Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 17 octobre 2023

ARRET N° 

du 17 octobre 2023



N° RG 22/01227 

N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGDZ





1) [N] [P]

2) [L] [U]





c/



1) [D] [W]

2) [V] [M], épouse [D]















Formule exécutoire le :

à :



Me Thierry GRIVIAU



la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 OCTOBRE 2023







APPELANTS :



d'un jugement rendu le 4 mai 2022 par le tribunal judiciaire de CHALONS- EN-CHAMPAGNE,



1) Madame [P] [N]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Thierry GRIVIAU, avocat au barreau de l'AUBE,



2) Monsieur [U] [L]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représenté par Me Thierry GRIVIAU, avocat au barreau de l'AUBE,





INTIMES :



1) Monsieur [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Laurent THIEFFRY, avocat au barreau de REIMS (SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES),



2) Madame [M] [V] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Laurent THIEFFRY, avocat au barreau de REIMS (SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES),





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Mme Sandrine PILON, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Florence MATHIEU, conseillère,

Madame Sandrine PILON, conseillère



GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats,

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors de la mise à disposition,



DEBATS :



A l'audience publique du 12 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2023,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2023 et signé par Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





Suivant acte authentique du 20 août 2019, M. [W] [D] et son épouse, Mme [M] [D], née [V] ont vendu à M. [U] [L] et Mme [P] [N] un pavillon d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1] (Aube), au prix de 124 000 euros.



Invoquant la découverte de taches d'humidité et de moisissure dans les sols et murs de leur maison, M. [L] et Mme [N] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne d'une demande d'expertise. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 3 décembre 2019 désignant M. [A] [K] pour exécuter la mesure d'instruction. Celui-ci a établi son rapport le 16 juillet 2020.



M. [L] et Mme [N] ont ensuite fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 24 février 2021 afin d'obtenir l'annulation de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.



Par jugement du 4 mai 2022, le tribunal a débouté M. [L] et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes, rejeté les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [L] et Mme [N] aux dépens et rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Il a relevé qu'une clause de non garantie des vices cachés était mentionnée dans l'acte de vente et en a conclu qu'il appartenait aux acquéreurs, demandeurs à l'instance, de rapporter la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs lors de la signature de l'acte de vente. Et il a considéré que cette clause devait recevoir application dès lors qu'il n'était pas démontré la connaissance du vice par les époux [D], ceux-ci n'ayant pas la qualité de professionnels de l'immobilier ou du bâtiment.



Mme [N] et M. [L] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 15 juin 2022.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :


juger nul l'acte de vente du 20 août 2019 et en prononcer la nullité,

très subsidiairement, à défaut de prononcer la nullité de la vente mais aux mêmes fins, prononcer la résolution judiciaire de la vente,


En toutes hypothèses,


condamner solidairement les époux [D] à restituer le prix de 124 000 euros outre les intérêts au taux légal depuis l'assignation introductive d'instance,

condamner solidairement les époux [D] à payer la somme de 60 000 euros à parfaire à titre de dommages intérêts outre une indemnité complémentaire de 1 100 euros mensuelle à partir de la date de l'arrêt jusqu'à la reprise de l'immeuble par les intimés et la restitution du prix aux appelants,

condamner solidairement les époux [D] à payer la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et le coût du PV de constat du 29 août 2019.




Ils invoquent en premier lieu la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil et font valoir que la jurisprudence qualifie de professionnel celui qui a fait construire l'immeuble et l'a vendu. Or ils affirment que M. et Mme [D] se sont comportés et ont agi en maître d''uvre en concevant l'immeuble et en obtenant le permis de construire. Ils en concluent que ceux-ci ne peuvent invoquer la clause de non garantie des vices cachés. Ils ajoutent dans le même sens que M. et Mme [D] avaient nécessairement connaissance du vice compte tenu des travaux de peinture et de changement d'huisserie effectués.



Ils se prévalent également de l'article 1130 du code civil et soutiennent avoir été victimes d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble acquis, qualifié d'insalubre et impropre à sa destination par l'expert. Ils reprochent en outre aux vendeurs des man'uvres dolosives constituées par les travaux précités, ainsi qu'une réticence dolosive faute de leur avoir communiqué les conditions de construction de la maison et le caractère partiel de l'isolation de la dalle.



Très subsidiairement, ils invoquent un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil dès lors que l'immeuble a été vendu comme habitation et que l'expert judiciaire conclut à son impropriété à destination.



Par conclusions notifiées le 14 décembre 2022, M. et Mme [D] sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de M. [L] et Mme [N] à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel.



Ils arguent de ce que l'expert judiciaire a répondu par la négative à la question de savoir s'ils avaient connaissance de l'existence des désordres, contestent toute tentative de dissimulation de leur part et assurent que ces désordres n'ont pas été évoqués avant la vente alors que les lieux étaient donnés en location. Ils estiment que l'expertise montre que l'origine de l'humidité est principalement dans une défaillance de la VMC et affirment que les acquéreurs ont maintenu la maison fermée durant plusieurs mois.



