Cour d'Appel · Chambre Civile — 17 octobre 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







CHAMBRE CIVILE - TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX







EXPÉDITIONS le : 17/10/2023

COPIES aux PARTIES

[C] [U]

[S] [F] VEUVE [L] veuve [L]

 

Me Jérôme BOURQUENCIER

la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO





ARRÊT du : 17 OCTOBRE 2023



N° : - 23



N° RG 22/02833 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GWEC

(N° RG 22/02894 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GWIT)







DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS en date du 15 Novembre 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANT



Monsieur [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]



représenté par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS





D'UNE PART

INTIMÉE :



Madame [S] [F] veuve [L]

[Adresse 8]

[Localité 18]



représentée par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat au barreau de TOURS



D'AUTRE PART




DÉCLARATION D'APPEL en date du 7 décembre 2022




COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.




Greffier :




Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 4 SEPTEMBRE 2023, à laquelle ont été entendus Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 17 OCTOBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



***



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 7 avril 1971, M. [J] [F] et son épouse [I] [X] ont donné à bail rural à M. [T] [U] et à son épouse [W] [B] une parcelle de terre située à [Localité 18] (37) section ZO n°[Cadastre 6], [Adresse 15].

[J] [F] est décédé fin 2005.

Le 1er janvier 2006, M. [C] [U], exploitant agricole, a repris l'exploitation agricole de ses parents.

Par acte de licitation du 24 juin 2010, la fille de [J] [F], Mme [S] [F] épouse [L] est devenue seule propriétaire de diverses parcelles sises à [Localité 18] et à [Localité 20] données à bail rural à M. [U] :







Commune



Désignation



Lieudit



Contenance









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 6]



[Adresse 15]



4ha41a58ca









[Localité 18]



section ZA n°[Cadastre 9]



[Adresse 13]



1ha71a00ca









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 11] 



[Adresse 19]



8ha34a92ca









[Localité 20]



section ZD n°[Cadastre 3] 



[Adresse 16]



1ha00a51ca









Deux parcelles, dont Mme [L] est propriétaire, ne sont pas données à bail selon cette dernière :

- section ZO n°[Cadastre 5] au lieudit [Adresse 12] à [Localité 18] pour 1ha12a33ca,

- section ZN n°[Cadastre 2] au lieudit [Adresse 14] à [Localité 17] pour 6ca.

Par requête déposée le 19 février 2021, Mme [L] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours en résiliation des baux consentis à M. [U] en raison du non respect par le preneur de ses obligations.

Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal a :

- dit que M. [U] bénéficie d'un bail rural verbal depuis le 1er janvier 2006 portant sur les parcelles suivantes dont Mme [L] est propriétaire :







Commune



Désignation



Lieudit









[Localité 18]



section ZA n°[Cadastre 9]



[Adresse 13]









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 5]



[Adresse 12]









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 6]



[Adresse 15]









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 11] 



[Adresse 19]









[Localité 20]



section ZD n°[Cadastre 3]



[Adresse 16]









[Localité 17]



section ZN n°[Cadastre 2]



[Adresse 14]







- prononcé la résiliation aux torts de M. [U] du bail rural qui lui a été consenti le 1er janvier 2006 sur les parcelles susvisées appartenant à Mme [L],

- ordonné à M. [U] de restituer les parcelles libres de matériels et de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et autorisé notamment M. [U] à récupérer dans ce délai de deux mois les tuyaux d'irrigation enterrés qui passent dans les parcelles suivantes : ZO n°[Cadastre 5] [Adresse 12] et ZO n°[Cadastre 6] [Adresse 15],

- dit qu'à défaut pour M. [U] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef (bien, objet ou animal), avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation annuelle due à compter de ce jour jusqu'à libération des lieux à la somme de 2 306,48 euros et condamné M. [U] à son paiement,

- rejeté l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par les parties,

- condamné M. [U] aux dépens de l'instance,

- condamné M. [U] à verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration du 7 décembre 2022, M. [U] a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement. L'instance a été inscrite sous le n°22/2833.

Selon déclaration du 14 décembre 2022, M. [U] a relevé appel de ce même jugement, en tous chefs de son dispositif. L'instance a été inscrite sous le n°22/2894.



Les parties ont été convoquées à l'audience du 4 septembre 2023, dans chacune des instances, par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception. Elles ont déposé des conclusions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [U] demande de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel, 

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, 

- juger qu'il loue à Mme [L] diverses parcelles de terres en vertu de plusieurs baux ruraux, à savoir : 

' Un bail notarié du 7 avril 1971 à effet au 1er octobre 1971, sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 18] lieudit «[Adresse 15]» section ZO n°[Cadastre 6] pour 4ha 41a 58ca,

' Un bail verbal sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 18] lieudit «[Adresse 13]» section ZA n°[Cadastre 9] pour 1ha 71a 00ca. 

' Un bail verbal sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 18] lieudit «[Adresse 12]» section ZO n°[Cadastre 5] pour 1ha 12a 33ca. 

' Un bail verbal sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 18] lieudit « [Adresse 19] » section ZO n°[Cadastre 11] (ancienne [Cadastre 10]) pour 8ha 24A 21ca, 

' Un bail verbal sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 20] lieudit « [Adresse 16] » section ZD N°[Cadastre 3] pour 1ha 00a 51ca, 

' Un bail verbal sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 17] lieudit « [Adresse 14] » cadastrée section ZN n°[Cadastre 2] pour 75a ET ZN n°[Cadastre 1] pour 70a 

- débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- débouter Mme [L] de sa demande de résiliation de bail rural, 

Subsidiairement, 

Si par extraordinaire, la sous-location était retenue, 

- prononcer uniquement la résiliation du bail rural verbal concernant la parcelle cadastrée commune de [Localité 18] section ZO n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 11] (ancienne [Cadastre 10]) 

- autoriser M. [U] a récupérer les tuyaux d'irrigation enterrés qui passent dans les parcelles suivantes : ZO [Cadastre 5] et ZO n°[Cadastre 6]. 

Y ajoutant, 

- condamner Mme [L] au paiement à M. [U] de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner Mme [L] mêmes aux entiers dépens de l'instance.

Mme [L] demande de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation aux torts de M. [U] des baux dont il bénéficie sur les parcelles suivantes :

Commune de [Localité 18] :

1- section ZO [Adresse 15] n°[Cadastre 6] pour 4ha41a58ca

2- section ZA [Adresse 13] n°[Cadastre 9] pour 1ha71a00ca

3- section ZO [Adresse 19] n°[Cadastre 11] pour 8ha34a92ca

Commune de [Localité 20] :

section ZD [Adresse 16] n°[Cadastre 3] pour 1ha51a00ca

Subsidiairement,

- le confirmer en ce qu'il a prononcé la résiliation aux torts de M. [U] des baux portant sur les parcelles suivantes :





Commune de [Localité 18] :

1- section ZO [Adresse 15] n°[Cadastre 6] pour 4ha41a58ca

2- section ZO [Adresse 19] n°[Cadastre 11] pour 8ha34a92ca 

- le confirmer également en ce qu'il a ordonné à M. [U] de restituer les parcelles libres de matériels et de tout occupant de son chef, et en ce qu'il a dit qu'à défaut il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

- le confirmer également en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation annuelle due à compter de la résiliation à la somme de 2 306,48 € jusqu'à libération des lieux,

- le confirmer enfin en ce qu'il a condamné M. [U] à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. [U] bénéficie d'un bail sur les parcelles suivantes :

- Commune de [Localité 18], ZO n°[Cadastre 5] [Adresse 12], pour une superficie de 1ha12a33ca,

- Commune de [Localité 17], ZN n°[Cadastre 2] [Adresse 14], pour une superficie de 00ha75a00ca,

Statuant à nouveau de seul chef du jugement,

- juger que M. [U] ne dispose d'aucun bail pour les parcelles en question, et le débouter de toute demande à ce titre,

Y ajoutant,

- condamner M. [U] à régler à Mme [L] une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En raison du lien existant entre elles, il est de l'intérêt d'une bonne justice, en application de l'article 367 du code de procédure civile, de juger ensemble les instances inscrites sous les numéros 22/2833 et 22/2894. Leur jonction sera ordonnée.

