Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 OCTOBRE 2023



N° 2023/429 









N° RG 20/09382 



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGKZU







[Z], [K], [P], [N] [R]



[C] [F] [I] épouse [R]





C/



Syndicat des copropriétaires VILLA CLARY I

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Pascal FOURNIER



Me Thierry

[T]







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03711.





APPELANTS



Monsieur [Z], [K], [P], [N] [R]

né le 06 Février 1956 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 3]



Madame [F] [I] épouse [R]

née le 28 Février 1963 à [Localité 6] (AUTRICHE), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Pascal FOURNIER, membre de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Marie-Laure DELFAU DE BELFORT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires VILLA CLARY 1 sis à [Localité 1]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1] S.A., dont le siège social est à [Adresse 4], représentée par son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités au siège sis [Adresse 2] 

[Localité 1]

représentée par Me Thierry BAUDIN, membre de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Les époux [Z] [R] et [C] [F] [I] possèdent des locaux à usage professionnel, commercial et d'habitation au rez-de-chaussée du bâtiment 1 bis d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé VILLA CLARY, situé [Adresse 5], constituant le lot n° 198 de l'état descriptif de division.



À compter du 1er octobre 2015, ils ont donné ces locaux à bail commercial à la société CHICKEN 06 pour y exercer une activité de restauration rapide.



Par une première résolution adoptée le 4 juillet 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à agir en justice afin de faire cesser les nuisances résultant de cette activité.



Les époux [R] ont alors demandé l'autorisation d'installer à leurs frais une gaine d'extraction des fumées en façade du bâtiment et jusqu'à la toiture de celui-ci, qui leur a été refusée par une nouvelle résolution votée le 28 juin 2017.



Par exploit du 8 août 2017, les époux [R] ont saisi le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour être autorisés à réaliser ces travaux sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires a invoqué une première fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir, au motif que le bail commercial consenti à la société CHICKEN 06 avait été entre-temps résilié, et que l'activité désormais exercée dans les lieux par le nouveau locataire ne nécessitait plus un tel aménagement.



Il a opposé d'autre part le caractère définitif de la délibération adoptée le 28 juin 2017, à défaut de recours exercé dans le délai prévu par l'article 42 de ladite loi.



Subsidiairement au fond, il a conclu au rejet de l'action au motif que les conditions posées par l'article 30 susvisé n'étaient pas réunies.



Par jugement rendu le 24 juin 2020, le tribunal a écarté les fins de non-recevoir mais débouté les époux [R] de leur action, en retenant que les travaux projetés ne constituaient pas une amélioration des parties communes, et les a condamnés au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Les époux [R], qui ont reçu signification de cette décision le 3 septembre 2020, ont interjeté appel par déclaration adressée le 1er octobre 2020 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 12 juin 2021, les époux [R] approuvent le premier juge d'avoir écarté les fins de non-recevoir invoquées en défense, mais critiquent les motifs par lesquels celui-ci s'est déterminé. 



Ils font valoir que leur intérêt à agir ne dépend pas de l'activité actuellement exercée dans les lieux, et que le rejet définitif de leur demande par l'assemblée générale des copropriétaires constituait une condition préalable à la saisine des juridictions sur le fondement de l'article 30.



Sur le fond, ils soutiennent que le règlement de copropriété ne prohibe pas l'exploitation d'une activité de restauration dans leurs locaux dans la mesure où la destination bourgeoise de l'immeuble ne concerne que l'occupation des appartements, et que les travaux litigieux constituent bien une amélioration au sens de la loi puisqu'ils sont de nature à prévenir des nuisances futures pour le voisinage.



Ils demandent en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de les autoriser à installer à leurs frais une gaine d'extraction des fumées sur la façade du bâtiment 1 bis côté jardin, conformément au plan qu'ils avaient soumis à l'assemblée générale du 28 juin 2017.



En tout état de cause, ils poursuivent la condamnation du syndicat aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, et demandent à être exonérés de toute participation aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 août 2023, le syndicat des copropriétaires réitère les fins de non-recevoir soulevées en première instance, et demande à la cour d'infirmer en ce sens la décision déférée.



Subsidiairement, il conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande au fond, au motif que les aménagement projetés ne constituent pas des travaux d'amélioration, qu'ils ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble, et qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il ajoute que l'activité de restauration rapide précédemment exercée dans les lieux ne générait pas seulement des nuisances olfactives, mais également des troubles à la tranquillité des résidents de l'immeuble.



En tout état de cause, il réclame paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens, et s'oppose à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la partie adverse.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2023.





DISCUSSION



Sur les fins de non-recevoir :



En vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, autoriser certains d'entre eux à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, à la condition qu'ils soient conformes à la destination de celui-ci.



L'article 30 de cette même loi prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse cette autorisation, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par ce dernier, tous travaux d'amélioration conformes à la destination de l'immeuble, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. 



Il en résulte que les époux [R] sont recevables à agir sur le fondement de l'article 30 même après l'expiration du délai ouvert aux copropriétaires pour contester les décisions prises par l'assemblée générale, sans qu'aucune forclusion ne puisse leur être opposée.



D'autre part, leur intérêt à agir doit s'apprécier au jour de l'introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures. En conséquence, le fait qu'une activité de restauration ne soit plus actuellement exercée dans les lieux ne prive pas les époux [R] du droit d'être entendus sur le bien fondé de leur prétention.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les fins de non-recevoir invoquées par le syndicat des copropriétaires.





Sur le fond :



Suivant une jurisprudence bien établie, il n'est pas nécessaire que l'amélioration apportée par les travaux projetés concerne les parties communes ou bénéficie à la collectivité des copropriétaires. En revanche, l'autorisation peut être refusée si les travaux sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.



En l'espèce, l'article 9 du règlement de copropriété rappelle que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'ensemble immobilier, ni de porter atteinte à sa destination, que l'article 10 définit comme une 'occupation bourgeoise'.



Or, si l'exercice d'une activité de restauration dans les locaux formant le lot n° 198 n'est pas formellement prohibée, il est incontestable que celle-ci est de nature à générer diverses nuisances pour le voisinage.



La résolution adoptée le 4 juillet 2016 par l'assemblée générale afin d'autoriser le syndic à agir en justice évoquait ainsi des rejets de gaz, fumées et odeurs, des rejets de graisse dans le collecteur des eaux usées de la résidence, et le stationnement de véhicules étrangers à la résidence sur les parkings.



Le syndicat souligne également à juste titre que les allers et venues de la clientèle à des heures tardives sont de nature à troubler la tranquillité des résidents.



Pour confirmer la réalité de ces nuisances, il produit aux débats :



- une attestation rédigée par un habitant de l'immeuble Monsieur [H] [Y],

- un courrier de la Ville de [Localité 1] daté du 26 septembre 2016, évoquant des émanations nauséabondes provenant des eaux usées,

- et un courrier du syndic daté du 31 juillet 2017, faisant état d'inondations du vide sanitaire imputables à l'activité du restaurant, pénalisant l'activité du cabinet médical voisin et ayant nécessité plusieurs opérations de pompage.





Les travaux projetés par les époux [R] ne sont pas de nature à remédier à l'ensemble de ces nuisances, de sorte qu'ils ne peuvent être autorisés en justice.





Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé par substitution de motifs.











PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, condamne les époux [R] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles nouvellement exposés par le syndicat des copropriétaires.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT