Cour d'Appel · Cabinet B — 12 octobre 2023

N° 387





MF B

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Jacquet,

le 12.10.2023.





Copies authentiques 

délivrées à :

- Me Lamourette,

- Me Neuffer,

le 12.10.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 12 octobre 2023





RG 21/00191 ;



Décisions déférées à la Cour : jugements n° 18/344 add et 21/89, rg n° 18/00344 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete des 4 mai 2020 et 12 mars 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 8 juin 2021 ;



Appelants :



Mme [W] [S] épouse [I], née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 20] ;



M. [C] [S], né le [Date naissance 7] 1946 à [Localité 19], de nationalité grançaise, demeurant à [Adresse 20] ;



Représentés par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



M. [P] [D] [UR], né le [Date naissance 5] 1973 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant à [Adresse 17] ;



M. [E] [UR], né le [Date naissance 8] 1944 à [Localité 9] Province d'[Localité 18] en Italie, demeurant à [Adresse 10] ;



Mme [F] [O], née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant à [Adresse 16] ;



M. [H] [R], né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant à [Adresse 13] ;



Mme [T] [X] épouse [R], née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant à [Adresse 13] ;



Représentés par Me Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;



Mme [M] [S] épouse [B], née le [Date naissance 6] 1954 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant à [Adresse 14] ;



Représentée par Me Philippe Temauiarii NEUFFER, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 10 mars 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 août 2023, devant Mme BRENGARD, président de chambre, Mme GUENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mme BRENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



Suivant acte sous seing privé du 8 novembre 2015, Mme [M] [S] déclarant représenter les consorts [S] a consenti un bail aux consorts [P] et [N] [UR], [H] [R] et Mme [T] [X] épouse [R] et [E] [UR] (ci-après 'les consorts [UR]'), un terrain de 723 m² sur une parcelle de terre située à [Localité 12] (Ile de Tahiti), [Adresse 15] pour une durée de 23 mois courant à compter du 15 octobre 2015 et jusqu'au 15 septembre 2017, le bail étant pris à usage de roulotte de restauration et pour un loyer mensuel de 100 000 XPF.



Le terrain est enregistré au cadastre comme appartenant à Mme [A] [V] veuve de [L] [S] en sa qualité d'héritière de Mme [U] [Y] [G].



Par requête du 31 juillet 2018, Mme [M] [S] a saisi le tribunal civil de première instance de Papeete à l'égard des consorts [UR] en demandant notamment la résiliation du bail aux torts des locataires, outre la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que leur expulsion et la remise en état de la parcelle.



[W] [S] et [C] [S] se sont joints à l'action de [M] [S] pour entendre déclarer le bail nul et inopposable à leur égard. 



Les consorts [UR] ont répliqué que l'action des consorts [S] était irrecevable.



***

Par jugement n°18/344 rendu le 4 mai 2020 (RG18/00344), le tribunal a,

- a déclaré irrecevable l'action en résiliation du bail du 8 novembre 2015 présentée par [M] [S], [W] [S] et [C] [S], 



- a reçu l'action en nullité du bail présentée par [W] [S] et [C] [S], 

- a renvoyé l'affaire à la mise en état.



***



Suivant jugement contradictoire n°21/89 contradictoirement rendu le 12 mars 2021, le tribunal vidant sa saisine, a :

- rappelé que l'action en résiliation du bail poursuivie par [M] [S], [W] [S] et [C] [S] avait été déclarée irrecevable par le jugement du 4 mai 2020,

- débouté les consorts [S] de leur demande de nullité du bail ainsi que de leurs autres demandes,

- les a condamnés ensemble, à payer aux consorts [UR], la somme de 200'000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française en sus des entiers dépens.





***



Suivant requête enregistrée le 8 juin 2021, Mme [W] [S] et M. [C] [S] ont formé appel à l'égard du jugement du 12 mars 2021 (RG 21/00191).



Par requête du 8 juin 2021, Mme [M] [S] a relevé appel des jugements rendus le 4 mai 2020 et le 12 mars 2021 ( RG 21/00192).

Les intimés sont les consorts [P] [UR], [F] [O], [H] [R], [T] [X] épouse [R], [E] [UR] (ci-après par commodité rédactionnelle, 'les consorts [UR]').



