Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 17 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 17 OCTOBRE 2023



N°2023/ 295





Rôle N° RG 19/18571 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFIEM







[D] [B]





C/



[L] [W]

SCP [L] [W] ET ASSOCIÉS

























Copie exécutoire délivrée le :





à :





Me Pauline BOUGI



Me Thomas D'JOURNO





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 14 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/10414.





APPELANT



Monsieur [D] [B]

né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 7] (92), 

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Pauline BOUGI ; assistée de Me Marina COLLIN, plaidante ; avocates au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Maître [L] [W], 

domicilié [Adresse 1]



SCP [L] [W] ET ASSOCIÉS, 

domicilié [Adresse 1]



Tous deux représentés par Me Thomas D'JOURNO de la SCP PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE,

substitué par Me Talissa ABEGG, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Mme Catherine OUVREL, conseillère, chargés du rapport.



Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Catherine OUVREL, conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD, en présence de Mme [S] [N], greffière stagiaire

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2023..





ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2023.



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



**********







FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [D] [B] et Mme [J] [C], son ex-compagne, étaient propriétaires en indivision d'une maison sise à [Localité 5].



Par acte du 21 juillet 2017, Me [L] [W], notaire à [Localité 6], a procédé au partage de cette propriété.



Par assignation du 19 septembre 2018, M. [D] [B] a fait citer Me [L] [W] et la SCP [W] et associés, devant le tribunal de grande instance de Marseille.



Invoquant des manquements, M. [D] [B] réclame des dommages et intérêts au notaire.



Par jugement rendu le 14 novembre 2019, cette juridiction a débouté M. [D] [B] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné aux dépens et dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile 



Par déclaration transmise au greffe le 5 décembre 2019, M. [D] [B] a relevé appel de cette décision.



Vu les conclusions transmises le 3 mars 2020, par l'appelant









Il considère que le notaire a manqué à son obligation de conseil, de ganrantie de l'efficacité de son acte et de préservation des intérêts de chaque partie en cause en : 

 

- omettant d'intégrer dans l'acte de partage un prêt ayant pour objet la réalisation de travaux sur la toiture de la maison de [Localité 5] dont était propriétaire l'indivision, et dont l'officier ministériel avait été informé

- ne prévoyant aucune indemnité d'occupation à la charge de Mme [C], alors que celle-ci est prévue par l'article 815-9 du code civil et qu'il savait que les concubins étaient séparés.

- ne l'alertant pas sur la nécessité de récupérer tous ses effets personnels laissés dans la maison avant la signature de l'acte, 

- fixant une date de jouissance divise au 7 mars 2017, sans obtenir son accord préalable et sans qu'aucune raison factuelle ne le justifie, lui faisant perdre le bénéfice de revenus locatifs provenant du bien indivis.

- ne tenant pas compte de sa situation familiale et en particulier des intérêts de sa fille née d'un premier mariage, 

- se fondant sur une valorisation du bien très en-dessous du marché. 

- absence de partage des meubles

- manifestant un défaut d'impartialité, dès lors que que l'ensemble des anomalies constatées dans l'acte sont toutes en faveur de Mme [J] [C] et que le projet de partage ne lui a jamais été adressé.





Vu les conclusions transmises le 16 mars 2020, par Me [L] [W] et la SCP [W].



Ils soulignent que le notaire a été chargé de procéder au partage d'un bien immobilier et non de liquider un régime matrimonial et qu'il rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises et des déclarations des parties, précisant qu'il n'est pas tenu d'aller au-delà des apparences si aucun élément objectif ne permet de lui faire douter des déclarations des comparants ou du contenu des documents qui lui sont remis.



Me [L] [W] expose qu'il ignorait que les parties ne résidaient plus ensemble 

depuis l'année 2014, alors qu'elles se sont toujours domicilées à l'adresse du bien à partager et qu'il n'a pas été informé de l'existence d'un prêt souscrit pour la réfection de la toiture, ni de difficultés relatives à la remise des effets personnels, ni de la volonté de M. [B] de réclamer une indemnité d'occupation, alors qu'il a reçu une soulte.



Les intimés font valoir que le manquement au devoir de conseil qui avait été retenu à l'égard du notaire se traduisait simplement par une perte de chance quant à la fixation d'une date différente pour la jouissance divise de l'immeuble, celle mentionnée dans l'acte ayant été fixée d'un commun accord.



Ils considèrent que le prix retenu ne peut être critiqué, alors qu'il intègre une plus-value de 135'000 € depuis son acquisition en 2010 et que l'appelant n'apporte pas d'éléments de preuve permettant de déterminer une valeur plus élevée.



Me [L] [W] et la SCP [W] relèvent que M.[B] ne fournit aucune pièce probante, à l'appui de ses demandes liées à la prise en charge de travaux, ainsi qu'à la perception de loyers par Mme [C].



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 16 août 2023.





SUR CE 



La mise en jeu de la responsabilité civile délictuelle du notaire suppose la démonstration de l'existence d'une faute professionnelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.



Le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles les indications données par les parties.



L'efficacité d'un acte dépend directement du respect de la volonté des parties.



Par courrier électronique du 16 janvier 2017, Mme [C] a précisé à Me [L] [W] que M. [B] participera à la moitié des frais de remboursement du crédit à la consommation restant de 10'400 €.



Il apparaît que l'acte de partage du 21 juillet 2017 versé aux débats ne vise que les crédits immobiliers.

Il incombait au notaire de réclamer aux parties des précisions et pièces sur le crédit à la consommation concerné, afin de déterminer le capital restant dû et le montant des mensualités à échoir et de l'intégrer dans les éléments de passif mentionnés dans l'acte de partage, dès lors qu'il n'est pas contesté que le crédit concernait le financement de la réfection de la toiture de l'immeuble objet du partage.



Une faute professionnelle peut de ce chef être retenue à son encontre.



M. [D] [B] évoque un capital restant dû au moment du partage de 7685,49 €, sans fournir aucune pièce justificative sur ce point, ni des éléments démontrant qu'il a pris en charge le solde de ce prêt, selon lui souscrit pour financer les réparations de la toiture de la maison.



L'acte de partage a pris en compte la prise en charge respective des parties du passif à la date du sept mars 2017, fixée d'un commun accord entre elles précisant que tous les calculs seront arrêtés à ce jour là. La prise en charge de tout ou partie du remboursement des prêts immobiliers par l'appelant pendant la période considérée n'est pas justifiée



Le courrier électronique daté du 13 février 2017 communiqué, comme pièce numéro 22 qui a été adressé à un centre de financement et non au notaire, ne peut être pris en compte dans le cadre de la responsabilité de ce dernier.



Le préjudice allégué à ce titre n'est donc pas démontré.



L'acte de partage litigieux mentionne en sa première page que les deux parties demeurent à la même adresse [Adresse 2], à [Localité 5] où est situé le bien immobilier indivis.



Aucune pièce du dossier ne permet d'établir que les parties ont avisé le notaire du fait qu'ils étaient séparés et que Mme [J] [C] avait la jouissance exclusive du bien indivis depuis une date qui n'est pas déterminée.



En effet la pièce numéro 25 par laquelle M. [D] [B] évoque dans son message électronique adressé au notaire le 30 juin 2017, le fait qu'il n'aurait plus de logement à compter du 14 juillet et la fin de son bail n'apparaît pas suffisamment précise sur ce point.



L'information liée à l'exercice d'un emploi, ainsi qu'à l'existence d'une résidence [Localité 8] par l'appelant ne permet pas d'exclure qu'il était toujours domicilié à [Localité 5].



M.[D] [B] ne peut donc ainsi reprocher au notaire de ne pas lui avoir conseillé de réclamer une indemnité d'occupation à son ex concubine, et de ne pas l'avoir intégrée dans l'acte.



La lecture de l'acte notarié contesté révèle que son objet consistait à procéder au partage du seul bien immobilier indivis entre les parties et non de l'ensemble de leurs intérêts patrimoniaux et pécuniaires.



Il ne pouvait dès lors être exigé du notaire qu'il prévoie des dispositions relatives à la récupération des effets personnels de chacune des parties, dont il est rappelé qu'il n'est pas établi qu'elles l'ont avisé de leur séparation. Il en est de même pour le partage des meubles.



L'acte n'indique pas pour quel motif la date de la jouissance divise a été fixée au 7 mars 2017, soit rétroactivement et non comme cela est l'usage à la date de sa signature. 



Il ne porte aucune mention d'un avertissement sur les conséquences juridiques de cette modification de date, notamment quant à l'occupation et aux fruits liés au bien immobilier.



Ces carences constituent une faute professionnelle de la part du notaire.



L'appelant affirme qu'entre le mois de mars le mois de juillet 2017, son ex concubine a donné le bien en location et perçu des loyers.



Les captures d'écran, relatives à des annonces en vue de la location ne permettent pas d'identifier de manière certaine le bien. Aucune pièce ne permet d'apporter la preuve de la location effective et de la perception de loyers, ni de déterminer leur montant global.



Il n'est pas établi de manière certaine que les revenus locatifs évoqués par Mme [C] dans son message adressé à un conseiller financier le 25 janvier 2017 sont relatifs au bien immobilier objet du partage.



Il ne peut, en conséquence, être fait droit à la demande d'indemnisation formée sur ce point.



Si le notaire doit s'assurer que l'évaluation du bien objet du partage correspond à sa valeur vénale actuelle il incombe à la partie contestant cette dernière d'apporter la preuve d'une sous-évaluation par des éléments précis, correspondant au bien lui-même.



En l'espèce, M. [D] [B] se réfère au prix moyen du mètre carré sur la commune de [Localité 5], mentionné sur le site 'meilleurs agents.com' et sur le site des notaires de France, pour des biens immobiliers situés à [Localité 5].



Il ne fournit cependant pas d'évaluation comportant un descriptif de la maison et de son état, après visite des lieux par un agent immobilier local ou un expert.



Le notaire n'a pas un devoir général d'investigation et rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises et des déclarations des parties.



Il n'apparaît pas qu'au vu des informations dont il a pu disposer, et des consignes transmises par les parties que l'acte de partage établi par Me [L] [W] est affecté d'un défaut d'équilibre au profit de l'une d'entre elles, pouvant révéler un manque d'impartialité de sa part, au profit de Mme [C].



Alors qu'il indique lui-même avoir procédé à diverses opérations par l'intermédiaire de l'étude de ce notaire, M. [D] [B] ne justifie pas lui avoir réclamé l'emploi du projet d'acte.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, les demandes en dommages-intérêts formés par M. [D] [B] sont rejetées, tant en ce qui concerne le préjudice financier que le préjudice moral.



Le jugement est confirmé.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [D] [B] à payer à Me [L] [W] et la SCP [W] ensemble, la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne M.[D] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT