Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 19 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 19 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 317













Rôle N° RG 22/05014 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJFWS







[O] [R]





C/



S.A.S. PRIOU & GEST



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



 Me Pascal ALIAS 

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'Aix-en-Provence en date du 14 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000668.





APPELANTE



Madame [O] [R]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8] (Madagascar), demeurant [Adresse 2]





représentée par Me Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE





S.A.S. PRIOU & GEST Société par actions simplifiée au capital de 5 000,00€ immatriculée au RCS d'Aix-en-Provence, dont le siège social est sis, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 4]





Assignée à personne morale 16/05/2022 

défaillante













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision été prorogé par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023.









ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE :



Selon actes sous seing privé du 6 août 2018, M. [I] [R] et Mme [O] [R] ont donné à la SAS PRIOU & GEST deux mandats de location et de gestion de deux biens immobiliers, le premier situé [Adresse 6], le second situé [Adresse 3].

Il était prévu que le mandataire perçoive une somme équivalente à 4% HT du montant des sommes encaissées sur le compte du mandant.

Par lettre du 11 février 2020, la SAS PRIOU & GEST a mis un terme aux mandats de location et de gestion, qui ont été résiliés le 11 mai 2020.



Invoquant ne pas avoir perçu les loyers de ses biens depuis le mois de juillet 2019, Mme [R] a fait citer la SAS PRIOU & GEST, par acte du 22 juillet 2020, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de : 

*1779,94 euros au titre du préjudice financier,

*2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

*1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


à lui remettre les pièces de son dossier et notamment copie des états des lieux d'entrée et de sortie et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 


- de dire que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice en application de l'article 10 du décret du 08/03/2001, portant modification du décret 96-1080 du 12/12/1996 devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire en date du 14 février 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a statué en ces termes : 


condamne la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] :


*590,33 euros pour solde de tout compte, 

*700 euros à titre de dommages et intérêts en ce compris les frais bancaires et de mise en demeure, 

*1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


Rappelle que ce jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, 

Rejette toutes autres et plus amples demandes, 

Condamne la SAS PRIOU & GEST aux dépens. 




Le premier juge retient essentiellement qu'au regard des éléments de preuve produits, la SAS PRIOU & GEST demeure débitrice de la somme de 590,33 euros, hors frais bancaires et de mise en demeure; qu'elle a commis une faute dans le cadre des mandats qui lui étaient confiés occasionnant un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires ; que la somme de 700 euros inclut les frais bancaires et de mise en demeure ; que les documents demandés par la requérante sont à sa disposition depuis mai 2020, ces documents étant quérables et non portables. 



Par déclaration du 05 avril 2022, Mme [R] a interjeté appel du jugement précité en ce que le tribunal a : 


considéré que Mme [R] n'apporte pas la preuve du montant des provisions sur charges prévus aux baux en gestion,

considéré que Mme [R] n'apporte pas la preuve de loyers impayés et ne détaille pas les modalités de calcul de l'indemnité de retard, 

considéré que Mme [R] n'apporte pas la preuve du montant des charges récupérables, 

considéré que Mme [R] n'apporte pas la preuve d'avoir adressé les avis de taxes foncières à la SAS PRIOU & GEST pour solliciter le règlement de la taxe sur ordures ménagères,

Considéré que les documents dont Mme [R] sollicite la communication sous astreinte sont quérables, 

Condamné la SAS PRIOU & GEST à payer seulement à Mme [R] : 


*590,33 euros pour tout solde de tout compte, 

*700 euros à titre de dommages et intérêts, 

*1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


Rejeté toutes autres et plus amples demandes de Mme [R]. 




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Mme [O] [R] demande à la cour de :


Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] la somme de 116 euros au titre des frais divers ;

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a considéré que la SAS PRIOU & GEST a fait preuve de résistance abusive ; 

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a alloué à Mme [R] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Réformer la décision dont appel en toutes autres dispositions ; 


Et statuant à nouveau, 


Condamner la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] la somme de 528,75 euros au titre des loyers impayés de juillet 2019 ;

Condamner la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] la somme de 1321,87 euros au titre des indemnités de retard (somme arrêtée au mois de mai 2022) ;

Condamner la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] la somme de 342,44 euros au titre des charges, 

Condamner la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] la somme de 264 euros au titre des charges récupérables, 

Condamner la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R] la somme de 2000 euros au titre de sa résistance abusive ; 

Condamner la SAS PRIOU & GEST, à remettre à Mme [R] les pièces de son dossier et notamment copie des états des lieux d'entrées et de sortie et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

Condamner la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [R], la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la SAS PRIOU & GEST aux entiers dépens de l'instance. 