Ces affaires ont été jointes sous le n° RG 21/00191.



***



En ses dernières conclusions du 14 octobre 2022, [J] [S] appelante entend voir la cour infirmer les jugements dont appel, et statuant à nouveau :

- prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts des locataires,

- ordonner l'expulsion des intimés et de tous occupants de leur chef sous astreinte de 200'000 XPF par jour de retard à compter de la signification de la décision, et au besoin avec le concours de la force publique,

- enjoindre aux intimés de procéder à la remise en état de la parcelle, sous astreinte de 100'000 XPF par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner les intimés à lui verser au bénéfice de l'indivision successorale, une indemnité d'occupation à hauteur de 300'000 XPF à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ,

- condamner les intimés à lui verser la somme de 300'000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance outre 350'000 XPF pour les frais irrépétibles d'appel, en plus des dépens.



Elle fait valoir qu'elle ne disposait pas d'un mandat pour passer le bail commercial avec les consort [UR].









En leurs dernières conclusions du 23 février 2023, [W] [S] et [C] [S] appelants entendent voir la cour :

- dire et juger que la clause de destination du bail initial de 23 mois signé le 14 octobre 2015 prévoit l'exercice d'une activité commerciale,

- constater que les preneurs sont restés dans les lieux au-delà du terme de 23 mois,

- constater que le bail dont s'agit, est nul et de nullité absolue en ce qui n'a pas été consenti par l'ensemble des indivisaires propriétaires dudit terrain,

- dire et juger que les intimés sont redevables d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer stipulé depuis leur origine, soit d'un montant mensuel de 200'000 XPF à compter de l'arrêt à intervenir,

- ordonner leur expulsion au besoin, avec le concours de la force publique,

- condamner les occupants au paiement de la somme de 282'500 XPF en vertu de l'article 407 du code de procédure civile outre les dépens.



Ils soutiennent que le bail est nul car [M] [S] l'a passé seule, voire à leur insu, alors que d'après les dispositions de l'article 815-3 du Code civil, l'unanimité des indivisaires est requise pour la conclusion d'un bail commercial portant sur un immeuble indivis.



En leurs dernières conclusions du 10 janvier 2023, les consorts [UR] intimés entendent voir la cour confirmer les jugements en toutes leurs dispositions puis condamner les appelants à leur payer une somme de 500'000 XPF à titre de dommages-intérêts pour appel abusif outre celle de 350'000 XPF en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel, en plus des entiers dépens.



Ils se réfèrent à la motivation du jugement en ce qu'il a retenu que :

- l'action en résiliation du bail formée par [M] [S] ne peut prospérer car il s'agit d'un acte de disposition requérant l'unanimité des coindivisaires,

- la demande d'annulation du bail par les autres appelants ne peut aboutir car [M] [S] est intervenue au bail pour le compte des consorts [S], les loyers ont toujours été versés sur le compte de la succession détenue chez le notaire, et enfin, on peut considérer que le bail constitue un acte d'administration s'inscrivant dans la gestion normale du bien indivis dans l'intérêt collectif. En outre l'action en justice des consorts [S] est bien irrecevable car ils représentent 2/5ème et non 2/3 des droits indivis.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure, des prétentions des parties, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. Se conformant aux dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, la cour répondra aux moyens par les motifs ci-après. 



MOTIFS DE LA DECISION :



Le bail a été joint à la requête déposée devant le tribunal qui est communiquée à hauteur d'appel avec l'acte de notoriété confirmant que chacun des consorts [S] est propriétaire indivis de 1/5ème du terrain donné à bail.













Le bail a été consenti par [M] [S] déclarant agir pour le compte des consorts [S], aux consorts [UR]. Il s'agit d'un bail d'une durée déterminée de 23 mois portant sur un terrain loué à usage de parking pour une activité de restauration en snack ou roulotte, moyennant un loyer de 100 000 XPF stipulé payable par virement automatique sur le compte de l'étude notariale [K].



Il est produit un relevé de compte établi le 19 mai 2022 par l'étude notariale [K] et [Z] relatif à des versements reçus de [P] [UR] au titre de loyers '[S] CRTS' payés pour la période du 14 octobre 2015 au 31 décembre 2022, ce qui confirme que la hoirie [S] était bien la bénéficiaire des loyers versés.



