Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 17 octobre 2023

ARRET N° 

du 17 octobre 2023



R.G : N° RG 22/01137 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FF4K





[R] [F]





c/



[C] [P] [E]















Formule exécutoire le :

à :



la SCP DUPUIS-LACOURT- MIGNE



la SCP DELVINCOURT- CAULIER RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 OCTOBRE 2023







APPELANTE :



d'un jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES.



Madame [F] [R], née le 2 avril 1935, à [Localité 6] (HAUTE-SAVOIE), de nationalité française, demeurant [Adresse 2],



Représentée par Me Emeric LACOURT, avocat au barreau des ARDENNES (SCP DUPUIS-LACOURT-MIGNE),





INTIME :



Monsieur [E] [C] [P], né le 25 mars 1987, à [Localité 7] (ARDENNES), de nationalité française, demeurant [Adresse 1],



Représenté par Me Mélanie CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS (SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES),





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Mme Sandrine PILON, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère,

Madame Sandrine PILON, conseillère,





GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats,

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors de la mise à disposition,



DEBATS :



A l'audience publique du 12 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2023,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





* * * * *



Suivant acte sous seings privés du 12 mars 2020, Mme [F] [R] a vendu à M. [E] [C] [P] plusieurs lots dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 8] et [Localité 3] (Ardennes) consistant en un local commercial et un local annexe comportant cuisine, douche, deux wc, deux locaux chaufferies et réserve au prix principal hors frais de 715 000 euros.



Cette vente était stipulée sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts bancaires qu'il entendait solliciter pour la somme de 780 000 euros, sur 15 ans et au taux maximum de 1.60% l'an.



La signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 juin 2020, mais la vente n'a pas été régularisée.



Le 7 avril 2021, Mme [R] a fait assigner M. [C] [P] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 71 500 euros au titre de la clause pénale prévue dans l'acte conclu le 12 mars 2020.



Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal a :


condamné M. [C] [P] à payer à Mme [R] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale,

condamné M. [C] [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [T], 


recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,


condamné M. [C] [P] à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.




Il a relevé que les termes du courrier produit par M. [C] [P], pour justifier d'un refus de financement, ne précisent pas les conditions du prêt fixées par le compromis et que le motif de ce refus n'est pas davantage indiqué.



Il a constaté que les reports de délais prévus par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative notamment à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ne concernent pas la condition suspensive d'obtention d'un prêt, que M. [C] [P] ne justifiait pas en quoi le confinement l'avait placé dans l'impossibilité d'effectuer ses demandes de prêts et d'informer Mme [R] de cette impossibilité pour convenir d'une éventuelle prorogation contractuelle.



Il a estimé que l'octroi de l'intégralité du montant de la clause pénale conduirait à une pénalisation excessive de M. [C] [P] et à une indemnisation non moins excessive de Mme [R].



Mme [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 31 mai 2022.



Par conclusions notifiées le 14 décembre 2022, elle demande à la cour :


d'infirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [C] [P] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale,


Statuant à nouveau,


de condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 71 500 euros au titre de la clause pénale contenue à l'acte conclu le 12 mars 2020 en l'étude de Me [J], notaire à [Localité 5],

condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, dont distraction au profit de Me [T], conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




Elle s'estime fondée à réclamer le montant de la clause pénale à M. [C] [P] au motif que celui-ci n'a pas fait les démarches nécessaires pour obtenir un prêt. En réponse au moyen développé par celui-ci aux fins de nullité du compromis, elle soutient qu'il n'invoque aucun élément sanctionné par la nullité et que, s'il doit être compris qu'il entend invoquer la caducité de l'offre, les conditions n'en sont pas réunies et qu'une telle demande est irrecevable comme nouvelle à hauteur d'appel.



Elle estime par ailleurs que M. [C] [P] était définitivement engagé par la signature du compromis, sans pouvoir tirer une quelconque argumentation de la prétendue absence de remise d'un exemplaire écrit du compromis.



Elle s'oppose à la réduction de la clause pénale en rappelant que la disproportion éventuelle d'une telle clause s'apprécie au regard du préjudice subi qu'elle a pour objet d'indemniser et soutient que la clause pénale est, en l'espèce, plus douce que le préjudice qu'elle subit.



Par conclusions transmises le 29 mars 2023, M. [C] [P] demande à la cour :


d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,


Et statuant à nouveau,


de déclarer nul et non avenu l'acte authentique reçu par Me [D] [J] le 12 mars 2022,

de débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes,

subsidiairement, de dire et juger que la clause pénale devra être modérée et qu'elle ne pourra excéder la somme de 5 000 euros,


En tout état de cause,


de condamner Mme [R] à payer à M. [C] [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

de la condamner aux entiers dépens,

de la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.