Sur les parcelles louées

M. [U] prétend bénéficier d'un bail authentique du 7 avril 1971 à effet au 1er octobre 1971, sur une parcelle de terre sur la commune de [Localité 18] lieudit «[Adresse 15]» section ZO n°[Cadastre 6] pour 4ha 41a 58ca, d'un bail verbal sur toutes les autres parcelles.

Il reproche au premier juge de l'avoir reconnu bénéficiaire d'un bail rural verbal depuis le 1er janvier 2006 alors que la bailleresse reconnaissait l'existence de plusieurs baux, écrits et verbaux, à son bénéfice pour avoir pris la suite de son père mais contestait uniquement la location de certaines parcelles. Il soutient qu'il existe plusieurs baux à son bénéfice, comme en bénéficiait son père [T] [U], dont il a pris la suite et qu'il intervient dans les droits de celui-ci en suite d'une cession tacite, d'autant que [J] [F] avait signé l'autorisation d'exploiter, sachant qu'il allait reprendre l'exploitation de son père ; les indivisaires, qui ont signé un projet de cession des différents baux, avaient une parfaite connaissance de ce qu'il avait pris la suite de son père ; il a payé régulièrement les fermages ; l'acte de licitation du 24 juin 2010 au profit de Mme [L] mentionne expressément que les parcelles étaient exploitées par lui, suite à la retraite de son père ; Mme [L] reconnaît qu'il exploitait les parcelles en suite de son père, avec plusieurs baux.

Mme [L] reconnaît que M. [U] a repris l'exploitation de ses parents à compter de 2006. Elle conteste l'autorisation tacite donnée par le bailleur pour l'exploitation des parcelles suivantes : - commune de [Localité 18], ZO n°[Cadastre 5] [Adresse 12], pour une superficie de 1ha12a33ca, - commune de [Localité 17], ZN n°[Cadastre 2] [Adresse 14], en soutenant que [J] [F] n'a pu signer l'autorisation d'exploiter puisqu'il était âgé de 102 ans cette date, août 2015, ne pouvait plus écrire et est décédé quelques semaines plus tard, la signature figurant au document, comparée à un spécimen de celle-ci, ne pouvant lui être attribuée ; elle-même n'a pas consenti à la cession ; les indivisaires bailleurs, dans leur ensemble, n'ont jamais autorisé la cession du bail à son profit, de sorte qu'il ne peut se prévaloir d'une autorisation tacite.

A l'énoncé de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, 'Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.'

Mais il est admis que l'agrément du bailleur peut être tacite, cet agrément tacite résultant des circonstances et du comportement du propriétaire, même postérieur à la cession. Mais pour qu'ils soient pris en compte, les actes accomplis doivent exprimer une manifestation claire et non équivoque de l'agrément du bailleur (Cass. 3e civ., 16 janv. 2002 : Bull. civ. III, n° 7).

Il n'est pas contesté que M. [U] exploitait les terres au vu et au su de Mme [L] depuis l'année 2006, date à laquelle il a succédé à son père, donc, depuis plus de 15 ans lors de la saisine du tribunal et réglait régulièrement ses fermages, de 2006 à 2010, entre les mains du notaire, pièce n°3, puis à compter de 2011, entre les mains de Mme [L], devenue en qualité de cessionnaire seule propriétaire des parcelles, ainsi qu'il ressort de l'acte de cession à titre de licitation du 24 juin 2010. Il en résulte une manifetation claire et non équivoque de l'agrément du bailleur.

