Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 octobre 2023

1ère Chambre





ARRÊT N° 285/23



N° RG 21/01708

N° Portalis

DBVL-V-B7F-ROHJ













S.C.I. LA GRANDE AVENUE



C/



S.A.S. BARITEAU IMMOBILIER

































Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère



GREFFIER



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé,







DÉBATS



A l'audience publique du 20 juin 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT 



Contradictoire, prononcé publiquement le 17 octobre 2023 par Madame Véronique VEILLARD, substituant la présidente légitimement empêchée, par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré indiqué au 3 octobre 2023 à l'issue des débats





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APPELANTE



SCI LA GRANDE AVENUE

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉE



SAS BARITEAU IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., Plaidant, avocat au barreau de NANTES









FAITS ET PROCÉDURE



1. Suivant compromis de vente signé les 4 et 7 novembre 2017, Mme [Z] [N] s'est engagée à vendre à la sci la Grande Avenue par l'intermédiaire de la sas Bariteau Immobilier un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] pour un montant de 155.500 €, avec condition suspensive de prêt et réitération de la vente au plus tard le 7 février 2018.



2. La commission de l'agence immobilière a été fixée à la somme de 9.500 €.



3. Un avenant a été signé les 20 et 22 décembre 2017 pour proroger le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt au 7 février 2018 et reporter au 8 mars 2018 la date de signature de l'acte authentique.



4. La vente a été réitérée le 22 juin 2018 en l'étude de maître [I] qui, à la demande de l'acquéreur qui reprochait à l'agence immobilière le retard pris pour la réitération de la vente et une impossibilité de louer le bien pendant l'été, a versé à la sas Bariteau Immobilier la somme de 3.100 € et a décidé du séquestre du solde d'un montant de 6.400 €.



5. Suivant exploit d'huissier du 29 juillet 2019, la sas Bariteau Immobilier a fait convoquer la sci la Grande Avenue devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) en paiement du solde de sa commission avec exécution provisoire, outre des dommages et intérêts et des frais. 



6. Par jugement du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

- rejeté l'exception tirée de la nullité de l'assignation,

- condamné la sci la Grande Avenue à payer à la sas Bariteau Immobilier la somme de 6.400 €,

- ordonné la levée du séquestre au profit de la sas Bariteau Immobilier,

- débouté la sas Bariteau Immobilier du surplus de ses demandes,

- débouté la sci la Grande Avenue de sa demande reconventionnelle,

- condamné la sci la Grande Avenue à payer à la sas Bariteau Immobilier la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la sci la Grande Avenue aux dépens.



7. La sci la Grande Avenue a interjeté appel par déclaration du 17 mars 2021, sauf du rejet de l'exception tirée de la nullité de l'assignation et du rejet du surplus des demandes de la sas Bariteau Immobilier.



8. La sas Bariteau Immobilier a interjeté appel incident du rejet de ses demandes et souligné que la sci la Grande Avenue n'avait pas exécuté la décision assortie de l'exécution provisoire. Pour autant, elle n'a pas demandé la radiation de l'affaire ainsi que le lui permet l'article 524 du code de procédure civile. 



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



9. La sci la Grande Avenue expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé.



10. Elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement :

- l'ayant condamnée à payer 6.400 € à la sas Bariteau Immobilier et déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 6.400 € à titre de dommages intérêts avec levée du séquestre notarial,

- l'ayant condamnée à payer à la sas Bariteau Immobilier la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

- ayant ordonné la levée du séquestre au profit de la sas Bariteau Immobilier,

- l'ayant débouté de sa demande de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- statuant de nouveau,

- dire et juger la sas Bariteau Immobilier mal fondée en ses demandes, 

- la débouter de l'intégralité de ses demandes, 

- la dire et juger responsable de son préjudice au titre de la perte de location,

- la condamner à lui payer une somme de 6.400 €,

- outre celle de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens de première instance et d'appel.



11. Elle soutient, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, que l'agent immobilier est tenu tant à l'égard de son mandant qu'à l'égard du cocontractant de ce dernier d'une obligation de conseil et de diligence, à laquelle il a été gravement manqué en ce que la division parcellaire n'était pas en cours au jour de la signature du compromis contrairement à ses mentions, ce dont aurait dû s'assurer l'agence immobilière, tandis que les conséquences de cette division sur la conformité des installations d'assainissement n'ont pas été anticipées et qu'aucune information ne lui a été transmise quant à l'avancée des travaux impactant la réitération de la vente et l'impossibilité de tenir les délais initiaux. Elle souligne qu'elle n'est pas un professionnel de l'immobilier et ignorait tout des travaux de mise en conformité de l'assainissement et de leurs délais et modalités, qu'elle a subi une perte de chance de louer son bien dès l'été 2018, à hauteur de 8 semaines de location au moins au prix de 800 € la semaine, soit une indemnisation d'un montant de 6.400 €.



12. La sas Bariteau Immobilier expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 15 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé.



13. Elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en ce qu'il a :

- condamné La sci la Grande Avenue à lui payer 6.400 €,

- ordonné la levée du séquestre à son profit,

- débouté la sci la Grande Avenue de sa demande reconventionnelle,

- condamné la sci la Grande Avenue à lui payer la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la sci La Grande Avenue aux dépens,

- en conséquence,

- débouter la sci La Grande Avenue de ses demandes, à savoir :

- la condamnation de l'agence Bariteau Immobilier au paiement de la somme de 6.400 € à l'encontre de la sci La Grande Avenue,

- la condamnation de l'agence Bariteau Immobilier au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes,

- statuant à nouveau sur ce point,

- condamner la sci La Grande Avenue dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard dans la limite de 6 mois, à autoriser la levée du séquestre,

- condamner la sci La Grande Avenue au paiement de la somme complémentaire de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du présent acte,

- condamner la sci La Grande Avenue au paiement de la somme de 3.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



14. Elle soutient qu'il avait été prévu au compromis l'intervention d'un géomètre expert pour effectuer une division parcellaire demandée par les acquéreurs, laquelle allait entraîner des branchements indépendants des eaux usées nécessitant l'accord du service concessionnaire, que Véolia a relevé une non-conformité en novembre 2017 puis à nouveau après travaux en avril 2018, ayant nécessité des reprises, qu'elle a dû subir les aléas et le rythme de chacun des différents intervenants, qu'elle a rempli son obligation de moyen en agissant avec diligences depuis le compromis de vente pour faire accélérer l'intervention des tiers et alors que la sas la Grande Avenue ne l'avait pas avisée de son objectif d'une location saisonnière pour l'été 2018, aucun justificatif de location n'ayant même été produit pour les années ultérieures, qu'elle a subi un préjudice moral certain eu égard au caractère indigne et vexatoire de la présente procédure qui a porté atteinte à sa probité et à l'image de l'agence.



MOTIFS DE L'ARRÊT



15. À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.



1) Sur la faute de la sas Bariteau Immobilier, agence immobilière 



16. L'article 1240 du code civil prévoit que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'



17. L'agent immobilier, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. 



18. Il est également tenu d'une obligation d'information, de conseil et de diligence pour que l'affaire qui lui a été confiée soit menée à bonne fin. L'obligation d'information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour leur permettre d'opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux sans qu'il y ait toutefois lieu à exiger une recherche de conformité technique de tel élément du bien vendu.



19. La responsabilité de l'agent immobilier peut en effet être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles indépendamment du fait de savoir s'il a agi sur instructions de son mandant. 



20. Le fondement de cette responsabilité est contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties. 



21. Il revient au demandeur à l'indemnisation, tiers au mandat, d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice. 



22. En l'espèce, il résulte des termes du compromis de vente signé les 4 et 7 novembre 2017 que la sci la Grande Avenue s'est portée acquéreur d'une maison d'habitation située 'sur une parcelle, en cours de division, provenant d'une parcelle de plus grande importance cadastrée section AA, numéro [Cadastre 2].'



23. Le compromis ne fait pas état, contrairement à l'assertion de la sas Bariteau Immobilier, de l'intervention d'un géomètre expert pour effectuer une division parcellaire même si cette intervention apparaissait indispensable pour la réalisation de ces opérations évoquées dans l'acte.



Au titre de la clause ASSAINISSEMENT, il était précisé que 'le vendeur déclare que les biens objet des présentes sont raccordées au réseau public de collecte des eaux usées. Un certificat de la conformité de ce raccordement sera délivré avant la signature de l'acte authentique'. 



24. Dès le 8 novembre 2017, ainsi que cela résulte du courriel envoyé, la sas Bariteau Immobilier a interrogé le cabinet Atlantique Géomètres Experts à [Localité 6] pour solliciter un devis pour une division parcellaire en joignant le plan de cadastre et en signalant une canalisation de tout à l'égout commune en s'interrogeant sur le fait de savoir si une simple servitude de tréfonds était susceptible d'être suffisante ou s'il était 'nécessaire de prévoir autre chose.'



25. Il lui était répondu par ce cabinet par courriel du 15 novembre 2018 que 'en toute rigueur, il faudrait avoir des branchements indépendants. Donc sous réserve de non-opposition du service concessionnaire (SAUR ou VEOLIA), la servitude de tréfonds est suffisante en précisant les conditions d'entretien'.



26. Le 24 novembre 2017, Véolia a établi son rapport de contrôle du raccordement aux réseaux d'assainissement en relevant un 'tabouret commun avec le lot n° 47 bis' et un écoulement lent pour la salle de bain du rez-de-chaussée. 



27. Le rapport concluait à une non-conformité du raccordement avec nécessité d'un branchement 'eaux usées' par habitation. 



28. Il s'en déduit dès lors que :

1- le raccordement au réseau de collecte des eaux usées n'était finalement pas conforme, contrairement aux déclarations de la venderesse reprises au compromis de vente mais aussi à la mention qui actait pourtant la production du certificat de conformité avant la signature de l'acte authentique et ce, sans qu'il soit fait état de la nécessité de quelconques travaux de mise en conformité ou d'une quelconque autre réserve,

2- des travaux de branchement indépendant au réseau de collecte des eaux usées étaient finalement indispensables sans que ceux-ci fussent mentionnés dans le compromis au titre de la division parcellaire pourtant annoncée dans le compromis de vente comme étant 'en cours.'



29. En mains ce rapport de non-conformité du 24 novembre 2017, la sas Bariteau Immobilier n'établit pas en avoir donné la connaissance officielle à la sci la Grande Avenue alors que l'occasion s'est notamment présentée lors de la signature de l'avenant au compromis les 20 et 22 décembre 2017 dans lequel les parties convenaient de proroger le délai de la condition suspensive de prêt et la date de signature de l'acte définitif au 8 mars 2018.



30. Au jours de la signature du compromis de vente, la division parcellaire n'était donc pas 'en cours' contrairement aux mentions dudit compromis, puisqu'elle n'était pas commencée, alors qu'elle allait avoir des conséquences sur les délais de la vente en les allongeant et l'information de la nécessité de travaux de mise en conformité du raccordement aux eaux usées, connue avec certitude dès le 24 novembre 2017, n'était pas communiquée, là encore contrairement aux prévisions du compromis qui annonçait une transmission du certificat de conformité avant la signature de l'acte authentique le 7 février 2018. 



31. La faute de l'agent immobilier est caractérisée d'une part pour avoir porté dans le compromis une mention erronée quant à une division parcellaire 'en cours' contraire à la réalité et d'autre part pour n'avoir pas transmis aux acquéreurs sans délai le certificat de non-conformité du raccordement au réseau de collecte des eaux usées, ni informé l'acquéreur des délais inhérents à une reprise de ladite non-conformité. Ce faisant, la sas Bariteau Immobilier n'a en effet pas réuni toutes les conditions nécessaires à la réitération de la vente à la date du 8 mars 2018.



32. Le jugement, qui a écarté la faute de la sas Bariteau Immobilier, sera infirmé sur ce point.



2) Sur le préjudice de la sci la Grande Avenue et le lien de causalité



33. La non-conformité du raccordement aux eaux usées a conduit à de multiples démarches effectuées par l'agent immobilier pour parvenir à ce que les travaux de branchement d'assainissement soient finalement exécutés par Véolia entre le 5 et le 10 avril et les branchements au tout à l'égout par l'entreprise Fred'Eau le 19 avril, ces derniers étant toutefois déclarés non conformes par Véolia le 2 mai 2018.



34. Par ailleurs, il résulte des échanges par courriel intervenus entre l'agence immobilière, l'étude notariale et le cabinet de géomètres-experts que la division parcellaire a donné lieu à un bornage pour lequel la réunion sur site s'est tenue le 21 février 2018 à l'issue de laquelle un document d'arpentage a été édité courant de 2ème semaine du mois de mars 2018, sans précision de la date exacte, puis transmis à la mairie de [Localité 7] pour purge du droit de préemption.



35. Dans son courriel du 20 mars 2018 adressé à l'étude de maître [I], la sas Bariteau Immobilier sollicitait une 'idée du délai à envisager pour la signature dans ce dossier' et précisait que l'acquéreur souhaitait 'louer ce bien et donc effectuer des travaux' et 'nous interroge sur ce point pour signer dès que possible.'



36. Par courriel du 16 avril 2018, l'étude notariale informait l'agence immobilière de la réception de la renonciation au droit de préemption. Le 28 avril 2018, l'agence immobilière informait l'étude notariale de la réception du certificat de numérotage ainsi que de l'arrêté d'alignement. 

37. Enfin, le rapport de contre-visite de Véolia attestant de la conformité des travaux de reprise du raccordement était transmis le 21 juin 2018.



38. La réitération de la vente intervenait au rapport de maître [I], notaire à [Localité 5] ([Localité 5]), le 22 juin 2018, soit près 3 mois ¿ après la date reportée du 8 mars 2018.



39. Parallèlement, ce n'est que dans le courriel de l'étude notariale à l'agence immobilière en date du 20 mars 2018 qu'est apparue officiellement pour la première fois l'information selon laquelle la sci la Grande Avenue avait pour projet d'effectuer des travaux pour mettre ensuite en location le bien acquis, aucune preuve d'une information antérieure n'étant produite par l'appelante.



40. Néanmoins, la sci la Grande Avenue ne justifie pas de la réalisation effective des travaux qu'elle estimait indispensables de voir réaliser avant la saison estivale (date de réalisation, entreprises sollicitées, travaux exécutés, coûts engagés) de sorte que l'impossibilité de louer dès la signature de l'acte authentique ne saurait être retenue du seul fait de l'allégation de ces travaux. Par ailleurs, toute location demeure aléatoire et rien ne permet de penser que le bien aurait été loué pendant 8 semaines entières à l'été 2018 au prix de 800 €, la comparaison avec d'autres biens étant inopérante en l'absence de tout descriptif détaillé du bien immobilier de l'appelante.



41. Au total, la sci la Grande Avenue échoue à démontrer qu'elle avait informé l'agence immobilière dès l'origine de son intention de louer le bien acquis après réalisation de travaux, que les travaux ont bien été réalisés, qu'ils étaient indispensables à la location, que son intention était de louer dès la période estivale de 2018 et au moins pendant 8 semaines et que le prix locatif se serait élevé à la somme de 800 € par semaine.



42. Sa demande d'indemnisation ne peut qu'être rejetée, le jugement étant confirmé quant à sa condamnation à payer à la sas Bariteau Immobilier la somme de 6.400 € au titre du solde de la commission d'agence immobilière et quant à la levée du séquestre au profit de celle-ci, sans qu'il y ait lieu à ordonner une astreinte sur ce point.



3) Sur la clause d'anatocisme



43. En application de l'article 1343-2 du code civil, 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.'



44. En l'espèce, la sas Bariteau Immobilier sollicite dans ses conclusions datées du 15 septembre 2021, la capitalisation des intérêts 'à compter du présent acte.'



Dès lors que la condition d'intérêts dus pour au moins une année est remplie ainsi que celle d'une demande formée en justice, il convient de faire droit à la demande d'anatocisme dans les termes de celle-ci qui sont conformes à l'article susvisé.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



4) Sur la demande de dommages et intérêts de la sas Bariteau Immobilier pour préjudice moral



46. Compte tenu de ce que la faute de l'agence immobilière a été ci-dessus retenue, cette demande est infondée. Son rejet sera confirmé.



5) Sur les dépens et les frais irrépétibles



47. Chaque partie échouant pour partie en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.



48. Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 20 janvier 2021 en ce qu'il a :

- rejeté la demande de capitalisation des intérêts formée par la sas Bariteau Immobilier,

- condamné la sci la Grande Avenue aux dépens,

- condamné la sci la Grande Avenue à payer à la sas Bariteau Immobilier la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Le confirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 15 septembre 2021, 



Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais, compris ou non dans les dépens, qu'elle a exposés en première instance et en appel.



Déboute du surplus des demandes.





LE GREFFIER P/ LA PRÉSIDENTE

Légitimement empêchée