Ils contestent avoir la qualité de vendeurs professionnels aux motifs que l'absence de recours à un maître d''uvre ne constitue un critère utile de reconnaissance de cette qualité que lorsqu'un vendeur profane se comporte en tant que vendeur-constructeur en réalisant lui-même des travaux sur la chose litigieuse.



MOTIFS :



Sur la garantie des vices cachés :



Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1643 précise qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



L'expert judiciaire a relevé des traces de forte humidité au niveau des plinthes bois et du sol dans les trois chambres de la maison, d'anciennes traces de forte humidité au niveau des plinthes bois dans le séjour/cuisine, le couloir, la salle de bains, le cellier, une humidité de 100% dans le bas des quatre dormants bois des placards du couloir, un taux d'humidité de 75% dans le sol des WC, de 87 % dans le sol de la chambre 1, de 75 % dans le sol de la chambre 2 et de 75 à 78% dans celui de la chambre 3.



Le technicien explique que l'humidité importante relevée dans les sols de la maison provient de ponts thermiques généralisés, qui trouvent leur cause dans deux défauts majeurs de conception et de mise en 'uvre :


le terrain vient en butée contre la partie centrale de la maison, alors que le terrain naturel est plus bas sur les parties droite et gauche de la maison, ceci étant dû à une mauvaise conception et à la mise en 'uvre de la déclivité du terrain et a pour conséquence que les parties basses de la maçonnerie ne sont pas isolées thermiquement,

la totalité du dallage est de type désolidarisé sur terre-plein, l'isolation de la dalle béton a été réalisée uniquement en périphérie sur 1.20 ml de large, alors que la surface habitable est de 88.39 m² ; il y a donc 47.39 m² en partie centrale non isolés ; l'isolant sous dalle béton posée en périphérie est seulement horizontal, aucun isolant périphérique pose bêche (vertical) n'a été mis en 'uvre entre les parpaings préfabriqués et la dalle béton. 




Il précise que ces conceptions et mises en 'uvre ne sont pas conformes au DTU 13.3 ' NFP 11-212-3 de mars 2005.



L'expert judiciaire a également relevé qu'une gaine souple de VMC captant l'air de la cuisine n'est plus raccordée au groupe motorisé et que la gaine souple VMC captant l'air de la salle de bains et WC forme un coude et se trouve remplie d'eau de condensation. Il a également constaté que la gaine d'évacuation des airs viciés était reliée de manière hasardeuse par un fil de fer à une douille de couverture en terre cuite qui ne peut pas servir d'évacuation de VMC. Pour autant, l'humidité relevée dans la maison ne peut être entièrement imputée à ces défauts de la VMC, alors que l'expert a relevé des problèmes d'humidité dans d'autres pièces que la cuisine et la salle de bains et qu'il indique clairement et précisément que l'humidité des sols est imputable à un défaut de conception et de réalisation de la maison elle-même au regard de la déclivité du terrain et des conditions d'isolation de la dalle béton.



Si les états des lieux de sortie des derniers locataires ayant occupé la maison avant sa vente à M. [L] et Mme [N] ne font pas expressément état de problèmes d'humidité, il convient de relever que les traces d'humidité constatées par l'expert judiciaire et l'huissier de justice se trouvaient derrière les plinthes et sous le linoléum retiré par les acquéreurs.



En outre, M. [L] et Mme [N] produisent un procès-verbal de constat d'huissier du 29 août 2019 dont l'auteur a constaté : une odeur d'humidité se dégageant de l'habitation, la présence de traces et taches de couleur marron et noire aux emplacements des plinthes dans le séjour/cuisine, l'humidité de la laine de verre perceptible par un trou réalisé dans le mur, des taches et traces de couleur noire et marron à l'emplacement des plinthes du couloir et un placo-plâtre qui s'effrite en partie basse du mur, des taches et traces de couleurs marron et noire à l'emplacement des plinthes dans la salle de bains, la chambre 1, où la laine de verre derrière le mur est également humide et la dalle de béton présente une auréole de couleur marron, longeant les murs, des traces semblables étant relevées aux emplacements de plinthes et sur la dalle bétonnée dans les chambres 2 et 3.



Compte tenu de la date de ces constatations, M. et Mme [D] ne peuvent valablement arguer de ce que M. [L] et Mme [N] auraient complètement fermé la maison entre le mois d'août 2019 et le 4 mars 2020, et que ceci suffirait à ce qu'il y ait eu une importante humidité à la date de la réunion d'expertise. Au contraire, réalisées neuf jours seulement après la vente, elles démontrent que les désordres en cause existaient déjà au jour de celle-ci.



L'expert judiciaire estime que, du fait des désordres précédemment identifiés, l'immeuble ne répond pas aux critères de décence d'une habitation et donc n'est pas conforme à la destination d'habitabilité, et qu'il est porté atteinte à la solidité de l'immeuble, outre un caractère inesthétique de l'intérieur et de l'extérieur de celui-ci. 



Il ajoute que les défauts majeurs de conception et de mise en 'uvre à l'origine des ponts thermiques ne peuvent avoir été décelés par les vendeurs et, encore moins par les acquéreurs profanes en la matière. Ainsi qu'il a été précédemment vu, les manifestations extérieures de ces désordres telles que l'expert et l'huissier de justice les ont relevées, étaient elles-mêmes masquées par les plinthes et le linoléum qui recouvrait le sol de la maison.



Or l'acte de vente de la maison contient une clause ainsi libellée : « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte (') ».



M. [L] et Mme [N] soutiennent que M. et Mme [D] doivent être considérés comme des professionnels dès lors qu'ils ont agi comme maîtres d''uvre. Ils font valoir en ce sens que ces derniers ont déposé la demande de permis de construire et qu'ils ont régularisé la déclaration d'ouverture de chantier, ainsi que celle relative à l'achèvement des travaux. Ils arguent en outre de ce que les vendeurs ne communiquent pas les factures résultant des travaux des différents corps de métier, ni aucun contrat de maîtrise d''uvre avec un professionnel.



Ces faits ne permettent pas, cependant, d'affirmer que M. et Mme [D] ont conçu ou réalisé eux-mêmes les travaux, étant relevé qu'ils produisent une facture de l'entreprise [Z] [B] portant, notamment, sur la réalisation d'une forme en béton de 88.39 m² et son isolation, lesquelles constituent le siège même des vices cachés identifiés par l'expert. En outre, M. et Mme [D] affirment qu'il s'agit d'une entreprise générale et, de fait, la facture précitée mentionne les activités de maçonnerie, carrelage, couverture, plâtrerie, démolition, terrassement, ce qui ne permet pas d'exclure qu'elle ait conçu la dalle en béton et l'isolation qu'elle a réalisées. En tout état de cause, il ne peut être déduit de la seule absence de production d'un contrat de maîtrise d''uvre et de l'établissements des documents administratifs précités que cette conception est le fait de M. et Mme [D].



Ainsi, en l'absence de preuve suffisante de ce que M. et Mme [D] ont conçu ou réalisé les travaux, M. [L] et Mme [N] ne peuvent voir écarter la clause d'exclusion au seul motif que ceux-ci devraient être assimilés à des professionnels.



Par ailleurs, les travaux de peinture et de changement d'huisserie réalisés par M. et Mme [D] ne peuvent, à considérer même qu'ils avaient pour objet de masquer d'éventuelles traces d'humidité, faire la preuve que ceux-ci avaient nécessairement connaissance de la cause de ces traces, donc des vices cachés identifiés par l'expert judiciaire.



En conséquence, la clause d'exclusion précitée doit trouver à s'appliquer et Mme [N] et M. [L] ne peuvent obtenir l'anéantissement du contrat de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Sur les vices du consentement :



L'article 1130 du code civil dispose : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».



Il résulte de l'article 1137 que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



Il a été précédemment établi que les désordres d'humidité dont se plaignent Mme [N] et M. [L] trouvent leur origine dans deux vices cachés, dont la présence entraîne dès lors l'exclusion de l'action de droit commun fondée sur l'erreur (Civ. 1re, 14 mai 1996, n° 94-13.921 - Civ. 3e, 7 juin 2000 n° 98-18.966).



Ainsi qu'il a été précédemment dit, il n'est pas établi que M. et Mme [D] avaient connaissance des vices cachés affectant leur maison. Dès lors, il ne peut être démontré qu'ils seraient auteurs de man'uvres, mensonges ou dissimulation intentionnelle de ces vices.



En conséquence, Mme [N] et M. [L] ne peuvent obtenir l'anéantissement du contrat de vente au titre sur le fondement des vices du consentement.



Sur le défaut de conformité :



L'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur oblige celui-ci à délivrer une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties.



Les désordres dénoncés par Mme [N] et M. [L] découlant de vices cachés, la demande de ces derniers ne peut prospérer au titre d'un défaut de conformité.



En conséquence de ce qui précède, les appelants doivent être déboutés de leur demande de nullité ou, très subsidiairement, de résolution de la vente conclue avec M. et Mme [D]. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les dépens et frais irrépétibles :



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.



Mme [N] et M. [L], qui succombent en leur appel, doivent supporter les dépens de cette instance et ne peuvent obtenir d'indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.



L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de M. et Mme [D] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement rendu le 4 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [P] [N] et M. [U] [L] aux dépens d'appel.



Le greffier, La présidente de chambre,