Cour d'Appel · Chambre Civile — 17 octobre 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/10/2023

la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI





ARRÊT du : 17 OCTOBRE 2023



N° : - 23 



N° RG 20/01035 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GEZ6





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 11 Février 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265257864215861



S.A.S. IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE immatriculée sous le n° 429 719 008, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant et plaidant Me Guillaume BARDON de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



D'UNE PART





INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265252001686308 





S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS







SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 12] agissant par son syndic en exercice la SARL CONNECTA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]



ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



Madame [G] [B]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Non représentée, n'ayant pas constitué avocat



D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du :15 Juin 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12 juin 2023 






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP,, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.






Greffier :




Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 04 SEPTEMBRE 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 17 OCTOBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





***



FAITS ET PROCEDURE 



Par acte authentique du 27 juin 2011, Mme [G] [B] a acheté en l'état futur d'achèvement, à la SCCV [Adresse 8] un appartement et deux parkings, constituant les lots de copropriété n°16, 54 et 153 de l'immeuble dénommé MOZART, situé à [Localité 4].



Mme [B] s'est acquittée de tous les appels de fonds, sauf du dernier, d'un montant de 9 550 euros, correspondant au solde du prix de vente payable lors de la livraison. Elle ne s'est pas présentée aux rendez-vous fixés pour la livraison. 



La SCCV [Adresse 8] (la SCCV) l'a faite assigner en référé afin d'obtenir paiement de la somme de 9 550 euros et de la voir condamner à assister aux opérations de livraison. 



Par ordonnance du 3 mai 2016, le juge des référés a rejeté cette demande. 



Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de Mme [B], qui exercerait une activité libérale d'infirmière. Par jugement du 5 juillet 2018, un plan de redressement a été arrêté. 



Par acte d'huissier du 5 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] a fait assigner Mme [B] en paiement des charges de copropriété arrêtée au 26 septembre 2017 et des frais de recouvrement. 



Par acte du 23 novembre 2018, il a fait assigner en intervention forcée la SAS IMMOBILIERE VAL DE LOIRE, venant aux droits de la SCCV [Adresse 9] en paiement des charges de copropriété. 



Par jugement du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de TOURS a :

- PRONONCE la jonction de l'instance en intervention forcée avec l'instance principale opposant le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 12]', le syndic en exercice et Mme [G] [B] ;

- DÉBOUTE la S.A.S. IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE de la totalité de ses demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNE Madame [G] [B] et la S.A.S. IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » la somme de HUIT MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES (8.487,95 C) au titre de charges de copropriété impayées majorées des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2015 date de la mise en demeure ; 

- CONDAMNE Madame [G] [B] et la S.A.S. IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » la somme de MILLE QUATRE CENT TRENTE DEUX EUROS ET DIX CENTIMES (1.432,10 €) au titre des frais de poursuites ; 

- CONDAMNE Madame [G] [B] et la S.A.S. IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE à payer in solidum au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 €) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- CONDAMNE Madame [G] [B] et la S.A.S. IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE in solidum en tous les dépens à l'exclusion des frais de coûts des commandements de payer déjà inclus dans le principal. 



Le 15 juin 2020, la société IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE a interjeté appel de cette décision. 



La déclaration d'appel a été signifiée à Mme [B] par acte d'huissier du 12 août 2020, par acte déposé à l'étude d'huissier selon les modalités de l'article 656 du code de procédure civile. 



Elle n'a pas constitué avocat. 



L'arrêt sera donc rendu par défaut à son égard. 



L'affaire a été examinée à l'audience du 6 mars 2023, à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars 2023. 



Par arrêt avant-dire droit du 13 mars 2023, la cour d'appel a : 

- invité les parties à faire toutes observations utiles sur l'incidence de la procédure de redressement judiciaire dont fait l'objet Mme [B], ouverte par un jugement du 16 mars 2017, sur la présente instance et en particulier sur la recevabiltié de l'action en paiement dirigée contre elle, en considération de la règle de l'interdiction des poursuites prévue par l'article L622-21 du code de commerce auquel renvoie l'article L631-14 du même code ;



- invité le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à produire les décomptes indidivuels de répartition des charges des exercices 2018 et suivants ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes desdits exercices ; 



- ordonné la réouverture des débats ;



- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture ;



- renvoyé l'affaire à la mise en état. 



