Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 octobre 2023

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 17 Octobre 2023 



 

N° RG 21/00667 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GVDX



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 07 Décembre 2020





Appelant



M. [F] [G] [C]

né le 21 Août 1956 à [Localité 6] (Tunisie), demeurant [Adresse 2]



Représenté par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS









Intimé



E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 5] EPF 74, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représenté par Me Jean-baptiste DURSENT, avocat au barreau d'ANNECY







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Date de l'ordonnance de clôture : 30 Mai 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 juin 2023 



Date de mise à disposition : 17 octobre 2023 







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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,







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Faits et procédure





Par acte sous seing privé du 7 juin 2016, M. [F] [C] a régularisé au profit de l'établissement public foncier de [Localité 5] une promesse de vente de son bien immobilier constitué d'une maison édifiée sur une parcelle cadastrée [Cadastre 3] sise [Adresse 2]. Cette promesse de vente a été acceptée par le bénéficiaire, l'établissement public foncier de [Localité 5], le 16 juin 2016. 



Par courrier du 27 octobre 2016, l'Etablissement public foncier de [Localité 5] a notifié la levée d'option à M. [C]. Toutefois, la réitération définitive de la vente par acte authentique n'a pas eu lieu, M. [C] ne s'étant pas présenté le 6 octobre 2017 et le 26 octobre 2017 en l'étude du notaire désigné, malgré le courrier recommandé avec accusé de réception puis la sommation à comparaître, au motif de la caducité de la promesse unilatérale de vente. 



Par acte d'huissier du 22 mars 2018, l'Etablissement public foncier de [Localité 5] a assigné M. [C] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, notamment aux fins de faire constater judiciairement la vente du bien de M. [C] ayant fait l'objet d'une promesse de vente. 





Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- Débouté M. [C] de sa fin de non-recevoir ; 



- Dit que la présente décision vaut vente entre M. [C] et l'Etablissement public foncier de [Localité 5] du bien immobilier constitué d'une maison édifiée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3] sise [Adresse 2] ;



- Dit que cette décision devra être publiée au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble ;



- Ordonné à M. [C] de délivrer le bien vendu à l'Etablissement public foncier de [Localité 5] ; 



- Condamné M. [C] à payer à l'Etablissement public foncier de [Localité 5] la somme de 3 000 euros de dommage-intérêts ;



- Condamné M. [C] à verser la somme de 3 000 euros à l'Etablissement public foncier de [Localité 5] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné M. [C] aux entiers dépens de l'instance ;



- Accordé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile à Me Jean-Baptiste Dursent,





Au visa principalement des motifs suivants :




M. [C] n'a pas précisé quelle fin de non-recevoir il entendait voir faire constater ;





Ni la clause portant sur le bail précaire, ni l'acte en général ne permettait de déduire que la fixation des modalités du bail ait été un motif déterminant du consentement de M. [C] ;





L'engagement à vendre de M. [C] n'était soumis à aucune condition suspensive ;





Bien que la réitération de l'acte authentique ne soit pas intervenue dans le délai d'un an suivant la régularisation de la promesse de vente, aucune caducité n'était encourue pour ce motif aux termes de l'acte;





L'Etablissement public foncier de [Localité 5] a bien levé l'option par son courrier du 27 octobre 2016 ;










Par déclaration au greffe en date du 25 mars 2021, M. [C] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.













Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 12 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [C] sollicite l'infirmation jugement déféré et demande à la cour de :



Statuant à nouveau,



A titre liminaire,



- Constater que lors de l'introduction de son instance, l'Etablissement public foncier de [Localité 5] ne justifie pas de la publication au fichier immobilier de sa demande avec l'acte, même assortie d'une condition suspensive, dont elle se prévaut pour faire constater judiciairement une vente, et portant en tout état de cause mutation ou constitution de droit réel immobilier, au mépris des dispositions de l'article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 ;



- Débouter l'Etablissement public foncier de [Localité 5] sans autre examen au fond de l'intégralité de ses demandes tant principales qu'accessoires, lesquelles sont irrecevables dans leur ensemble.



A titre subsidiaire, sur le fond,



- Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 7 juin 2016 dans la mesure où le consentement de M. [C] a été vicié lors de la conclusion de cet acte puisque donné par erreur sur la substance de son engagement tenant à l'engagement de l'Etablissement public foncier de [Localité 5] à lui consentir un bail précaire, pour un montant qui devait être déterminé au jour de la vente définitive, ce qui n'était pas le cas ;





- Débouter en conséquence l'Etablissement public foncier de [Localité 5] de sa demande tendant à voir constater que la vente entre M. [C] et l'Etablissement public foncier de [Localité 5] serait parfaite et définitive, faute d'accord intervenu entre les parties sur les modalités de la conclusion du bail précaire, et d'indication du loyer dû à ce titre, malgré les mentions de la vente envisagée telle que résultant du projet établi par Me [T], notaire à [Localité 4]; 



- Dire n'y avoir lieu en conséquence à délivrance du bien, propriété de M. [C];



- Juger que l'absence de réitération par acte authentique, dans le délai contractuellement prévu, est exclusivement due au comportement fautif et dilatoire de l'Etablissement public foncier de [Localité 5], y compris en cours d'instance ;



A titre infiniment subsidiaire, toujours sur le fond et en tout état de cause,



- Prononcer la caducité de la promesse de vente unilatérale signée en date du 7 juin 2016 du fait de la non réalisation de la condition suspensive prévue à l'acte et tenant aux modalités du bail précaire, qui n'ont jamais été déterminées, par la faute de l'Etablissement public foncier de [Localité 5] et en tout état de cause, faute de réitération de la vente dans un délai d'un an, soit avant le 7 juin 2017, du fait et de la faute de l'Etablissement public foncier de [Localité 5];



- Constater que l'Etablissement public foncier de [Localité 5] n'a pas valablement levé l'option de la promesse unilatérale de vente après le délai imposé par celle-ci ;



- Débouter en conséquence l'Etablissement public foncier de [Localité 5] de sa demande tendant à voir constater que la vente entre M. [C] et l'Etablissement public foncier de [Localité 5] serait parfaite et définitive, faute d'accord intervenu entre les parties sur les modalités de la conclusion du bail précaire, et d'indication du loyer dû à ce titre, malgré les mentions de la vente envisagée telle que résultant du projet établi par Me [T], notaire à [Localité 4]; 



- Juger n'y avoir lieu en conséquence à délivrance du bien, propriété de M. [C] ;



- Juger que l'absence de réitération par acte authentique, dans le délai contractuellement prévu, est exclusivement due au comportement fautif et dilatoire de l'Etablissement public foncier de [Localité 5], y compris en cours d'instance ;



- Débouter l'Etablissement public foncier de [Localité 5] de l'ensemble de ses autres demandes subséquentes, tant irrecevables qu'injustifiées ;



- Condamner l'Etablissement public foncier de [Localité 5] à verser à M. [C] la somme de 6.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner l'Etablissement public foncier de [Localité 5] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.





Au soutien de ses prétentions, M. [C] fait valoir notamment que :




Il résulte des dispositions de l'article 28 du décret 55-22 du 04 janvier 1955, en sa rédaction issue de la loi du 08 août 2016 que doivent être obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d'une condition suspensive, portant ou constatant entre vifs une mutation ou constitution de droit réel immobilier ;





Les deux conditions tenant l'une au délai, accordé à M. [C], d'un an pour libérer les lieux, et l'autre à l'engagement de lui consentir, à l'issue de ce délai, un bail précaire étaient déterminantes pour lui, et substantielles de son engagement dans la conclusion de cette promesse ;





Le bénéficiaire de la promesse de vente, a, de mauvaise foi, entretenu l'erreur de M. [C] qui pensait que le droit au bail était assuré ;





Subsidiairement, la détermination du montant du contrat de bail auquel l'Etablissement public foncier de [Localité 5] s'est engagé auprès de M. [C] ainsi que la réitération de vente définitive dans le délai contractuel d'un an, revêtent le caractère d'une condition suspensive de l'obligation du promettant, or, lorsque la condition suspensive prévue à un contrat ne se réalise pas, ce dernier est caduc ; 





La levée de l'option n'est pas valide étant donné que dans le courrier d'octobre 2016 l'acception est conditionnelle puisque faite sous réserve que M. [C] justifie de ses droits de propriété sur le bien ;





M. [C] n'a pas commis de faute étant donné qu'il a fourni les diagnostics nécessaires avant le délai prévu pour la réitération de la vente. 












Par dernières écritures en date du 26 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l'Etablissement public foncier de [Localité 5] sollicite de la cour de :



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2020 sous le RG n°18/00844 ;



En conséquence,



- Déclarer recevable et bien fondé l'Etablissement public foncier de [Localité 5] en son action et ses demandes ;



- Constater que l'Etablissement public foncier de [Localité 5] a levé l'option dans des conditions de délai et de forme régulières ;



- Constater que la vente entre M. [C] et l'Etablissement public foncier de [Localité 5], portant sur un immeuble sis [Adresse 2], moyennant la somme de 496 920 euros, est parfaite et définitive ;



- Constater que l'absence de réitération par acte authentique dans le délai contractuellement prévu est due au comportement dilatoire et à la mauvaise foi de M. [C] ;



- Dire et juger que les divers manquements de M. [C] à ses obligations engagent sa responsabilité contractuelle ;



- Dire et juger que M. [C] doit indemniser l'Etablissement public foncier de [Localité 5] du préjudice qu'il a subi ;



Et,



- Dire et juger que le jugement à intervenir vaudra vente entre les parties et sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble ;



- Ordonner à M. [C] de délivrer le bien vendu à l'Etablissement public foncier de [Localité 5] ;



- Condamner M. [C] à payer à l'Etablissement public foncier de [Localité 5] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice ;



- Débouter M. [C] de ses demandes, fins et conclusions contraires ;



- Condamner M. [C] à payer à l'Etablissement public foncier de [Localité 5] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de M. Jean-Baptiste Dursent, avocat au barreau d'Annecy, sur son affirmation de droits.





Au soutien de ses prétentions, l'Etablissement public foncier de [Localité 5] fait valoir notamment que :




La publication des promesses unilatérales de vente est régie, non par les dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 mais par celles du 1° du premier alinéa de son article 37 qui prévoient que la publicité de ces promesses n'est que facultative ;





Les stipulations de l'avant-contrat quant à la levée de l'option ayant été strictement respectées par le bénéficiaire, la vente est donc parfaite et définitive ;





Les termes de la promesse sont clairs, précis et non équivoques sur les conditions d'intervention du bail précaire, à savoir que ce bail sera consenti par l'Etablissement public foncier de [Localité 5] au jour de la libération des lieux et si les travaux ne débutent pas immédiatement à cette date ;





M. [C] ne démontre pas qu'il a entendu conférer à la réitération authentique, dans le délai d'un an stipulé à la promesse, le caractère d'une condition de validité de son engagement ou d'un élément constitutif de son consentement ;





L'absence de réitération devant notaire dans le délai d'un an à compter de la promesse unilatérale de vente est exclusivement imputable à M. [C] ; 










Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.





Une ordonnance en date du 30 mai 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. 





L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 juin 2023. 











MOTIFS ET DECISION





Pour s'opposer au prononcé de la vente forcée judiciaire de son bien, l'appelant, M. [C] soulève à nouveau l'irrecevabilité de la demande pour défaut de publication au service de la publicité foncière, et sur le fond, sur l'existence d'un vice du consentement, une erreur ayant conduit à sa signature, et sur la caducité de la promesse, faute de signature de l'acte authentique dans le délai prévu. 









I - Sur la recevabilité de la demande





L'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2013 au 10 août 2016, applicable au litige dispose 'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;', l'article 30 précisant '1. Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des hypothèques. Ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.(...)'



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que la promesse unilatérale de vente conclue le 6 juin 2016 ne relevait pas de l'article 28 1° du décret, en ce qu'elle n'emportait pas mutation ou constitution de droits réels. 



Cette promesse mentionnait en effet : transmission de propriété : 'la présente ne saurait, en aucune manière, emporter transmission de propriété. Le transfert de propriété se produira, soit le jour de la signature de l'acte authentique, soit à la date de la décision judiciaire constatant la vente, passée en force de chose jugée', de sorte qu'elle relevait spécifiquement de l'article 37 de ce même décret prévoyant '1 Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu'elles concernent, pour l'information des usagers : 1° les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de 12 ans'.



La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication à la publicité foncière de l'assignation en justice sera donc rejetée.









II - Sur l'existence d'une erreur





L'article 1109 du code civil, dans sa rédaction en vigueur lors de la signature de la promesse de vente dispose 'Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.'



La promesse litigieuse prévoit 'A compter de ce jour, le promettant prend l'engagement ferme et définitif de vendre l'immeuble, la formation de la vente ne dépendant plus que de la volonté du bénéficiaire, exprimant, dans les formes et délais prévus, sa décision de lever l'option dont il est titulaire.' Il était toutefois mentionné des dispositions particulières concernant le paiement du prix et la prise de possession du bien : 'modalités de paiement : à la comptabilité du notaire: 

' 70% sur la présentation d'une copie authentique de l'acte

' 30% à la libération des lieux contre remise des clefs (différé maximum de 1 an à compter de la signature de l'acte notarié)

A l'issue du délai de libération des lieux et du paiement du solde du prix de vente, le bénéficiaire s'engage à consentir un bail précaire au promettant, tant que les travaux envisagés n'auront pas commencé, pour un montant à déterminer.'



C'est également à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que la rédaction de cette clause prévoyant un bail précaire ne constituait pas une condition suspensive au bénéfice de M. [C], et que rien ne permettait de déterminer qu'il s'agissait d'un motif déterminant pour le promettant, alors que la conclusion de ce bail précaire était revêtue d'un aléa, liée au début des travaux de l'opération immobilière de la commune, et qu'il était bien précisé par ailleurs que M. [C] était d'ores et déjà engagé de façon 'ferme et définitive', ce qui ne laissait aucun doute possible sur l'absence de condition suspensive prévue à son bénéfice.









III - Sur la caducité de la promesse





La promesse de vente du 6 juin 2016 prévoyait 'en conséquence de la présente promesse de vente, le promettant s'engage à vendre ledit immeuble au bénéficiaire, s'il en fait la demande dans le délai ci-après fixé, et il engage expressément ses héritiers ou représentants, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, à lui vendre à première réquisition les immeubles dont il s'agit. La réalisation de la présente promesse de vente ne pourra être faite qu'à la condition que demande en soit faite au promettant par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu, avant 6 mois à compter du jour de signature de la présente (levée d'option). Passé ce délai, et par le seul fait de l'expiration du terme, le bénéficiaire de la présente promesse sera déchu de plein droit, et sans mise en demeure, du droit de demander la réalisation de la promesse de vente. Une fois la levée de l'option réalisée, la vente définitive devra intervenir dans le délai d'une année des présentes.'



Il résulte bien de ces stipulations que seule la levée de l'option dans le délai de 6 mois pouvait rendre la promesse caduque, le délai pour passer l'acte authentique n'était prévu qu'à titre indicatif, et le paragraphe suivant prévoyait en outre des possibilités de prolongation en cas de difficultés de production de pièces nécessaires à la vente.



Or, l'Etablissement public foncier 74 produit un courrier daté du 27 octobre 2016, accompagné de l'accusé de réception signé par son destinataire, M. [C], le 28 octobre 2016, mentionnant 'nous avons l'honneur de vous faire savoir que nous avons décidé d'accepter votre promesse, sous réserve de la justification de vos droits de propriété sur le bien cédé.' L'option a bien été levée, dans le délai de 6 mois, qui expirait le 7 décembre 2016, et la condition prévue de 'justifier des droits de propriété sur le bien cédé' ne peut être une condition suspensive, puisque toute personne ne peut vendre qu'un bien dont elle est propriétaire, ce dont il résulte que seule l'absence ou le vice du droit de propriété de M. [C] sur le bien pouvait remettre en cause la vente, et non son refus de justifier de son droit de propriété, ce qui conduirait à introduire une condition potestative et donc nulle, au bénéfice du promettant.



Enfin, M. [C] a été invité par courrier du 18 mai 2017 à prendre contact avec Me [T], chargé de la rédaction de l'acte authentique, pour convenir d'une date de signature de la vente.



L'appelant, qui ne justifie pas avoir proposé une date de signature de l'acte authentique dans le délai de 3 semaines qui restait à courir, se prévaut abusivement de l'absence de sommation délivrée avant le 7 juin 2017 pour tenter d'échapper au respect des engagements pris, ainsi qu'à la mise en cause de sa responsabilité.



C'est également à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que le défaut de présentation de M. [C] en l'étude de Me [T] le 6 octobre, puis le 26 octobre 2017, malgré une mise en demeure et une sommation de comparaître, était constitutif d'un manquement à ses obligations contractuelles justifiant l'octroi d'une indemnisation à hauteur de 3 000 euros.









IV - Sur les demandes accessoires





En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient alors compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peur, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



En l'état, eu égard à la défaillance de M. [C] dans son argumentation, il y a lieu de le condamner aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS







La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :





Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,





Y ajoutant,





Condamne M. [F] [C] aux dépens, avec distraction au profit de Me Jean-Baptiste Dursent,





Condamne M. [F] [C] à payer à l'Etablissement public foncier 74 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,













































































































Copie délivrée le 17 octobre 2023 

à 

la SELARL FRANCINA AVOCATS

Me Jean-Baptiste DURSENT



Copie exécutoire délivrée le 17 octobre 2023 

à

Me Jean-baptiste DURSENT