Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 428







N° RG 20/04183



N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYYJ







Syndicat des copropriétaires 

« [Adresse 2] »





C/



S.C.I. JLF































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 





Me Thimothée JOLY





Me Lionel CARLES

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 21 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02571.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] »sis à [Localité 4]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR sis [Adresse 1] à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David-André DARMON, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.C.I. JLF

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliées au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Lionel CARLES, membre de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



L'ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 2], situé [Adresse 2] à [Localité 4], est composé de douze bâtiments.



La SCI JLF est propriétaire des lots n° 173, 180 et 195 au sein du bâtiment A, à savoir un appartement, une cave et un emplacement de stationnement.



Par exploit du 2 mai 2016, la SCI JLF a assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet EUROPAZUR, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre prononcer l'annulation des résolutions n° 5, 6, 7, 9, 11, 17, 18, 19, 20, 40, 40a et 41 adoptées lors de l'assemblée générale ordinaire tenue le 26 février 2016, et lui réclamer paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Par jugement rendu le 21 janvier 2020, le tribunal a annulé les résolutions n° 5, 11, 19 et 20, au motif qu'elles étaient contraires à l'article 6 du règlement de copropriété instituant des parties communes générales et des parties communes spéciales à chacun des bâtiments, dont les charges d'entretien devaient être réparties entre les seuls copropriétaires concernés.



Le tribunal a rejeté en revanche les demandes d'annulation des autres résolutions, considérant que la demanderesse ne caractérisait aucune irrégularité en fait comme en droit.



Les premiers juges ont omis de statuer au dispositif sur les demandes en dommages-intérêts, alors qu'ils avaient évoqué dans les motifs de leur décision l'allocation d'une somme de 3.000 euros au profit de la SCI JLF.



Enfin, le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la SCI JLF dispensée de toute participation aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel principal par déclaration adressée le 18 mars 2020 au greffe de la cour, et la SCI JLF a formé appel incident.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 août 2023, le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par un nouveau syndic le cabinet GESTION BARBERIS, entend se désister de son appel en ce qu'il porte sur l'annulation des résolutions n° 5, 11, 19 et 20, mais maintient en revanche son recours pour ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre.



Il stigmatise les errements de son précédent syndic le cabinet EUROPAZUR, et notamment son entêtement à ne pas respecter le principe de séparation des charges entre les différents bâtiments en dépit des décisions de justice précédemment rendues, mais considère que la SCI JLF ne justifie d'aucun préjudice appelant réparation de sa part.



Il demande en conséquence à la cour d'infirmer partiellement le jugement entrepris en déboutant la partie adverse de sa demande en dommages-intérêts, et en laissant à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.



Par conclusions notifiées le 14 août 2020 et non actualisées depuis lors, la SCI JLF demande la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 5, 11, 19 et 20, mais poursuit son infirmation en ce qu'il a rejeté ses demandes d'annulation des résolutions n° 6, 7, 9, 17, 18, 40, 40a et 41.



Elle demande également paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive opposée par le syndicat, rappelant que sept procédures distinctes ont dû être engagées pour contester des résolutions non conformes au principe de séparation des charges.



Elle réclame enfin une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2023.





DISCUSSION



Sur le désistement partiel :



La cour donne acte au syndicat des copropriétaires de son désistement d'appel en ce qu'il porte sur les dispositions annulant les résolutions n° 5, 11, 19 et 20, celui-ci emportant acquiescement au jugement en application de l'article 403 du code de procédure civile.





Sur la demande en dommages-intérêts :



Le tribunal a omis de statuer dans son dispositif sur la demande en dommages-intérêts présentée par la SCI JLF, alors qu'il en avait accueilli le principe dans ses motifs.



En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, il appartient à la cour de réparer une telle omission sur le fondement de l'article 463 du code de procédure civile.



Par un précédent arrêt rendu le 4 mai 2017, la cour de céans a définitivement tranché la question de la validité de l'article 6 du règlement de copropriété, instituant des parties communes générales et des parties communes spéciales à chacun des bâtiments, dont les charges d'entretien devaient être réparties entre les seuls copropriétaires concernés.



À l'occasion de la présente procédure, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a délibérément fait fi de cette décision et résisté de manière abusive à l'action légitimement introduite par la SCI JLF visant à annuler les résolutions contraires à ce principe de répartition.



Le syndicat ne saurait s'exonérer de toute responsabilité en invoquant les errements de son précédent syndic le cabinet EUROPAZUR, alors que celui-ci le représentait en justice.



Cette résistance abusive a causé à la SCI JLF un préjudice moral qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.





Sur l'appel incident aux fins d'annulation des résolutions n° 6, 7, 9, 17, 18, 40, 40a et 41:



- sur la résolution n° 6 : 



Aux termes de cette résolution, adoptée à la majorité simple, l'assemblée générale a décidé de confier la mission de vérification des comptes du syndicat à Monsieur [J], expert-comptable à la retraite, moyennant une rémunération de 2.571 euros.