Par conclusions signifiées le 29 juillet 2020, la société IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE demande à la cour de : 

- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SAS IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE.

En conséquence,

- infirmer la décision du Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 11 février 2020 en toutes ses dispositions.

- déclarer irrecevables et à tout le moins mal fondées les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12].

En conséquence l'en débouter.

- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 12] à verser à la SAS IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de Maître BARDON, membre de la SELARL CM&B ET ASSOCIES.



Par conclusions signifiées le 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'appel de : 

- Confirmer en toutes ses dispositions, le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Tours en date du 11 fevrier 2020 ;

- En conséquence, débouter la S.A.S IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Subsidiairement, dans l'hypothese ou la Cour adopterait une motivation distincte du premier Juge, juger que Madame [G] [B] ou la S.A.S IMMOBILIERE

[Adresse 11], a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler

ses charges de copropriété aux échéances convenues ;

- Par suite, Condamner Madame [G] [B] ou la S.A.S IMMOBILIERE

[Adresse 11] à régler au Syndicat des coproprietaires de la Résidence Vivaldi

Mozart la somme de 8.487,95 euros avec intérêts au taux legal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 23 decembre 2015 ;

- Condamner Madame [G] [B] ou la S.A.S IMMOBILIERE RIVES DE

LOIRE à régler au Syndicat des coproprietaires de la Residence [Adresse 12] une

somme de 1.432,10 euros au titre des frais de poursuites rendus necessaires par l'absence totale de règlement de charges ;

- De manière incidente, Condamner Madame [G] [B] ou la S.A.S

IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE à régler au Syndicat des coproprietaires de la

Residence [Adresse 12] la somme complementaire de 8.582,96 euros pour la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

- Condamner tout succombant à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;

- Condamner tout succombant aux entiers depens de premiere instance et d'appel (qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer déjà inclus au principal).



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2023.



MOTIFS 



I - Sur la détermination du débiteur des charges de copropriété à l'égard du syndicat des copropriétaires



Mme [B] a fait l'acquisition en VEFA d'un bien immobilier, selon acte notarié du 27 juin 2011. 



L'acquéreur d'un lot de copropriété en état futur d' achèvement n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l' achèvement des lots acquis.(3e Civ., 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-29.368, Bull. 2014, III, n° 9)



En l'espèce, il résulte des pièces produites que l'appel de fonds de 5%, correspondant au stade 'achèvement des travaux', a été appelé le 17 décembre 2012 et payé le 16 janvier 2013 par Mme [B]. 



Il en résulte que le bien doit être considéré comme achevé. 



En conséquence, Mme [B] est redevable, à l'égard du syndicat des copropriétaires, des charges de copropriété à compter de cette date, peu important à cet égard qu'elle n'ait pas pris possession de ses lots ou qu'elle n'en ait pris possession que plusieurs années plus tard puisque : 

- d'une part, dans les relations entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, les copropriétaires sont tenus des charges de copropriété à partir de l'achèvement des lots, les stipulations de l'acte de vente conclu entre le vendeur et l'acquéreur n'étant pas opposables au tiers à l'acte de vente qu'est le syndicat des copropriétaires ; 



- en tout état de cause, le défaut de livraison n'est pas en l'espèce imputable au promoteur mais à Mme [B] puisque le promoteur justifie avoir tenté en vain de livrer ses lots à Mme [B] en lui proposant plusieurs rendez-vous, par mail puis par une lettre recommandée du 31 janvier 2013 qui a été refusée. Il est donc établi que le défaut de prise de posession du bien n'est pas imputable à la société Immobilière Rive de Loire mais à Mme [B] qui a refusé de prendre possession de son bien et qui n'a pas réglé le dernier appel de fonds, correspondant au stade de la livraison et de la remise des clés, pourtant bien antérieur à l'ouverture, en mars 2017, de la procédure collective dont elle a fait l'objet. Il est en effet établi qu'elle n'avait pas à cette date payé le dernier appel de fonds puisqu'elle a adressé une requête le 15 février 2018 au juge-commissaire afin que soit ordonné à l'organisme prêteur de payer le solde du prix



Mme [B] est donc débitrice à l'égard du syndicat des copropriétaires des charges de copropriété à compter de l'achèvement de ses lots. 