Il affirme que la condition suspensive d'obtention du prêt doit être considérée comme non réalisée, sans qu'une faute ne puisse être caractérisée à son encontre et que l'acte du 12 mars 2020 doit être tenu pour nul et non avenu, conformément aux stipulations contractuelles.



Plus précisément, il soutient que les délais fixés dans le compromis ont été respectés compte tenu du retard dans l'envoi de cet acte, qu'il n'a reçu que le 26 avril 2020 et sans lequel aucune démarche ne pouvait être accomplie.



Il ajoute que les caractéristiques indiquées dans l'attestation de refus de prêt correspondent en tous points aux stipulations du compromis et que si elle est adressée à la société M Road Motos, dont il est président, il n'en demeure pas moins que la banque s'adresse expressément à lui et ne précise pas que le prêt a été sollicité pour le compte de cette société.



S'agissant du taux d'intérêt du prêt, il fait valoir que celui-ci figure dans le compromis qui a été remis à la banque. Il estime par ailleurs que la communication des motifs du refus de prêt n'est pas obligatoire.



Il se prévaut du courrier du notaire de Mme [R] indiquant que celle-ci estimerait la vente caduque à compter du 8 août 2020, date de proposition de signature de l'acte, pour considérer que celle-ci a expressément accepté la prorogation des délais jusqu'à la date précitée, avant laquelle il entend rappeler qu'il avait entrepris les démarches nécessaires.



Il considère que Mme [R] ne démontre pas de lien de causalité entre les préjudices qu'elle invoque du fait de la non réalisation de la vente et la faute qui pourrait être caractérisée à son encontre et que sa situation ou celle de sa famille ne doivent pas être prises en compte dans le cadre de la modulation du montant de la clause.



MOTIFS :



Sur la défaillance de la condition suspensive :



L'acte de vente signé par les parties contient une condition suspensive ainsi libellée : « L'acquéreur déclare après s'en être informé auprès de(s) établissement(s) ci-après que ses ressources lui permettent de solliciter les emprunts suivants :

Etablissement : CIC Est ' [Localité 4]- V [Y]

Montant : 780 000 €

Durée : 15 ans

Taux maximum (hors assurance) : 1.60% l'an.



Comme conséquence de cette déclaration, la présente vente est conclue pour l'acquéreur sous la condition suspensive de l'obtention de ce(s) prêt(s) qu'il entend solliciter.

L'acquéreur s'oblige à déposer ses dossiers complets au plus tard dans le délai de quinze jours à compter des présentes, faute de quoi, le vendeur pourrait si bon lui semble invoquer la caducité irrévocable des accords en se prévalant de l'article 1178 du code civil.

L'acquéreur devra obtenir l'offre de ces prêts d'ici le 15 mai 2020.

La condition suspensive de l'obtention de ce(s) prêt(s) sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura reçu les offres de prêts des organismes financiers sollicités pour 



les montants demandés et indiqués ci-dessus, l'acquéreur s'engage à en faire part au vendeur dans les quarante-huit heures de leur réception.

Si cette condition suspensive ne se réalise pas dans le délai convenu sans qu'il y ait faute des parties, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues et la somme remise par l'acquéreur à titre d'acompte lui sera restituée immédiatement contre justificatif du refus opposé par les organismes.

Par contre les parties conviennent que si ce défaut de réalisation résulte d'une faute commise par l'acquéreur (non dépôt de dossier, dépôt de dossier incomplet, fausses déclarations') la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du code civil, sans préjudice de la demande par le vendeur de tous dommages intérêts pour immobilisation abusive des biens vendus ». 



La demande de M. [C] [P] tendant à la nullité de l'acte de vente n'est pas nouvelle à hauteur d'appel, puisqu'il résulte du jugement qu'elle a déjà été présentée au tribunal. Par cette demande, M. [C] [P] sollicite l'application des dispositions précitées en ce qu'elles stipulent la nullité de la vente en cas de défaillance non fautive de la condition suspensive.



Il convient donc de déterminer si la condition suspensive a défailli par la faute ou non de M. [C] [P].



Celui-ci produit un courrier de la Banque CIC Est, daté du 24 juin 2020, refusant un prêt professionnel sollicité le 3 juin 2020, d'un montant de 780 000 euros et d'une durée de 180 mois.



Il n'est fait nulle mention du taux d'intérêt demandé et M. [C] [P] ne justifie pas de l'envoi à la banque du compromis de vente qui précise ce taux.



