Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 OCTOBRE 2023



N° RG 22/04560 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJ2T



AFFAIRE :



M.[N] [D] [U]



M. [U]





C/

S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE 'SEINE OUEST HABITAT ET PATRIMOINE'







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'ANTONY



N° RG : 11-21-000583



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/10/23

à : 



Me Michel COSMIDIS 



Me Franck LAFON



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [N] [D] [U]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]/france



Représentant : Maître Michel COSMIDIS de la SARL DESBARATS - COSMIDIS ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 681



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004606 du 01/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANT

****************



S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE 'SEINE OUEST HABITAT ET PATRIMOINE' venant aux droits de [Localité 5] HABITAT OPH

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220248

Représentant : Maître Chiara TRIPALDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0913 -



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mai 2023, Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé prenant effet le 15 novembre 1997, l'OPHLM de la ville de [Localité 5] a donné à bail à M. [N] [U] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] (92), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 993,20 francs, hors charges. 



Se prévalant de loyers demeurés impayés, la société [Localité 5] habitat OPH a, le 7 juin 2021, fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2021, la société [Localité 5] habitat OPH a assigné M. [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 7 juin 2021. 



Par jugement contradictoire du 17 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : 

- déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par la société [Localité 5] habitat OPH, 

- condamné M. [U] à payer à la société [Localité 5] habitat OPH, la somme de 7 560,42 euros à titre d'arriéré locatif, terme d'octobre 2021 inclus, selon décompte arrêté au 24 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], étaient réunies au 8 août 2021, 

- ordonné l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 8 août 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, 

- condamné M. [U] à verser à la société [Localité 5] habitat OPH une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 25 novembre 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- débouté la société [Localité 5] habitat OPH de ses demandes contraires, 

- débouté la société [Localité 5] habitat OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7juin 2021 et de l'assignation, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 





Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2022, M. [U] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 octobre 2022, il demande à la cour : 

- de dire et juger qu'il fait l'objet d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation personnelle, 

à titre principal, vu l'effacement de la dette par la commission de surendettement, 

- d'infirmer le jugement du 13 janvier 2022 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement de la somme de 7 560,42 euros à titre d'arriéré locatif et l'a condamné au paiement de cette somme, 

statuant à nouveau, 

- de dire n'y a avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, 



subsidiairement, vu l'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, 

- d'infirmer le jugement du 13 janvier 2022 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement de la somme de 7 560,42 euros à titre d'arriéré locatif et l'a condamné au paiement de cette somme, 

statuant à nouveau, 

- suspendre de plein droit pendant un délai de deux ans les effets de la clause résolutoire, 



très subsidiairement, 

- d'infirmer le jugement du 13 janvier 2022 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement de la somme de 7 560,42 euros à titre d'arriéré locatif et l'a condamné au paiement de cette somme, 

statuant à nouveau, 

- de lui accorder un délai de 3 ans pour s'acquitter de la dette locative,

- de prononcer en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 janvier 2023, la société Seine Ouest habitat et patrimoine, venant aux droits de la société [Localité 5] habitat OPH, demande à la cour de : 

à titre principal,

- débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, 

- d'infirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony en ce qu'il a condamné M. [U] à payer la somme de 7 560,42 euros à titre d'arriéré locatif, terme d'octobre 2022 inclus, décompte arrêté au 24 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

statuant à nouveau,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 11 935,39 euros au 5 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, 

- débouter M. [U] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, 

- confirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony, pour le surplus, 



subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour suspendrait les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail de M. [U], 

- de subordonner la suspension au paiement des échéances courantes et de la mensualité sur l'arriéré en leur totalité et à défaut : 

- dire que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 

-d'ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [U] et celle de tous occupants de leur chef des lieux dont il s'agit, si besoin est, avec le concours du commissaire de police et de la force publique, 

- d'ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde-meuble au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de M. [U], 

- de condamner M. [U] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer plus les charges, qu'il aurait dû régler si le bail s'était poursuivi, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, 

en toutes hypothèses, 

- de débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, 

- de condamner M. [U] à lui payer la somme de 2 000euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles, 

- de condamner M. [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mai 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de M. [U]. 



1) Sur les effets de la procédure de mesure de rétablissement personnel sans liquidation personnelle. 



* sur la condamnation à paiement prononcée par le premier juge. 



Au soutien de son appel tendant à l'infirmation du jugement l'ayant condamné à verser la somme de 7 560,42 euros au titre de son arriéré locatif, M. [U] fait valoir que, compte tenu de l'effacement total de sa dette locative, il n'est plus redevable d'aucune somme envers l'EPIC [Localité 5] Habitat OPH. 

L'EPIC [Localité 5] Habitat OPH poursuit également l'infirmation du jugement sur ce point, et demande à la cour statuant à nouveau de condamner M. [U] à lui verser la somme de 11 935,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de décembre 2022 inclus selon décompte actualisé au 5 janvier 2023. 



Sur ce, 



L'article 741-2 du code de la consommation dispose que 'en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L 741-4, le rétablissement sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L 711-4 et L 711-5 et des dettes dont le montant a été payé aux lieu et place du débiteur par la caution ou le co-obligé, personnes physiques'. 