La société Immobilière Rives de Loire, qui n'a pas quant à elle la qualité de copropritaire, ne peut en revanche se voir réclamer par le syndicat des copropriétaires le paiement des charges de copropriété qui incombent aux propriétaires des lots à compter de l'achèvement de leurs lots.



II - Sur la recevabilité des demandes dirigées contre Mme [B] 



Mme [B], exerçant la profession d'infirmière, a été placée en redressement judiciaire par jugement du 16 mars 2017. Maître [K] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. 



Un plan de redressement a été adopté par jugement du 5 juillet 2018. 



Invité à s'expliquer sur l'incidence de l'ouverture d'une procédure collective sur sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires fait valoir que : 

- pour la période postérieure au 5 juillet 2018, date de l'adoption du plan de redressement, la procédure collective est inopposable au syndicat des copropriétaires dont les créances sont nées postérieurement à l'adoption du plan ;





- concernant la période écoulée entre le 16 mars 2017 et le 5 juillet 2018, l'interruption des poursuites individuelles ne concerne pas les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procéure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, ces créances devant être réglées à leur échéance, ce qui est le cas de charges de copropriété.



En application de l'article L.622-7, I du code de commerce, applicable en matière de redressement judiciaire par renvoi de l'article L631-14 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 12 mars 2014 applicable au litige : 

'I.-Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires'.



Il en résulte qu'il convient de distinguer selon que les créances sont antérieures ou postérieures au jugement d'ouverture. 



A - Pour les créances nées antérieurement au jugement d'ouverture 



Par application de l'article L. 622-7 précité, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction pour le débiteur de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. 



Corrélativement, en application des articles L.631-14 et L.622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent. 



Il en résulte que la demande du syndicat, en ce qu'elle concerne la période antérieure à l'ouverture de la procédure collective le 16 mars 2017, se heurte au principe de l'interdiction des poursuites. 



Sa demande est donc irrecevable à ce titre. 



B - Pour les créances nées postérieurement au jugement d'ouverture et avant l'adoption du plan de redressement 



En application de l'article L.622-7, I susvisé, pour les créances nées postérieurement au jugement d'ouverture, donc en l'espèce au 16 mars 2017, seules les créances mentionnées par l'article L.622-17, I du code de commerce échappent à l'interdiction de payer édictée par ce texte. 



L'article L.622-17, I du code de commerce dispose : 

'I - -Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.' 



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété sont concernées par ce texte en ce que le règlement des charges a pour objet la contrepartie de la conservation du bien immobilier du débiteur, de sorte qu'elles doivent être considérées comme nécessaires à la poursuite de l'activité ou nées en contrepartie d'une prestation fournie de sorte que les charges de copropriété doivent être réglées à échéances. 



Il ne peut toutefois être soutenu en l'espèce que la créance de charges de copropriété est née, s'agissant d'un immeuble qui n'est pas concerné par l'activité professionnelle de Mme [B], pour les besoins du déroulement de la procédure. 



Il convient en revanche de retenir que les charges de copropriété sont dues en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur au sens de l'article L.622-17 du code de commerce, consistant pour le syndicat des copropriétaires à assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble et en particulier de ses parties communes, propriété indivise des copropriétaires, de sorte qu'il s'agit bien d'une créance qui doit être payée à son échéance, pour la période postérieure au jugement d'ouverture. 



