Cour d'Appel · Chambre 3 A — 16 octobre 2023

MINUTE N° 23/438





























Copie exécutoire à :



- Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS

- Me Noémie BRUNNER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 16 Octobre 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01057 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZKL



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de strasbourg





APPELANT :



Monsieur [T] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000509 du 22/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.C.I. ROCBEST

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 juin 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER









ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat verbal conclu en 1980, Monsieur [T] [I] a pris à bail un appartement de 40 m² situé [Adresse 2] à [Localité 4], propriété depuis 2012 de la Sci Rocbest.

À compter de janvier 2015, Monsieur [T] [I] s'est plaint de la mauvaise fermeture de deux fenêtres et d'un problème de chauffage.

Par ordonnance d'injonction de faire du 25 octobre 2019 rendu à la requête de Monsieur [T], il a été enjoint à la Sci Rocbest de remplacer les fenêtres de la salle de bain et de la cuisine et de refaire les plâtres et carrelages endommagés par la moisissure.

Par requête en date du 22 octobre 2018, Monsieur [T] [I] a simultanément saisi le tribunal d'instance de Strasbourg d'une demande tendant aux mêmes fins, y ajoutant une demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 € en réparation de son trouble de jouissance.

Les deux procédures ont été jointes.

Monsieur [T] [I] a, dans le dernier état de ses écritures, sollicité confirmation de l'ordonnance d'injonction de faire et le prononcé d'une astreinte. Il a demandé la suspension des loyers jusqu'à exécution des travaux, transmission du dossier au procureur de la république ainsi que condamnation de la Sci Rocbest à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il a par ailleurs demandé condamnation de la défenderesse sous astreinte à rétablir les conduits de cheminée et à reconstruire les cheminées, à faire le nécessaire pour rechercher une fuite sur le réseau de gaz de l'immeuble, à rétablir le réseau câblé de télévision et à permettre un accès sécurisé aux caves et condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 



4 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La Sci Rocbest a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de Monsieur [T] [I] à lui payer une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle a sollicité condamnation de Monsieur [T] [I] à laisser les entreprises pénétrer dans les locaux tous les jours ouvrés entre sept heures et vingt heures, ainsi que la condamnation du locataire à lui verser une indemnité forfaitaire de 1 000 € en cas d'opposition constatée par huissier, sans préjudice de tous dommages et intérêts.



Par jugement du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté Monsieur [T] [I] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné aux dépens et a débouté les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure.



Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que Monsieur [T] [I] ne produisait pas de pièces de nature à déterminer la nature et l'origine des désordres, relatifs notamment aux fenêtres et de déterminer s'ils relevaient d'un défaut d'entretien du logement ou d'un désordre dont le bailleur aurait à répondre ; qu'aucun élément n'est produit pour les demandes relatives aux cheminées et autres.



Monsieur [T] [I] a interjeté appel de cette décision le 15 mars 2022.

Par écritures notifiées le 13 juin 2023, il conclut ainsi qu'il suit :

Sur l'appel principal :

-déclarer l'appel interjeté par Monsieur [T] [I] recevable et bien fondé,

-prendre acte de l'ordonnance d'injonction de faire délivrer par le tribunal d'instance en date du 25 octobre 2019 et la confirmer en toutes ses dispositions,

-confirmer le jugement du 28 janvier 2022 en ce qu'il a débouté la Sci Rocbest de sa demande d'indemnité de procédure,

-infirmer le jugement du 28 janvier 2022 pour le surplus,

Statuant à nouveau,

-prendre acte du caractère indécent du logement loué par Monsieur [T] [I],



-condamner la Sci Rocbest à rétablir la continuité complète des conduits de cheminée desservant le logement de l'appelant et à reconstruire les cheminées,

-condamner la Sci Rocbest à rechercher toute fuite sur le réseau de gaz de l'immeuble afin d'en permettre l'approvisionnement,

-condamner la Sci Rocbest à rétablir le fonctionnement du réseau câblé de télévision et à permettre un accès sécurisé aux caves,

-condamner la Sci Rocbest à verser à Monsieur [T] [I] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la location d'un logement indécent,

-dire et juger que les travaux devront être réalisés dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

-dire et juger que les loyers ne seront pas dus par l'appelant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce jusqu'à complète exécution des travaux précités,

En conséquence,

-débouter la Sci Rocbest de l'intégralité de ses demandes,

Sur l'appel incident,

-déclarer l'appel incident interjeté par la Sci Rocbest recevable et mal fondé,

En conséquence,

-débouter la Sci Rocbest de l'intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

-condamner la Sci Rocbest à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la Sci Rocbest aux entiers frais et dépens d'appel.

Il fait valoir que la location est soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que début 2015, il a constaté la vétusté de deux fenêtres donnant sur l'arrière de son logement, qui n'assurent plus l'étanchéité des locaux ; que le bailleur a fait procéder à l'établissement d'un devis, mais n'y a pas donné suite, malgré mise en demeure ; que l'appartement est devenu insalubre et dangereux pour la santé, en raison de l'apparition de moisissures et de champignons sur les murs ; que la bailleresse a par ailleurs entrepris dans l'immeuble des travaux qui ont occasionné de très sérieuses entraves à l'utilisation et à la jouissance du bien loué ; que notamment, un échafaudage a été posé qui devait servir à la 



réfection de gouttière, alors que des travaux non déclarés et non autorisés ont été effectués, consistant en la démolition des cheminées ; que les deux conduits desservant son logement ne peuvent plus être utilisés et qu'il est donc impossible de chauffer normalement le logement ; que l'alimentation en gaz a été coupée sans que les locataires en soit informés car une fuite aurait été détectée par le fournisseur de gaz qui aurait invité la propriétaire à y remédier, ce qu'elle n'a pas fait ; que la réception du signal de télévision câblée n'est plus possible depuis des mois ; que le comportement dangereux adopté par la bailleresse l'oblige à vivre dans un logement indécent, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts.



Par écritures notifiées le 13 juin 2023, la Sci Rocbest a conclu ainsi qu'il suit :

Sur l'appel principal,

-déclarer l'appel mal fondé,

-le rejeter,

-débouter Monsieur [T] [I] de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

-confirmer le jugement entrepris dans la limite de l'appel incident,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire des travaux devaient être mis à la charge du bailleur :

-condamner Monsieur [T] [I] à laisser pénétrer dans les locaux loués tous les entrepreneurs et ouvriers mandatés par le bailleur, pour constater leur état et réaliser les travaux nécessaires,

-dire et juger que cette obligation d'assurer l'accès aux locaux s'appliquera inconditionnellement tous les jours de sept heures à vingt heures, sauf le dimanche et les jours fériés,

-dire et juger qu'en cas d'opposition ou d'inexécution par le locataire, justifiée par un constat d'huissier, Monsieur [T] [I] sera de plein droit redevable d'une indemnité forfaitaire de 1 000 € à l'égard de la bailleresse, sans préjudice de tous dommages et intérêts,

-débouter Monsieur [T] [I] de toute autre demande,

Sur appel incident,

-déclarer l'appel incident recevable,

-déclarer l'appel incident bien fondé,





-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci Rocbest de sa demande d'indemnité de procédure,

Statuant à nouveau dans cette limite,

-condamner Monsieur [T] [I] à verser à la Sci Rocbest une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

-confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En tout état de cause,

-condamner Monsieur [T] [I] à payer à la Sci Rocbest une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

-condamner Monsieur [T] [I] au frais et dépens d'appel.

Elle fait valoir que l'appartement occupé par Monsieur [T] [I] répond à l'ensemble des conditions requises par la réglementation sur le logement décent ; que l'appelant ne verse aux débats aucune pièce nouvelle en cause d'appel et que les photographies produites ne sont ni datées ni datables, sont d'une authenticité douteuse et ne prouvent pas le lien de causalité entre les traces et l'isolation ; que l'exigence d'une étanchéité à l'air pour rendre le logement décent n'est entrée en vigueur qu'à compter du 1er janvier 2018, de sorte que la demande d'indemnisation au titre d'un tel préjudice depuis 2015 ne peut prospérer.

Elle fait valoir que l'ensemble des logements sont équipés de convecteurs électriques muraux ; que l'appelant ne démontre pas une hypothétique volonté de sa part de supprimer sa cheminée ; que l'allégation d'une coupure de gaz n'est pas datée et remonte en tout état de cause à plusieurs années.

À titre subsidiaire, elle fait valoir qu'elle est confrontée à la mauvaise foi du locataire, qui refuse en tout état de cause de laisser pénétrer dans le logement des entreprises.

Elle soutient être intervenue à de multiples reprises afin de faire procéder à la réparation et au remplacement d'équipements à la demande des locataires ; que seules les relations avec l'appelant présentent une complexité majeure en raison du comportement de ce dernier.









MOTIFS



Conformément aux dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement décent doit satisfaire notamment aux conditions suivantes

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l'espèce, Monsieur [T] [I] sollicite notamment condamnation de la bailleresse à procéder au remplacement de deux fenêtres, dans la cuisine et la salle de bains de son appartement, ainsi qu'à procéder à la réfection de carrelages et plâtres endommagés par la moisissure. 

Il se borne néanmoins à produire six photographies montrant des traces et décollements sur un plafond, ainsi que quelques traces noires sur une machine à laver et sur un morceau d'encadrement de fenêtre en carrelage.

Outre que ces photographies ne sont pas datées et qu'il est impossible de les relier à l'appartement de l'appelant, il sera constaté que l'origine de ces traces ne peut être déterminée ;



qu'elles sont susceptibles d'être intervenues en raison d'une insuffisance d'aération ou de chauffage par le locataire.

Elles sont en tout état de cause insusceptibles de faire la preuve de ce que deux des fenêtres de l'appartement de Monsieur [T] [I] ne seraient pas en bon état d'usage, étant relevé que sur les six photographies, seules trois montrent une petite partie d'une fenêtre qui ne permet pas de constater la moindre anomalie ou vétusté apparente.

Par ailleurs, alors que la bailleresse affirme que chaque logement est équipé d'un chauffage par radiateurs électriques, Monsieur [T] [I] ne communique strictement aucun élément de nature à démontrer qu'elle a fait procéder à la suppression de cheminées sur l'immeuble situé [Adresse 2] et que cette suppression a généré des difficultés de chauffage dans son appartement. Il sera en effet relevé que le courrier émanant de la Sci Rocbest en date du 27 octobre 2017, relatif à une modification du système de chauffage dans un logement donné à bail, est adressé à Monsieur [D] [W], qui est locataire d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], sans lien avec l'immeuble dans lequel se situe l'appartement occupé par l'appelant.

De même, aucune pièce du dossier ne permet de retenir l'existence d'une fuite de gaz et d'une coupure d'alimentation existant ou ayant existé, non plus que l'appelant ne justifie de ce que la Sci Rocbest aurait été mise en demeure par le fournisseur de gaz de procéder à des travaux.

Enfin, l'interruption du fonctionnement du réseau câblé de télévision ne procède que d'une affirmation de l'appelant sans qu'aucune pièce ne soit produite en vue de la corroborer et Monsieur [T] [I] ne fournit nulle explication au soutien de sa demande relative à un accès sécurisé aux caves et, là encore, aucun élément de preuve.

Il sera en conséquence constaté qu'il n'est en rien démontré que l'appartement pris à bail par l'appelant ne remplit pas les critères de décence fixés au décret précité, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble des prétentions de Monsieur [I], relatives tant à l'exécution de travaux qu'à des dommages-intérêts.



Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées, notamment en ce que la demande de la Sci Rocbest au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance a été rejetée. Il a en effet été à bon 



escient tenu compte de la situation du demandeur, bénéficiaire du revenu de solidarité active.

Partie perdante, Monsieur [T] [I] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel, par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.

Il sera en revanche fait droit à la demande formée par l'intimée au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel, étant relevé que Monsieur [I] s'est abstenu de justifier plus avant les demandes qui avaient été à juste titre rejetées en première instance faute de preuves. L'appelant sera en conséquence condamné à payer à la Sci Rocbest une somme de 1 000 € à ce titre.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la Sci Roc- best la somme de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [I] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens de l'instance d'appel.



La Greffière La Présidente