En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que : 

- par une première décision en date du 10 décembre 2019, confirmée sur recours par jugement du tribunal de Versailles le 3 décembre 2020, la commission de surendettement des particuliers a prononcé le rétablissemen personnel sans liquidation judiciaire à l'égard de M. [U], et a effacé sa dette locative qui s'élevait à la somme de 6 531,26 euros à la date de la décision, soit au 10 décembre 2019. 

- par une seconde décision du 15 avril 2022, soit postérieurement au jugement dont appel, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l'égard de M. [U], et prononcé l'effacement de la dette locative qui s'élevait à la somme de 10 841,68 euros à la date de la décision. 



En application des dispositions de l'article L 741-2 du code de la consommation, la décicion du 15 avril 2022 rendue par la commission de surendettement des particuliers qui n'a pas été contestée, a eu pour conséquence d'effacer toutes les dettes non professionnelles nées avant la date de la décision, étant précisé que les dettes locatives ne rentrent pas dans les prévisions des articles L 711-4 et L 711-5. 



Il s'ensuit que compte tenu de cet élément nouveau en cause d'appel, la décision déférée doit être infirmée en sa disposition ayant condamné M. [U] à verser à l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de 7 560,42 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de novembre 2021 inclus, selon décompte arrêté au 24 novembre 2021. 





* sur l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 7 juin 2021. 



M. [U] soutient que l'effacement de la dette locative prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. 



L'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH réplique que la saisine de la commission de surendettement des particuliers, postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, n'empêche nullement le bailleur d'en revendiquer le bénéfice, contrairement à ce que soutient M. [U] et ainsi que le prévoient d'ailleurs les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse fait valoir que, compte tenu de la décision rendue le 15 avril 2022 par la commission de surendettement des particuliers ayant effacé l'ensemble des dettes antérieures à la décision, la cour pourrait suspendre les effets de la clause résolutoire, en application de l'article susvisé, sous réserve toutefois du paiement des échéances courantes par le locataire, ce que ce dernier s'abstient de faire, qu'il s'ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH ajoute que si la cour considérait que M. [U] s'acquitte des échéances courantes, elle devrait néanmoins d'une part, assortir sa décision de suspension des effets de la clause résolutoire, d'une déchéance du terme et d'autre part, prévoir la reprise des effets de la clause dès le premier impayé.



Sur ce, 



Conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute cause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois parès un commandement de payer demeuré infructueux. 



Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2021, l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH a fait délivrer à M. [U] un commandement visant la clause résolutoire insérée à l'engagement de location, d'avoir à lui payer la somme de 10 584,86 € au titre des loyers et charges impayés au 7 mai 2021, terme d'avril 2021 inclus. 



Il est constant que M. [U] ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 8 août 2021. Le jugement est confirmé sur ce point. 



Se pose en cause d'appel la question de savoir si, compte tenu de l'effacement de sa dette locative postérieurement au jugement, M. [U] peut se prévaloir utilement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, étant précisé que la suspension est conditionnée par la reprise du règelement des échéances courantes par le locataire. 



En l'espèce, l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH n'a pas cru devoir établir un décompte actualisé prenant en compte l'effacement de la dette locative à hauteur de 10 841,68 euros de M. [U], se bornant à affirmer que ce dernier ne s'acquitte pas de son loyer courant tout en produisant un décompte actualisé au 5 avril 2013. 



Il ressort de l'examen de ce décompte par la cour, que depuis le 30 avril 2022, M. [U] s'est acquitté de la somme totale de 2 353,44 euros sur la somme due au titre des loyers et charges d'un montant de 2 445,85 euros, soit un différentiel de 105,07 euros en faveur du bailleur. 



Compte tenu de la modicité du reliquat restant dû par M. [U], il y a de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au terme de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [U]. 



Il sera rappelé toutefois que cette suspension ne peut au terme des articles susvisés suspendre le paiement des loyers et charges courantes.



Il s'ensuit que la déchéance du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire sera encourue par M. [U], dès le premier incident concernant le paiement du loyer et des charges courantes survenant postérieurement à la signification du présent arrêt, la procédure d'expulsion pouvant alors suivre son cours suivant les modalités précisément énoncées au présent dispositif.



Sur les mesures accessoires. 



M. [U] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant M. [U] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 





Confirme le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony en ses dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu'en celles relatives aux frais de procédure et aux dépens



Statuant à nouveau, 



Vu l'effacement de la dette par la commission de surendettement, déboute l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH de sa demande en paiement de la somme de 7 560,42 euros au titre d'arriéré locatif, 



Compte tenu de l'effacement de la dette en cours de procédure, suspend les effets de la clause résolutoire, 

jusqu'à l'issue de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [U], 



Dit toutefois que M. [U] sera déchu du bénéficie de cette suspension au premier incident de paiement concernant le paiement du loyer et charges courants survenus postérieurement à la signification du présent arrêt;



Dit en conséquence qu'en cas de survenance d'un tel incident de paiement



- la clause résolutoire sera acquise à la date du 8 août 2021 ;



- la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible, 



- à défaut pour M. [U] d'avoir libéré les lieux situés deux mois après la signification du commandement d'avoir à les quitter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, 



- le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 



- M. [U] devra payer à l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés contre récépissé ou un procès-verbal d'expulsion,



Condamne M. [M] à verser à l'établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [U] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,