Les créanciers postérieurs privilégiés exercent librement leur droit de poursuite sans que ne puisse leur être opposé la règle de l'arrêt des poursuites individuelles, et ce droit n'est pas soumis à l'obligation de déclaration de la créance en cause, qui concerne les seuls créanciers antérieurs et postérieurs non privilégiés.



Il en résulte que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est recevable pour les créances nées après l'ouverture de la procédure collective, pendant la période d'observation. 



C - Pour les créances nées après l'adoption du plan de redressement 



Les créances nouvelles, nées après l'arrêté d'un plan de redressement du débiteur remis à la tête de ses biens, sont soumises au droit commun (Com., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-13.474). Le débiteur peut librement payer les créances qu'il contracte à compter du jugement arrêtant le plan et il s'expose à être poursuivi par les titulaires de ces créances, conformément au droit commun.



La demande en paiement du syndicat des copropriétaires est donc recevable pour les créances de charges nées après le jugement du 5 juillet 2018 ayant adopté le plan de redressement.



III - Sur le montant de la créance du syndicat 



Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges de copropriété : 

- pour la période arrêtée au 1er avril 2018 : 8487,95 euros 

- pour la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2023 : 8 582,96 euros. 

- des frais de poursuite d'un montant de 1432,10 euros. 



A - S'agissant des charges de copropriété 

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de sa créance. 



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, outre des appels de provisions et des extraits du compte de Mme [B] : 

- le décompte individuel des charges afférentes aux lots de Mme [B] du 1er janvier au 31 décembre 2014, faisant apparaitre une quote-part de 1585,92 euros pour les trois lots acquis par Mme [B] et le procès-verbal d'assemblée générale du 25 novembre 2015 approuvant les comptes de cet exercice ; 



- le décompte individuel de l'année 2015, après approbation des comptes par l'assemblée générale et régularisation des charges de l'année 2015 : 1196,02 euros et le procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2016 approuvant les comptes de cet exercice ;



- le décompte individuel de régularisation des charges de l'année 2016 : 1412,46 euros et le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2017 approuvant les comptes de cet exercice ;



- le décompte individuel de régularisation des charges de l'année 2017 : 1330,13 euros et le procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 2018 approuvant les comptes de cet exercice ; 



- le décompte annuel des charges de l'année 2018, après approbation des comptes par l'assemblée générale : 1216,60 euros et le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2019 approuvant les comptes de cet exercice



- le décompte annuel des charges de l'année 2019 (pièce n°47) après approbation des comptes par l'assemblée généraleet le procès-verbal du 30 novembre 2020 approuvant les comptes de cet exercice : 1401,84 euros 



- le décompte annuel des charges de l'année 2020 (pièce n°48) après approbation des comptes par l'assemblée générale et le procès-verbal du 24 juin 2021 approuvant les comptes de cet exercice : 1329,88 euros 



- le décompte annuel des charges de l'année 2021 (pièce n°49) : 1409,32 euros 



Compte tenu de la procédure collective dont fait l'objet Mme [B], il convient d'examiner les demandes périodes par périodes. 



1 - Créance du syndicat antérieure à l'ouverture de la procédure collective



Le principe de l'interdicition des poursuites interdisant au syndicat de poursuivre le paiement de sa créance en ce qu'elle est née antérieurement au jugement d'ouverture, donc au 16 mars 2017, il convient de déterminer quelle partie de sa créance est concernéne par le principe de l'interdiction des poursuites. 



Pour déterminer le caractère antérieur ou postérieur d'une créance, il convient de se référer au fait générateur de la créance en cause, c'est-à-dire à l'événement qui l'engendre (voir par exemple Com. 20 janv. 2021, n 19-18563 : renvoyant au « fait générateur » de la créance). Il convient donc de rechercher pour chaque créance son fait générateur et plus particulièrement si son fait générateur est antérieur au jugement d'ouverture. 



S'agissant des charges de copropriété, chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide, certaine et exigible la créance du syndicat sur les copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 



Est donc antérieure au jugement d'ouverture la créance du syndicat au titre des charges de copropriété dues pour les exercices 2014 et 2015, les comptes de ces exercices ayant été approuvés par des assemblées générales en date des 25 novembre 2015 et 29 juin 2016 qui se sont tenues avant l'ouverture de la procédure collective. 



 2 - Créance postérieure au jugement d'ouverture dite 'privilégiée'



Les comptes des exercices 2016 et 2017 ont été approuvés respectivement les 27 juin 2017 et juin 2018, de sorte que les créances de charges pour ces exercices sont des créances privilégiées nées au cours de la période d'obervation, dont le syndicat peut poursuivre le paiement. 



3 - Créances nées postérieurment à l'adoption du plan de redressement 



Les comptes des exercices suivants ont été approuvés après l'adoption du plan de redressement, de sorte que le fait générateur de ces créances étant postérieur à cette date, le syndicat peut librement en poursuivre le paiement. 



Pour les charges réclamées au titre des années 2019 et 2020, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes et le décompte individuel des charges dues par Mme [B] au titre de ces exercices de sorte que les sommes dues à ce titre sont justifiées. 



En revanche, pour l'exercice 2021, un décompte annuel est versé aux débats mais le procès-verbal de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 n'est pas produit. 



Et aucun document justificatif n'est produit pour la période postérieure à 2021 à l'exception d'un simple 'relevé de compte' (pièce n°43 du syndicat) mentionnant des appels de fonds pour l'année 2022 et l'année 2023 qui ne saurait suffire, à défaut de tout autre justificatif et à défaut même de production du procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé les budgets prévisionnels au titre de ces années, à rapporter la preuve de la créance du syndicat de sorte que la créance du syndicat est insuffisamment justifiée. 



La demande du syndicat des copropriétaires ne pourra donc pas être accueillie pour les sommes réclamées à compter de 2021. 



B - Les frais de poursuite 



Le syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement de frais de poursuites, d'un montant de 1432,10 euros, correspondant à des frais exposés entre 2015 et 2017. 



Toutefois, ces frais de poursuite portent pour partie sur des créances antérieures au jugement d'ouverture puisqu'ils ont été exposés avant le 16 mars 2017 (frais de mise en demeure des 1er et 15 septembre 2015, sommation de payer du 23 décembre 2015) de sorte que le principe d'interdiction des poursuites interdit au syndicat d'en poursuivre le paiement. Quant à ceux qui ont été exposés après l'ouverture de la procédure collective, ils ne peuvent recevoir la qualification de créance privilégiée puisqu'ils ne peuvent être considérés comme ayant été exposés en contrepartie d'une prestation. 



La demande du syndicat des copropriétaires est dès lors irrecevable à ce titre. 



C - Solde



En considération de ces éléments, il convient de condamner Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 

- charges de l'exercice 2016 : 1412,46 euros ; 

- charges de l'exercice 2017 : 1330,13 euros ;

- charges de l'exercice 2018 : 1216,60 euros ; 

- charges de l'exercice 2019 : 1401,84 euros 

- charges de l'exercice 2020 : 1329,88 euros 

- cotisation fonds travaux de 2018 à 2020 : 22,08 X 4 + 22,20 X 4 + 22,80 X 4 = 268,32 euros. 



TOTAL : 6959,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 



Sur les demandes accessoires 



Les circonstances de la cause justifient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la société IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE à ce titre.



Mme [B] sera tenue aux dépens de première instance et d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, par défaut et en dernier ressort, 



INFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau :



REJETTE les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] dirigées contre la société IMMOBILIERE RIVES DE LOIRE ; 



DECLARE irrecevables les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] portant sur les charges de copropriété dues jusqu'à l'exercice 2015 ; 



DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] au titre des frais de poursuite ;



CONDAMNE Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] une somme de 6959,23 euros au titre des exercices 2016 à 2020 ;



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] pour la période postérieure ;



CONDAMNE Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



REJETTE les autres demandes à ce titre ;



CONDAMNE Mme [B] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Bardon, membre de la SELARL CMetB ET ASSOCIES. 





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT