Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 17 octobre 2023

ARRET N° 

du 17 octobre 2023



N° RG 23/00598 

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKEH





S.D.C SYNDICAT 

DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]





c/



1) [M] [J]

2) [M] [P]

3) S.C.I [Adresse 4]

4) S.A.R.L ALBA















Formule exécutoire le :

à :



la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES



la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE



Me HUBSCH

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 OCTOBRE 2023





APPELANTE :



d'une ordonnance de référé rendue le 7 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS,



Syndicat des copropriétaires du '[Adresse 4]' représenté par son syndic, la SAS SEMPER FIDELIS, ayant son siège [Adresse 1], à [Localité 8], immatriculé au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 502.246.408, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège,



Représenté par Me Mélanie CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS (SCP DELVINCOURT-CAULIER RICHARD-CASTELLO AVOCATS ASSOCIES),



INTIMES :



1) Monsieur [J] [M]

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS (SCP RAHOLA-CREUSAT-LEFEVRE),



2) Monsieur [P] [M]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par Me Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS (SCP RAHOLA-CREUSAT-LEFEVRE),



3) S.C.I [Adresse 4], société civile immobilière au capital de 1 000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 840 923 759, ayant son siège social, [Adresse 2], à [Localité 8], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié de droit audit siège



Représentée par Me Nicolas HÜBSCH, avocat au barreau de REIMS (SELARL HBS),



4) S.A.R.L ALBA, société à responsabilité limitée au capital de 1 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 849 964 549, ayant son siège [Adresse 4], à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège,



Représentée par Me Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS (SCP RAHOLA-CREUSAT-LEFEVRE),





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Florence MATHIEU, conseillère,

Madame Sandrine PILON, conseillère



GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats,

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors de la mise à disposition,









DEBATS :



A l'audience publique du 12 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2023,



ARRET : 



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





* * * * * 



La SCI [Adresse 4] est propriétaire de locaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8], donné à bail commercial à MM. [P] et [J] [M] ou toute autre personne morale qui s'y substituerait.



Invoquant la réalisation par les locataires de la SCI [Adresse 4] de travaux sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 2 décembre 2021, fait assigner la SCI [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims afin que soit ordonnée la remise en état des locaux et que la société soit condamnée à supprimer les groupes de climatisation installés sans l'autorisation de l'assemblée générale et à remettre en état initial la toiture.



La SCI [Adresse 4] a elle-même fait assigner la société Alba et MM. [M] en intervention forcée, demandant la condamnation de la société Alba à effectuer l'ensemble des travaux de remise en état du local, sous astreinte.



La société Alba et MM. [M] se sont opposés aux demandes du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Adresse 4] et, à titre reconventionnel, ils ont demandé la condamnation de la SCI [Adresse 4] à terminer la réalisation de travaux de réfection de la toiture de l'ensemble immobilier donné à bail, sous astreinte.



Par ordonnance du 7 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a :


débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

débouté la SCI [Adresse 4] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

débouté la SARL Alba et MM. [M] de leurs demandes reconventionnelles,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 4] à payer à la SARL Alba et à MM. [M] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 4] aux dépens,

constaté que l'ordonnance est exécutoire par provision.




Il a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur l'existence et l'étendue des droits du syndicat des copropriétaires, qui ne peut être tranchée par voie de référé et qui fait obstacle à l'application même des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.



Il a en outre estimé que la remise en état d'un édifice dont on ne connaît pas l'état initial, au bénéfice duquel des travaux sont rendus nécessaires par une inexorable dégradation, est totalement disproportionnée s'agissant d'une éventuelle atteinte aux règles de copropriété.



Il a indiqué que la demande reconventionnelle de MM. [M] et de la société Alba se heurtait aux mêmes difficultés.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 31 mars 2023.











Par conclusions notifiées le 1er août 2023, il demande à la cour, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, de :




infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,


En conséquence, statuant à nouveau,


ordonner la remise en état des locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] appartenant à la SCI [Adresse 4],


En conséquence,


condamner la SCI [Adresse 4] à :


supprimer les groupes de climatisation installés sans l'autorisation de l'assemblée générale,

remettre en état initial la toiture du bâtiment A, en démontant la verrière qui a été installée et en la remplaçant par un bac sec et un isolant, de manière identique à l'installation d'origine,



sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,


condamner la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance,

déclarer mal fondés la SCI [Adresse 4], les consorts [M] et la société Alba de toutes leurs autres demandes fins ou conclusions plus amples ou contraires dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dépens et les en débouter.




Il affirme que des travaux ont été réalisés par les locataires de la SCI Salin sur des parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle estime qu'il n'existe pas de contestation sérieuse.



Par conclusions transmises le 13 juillet 2023, la SCI [Adresse 4] demande à la cour de :


confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée solidairement avec le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Alba et à MM. [M] la somme globale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,


Statuant à nouveau de ces chefs,


condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de première instance,


Y ajoutant,


condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la société Alba et MM. [M] à lui verser, chacun, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel,

débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

débouter la société Alba et MM. [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,


A titre subsidiaire, si par impossible la cour infirmait l'ordonnance en ce qu'elle déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes et y faisait droit,


condamner la société Alba et MM. [M] à effectuer l'ensemble des travaux de remise en état du local qui s'imposent, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,


Y ajoutant,


condamner le syndicat des copropriétaires, la société Alba et MM. [M] à lui verser, chacun, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens de l'instance d'appel,

débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

débouter la société Alba et MM. [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.




Elle explique qu'elle n'avait pas connaissance des travaux litigieux jusqu'à ce que le syndic l'en informe et qu'elle a alors tenté par tout moyen d'obtenir de son locataire la remise en état du local, en dépit de quoi le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner de sorte qu'elle n'avait d'autre choix que de mettre ses locataires en cause. Elle considère que sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens est inéquitable.











Elle soutient que des travaux ont été réalisés par le locataire, qui n'ont jamais été autorisés par elle, ni par le syndicat des copropriétaires et ce, en contrariété avec le bail commercial et le règlement de copropriété. Elle ajoute qu'elle n'a pas non plus été informée par son locataire des dégradations de la toiture que celui-ci invoque.



Par conclusions notifiées le 19 juin 2023, MM. [M] et la SARL Alba sollicitent la confirmation de l'ordonnance et la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Adresse 4] à leur régler, chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Ils soutiennent que la verrière litigieuse préexistait à leur prise des lieux et qu'ils ont entrepris des travaux de réfection de cette verrière qui avait été recouverte de plaques de tôle afin d'éviter les dégâts des eaux et de retarder les infiltrations compte tenu du mauvais état de l'édifice. Ils ajoutent que ces travaux de rénovation n'impliquaient par l'accord préalable du bailleur, mais que celui-ci en a eu connaissance et ne les a pas remis en cause avant d'être assigné par le syndicat des copropriétaires.



Ils affirment en outre que la verrière constitue une partie privative.



MM. [M] et la société Alba indiquent, s'agissant des blocs de climatisation, qu'ils ont été déplacés temporairement afin de permettre la réalisation des travaux de toiture par la SCI [Adresse 4] et que les chéneaux de la toiture ne sont pas, à ce jour, conformes de sorte que les blocs ne peuvent être replacés à l'endroit initial.





MOTIFS,



Sur la demande de travaux présentée par le syndicat des copropriétaires :



L'article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel, ou des personnes se rendant chez lui (Troisième partie, article 2).



Le Lot n°9 donné à bail à MM. [M] est ainsi défini, tant dans le bail que la SCI [Adresse 4] leur a consenti, que dans le règlement de copropriété de l'immeuble : « au rez-de-chaussée du bâtiment A, et au rez-de-chaussée et 1er étage du bâtiment B : un magasin sur la rue Salin situé dans le bâtiment A et deux réserves à la suite situées dans le bâtiment B et au-dessus de la réserve du fonds, à l'étage, un local à usage de réserve et grenier, l'ensemble d'une superficie au rez-de-chaussée, magasin et réserve de 299.60 m² ; et au premier étage, réserve et grenier de 108 m², ledit lot ayant seul droit avec d'autres immeubles à la cour commune cadastrée section II n°[Cadastre 3] ».



Les travaux litigieux consistent, selon le syndicat des copropriétaires, dans l'installation de climatiseurs sur une des façades du bâtiment B et la création d'une verrière pour remplacer la toiture en tôle de la partie en rez-de-chaussée du bâtiment A donnée à bail aux intimés.




Les travaux de remise en état de la toiture du bâtiment A :




Le syndicat des copropriétaires affirme que la toiture en acier qui était présente sur le bâtiment A lors de l'entrée dans les lieux de la société Alba a été démontée lors de la réalisation des travaux pour être remplacée par une verrière. Elle produit une photographie laissant néanmoins apparaître deux parties vitrées sur cette toiture.











Les intimés affirment que la verrière était également présente sous les plaques de tôles.



De fait, la facture relative aux travaux litigieux mentionne une dépose de bac acier zinc et de verre armée de la verrière, pour une quantité identique, ce qui tend à démontrer que la part de verre ôtée sur la toiture n'est pas inférieure à celle des bacs acier zinc, comme cela aurait été le cas pour une verrière seulement partielle.



En outre, un associé d'une société ayant exploité un restaurant dans les locaux litigieux en activité de 2014 à 2020 déclare avoir eu connaissance d'une verrière en toiture pendant des travaux d'étanchéité sur la salle au-dessus du bar de la salle du milieu.



Les termes de l'article paru dans un quotidien régional, faisant état d'une « verrière créée tout spécialement dans la 2e salle » ne sont pas incompatibles avec les travaux de rénovation d'une verrière préexistante mais en partie recouverte de bac acier.



Le gérant de la SCI [Adresse 4] lui-même indiquait dans un courrier du 9 octobre 2020 adressé au syndic de l'immeuble : « il n'y a pas eu de création de verrière, elle préexistait ».



Or le règlement de copropriété de l'immeuble stipule que les parties communes aux copropriétaires de chacun des bâtiments incluent « la toiture et la charpente, à l'exception des parties vitrées, châssis, tabatières ou lucarnes disposées directement sur les parties de l'immeuble affectées exclusivement à l'un des copropriétaires dont l'entretien restera à la charge de ce dernier ».



Ces mentions, en particulier l'emploi du terme « à l'exception » dans l'énumération de parties communes aux copropriétaires, ne peuvent être comprises, ainsi que la SCI [Adresse 4] le soutient, comme signifiant que les parties vitrées des toitures resteraient des parties communes, seul l'entretien étant à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance, mais comme la qualification de ces parties vitrées en partie commune, par exception aux autres éléments listés.



Dès lors, le moyen soutenu par les intimés pris de ce que leurs travaux ont porté, non sur la création d'une verrière en lieu et place du toit préexistant, mais qu'ils ont consisté en travaux sur une verrière déjà en place et donc sur une partie qui serait alors privative, s'agissant d'une « partie vitrée » au sens du règlement de copropriété, constitue une contestation suffisamment sérieuse opposée à la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état de la toiture, pour que celle-ci excède les pouvoirs du juge des référés.



En conséquence, l'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle déboute le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.




Les travaux de suppression des groupes de climatisation installés sur la façade de l'immeuble :




La SCI [Adresse 4] affirme qu'avant l'entrée des intimés dans les lieux, les groupes de climatisation se trouvaient sur le toit du bâtiment B et qu'ils se trouvent désormais sur sa façade.



L'huissier de justice requis aux fins de constat par le syndicat des copropriétaires indique dans un procès-verbal du 17 juin 2020 : « sur le mur face à l'escalier, qui appartient à la copropriété, je constate la présence d'une structure en bois, fixée dans le mur, derrière laquelle se trouvent trois climatisations ». La photographie insérée sous ces mentions permet de constater que l'installation ainsi décrite est fixée au mur du bâtiment B.



Les moyens opposés par les intimés à la demande de suppression de ces climatisations portent sur la cause du déplacement de ces appareils (mauvais état de la toiture du bâtiment B où elles se trouvaient auparavant), mais non sur la nécessité d'obtenir ou non l'autorisation des copropriétaires pour les installer là où elles se trouvent à présent. De tels moyens ne constituent donc pas une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de suppression des groupes de climatisation, alors qu'il résulte de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent l'autorisation des copropriétaires.





En conséquence, la SCI [Adresse 4] sera condamnée à exécuter ces travaux de suppression et l'ordonnance de référé sera infirmée de ce chef.



Sur la demande de travaux présentée par la SCI [Adresse 4] :



L'article 16 du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 4] et les intimés prévoit que s'il existe un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer.



L'article 24 stipule, notamment, que le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d'ouverture, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur et que le preneur fera son affaire personnelle de toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l'immeuble et s'engage en conséquence à en garantir le bailleur.



En installant les groupes de climatisation sur la façade du bâtiment B, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ni de la SCI [Adresse 4], la SARL Alba et MM. [M] ont donc manqué à leurs obligations contractuelles.



Comme il a été précédemment dit, les moyens développés par ces derniers pour justifier de l'impossibilité de laisser les climatiseurs à l'endroit où ils se trouvaient auparavant ne sauraient constituer une contestation sérieuse à la nécessité de les retirer de la façade du bâtiment où elles ont été installées sans les autorisations requises.



En conséquence, la SARL Alba et MM. [M] seront condamnés à exécuter les travaux de suppression des climatisations, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour pendant trois mois. Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



La SARL Alba et MM. [M], parties condamnées, doivent supporter les dépens de première instance et d'appel et leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit donc être rejetée. L'ordonnance de référé sera donc infirmée en ce qu'elle condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens et en ce qu'il alloue à la SARL Alba et MM. [M] une indemnité pour leurs frais irrépétibles.



La SCI [Adresse 4], également condamnée, doit supporter les dépens de première instance et d'appel avec la société Alba et MM. [M]. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.



Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit donc être rejetée.



Il est équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros, à la charge de la SCI [Adresse 4].





PAR CES MOTIFS :





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, 



Confirme l'ordonnance rendue le 7 décembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims en ce qu'elle déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande tendant à la réalisation des travaux de remise en état de la toiture du bâtiment A et en ce qu'elle condamne la SCI [Adresse 4] aux dépens,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SCI [Adresse 4] à exécuter les travaux de suppression des groupes de climatisation installés sur la façade du bâtiment B,



Condamne MM. [P] et [J] [M] et la SARL Alba à exécuter les travaux de suppression des groupes de climatisation installés sur la façade du bâtiment B dans un 









délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour pendant trois mois,



Condamne la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute MM. [P] et [J] [M], la SARL Alba et la SCI [Adresse 4] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne MM. [P] et [J] [M], la SARL Alba et la SCI [Adresse 4] aux dépens de première instance et d'appel.



Le greffier, La présidente de chambre,