Les consorts [S] font aujourd'hui valoir que le bail qui comporte une clause de destination commerciale 'pourrait ouvrir la voie de la qualification de bail commercial à ce bail précaire de 23 mois...' : cependant cette requalification doit faire l'objet d'un débat devant le tribunal mais à condition qu'il soit valablement saisi.



Or, dans les deux jugements déférés du 4 mai 2020, et du 12 mars 2021, le premier juge a considéré que l'action était irrecevable pour défaut de droit d'agir.



Sur l'appel du jugement du 4 mai 2020 :



Cette décision qui déclare irrecevable l'action en résiliation du bail du 8 novembre 2015 engagée par [M] [S], [W] [S] [C] [S], a été improprement qualifiée de jugement avant-dire droit puisqu'elle tranche une difficulté mettant fin à l'instance. 



Le tribunal a retenu la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir de [M] [S].



Or, l'appelante n'invoque pas d'éléments factuels ou juridiques de nature à remettre en cause l'analyse pertinente du premier juge qui n'a fait qu'appliquer les dispositions des articles 815-2 et 815-3 du code civil qui imposent à l'indivisaire qui intente seul une action en résiliation du bail de justifier de ce qu'il détient au moins 2/3 des droits indivis. C'est également à juste titre que le jugement retient que l'intervention de [W] et [C] [S] n'était pas de nature à régulariser le vice affectant l'action engagée par [M] [S] puisqu'ensemble, ils ne représentent que 3/5ème des droits indivis.



Le jugement querellé doit dès lors être confirmé.



L'appel du jugement du 12 mars 2021 :



Le tribunal a rejeté l'action en nullité du bail, au motif que [W] et [C] [S] qui ne représentent que les 2/5èmes des droits indivis, ne justifient pas de ce que [M] [S] a agi seule et malgré l'opposition des autres indivisaires.







Il est vrai que leurs conclusions d'intervention concordent avec celles déposées par [M] [S] dont la cour observe d'ailleurs qu'en demandant l'annulation du bail qu'elle a consenti, elle se prévaut de sa propre turpitude en arguant avoir consenti cette location sans l'accord des autres indivisaires.



En tout état de cause, il figure aux débats, un procès-verbal de constat d'huissier établi les 18 et 19 mai 2018 qui tend à confirmer que [M] [S] n'a pas agi à l'insu de ses coindivisaires : en effet, le procès-verbal indique qu'il est dressé à la requête de Mme [M] [S] épouse [B] et de M. [C] [S], et débute par les termes suivants :

'Après m'avoir exposé :

Que les consorts [S] ont donné à bail à titre précaire pour une durée de 23 mois à M. [UR] [P] et M. [R] [H], une parcelle de terre de 723 m2 .... formant la terre [Adresse 15] ; ...'.



C'est donc par des motifs pertinents et sérieux que la cour adopte, que le tribunal a considéré que la preuve n'était pas rapportée que le bail consenti par [M] [S] aux consorts [UR] a été passé en violation des dispositions de l'article 815-3 du code civil.



Ce jugement devra être également confirmé.



Sur les frais de procédure :



Les consorts [UR] seront déboutés de leur demande de dommages intérêts puisqu'ils ne sont pas en mesure de caractériser l'abus de droit d'ester en justice qu'ils reprochent à leurs adversaires. 



En revanche, les entiers dépens d'appel seront laissés à la charge de [W] et [C] [S] et [M] [S], appelants qui succombent sur l'ensemble de leurs prétentions.



La cour estime qu'il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [UR], les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer pour se défendre dans le cadre de cet appel dépourvu de fondement.





 PAR CES MOTIFS,





La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



Vu l'appel de [M] [S] épouse [B], [W] [S] épouse [I] et de [C] [V] [S],



Déboute les appelants de l'ensemble de leurs prétentions,



Confirme en conséquence, les deux jugements entrepris,



Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française,



Condamne [M] [S], [W] [S] et [C] [V] [S] à supporter les entiers dépens d'appel,







Les condamne également à payer aux intimés pris ensemble, une indemnité de procédure de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles d'appel,



Rejtte toute autre demande y compris celle concernant les dommages intérêts pour procédure abusive.



Prononcé à Papeete, le 12 octobre 2023.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : MF BRENGARD