En conséquence, il convient de le reconnaître bénéficiaire, outre du bail authentique sus indiqué, de baux verbaux sur chacune des parcelles, ce, à compter du 1er janvier 2006.

Pour ce qui concerne la parcelle située commune de [Localité 18], ZO n°[Cadastre 5] [Adresse 12], d'une superficie de 1ha12a33ca, il appartient à Mme [L] qui se prévaut d'une résiliation amiable du bail depuis 2011, de le prouver, ce qu'elle ne fait pas. La décision ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle reconnaît à M. [U] le bénéficie d'un bail sur cette parcelle.

M. [U] ne présentant aucune demande sur la parcelle ZN n°[Cadastre 1] [Adresse 14], la décision, sera confirmée en ce qu'elle l'exclut du bénéficie d'un bail à son profit.

En conséquence, la décision est infirmée, uniquement en ce qu'elle reconnaît M. [U] titulaire d'un bail rural verbal depuis 2006, alors qu'il est titulaire d' un bail authentique sur la parcelle une parcelle de terre sur la commune de [Localité 18] lieudit «[Adresse 15]» section ZO n°[Cadastre 6] pour 4ha 41a 58ca et d'un bail verbal sur les autres parcelles. 

Sur la résiliation des baux

Devant la cour, Mme [L] maintient sa demande de résiliation, uniquement pour le motif tiré de la sous-location des parcelles sises à [Localité 18], ZO n°[Cadastre 11] [Adresse 19] et ZO n°[Cadastre 6] [Adresse 15].





M. [U] fait plaider que c'est à tort que le premier juge a retenu que les contrats de coproduction pour des courges et des haricots verts constituaient une sous-location prohibée alors que la société Verte Vallée ne dispose pas d'une jouissance exclusive des parcelles puisqu'il participe à la production et à la culture en faisant la préparation du sol et en s'occupant de l'irrigation. Il verse au débat une attestation du gérant de la société qui confirme qu'il participe aux travaux des sols, à l'irrigation et à l'observation et au contrôle des cultures. Il précise que les frais relatifs à la culture sont répartis entre les parties, que c'est lui qui vend sa récolte à la SARL Verte Vallée, les parcelles étant déclarées sur son compte MSA et figurent dans sa déclaration PAC.

Ainsi que l'a rappelé le premier juge, l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, dont les dispositions sont d'ordre public, interdit toute sous-location.

La qualification de sous-location est généralement retenue lorsque le bien loué a été mis à la disposition d'un tiers moyennant paiement d'un prix constitué soit par des versements en numéraire, soit par toute autre contrepartie.

Mme [L] produit, pièces n°7 et n°8, deux contrats signés avec la SARL Vert Vallée le 1er avril 2020 pour la campagne 2020 :

- un contrat de coproduction de courges portant sur la parcelle ZO [Cadastre 10] (ZO [Cadastre 11]) aux termes duquel M. [U] s'est engagé à 'exécuter les travaux de sol (ou ameublissement en situation de non labour), reprise de labours et assurera l'irrigation sur les conseils et le pilotage de Verte Vallée, M. [U] s'engage à fournir les analyses chimiques des parcelles concernées et s'engage sur l'honneur sur l'absence d'épandage de boues d'épuration ni de compost issu de ce schéma'

La SARL Verte Vallée procédera à la mise en place de la culture, en assurera la conduite et la récolte à sa charge...

La rémunération se fera sur une base de 1 250 €/ha.

Le règlement sera effectué au 10 décembre 2020"



- un contrat de coproduction de haricots verts récoltés en machine - Destiné à la vente en frais. Culture simple entre les mêmes parties et au terme duquel 'M. [U] s'engage à exécuter les préparations de sol, ainsi que l'irrigation, pour la production de haricots verts, sur les parcelles nommées ultérieurement. Le pilotage de l'irrigation se fait sur les conseils de Verte Vallée. M. [U] s'engage à fournir les analyses chimiques des parcelles concernées et s'engage sur l'honneur sur l'absence d'épandage de boues d'épuration ni de compost issu de ce schéma.

Verte Vallée procédera à la mise en place de la culture, la fertilisation, en assurera la conduite et la récolte à sa charge...

La rémunération sera de 1 150 € par hectare.

Le règlement sera effectué au 10 décembre.'

Il apparaît ainsi que dès la fin des travaux préparatoires de la terre réalisés par M. [U], la société Verte Vallée met en place la culture et en assure la conduite, a la jouissance exclusive de la terre et en récolte tous les fruits, M. [U] percevant une indemnité.

Si devant la cour, M. [U] a versé au débat, pièce n°24, une facture de vente de la récolte à la société Verte Vallée, cette pièce est en discordance avec les termes des contrats précités qui prévoient que c'est celle-ci qui lui verse une rémunération à l'hectare. Par ailleurs, le fait que les parcelles soient déclarées sur son compte MSA et figurent dans la déclaration PAC de M. [U] est indifférent, ces déclarations résultant de son initiative.





En conséquence, c'est à raison que le premier juge a fait droit à la demande de Mme [L], la sous-location ayant été consentie sans son accord, et a appliqué la sanction de la résiliation.

En revanche, Mme [U] limitant sa demande aux seules parcelles concernées par la sous-location, seuls les baux portant sur les parcelles sous-louées seront résiliés, à savoir, la parcelle ZO n°[Cadastre 6] [Adresse 15], ayant fait l'objet d'un bail notarié, et ZO n°[Cadastre 11] [Adresse 19], louée selon bail verbal.

Il y a lieu de confirmer la décision en ce qu'elle ordonne à M. [U] libérer les lieux dans les deux mois de la signification de la décision, délai passé lequel il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et l'autorise à récupérer les tuyaux d'irrigation enterrés.

L'indemnité d'occupation due par M. [U] sur les parcelles précitées sera égale au montant des fermages et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes annexes

Les deux parties succombant partiellement, chacune supportera ses propres dépens et les frais engagés pour sa défense. Aucune indemnité de procédure ne sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ;

Ordonne la jonction de l'instance inscrite sous le n°22/2894 à celle inscrite sous le n°22/2833 ;

Infirme le jugement ;

Reconnaît à M. [C] [U], successeur de son père [T] [U], le bénéfice des baux ruraux suivants sur des parcelles appartenant à Mme [S] [F] veuve [L] :





Commune



Désignation



Lieudit



Superficie









[Localité 18]



section ZA n°[Cadastre 9]



[Adresse 13]



1ha 71a 19ca









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 5]



[Adresse 12]



1ha 12a 33ca









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 6]



[Adresse 15]



4ha 41a 58ca









[Localité 18]



section ZO n°[Cadastre 11] 



[Adresse 19]



8ha 34a 92ca









[Localité 20]



section ZD n°[Cadastre 3]



[Adresse 16]



1ha 51a 00ca









[Localité 17]



section ZN n°[Cadastre 2]



[Adresse 14]



0ha 75a 00ca





Prononce la résiliation aux torts de M. [C] [U] des baux ruraux portant sur les parcelles situées à [Localité 18], ZO n°[Cadastre 6], [Adresse 15], pour 4ha 41a 58ca, et ZO n°[Cadastre 11], [Adresse 19], pour 8ha 34a 92ca ;







Ordonne à M. [C] [U] de restituer les parcelles libres de matériels et de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification de cette décision et l'autorise à récupérer dans ce délai de deux mois les tuyaux d'irrigation enterrés passant dans les parcelles situées à [Localité 18] cadastrées section ZO n°[Cadastre 5], [Adresse 12] et section ZO n°[Cadastre 6], [Adresse 15] ;

Dit que faute pour M. [C] [U] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification de cette décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique ;

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation au montant des fermages et accessoires qui aurait été dû si les baux s'étaient poursuivis et condamne M. [C] [U] à la verser à Mme [S] [F] veuve [L] ;

Rejette toute autre demande ;

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens et les frais engagés pour sa défense.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT