Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 13 octobre 2023

Chambre de l'Expropriation





ARRÊT N° 12



N° RG 22/02320 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SUX3













M. [M] [K]

Mme [Z] [J] épouse [K]



C/



Société SOCIETE [Localité 20] DE DEVELOPPEMENT

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES (DRFIP)

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Biard

 Me Bommelaer

cc commissaire du gouvernement





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Juin 2023, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



En présence de :



- Madame [D] [X], commissaire du gouvernement, représentant la direction régionale des finances publiques de Loire Atlantique,





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 13 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :

Monsieur [M] [K]

né le 13 Décembre 1946 à [Localité 34], de nationalité française, retraité

[Adresse 41]

[Localité 34]



Madame [Z] [J] épouse [K]

née le 05 Octobre 1950, de nationalité française 

[Adresse 41]

[Localité 34]



Représentés par Me Dominique BIARD de la SCP BIARD & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





INTIMÉE :

SOCIETE [Localité 20] DE DEVELOPPEMENT, société anonyme d'économie mixte, immatriculée au RCS de Saint-Nazaire sous le n° 007 180 516, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège,

[Adresse 24]

[Adresse 24]

[Localité 20]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Marielle ANGIBAUD substituant Me Frédéric MARCHAND de la SELARL CVS, plaidant, avocats au barreau de NANTES





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par délibération du 8 décembre 2015 reçue en préfecture le 9 décembre, la Communauté d'agglomération de la région [Localité 20] et de l'estuaire (ci-après Carene) a créé sur le territoire de la commune de [Localité 34] la zone d'aménagement concertée (ZAC) Six Croix II. La Société [Localité 20] de Développement (ci-après Sonadev) a été désignée, par délibération du 26 janvier 2016, concessionnaire de la ZAC. 



Le projet d'aménagement de cette zone a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 27 octobre 2017. L'arrêté préfectoral portant cessibilité des parcelles nécessaires à l'aménagement est daté du 6 décembre 2019.



M. [M] [K] et Mme [Z] [J] épouse [K] sont propriétaires à [Localité 34], dans le périmètre de la ZAC Six Croix II, de parcelles de terres agricoles cadastrées section [Cadastre 47], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 23] et [Cadastre 48]. 



Par ordonnance du 16 janvier 2020, le juge de l'expropriation a déclaré expropriées les parcelles cadastrées section [Cadastre 48] (5' 674 m²), [Cadastre 47] (627 m²), 80 (219 m²), 82 (52 m²), 83 (39' 352 m²), et 139 (51 '866 m²), cette dernière provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], le surplus cadastré section [Cadastre 46], d'une contenance de 1 '154 m², étant hors périmètre.



L'autorité expropriante a notifié ses offres le 30 novembre 2020. Les expropriés ont saisi le juge de l'expropriation par mémoire du 23 septembre 2021, sollicitant notamment que la parcelle cadastrée section [Cadastre 46] (correspondant à la partie non expropriée de l'ancienne parcelle [Cadastre 23]) soit intégrée dans le périmètre de l'expropriation, formant une réquisition d'emprise totale. 



La visite des lieux s'est déroulée le 11 janvier 2022, et par jugement du 22 février 2022, le juge de l'expropriation du département de Loire Atlantique a' :

- fixé à la somme de 472' 325,70 euros le montant de l'indemnité principale allouée aux époux [K],

- fixé à la somme de 48 '232,[Cadastre 22] euros le montant de l'indemnité de remploi allouée aux époux [K],

- fixé à la somme de 880,11 euros le montant de l'indemnité pour perte de revenus allouée aux époux [K],

- dit que la somme de 40'944,48 euros devra être déduite de l'indemnisation qui vient d'être fixée et à verser aux époux [K], au titre de l'indemnisation de l'exploitant évincé,

- fait droit à la réquisition d'emprise totale au sujet de la parcelle [Cadastre 46] et fixé la valeur d'acquisition de cette parcelle à la somme de 5' 573,82 euros, 

- condamné la société Sonadev à payer aux [K] la somme de 2' 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Sonadev aux dépens. 



 

Les époux [K] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 mars 2022.



Aux termes de leurs dernières écritures (30 mai 2023), M. [M] [K] et Mme [Z] [J] épouse [K] demandent à la cour de' :

- déclarer leur appel recevable et bien fondé,

- retenir la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées et subsidiairement, dire que leur situation a une incidence sur le chiffrage de l'indemnisation,

- confirmer l'emprise totale de la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 23] (divisée en [Cadastre 5] et 140),

- fixer comme suit les sommes leur revenant' :

en cas de reconnaissance de terrains à bâtir' : 

' indemnité principale ': 3 '520'440 euros,

' indemnité de remploi' : 358' 875,40'euros,

' indemnité pour perte de revenus (sur quatre ans)' : 3 '562'euros,

' prix d'acquisition de la parcelle [Cadastre 46] ': 41 '544'euros,

soit au total la somme de 3'924'421'euros

en cas d'exclusion de la qualification de terrain à bâtir' :

' indemnité principale' : 1 '060' 043,60 euros,

' indemnité de remploi' : 109 '887,93'euros,

' indemnité pour perte de revenus (sur quatre ans) ': 3 '562'euros,

' prix d'acquisition de la parcelle [Cadastre 46]' : 12 '509,36'euros,

soit au total la somme de 1' 186 '002,89 euros,

- dire n'y avoir lieu à déduction de l'indemnisation de l'exploitant des sommes leur revenant,

- en cas de rejet des demandes des époux [K], ajuster le montant des indemnités en considération d'une inflation de 6 %,

- condamner la Sonadev à leur payer une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

- la condamner aux dépens. 



Les époux [K] expriment leur accord avec le commissaire du gouvernement pour que la date de référence soit fixée au 17 avril 2020 pour l'ensemble des parcelles expropriées. 

Ils rappellent qu'ils ont acquis ces parcelles en 1988 et les ont exploitées jusqu'à la cession de leur exploitation à leur fils qui les leur loue.

Ils soutiennent que les parcelles expropriées doivent recevoir la qualification de terrains à bâtir, celles-ci ayant vocation à recevoir des bâtiments industriels (ce que confirme le dernier zonage) et étant desservies par tous les réseaux utiles, ceux-ci ayant été calibrés dès l'origine, contrairement à ce que prétend l'expropriante, pour permettre l'extension de la ZAC Six Croix. Ils précisent que leurs terres ne présentent pas de zones humides et peuvent être directement bâties. Ils font, en tout état de cause, valoir que la présence à proximité de voies de communication, de la ZAC Six Croix I et de tous les réseaux confère à leurs parcelles une situation privilégiée dont il doit être tenu compte, contrairement à ce que prétend le commissaire du gouvernement. Ils rappellent que le juge a fixé leur indemnisation sur la base de 4,83 euros/m² et sollicitent qu'elle soit portée à 36 euros/m² si la qualification de terrain à bâtir est retenue et à 10,84 euros/m² dans le cas inverse, ce montant correspondant à la valeur moyenne entre l'évaluation la plus forte et l'évaluation faible.

Ils estiment que la durée de la perte de revenus, fixée par le juge à un an, est insuffisante et doit être portée à quatre ans.

Ils soutiennent enfin qu'il n'y a pas lieu de déduire de l'indemnité leur revenant celle allouée à l'exploitant ce qu'aucun texte ne prévoit. 



Aux termes de ses dernières écritures (9 décembre 2022), la Société [Localité 20] de Développement (Sonadev) demande à la cour de ':

- confirmer le jugement du 22 février 2022,

- condamner les époux [K] à lui verser une somme de 3' 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Elle précise qu'elle se rallie à la (première) analyse du commissaire du gouvernement s'agissant la détermination de la date de référence qui ne peut tenir compte du droit de préemption urbain qui a été institué postérieurement au prononcé de l'ordonnance d'expropriation. Elle estime donc que celle-ci doit être fixée au 8 décembre 2015 pour l'ensemble des parcelles.