La SCI JLF invoque un abus de majorité, faisant valoir qu'une telle mission doit être confiée à un expert en exercice, et que les précédentes missions confiées à l'intéressé n'ont jamais permis de mettre en lumière les irrégularités affectant la comptabilité du syndicat.



Toutefois, une décision d'assemblée ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Tel n'est pas le cas en l'espèce, et il n'appartient pas aux tribunaux de se livrer à un contrôle d'opportunité des décisions prises par l'assemblée, notamment quant au choix d'un prestataire.



- sur la résolution n° 7 : 



Aux termes de cette résolution, adoptée à la majorité simple, l'assemblée générale a décidé de donner quitus au syndic de sa gestion pour la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015.



La SCI JLF invoque un abus de majorité, faisant valoir que les multiples erreurs commises par le syndic dans sa gestion et la répartition des charges l'exposent à une action en responsabilité, de sorte qu'il n'est pas de l'intérêt des copropriétaires de lui donner quitus.



 Il s'agit là encore d'un contrôle d'opportunité qui n'incombe pas aux juridictions. En outre, le quitus donné par l'assemblée ne prive pas un copropriétaire ayant voté contre de rechercher la responsabilité du syndic en raison d'une faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle lui ayant causé un préjudice personnel.



- sur la résolution n° 9 : 



La SCI JLF reproche à l'assemblée générale de ne pas s'être prononcée sur les candidatures aux fonctions de syndic des sociétés SOGEA et GESTION BARBERIS dont elle avait demandé l'inscription à l'ordre du jour, en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, la cour ne peut prononcer l'annulation d'une résolution qui n'a pas fait l'objet d'un vote, étant en outre observé qu'elle n'est pas saisie d'une demande d'annulation de la résolution n° 8a ayant reconduit le cabinet EUROAZUR dans ses fonctions de syndic.



- sur la résolution n° 17 : 



Aux termes de cette résolution, adoptée à la majorité simple, l'assemblée générale a fixé les honoraires du syndic pour le suivi de travaux.



Au soutien de sa demande d'annulation, la SCI JLF fait valoir que sa voix a été comptabilisée parmi les abstentions, alors qu'elle se serait prononcée contre. Toutefois, une telle erreur, même à la supposer démontrée, ne serait pas de nature à remettre en cause le résultat du vote, puisque les copropriétaires s'étant prononcé en faveur de cette résolution représentaient 38947 tantièmes sur un total de 44971.





- sur la résolution n° 18 : 



Aux termes de cette résolution, adoptée à la majorité simple, l'assemblée générale a donné mandat au syndic, assisté du conseil syndical, pour passer commande de travaux dans le cadre d'un budget maximum de 48.018 euros TTC.



Au soutien de sa demande d'annulation, la SCI JLF fait valoir que sa voix a été comptabilisée parmi les abstentions, alors qu'elle se serait prononcée contre. Là encore une telle erreur, à la supposer démontrée, ne serait pas de nature à remettre en cause le résultat du vote, puisque les copropriétaires s'étant prononcé en faveur de la résolution représentaient 38823 tantièmes sur un total de 44971.



- sur les résolutions n° 40 et 40a : 



Aux termes de ces résolutions, l'assemblée générale, s'étant successivement prononcée à la majorité qualifiée de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, puis à la majorité simple en application de l'article 25-1, a autorisé à la demande de la SCI LE VERSAILLES et à ses frais exclusifs le rattachement d'un cellier par la suppression des lots n° 721 et 1638 et leur remplacement par le lot n° 1639.



Au soutien de sa demande d'annulation, la SCI JLF fait valoir que cette résolution ne pouvait être adoptée qu'à la majorité qualifiée prévue par l'article 26, dans la mesure où elle entraînait une modification du règlement de copropriété.



Cependant, en vertu de ce dernier texte, seules les modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes doivent être adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix, alors que la délibération contestée porte sur le regroupement de lots privatifs.



- sur la résolution n° 41 :



La SCI JLF reproche à l'assemblée générale de ne pas s'être prononcée sur sa proposition d'instaurer une redevance pour l'usage de la piscine et du tennis de la résidence, dont elle avait demandé l'inscription à l'ordre du jour. Cependant, la cour ne peut prononcer l'annulation d'une résolution qui n'a pas fait l'objet d'un vote, étant en outre observé que le procès-verbal d'assemblée indique que cette question a été retirée de l'ordre du jour à la demande de la SCI JLF elle-même.



En conséquence de l'ensemble des motifs qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions n° 6, 7, 9, 17, 18, 40, 40a et 41.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI JLF, et dispensé cette dernière de toute participation aux frais de procédure et aux dommages-intérêts en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Y ajoutant, il y a lieu également de mettre à la charge du syndicat les dépens de l'instance d'appel ainsi qu'une indemnité du même montant au titre des frais irrépétibles nouvellement exposés par la partie intimée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Donne acte au syndicat des copropriétaires du désistement de son appel en ce qu'il porte sur l'annulation des résolutions n° 5, 11, 19 et 20 adoptées par l'assemblée générale ordinaire tenue le 26 février 2016, celui-ci emportant acquiescement au jugement,



Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI JLF une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,



Condamne le syndicat aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la partie intimée.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT