Titre II, auquel s'ajoutera le cas échéant le quart du loyer des réserves » (article 5, Titre II) ; 

- une clause « dispositions spécifiques au centre » énonçant les modalités de répartition des charges (article 10 du Titre I) . 

- une clause « conditions d'exploitation du local par le preneur » définissant la part de tous les impôts, taxes et contributions de toutes natures que le preneur devra rembourser au bailleur (article 13 du Titre II) ;

- une clause « charges de fonds marketing liée à l'animation, la promotion commerciale et à la publicité du centre » (article 7 du Titre II), qui stipule notamment que cette charge sera actualisée de plein droit en fonction de la variation de l'indice des Prix à la Consommation Services, eau et loyers compris dit IPCS et prévoit les modalités de son indexation ; 

- une clause « Mission d'analyse, d'assistance et de conseil » (article 17 Titre II) aux termes de laquelle le preneur s'engage à payer au bailleur les honoraires dus en exécution de ces missions et fixés à 3 % du montant du loyers hors taxes et charges ;

- une clause intérêts de retard (article 8 du Titre II).



Or la bailleresse verse aux débats l'intégralité des factures justificatives, sur lesquelles figurent notamment les calculs d'indexation annuels, en indiquant les modalités de révision du loyer et du dépôt de garantie, les lignes concernant les acomptes sur charges, travaux, taxe foncière et le poste « Hono analyse assis », l'indice pour les charges de fonds de marketing.



La société du Centre Commercial de La Défense verse par ailleurs désormais aux débats les pièces justifiant des charges et taxes (pièces 12 à 17). 



S'il est patent que les modalités d'actualisation, d'indexation et plus généralement d'imputation de ces diverses sommes dues nécessitent des calculs complexes, il n'en demeure pas moins que la bailleresse justifie la mise en 'uvre de ces modalités, tandis que les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense se contentent quant à elles d'élever des contestations de principe, critiquant l'absence de détail des calculs, mais sans démontrer toutefois que les calculs effectués seraient erronés. 



En conséquence, les contestations de principe ainsi élevées ne peuvent être qualifiées de sérieuses et il convient en conséquence, et par voie d'infirmation, de faire droit à la demande de provision de la société du Centre Commercial de La Défense à hauteur de la somme de 271 176,90 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus selon décompte arrêté au 24 août 2023. 



La bailleresse n'ayant pas mis en 'uvre la clause résolutoire, il convient de dire que les intérêts de retard tels que prévus à l'article 8 Titre II du bail sont dus avec l'évidence requise en référé. 



La somme ci-dessus énoncée sera donc productive d'un intérêt au taux légal, le plus haut retenu, majoré de 500 points de base à compter de chaque date d'échéance des sommes impayées par les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense, qui ne contestent pas être tenues solidairement à la dette. 



En revanche, la clause pénale prévoyant à l'article 26.2.1 du Titre II du bail une majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues apparaît comme étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, de sorte que l'ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé à ce titre. 



Sur la demande de délais de grâce :



En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Au cas présent, pour démontrer qu'elles auraient la capacité à honorer leur dette si elle était échelonnée, en plus du paiement des loyers et charges courants, les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense se contentent de verser aux débats une attestation d'un expert-comptable certifiant que la société Zs La Défense est en capacité d'honorer un paiement trimestriel de 60 000 euros au total. 



Pourtant, il ressort des relevés de compte locataire arrêtés au 28 avril 2023 et au 24 août 2023, aux termes desquels les soldes sont justifiés depuis le 31 décembre 2019, que les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense n'ont pas été en mesure, notamment depuis l'ordonnance querellée pourtant assortie de l'exécution provisoire et leur octroyant des délais de paiement, de régler trimestriellement la somme indiquée, la dette ayant par ailleurs considérablement augmenté depuis l'arrêté des comptes retenu en première instance. 



Les intimées ne justifiant pas de leur capacité à apurer leur dette si celle-ci était échelonnée, elles seront, par voie d'infirmation, déboutées de cette demande. 



Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance dont appel qui a condamné les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense aux frais irrépétibles et dépens de première instance sera confirmée. 



Partie perdante, les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elles devront en outre supporter in solidum les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société du Centre Commercial de La Défense la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les intimées seront en conséquence condamnées in solidum à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance du 6 janvier 2023 sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société du Centre Commercial de La Défense au titre de l'indemnité forfaitaire ainsi qu'en ce qu'elle a statué sur les frais et dépens de première instance, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne solidairement les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense à verser à la société du Centre Commercial de La Défense la somme de 271 176,90 euros selon décompte arrêté au 24 août 2023 à titre de provision à valoir sur l'ensemble des loyers, charges et accessoires, avec intérêts contractuels au taux légal, le plus haut retenu, majoré de 500 points de base à compter de chaque date d'échéance des sommes impayées,



Déboute les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense de leur demande de délais de paiement, 



Condamne in solidum les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense à verser à la société du Centre Commercial de La Défense la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, 



Dit que les sociétés Zs Lyon et Zs La Défense supporteront in solidum les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,