A l'appui de ses demandes, Mme [R] rappelle que le premier juge a alloué la somme globale de 590,33 euros à la concluante au titre du solde de tout compte ; qu'aucune indication du jugement ne permet cependant d'apprécier à quoi correspond ce montant ; qu'il convient, en conséquence, de revenir sur chaque demande formulée par la concluante devant le premier juge ; que sur les loyers impayés, la cour observera que les extraits de compte qui avaient été produits aux débats par l'intimée ne tendaient nullement à démontrer le règlement intégral des loyers de juillet 2019 pour les appartements d'[Localité 5] et de [Localité 7] ; que sur les charges impayées et le préjudice subi, la cour observera que la concluante était destinataire d'une facture de la copropriété correspondant aux frais de mise en demeure, laquelle a été adressée précisément en raison du retard pris dans le règlement des charges de copropriété (d'un montant de 52 euros) ; qu'il convient de condamner l'intimée à remettre la facture du cumulus remplacé au mois de septembre 2018 et l'attestation d'assurance de M. [Y], le locataire à [Localité 7], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 



Par acte remis à personne morale le 16 mai 2022, Mme [R] a fait citer la SAS PRIOU & GEST en lui signifiant la déclaration d'appel et ses conclusions.

La SAS GEST & PRIOU n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mai 2023. 



MOTIVATION : 



En vertu de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.



En l'espèce, compte tenu de l'assignation a été délivrée à personne morale le 16 mai 2022, le présent arrêt sera réputé contradictoire.





L'article 472 du code de procédure prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur les demandes principales de l'appelante : 



Il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputé s'en approprier les motifs.



En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, selon acte sous seing privé du 6 août 2018, M et Mme [R] ont conclu avec la SAS PRIOU & GEST un mandat de location et gestion sans démarchage pour leur appartement situé [Adresse 3], prévoyant dans son article 3 que le mandant donne pouvoir au mandataire de : 

- recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui, 

- procéder à tous règlements, payer toutes sommes relatives aux charges de copropriété ou relatives aux dépenses d'une association syndicale libre dont dépend le bien, tous impôts ou taxes relatives au bien.

L'article 4 stipule que le mandataire rendra compte de sa gestion au mandant chaque mois et remettra un état détaillé des sommes perçues et payées faisant apparaître le solde en faveur de l'une ou de l'autre des parties. En cas de solde en faveur du mandant, le mandataire lui remettra en même temps le règlement dudit solde.

Le contrat de mandat de location et de gestion conclu entre les parties le même jour et concernant l'appartement situé [Adresse 6] contient les mêmes stipulations. 



Sur les loyers impayés : 



Au vu des pièces produites en appel et des motifs du jugement déféré, il apparaît que les loyers et charges du mois de juillet 2019 dus aux époux [R] pour la location de leurs deux appartements situés respectivement à [Localité 7] et à [Localité 5] n'ont pas été reversés dans le délai contractuellment prévu, suite à un prétendu piratage des comptes bancaires de la SAS PRIOU & GEST.

Pour retenir que les loyers et charges de juillet 2019 (soit une somme totale de 528,75 euros) avaient été réglés en avril 2020, le premier juge s'est fondé sur le compte rendu de gestion de l'agence immobilière daté du 7 avril 2020.

Cependant, ce document ne prouve pas que la somme qui y est indiquée, soit en l'espèce 528,36 (et non 528,75), a été effectivement versée sur le compte de Mme [R], ce que cette dernière conteste.

En l'absence de preuve contraire apporté par la SAS PRIOU & GEST, qui est défaillante à la présente instance, il convient de considérer que la demande de l'appelante est bien-fondée.

Par conséquent, la SAS PRIOU & GEST sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 528,75 euros correspondant au solde des loyers et charges dus pour le mois de juillet 2019.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur les indemnités de retard : 



En cause d'appel, Mme [R] sollicite la somme de 1321,87 euros, correspondant à l'indemnité dû pour le retard subi dans le reversement des loyers (soit 10% de 528,75 euros sur 25 mois), arrêté au mois de mai 2022.

Cependant, si dans son mail du 24 septembre 2019, M. [Z] [K], responsable de l'agence, indique qu'il s'emploiera à compenser chaque retard de reversement à hauteur de 10% par mois de retard, il convient de souligner que cette proposition n'est pas faite directement par la société PRIOU & GEST et ne résulte d'aucun engament contractuel.

D'ailleurs, par lettre du 11 février 2020, la SAS PRIOU & GEST a mis un terme aux mandats de location et de gestion, qui ont été résiliés le 11 mai 2020, et n'a pas repris la proposition faite par M. [K].

En outre, les modalités précises de cette compensation ne sont pas explicitées par le responsable de l'agence immobilière.

Par conséquent, Mme [R] sera déboutée de ce chef de demande comme n'étant pas suffisamment justifiée.



Sur les charges impayées : 



Mme [R] réclame le remboursement d'un solde de charges de copropriété de 342,44 euros arrêté au 29 mai 2020 pour l'appartement situé à [Localité 7] et celui de 169,28 euros pour l'appartement situé à [Localité 5], arrêté à la même date.

Elle prétend qu'elle a dû procéder au règlement de ces charges directement entre les mains de la copropriété alors qu'elles avaient été déduites des loyers.

Cependant, elle ne démontre ni le paiement effectué par ses soins à la copropriété, ni le fait que la SAS PRIOU & GEST ait déduit ces montants des loyers reversés à la propriétaire, étant précisé qu'il convient de rappeler qu'à cette date les mandats étaient été résiliés par l'agence.

Par conséquent, la demande de Mme [R] étant insuffisamment fondée, elle sera rejetée.



Concernant les taxes des ordures ménagères pour les deux appartements, il ressort de l'échange de mails ayant eu lieu le 27 et le 30 novembre 2019 entre Mme [R] et M. [Z] [K] que si celle-ci lui indique lui envoyer l'avis de taxe foncière relatif au bien immobilier situé à [Localité 7], il n'est pas évoqué le bien immobilier situé à [Localité 5]. 

De plus, la taxe des ordures ménagères devait être adressée au mandataire, à charge pour lui de procéder à la régularisation des charges aux fins de la récupérer auprès des locataires tenus au paiement de cette charge locative, en vertu de la loi du 6 juillet 1989.

Or, Mme [R] en demande le paiement à son ancien mandataire, sans établir qu'elle a dû faire l'avance de ces sommes et les a payées auprès du Trésor Public sans qu'elles soient récupérées dans le cadre des charges locatives. 

Il en est d'ailleurs de même des frais de plaque de boîtes aux lettres pour la somme de 33 euros.

Il convient donc de la débouter de ces chefs de prétention comme étant insuffisament fondés.



Sur le préjudice financier : 



L'article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En l'espèce, du fait des retards dans le reversement des loyers et le paiement des charges de copropriété au mandant, le mandataire a mal exécuté ses obligations contractuelles alors qu'il n'invoque pas une cause exonératoire de responsabilité.

Sans évoquer la notion de résistance abusive, au contraire de ce que prétend l'appelante, le premier juge a estimé, à juste titre, que la faute contractuelle commise par la SAS PRIOU & GEST a causé un préjudice à Mme [R] puisqu'elle n'a pas pu disposer comme prévu des loyers qui constituaient une part de ses revenus.

D'ailleurs, la copropriété de l'immeuble situé à [Localité 7] a décompté à l'appelante des frais de mise en demeure pour la somme de 52 euros suite au retard de paiement des charges de copropriété par la SARL PRIOU & GEST.

De même, Mme [R] démontre que des frais bancaires lui ont été décomptés en janvier et mars 2020 pour une somme globale de 64 euros suite au solde débiteur de son compte de dépôt au CREDIT AGRICOLE.

Il convient d'estimer le montant des dommages-intérêts à la somme de 700 euros (incluant les frais de mise en demeure et les frais bancaires), comme l'a justement évalué le premier juge.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.



Sur la restitution de pièces sous astreinte : 



Mme [R] demande de voir condamner l'intimée à lui remettre les pièces de son dossier, notamment copie des états des lieux d'entrée et de sortie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, étant précisé que seules les demandes faites dans le dispositif des conclusions saisissent la Cour.



A défaut d'autre élément probant et convaincant apporté par l'appelante, il convient de faire sienne la motivation du jugement déféré, à savoir qu'il résulte d'un échange de mails entre les parties que les pièces et documents dont la communication est demandée par Mme [R] sont à sa disposition depuis mai 2020, ces documents étant quérables et non portables.



Par conséquent, elle sera déboutée de cette prétention et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner la SAS PRIOU & GEST, qui succombe en partie, aux dépens de première instance et d'appel.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable que la SAS PRIOU & GEST soit condamnée à payer à Mme [R] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

De même, le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles en première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : 



CONFIRME le jugement déféré rendu le 14 février 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence sauf en ce qu'il a condamné la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [O] [R] la somme de 590,33 euros pour solde de tout compte ; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :



CONDAMNE la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [O] [R] la somme de 528,75 euros au titre du solde de loyers et charges du mois de juillet 2019 ; 



CONDAMNE la SAS PRIOU & GEST à payer à Mme [O] [R] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE le surplus des demandes de Mme [O] [R] ; 



CONDAMNE la SAS PRIOU & GEST aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,