L'indication de cette caractéristique est d'autant plus importante pour vérifier la bonne exécution de son obligation par M. [C] [P], que celui-ci a déclaré lors de la signature de l'acte de vente, s'être informé auprès de l'établissement mentionné et, au sein même de cet établissement, auprès de M [Y], qui est l'auteur même du courrier de refus, de ce que ses ressources lui permettaient de solliciter un tel emprunt, de telle sorte qu'il pouvait être attendu qu'un prêt sollicité avec les caractéristiques convenues soit accepté et qu'un refus pourrait donc signifier que les caractéristiques du prêt sollicitées pouvaient être différentes.



En outre, ce courrier est adressé non à M. [C] [P], mais à la société nouvelle M Road Motos.



Le fait que M. [C] [P] soit président de la SAS Société Nouvelle M Road Motos ne suffit pas à considérer que le prêt a été nécessairement sollicité par lui, plutôt que par la société.



Or la vente a été conclue entre Mme [R] et M. [C] [P] agissant tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de la société civile immobilière qu'il pourrait se substituer, ce qui ne lui permettait pas de se substituer la SAS Société Nouvelle M Road Motos.



Dans ces conditions, il ne peut qu'être constaté que M. [C] [P] ne justifie pas même avoir sollicité un prêt aux conditions stipulées au titre de la condition suspensive, en dehors même de toute considération de délai.



C'est donc par la faute de celui-ci que cette condition a défailli. Elle doit donc être considérée comme réalisée, ainsi que le prévoient les stipulations précitées.



Sur la somme réclamée par Mme [R] :



L'acte de vente conclu entre les parties stipule, dans un paragraphe intitulé « clause pénale » : « Si après la réalisation des conditions suspensives, pour une raison quelconque, l'une des parties se refusait à réaliser les présentes par acte authentique dans le délai indiqué, l'autre partie devra faire sommation par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire à la partie défaillante et à l'adresse indiquée en tête des présentes, de se présenter sous huit jours à l'étude de Me [J] [D], notaire à [Localité 5], Ardennes, pour signer l'acte de vente notarié.







Si à l'expiration du délai de huit jours ainsi fixé dans la sommation, la partie sommée n'a pas exécuté ladite sommation, elle sera contrainte à réaliser par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, tous droits, double droits et amendes, et devra en outre payer à l'autre partie la somme de dix pour cent à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale (') ».



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 8 janvier 2021, l'avocat de Mme [R] a fait sommation à M. [C] [P] de se présenter sous huit jours en l'étude de Me [D] [J], notaire à [Localité 5], pour signer l'acte de vente notarié comportant réitération du compromis.



Mme [R] est donc fondée à demander le bénéfice de la clause pénale.



Il résulte de l'article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



L'obligation sanctionnée par la clause pénale prévue par les parties dans la promesse de vente est celle qui pesait sur le bénéficiaire d'accomplir les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt à certaines conditions et dans certains délais.



Ainsi qu'il a été précédemment dit, M. [C] [P] ne justifie pas avoir déposé ne serait-ce qu'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. Le préjudice qui découle pour Mme [R] de cette inexécution consiste dans la perte d'une chance de régulariser la vente aux prix convenu (780 000 euros), plutôt qu'à celui pour lequel elle a finalement cédé son bien le 29 mars 2022 (683 000 euros). Cette perte peut être évaluée à 70% compte tenu des éléments fournis par M. [C] [P] lui-même sur la chance qu'il avait d'obtenir l'accord de la banque.



Mme [R] a en outre perdu une chance de ne pas devoir s'acquitter des taxes foncières pour l'année 2021, d'un montant total de 8 913 euros, à hauteur de 70%.



Au regard du préjudice ainsi évalué, l'indemnité prévue par les parties au titre de la clause pénale, à hauteur de 71 500 euros ne paraît pas excessive et ne sera donc pas réduite. M. [C] [P] sera donc condamné à payer cette somme à Mme [F] [R] et le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



M. [C] [P], partie condamnée, doit supporter les dépens de première instance et d'appel et ne peut donc prétendre obtenir une indemnité pour ses frais irrépétibles. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.



Il est équitable d'allouer à Mme [R] la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.



Me [T] sera autorisé à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en ce qu'il condamne M. [E] [C] [P] à payer à Mme [F] [R] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale,







Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne M. [E] [C] [P] à payer à Mme [F] [R] la somme de 71 500 euros au titre de la clause pénale,



Confirme le jugement pour le surplus,



Y ajoutant,



Condamne M. [E] [C] [P] à payer à Mme [F] [R] la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel,



Déboute M. [E] [C] [P] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [C] [P] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me [T].



Le greffier, La présidente de chambre,