Sur la qualification des terrains expropriés à la date de référence, elle soutient qu'ils ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir ne répondant à aucun des critères énoncés à l'article L322-3 du code de l'expropriation, puisqu'ils étaient à la date de référence situés en zone 2AUe, donc inconstructibles, et que les réseaux en place sont insuffisants pour répondre aux besoins de cette nouvelle zone.

Pour l'évaluation de l'indemnité, elle sollicite la confirmation du jugement au regard des termes de référence qu'elle produit. Elle soutient qu'il n'existe aucune difficulté particulière pour retrouver des terres et les louer ce qui justifie que l'indemnité de perte de revenus locatifs soit limitée à un an.



Aux termes de ses dernières écritures (24 avril 2023), le commissaire du gouvernement forme un appel incident sur la date de référence et le zonage des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 48], et demande à la cour de ':

- réformer le jugement sur ces points,

- le confirmer sur le montant de l'indemnisation fixée par le premier juge. 



Il soutient finalement et contrairement à ses premières écritures 'dans lesquelles il demandait à la cour de fixer la date de référence pour l'ensemble des parcelles au 8 décembre 2015'' que celle-ci doit être fixée pour l'ensemble des parcelles au 17 avril 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plan local d'urbanisme intercommunal lequel a institué un droit de préemption urbain renforcé au profit de la Carene. Il précise qu'à cette date, les parcelles étaient pour l'essentiel en zone 1AUE2b (secteur destiné dans le futur à l'accueil d'activités industrielles) et marginalement en zone NA1 (espaces naturels), la parcelle [Cadastre 46] étant en zone agricole pérenne.

Faute d'équipement, il estime que les parcelles, en particulier celles en secteur 1AU, ne peuvent, recevoir la qualification de terrains à bâtir.

Il s'en tient aux termes de comparaison retenus par le premier juge.

Il estime que la perte de revenus locatifs doit être limitée à un an et rappelle que selon la jurisprudence, le montant de l'indemnité versée à l'occupant d'une parcelle agricole doit être déduit du montant de l'indemnité principale.



Les parties ont été invitées à l'audience à s'expliquer, par note en délibéré, sur la possibilité de retenir une date de référence postérieure à l'ordonnance d'expropriation laquelle emporte transfert de propriété.



Le commissaire du gouvernement et la partie expropriée ont estimées que le texte le permettait. 

La société Sonadev n'a pas fait connaître son avis.















SUR CE :



Sur les biens expropriés' :



Les biens expropriés consistent en un ensemble de parcelles à usage de prairies, situées à [Localité 34], à l'est de la route départementale n° 100 et de part et d'autre du chemin rural de la Rovenais, voie goudronnée. 



Il convient de préciser que la route départementale n° 100 relie la route nationale 171 (voie rapide ' deux fois deux voies ' reliant [Localité 39] à [Localité 20]) à la zone industrielle de [Localité 38] (et par delà au quartier de Penhouet à [Localité 20]). Les parcelles expropriées se trouvent à moins de 1,5 km de l'échangeur de la RN 171, immédiatement au sud de la zone d'activité de Six Croix I.



Il n'est plus contesté en appel que les biens expropriés ont été donnés à bail rural à l'EARL (devenue GAEC) de [Localité 40].



La parcelle cadastrée section [Cadastre 46] (faisant l'objet de la réquisition d'emprise totale) consiste en une petite parcelle triangulaire enclavée.



Sur la date de référence :



Le jugement retient la date de référence du 8 décembre 2015 (acte portant création de la ZAC de Six Croix) pour les parcelles situées en zone naturelle (parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 48]) et celle du 17 avril 2020 pour les autres parcelles, situées dans la zone de droit de préemption urbain, instituée par la délibération du 4'février 2020.



Si, par dérogation aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation («'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 (enquête préalable à la déclaration d'utilité publique)... ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique...'»), les articles 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme prévoient que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article précité est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, encore faut-il (3e Civ., 12 février 2003, n° 01-70224) que le droit de préemption ait été institué préalablement à l'ordonnance ayant transféré la propriété du bien exproprié (en l'occurrence prononcée le 16 janvier 2020). 



Or, en l'espèce, le droit de préemption renforcé n'a été institué que le 4 février 2020, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, de sorte que la date de référence doit être fixée pour l'ensemble des parcelles au 9 décembre 2015, date de réception en préfecture (à défaut d'autre élément communiqué) de l'acte créant la zone d'aménagement concertée Six Croix II, ce conformément à l'article L 213-4 a) ii), cette date étant antérieure de plus d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique (9 mai 2017).



Le jugement sera donc infirmé de ce chef.



Sur la qualification de terrains à bâtir' :



Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains remplissant à la date de référence les deux conditions suivantes' :

«'1° situés dans un secteur désigné comme constructible par...un plan local d'urbanisme,... ,

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone'»,

ces deux conditions étant cumulatives.



À la date de référence, les terrains expropriés, propriété des époux [K] étaient situés en zone 2AUe du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 34], le secteur 2AU étant défini comme un «'secteur non équipé ou insuffisamment équipé, destiné à l'urbanisation future. Il est inconstructible... les secteurs 2AUe sont destinés aux opérations d'activité majoritaires (Six Croix II et III, [Localité 37])». 

La parcelle cadastrée section [Cadastre 46], objet de la réquisition d'emprise totale, se trouvait en zone A (agricole).



La première condition n'étant à l'évidence pas satisfaite, les dits terrains ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir, les deux conditions prévues par ce texte étant cumulatives. 



Les parcelles dont s'agit doivent, en conséquence, être évaluées à la date du jugement de première instance suivant leur usage effectif à la date de référence. En revanche, elles bénéficient incontestablement d'une situation privilégiée, se trouvant à proximité d'un échangeur routier sur voie rapide, parfaitement desservis par voie routière, à proximité immédiate d'une zone d'activité (au nord, dite Six Croix I) bénéficiant de l'ensemble des réseaux et non loin de deux zones industrielles importantes ([Localité 34] et Montoir / [Localité 20]).



Sur l'indemnité d'expropriation' :



Il convient pour évaluer les biens expropriés d'utiliser la méthode de la comparaison.



Les époux [K] produisent aux débats divers termes de comparaison suivant que la qualification de terrain à bâtir est ou non retenue. Celle-ci ne l'étant point, ne seront examinés ici que ceux correspondant à cette situation, les autres se référant exclusivement à des terrains constructibles n'étant pas pertinents.



Les termes produits sont les suivants' :

- G1 ': vente en date du 19 septembre 2014, d'une parcelle sise à [Localité 42], cadastrée section [Cadastre 57], de 6'413'm² moyennant le prix de 92' 000'euros, soit 14,33'euros/m². Il sera relevé que les appelants ne produisent pas l'acte de vente mais seulement un plan issu du site Etalab (pièce n° 11) comportant la référence cadastrale, le prix et la superficie. Ces éléments ne permettent pas de savoir si cette parcelle se trouve en zone constructible ou non. En l'état de ces éléments incomplets, ce terme de comparaison doit être écarté,

- G2 ': promesse de vente en date du 10 décembre 2015, d'une parcelle de terre sise à [Localité 42], cadastrée section [Cadastre 56] de 46' 304'm² moyennant le prix de 770 309'euros, soit 16,33'euros/m² (pièce n° 12). Cette parcelle a été promise à une fondation pour y construire un établissement scolaire. Elle est située en grande partie (37 590'm²) en zone 2AU du plan local d'urbanisme, le surplus (8' 714'm²) étant en zone N, naturelle, le bénéficiaire faisant son affaire personnelle du changement de zonage (et non comme l'expose le commissaire du gouvernement en zones Nd et UL, ce zonage résultant sans doute d'une modification postérieure mais non datée du plan local d'urbanisme). Elle se trouve en périphérie de [Localité 42], commune d'environ 10 '000 habitants, et est distante à vol d'oiseau de 13 km des parcelles à évaluer. Cette vente a été régularisée, après diverses péripéties judiciaires opposant le vendeur à son fermier, le 6 juillet 2018 (cf. infra), mais l'acte de vente n'est pas versé aux débats. En revanche, est produit un échange authentique conclu le même jour entre la Fondation de la Providence (devenue, selon cet acte page 12 § origine de propriété, acquéreur le 6 juillet 2018) et M. [T] de deux parcelles de même contenance (6' 127'm²), la parcelle de la Fondation provenant d'une division de la parcelle [Cadastre 56] (page 4 de l'acte), ces parcelles d'égale valeur étant évaluées 103' 117,41'euros soit 16,33'euros/m², confirmant ainsi la valeur de la promesse de vente. Compte tenu du zonage (2AU), ce terme de comparaison, bien qu'un peu éloigné, est pertinent et peut être retenu,

- G3' : les expropriés produisent une attestation de Me [Y] (pièce n° 14) faisant état de trois ventes (deux en date du 16 juin et une en date du 8 décembre 2016 de parcelles agricole au prix de 4'euros/m²). Ce document ne précise ni les références cadastrales des biens vendus, ni la superficie ni le prix de vente. Il ne peut donc qu'être écarté,

- G 4' : vente en date du 28 novembre 2016 (leur pièce n° 30), de parcelles de terre agricoles sises à [Localité 33] (cadastrées section [Cadastre 44] et [Cadastre 11]) et [Localité 42] ([Cadastre 55]), communes limitrophes, d'une superficie de 18' 627'm² moyennant le prix global de 84' 109,60'euros, soit 4,51'euros/m² (et non 7,53'euros/m² comme l'indiquent les époux [K] dans leurs écritures). Ce terme de comparaison, situé à environ 13 km à vol d'oiseau des biens à estimer, est pertinent,

- G 5' : vente en date du 16 juin 2016 (pièce n° 29) de parcelles de terre sises à [Localité 42] (cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 6]) et [Localité 36] ([Cadastre 52]), communes limitrophes, d'une superficie de 16 '570'm² moyennant le prix global de 53 '584'euros, soit 3,23'euros/m² (et non 4,86'euros/m² comme l'indiquent les époux [K]). Ce terme situé à la même distance des biens à estimer est également pertinent,

- G 6' : vente en date du 20 février 2018 (pièce n° 31) de parcelles sises à [Localité 32] de deux parcelles de terre, l'une de 19 '820 m² (cadastrée section [Cadastre 54]) et la seconde de 2 '307'm² (cadastrée section [Cadastre 53] et [Cadastre 14]) sur laquelle se trouve édifié un hangar, moyennant respectivement les prix de 60' 000'euros (soit 3,02'euros/m²) et de 100 000'euros (soit 43,34'euros/m²). La vente de la seconde parcelle ne peut être prise en considération compte tenu du bâtiment qui s'y trouve édifié. Seule la vente de la première parcelle est pertinente, la commune de [Localité 32] étant située à 7,5 km au nord des biens à estimer,

- G 7 ': vente en date du 27 décembre 2018 de terres et d'une parcelle de terrain à bâtir sis à [Localité 34] (attestation notariée pièce n° 18), d'une superficie totale de 16' 710'm² moyennant le prix de 168 '000'euros), soit 10,05 euros/m². Les surfaces des terres et du terrain à bâtir ne sont pas précisées, ni la ventilation du prix. Dès lors, ce terme de comparaison n'est pas exploitable et ne peut être retenu, 

- G 8' : vente du 18 avril 2019 d'un terrain à bâtir de 3'041'm² sis à [Localité 34], zone de Six Croix II, moyennant le prix de 145' 968'euros (soit 48 euros/m²). Ce terme, qui porte sur un terrain à bâtir, n'est pas pertinent,

- G 9': vente des 27 et 30 janvier 2006 d'un terrain non bâti situé à [Localité 34], zone d'activité des Six Croix (cadastré section [Cadastre 51]) de 3'162 m² moyennant le prix HT de 38 '576,40'euros, soit 12,20 euros/m². Cette vente ancienne qui porte sur un terrain constructible n'est pas pertinente,

- G 10 ': vente du 27 décembre 2018 d'un terrain à bâtir de 16' 710'm² sis à [Localité 34], cadastré section [Cadastre 45] et [Cadastre 25] moyennant le prix de 168 '000'euros (soit 10,05 euros/m²). Cette vente qui porte sur un terrain constructible n'est pas pertinente,

- G 11' : délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 34] (24 juin 2021) faisant état d'une cession autorisée par délibération du 20 juin 2019 d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 43] (secteur des Ecottais III) de 52'345'm² moyennant le prix de 335' 008 euros, soit 6,40'euros /m². La vente est intervenue suivant acte du 3 décembre 2019 (site Etalab, pièce n° 45). Ce terme de comparaison doit être retenu, tout en précisant que l'emplacement est moins bien desservi par la voirie.



La société Sonadev cite les trois termes de comparaison suivants ':

- E1 ': vente du 3 octobre 2017 par la Carène à la société Sonadev des parcelles sises à [Localité 34], sur le site de la ZAC, cadastrées section YM n° [Cadastre 29],[Cadastre 22], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et [Cadastre 49], [Cadastre 1] à [Cadastre 2], [Cadastre 7], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 31], d'une superficie totale de 132 838'm² moyennant le prix non ventilé de 1 '031 '678,21'euros, soit 7,76 euros/m² (et non comme indiqué de 3 euros/m²). Cette vente est évidemment très pertinente puisque située dans la même zone et portant sur des terrains présentant les mêmes caractéristiques urbanistiques,

- E2' : vente du 14 novembre 2016 par la commune de [Localité 34] à la société Sonadev des parcelles sises à [Localité 34] sur le site de la ZAC, cadastrées section [Cadastre 50], [Cadastre 12], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 10] et [Cadastre 30] d'une superficie totale de 138 '395 m² situées en zone 2AUe, A et Nh du plan local d'urbanisme, moyennant le prix non ventilé de 277 467'euros, soit environ 2 euros/m². Ces parcelles étant situées à proximité immédiate des parcelles à estimer, ce terme de comparaison est intéressant. Il est toutefois regrettable que la superficie se trouvant en zone N ne soit pas précisée ce qui fausse la valeur au m²,

- E 3': vente du 12 juillet 2019, d'une parcelle de terrain sise à [Localité 20], classée en zone 1AUEa1 du plan local d'urbanisme, cadastrée section [Cadastre 35] d'une superficie de 55 875'm², moyennant le prix de 244 000 euros soit 4,37 euros/m². Cette parcelle se trouve à environ 15 km à l'ouest à vol d'oiseau des biens à évaluer. Présentant les mêmes caractéristiques urbanistiques, ce terme de référence est pertinent. 



Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison ':

- C1' : vente du 23 juillet 2015 au profit de la Carène d'une parcelle située à [Localité 34], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II, cadastrée section [Cadastre 7] d'une superficie de 26' 191'm² moyennant le prix de 78 '573 euros, soit 3 euros/m².

- C2 ': vente du 20 décembre 2013 au profit de la Carène d'une parcelle située à [Localité 34], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II, cadastrée section [Cadastre 4] d'une superficie de 1 '350'm² moyennant le prix de 74 '050'euros, soit 3 euros/m²,

- C3 ': vente du 26 avril 2016 au profit de la Carène de parcelles situées à [Localité 34], dans le périmètre de la ZAC de Six Croix II, cadastrée section [Cadastre 3] et [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] d'une superficie totale de 54' 201'm² moyennant le prix de 74' 050'euros, soit 3 euros/m².

Ces trois ventes seraient pertinentes si ces parcelles n'avaient pas été cédées par la Carène à la société Sonadev le 3 octobre 2017 au prix de 7,76 euros du m² (cf. ci-dessus terme de comparaison cité ci-dessus E1), alors que les parcelles présentaient les mêmes caractéristiques (zonage 2AUe du plan local d'urbanisme). Du fait de cette revente, plus proche de la date à laquelle le bien doit être évalué, ces termes seront écartés au profit du terme E1.



Des différents termes de comparaison retenus (G2, G4, G5, G6 1re vente, G 11, E1, E2, E3), il en résulte que la valeur de terrains se trouvant dans une situation similaire varie entre 2 et 16,33 euros/m², la valeur dominante étant entre 3,02 et 7,76 euros par m². Le terme E1 est le plus intéressant car il concerne des parcelles voisines, située dans la même zone et présentant les mêmes caractéristiques. La valeur de 7,76 euros sera donc retenue, celle-ci tenant parfaitement compte de la situation privilégiée des dites parcelles.



Au regard de cet élément, l'indemnité principale d'expropriation sera fixée à la somme de (97' 790*7,76) 758 '850,40 euros.



L'indemnité de remploi sera fixée comme d'usage (20 % pour la fraction inférieure ou égale à 5' 000'euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5' 001 et 15' 000'euros et 10 % au delà) à la somme de (1 '000 + 1' 500 + 0,10*743 '850,40) 76 885,04'euros.



À juste titre, le premier juge a rappelé que ces indemnités sont fixées en valeur terrain libre et qu'il convenait de déduire le montant de l'indemnité allouée à l'exploitant hors perte de culture soit, la somme de 40' 944,48'euros, le jugement de première instance ayant été confirmé de ce chef par un arrêt de ce jour.



Sur la réquisition d'emprise totale' : 



Cette demande n'est pas contestée et le jugement sera confirmé en ce qu'il y a fait droit. La valeur de la parcelle cadastrée section [Cadastre 46] sera fixée à la somme de (1 154*7,76) 8 '955,04'euros, sans qu'il n'y ait lieu de la majorer d'une indemnité de remploi ou de perte de revenus, s'agissant d'une demande de l'exproprié.



Sur l'indemnité pour perte de revenus' :



Le principe de cette indemnité n'est pas discuté. Il correspond à la perte de revenus que l'exproprié va subir le temps de pouvoir acquérir un bien similaire et de le mettre en location. Le premier juge a retenu une perte de revenus d'un an alors que l'exproprié sollicite une perte de revenus de quatre ans. Compte tenu de la difficulté de retrouver des terres agricoles et délais inhérents à ce type d'acquisition (droit de préemption de la Safer), cette durée sera portée à deux ans. L'indemnité de ce chef, calculée sur la base du dernier fermage (90 euros HT/ha sur la surface expropriée), sera fixée à la somme de 1 '760,22'euros, le jugement étant infirmé de ce chef.



Sur les dépens et les frais irrépétibles ':

 

Partie succombante, la société Sonadev supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



Elle devra verser aux époux [K] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement,



Infirme le jugement rendu le 22 février 2022 par le juge de l'expropriation de Loire Atlantique, sauf en ce qu'il a dit que la somme de 40 944,48 euros devra être déduite de l'indemnité revenant aux expropriés au titre de l'indemnisation de l'exploitant évincé et en ce qu'il a condamné la société Sonadev aux dépens de première instance et à verser aux époux [K] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau' :



Fixe ainsi qu'il suit les indemnités revenant à M. [M] [K] et à Mme [Z] [J] épouse [K]' :

- indemnité principale d'expropriation' : 758' 850,40 euros,

- indemnité de remploi' : 76' 885,04 euros, 

- indemnité pour perte de revenus ': 1' 760,22'euros,

- valeur de la parcelle objet de l'emprise totale (parcelle [Cadastre 46])' : 8 955,04'euros,



Rappelle que de ces sommes doit être déduit le montant de l'indemnité versée au GAEC de [Localité 40] (40 '944,48'euros).



Condamne la société Sonadev aux dépens d'appel.



La condamne à verser aux époux [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,