Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 17 octobre 2023

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







LE/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 19/02506 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ETQJ



Jugement du 25 Novembre 2019

Tribunal d'Instance d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 18/01670





ARRET DU 17 OCTOBRE 2023



APPELANTE :



SCCV [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocat plaidant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71190501





INTIMES :



Monsieur [G] [W]

né le 08 Avril 1978 à [Localité 8] - MAROC

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [E] [S] épouse [W]

née le 21 Mai 1986 à [Localité 4] - MAROC

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Mélanie CHATELAIS substituant Me Hamid KADDOURI, avocats au barreau d'ANGERS - N° du dossier 806





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Juin 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. WOLFF, conseiller 

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 17 octobre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Leïla ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, en remplacement de la présidente empêchée, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique du 30 décembre 2016, la SCCV [Adresse 5] (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [G] [W] et Mme [E] [S] son épouse, un immeuble situé à [Adresse 2].



Le prix convenu était de 177.500 euros TTC, le solde exigible à la livraison étant d'un montant de 8.875 euros TTC.



Une convocation pour réaliser la livraison a été adressée pour le 19 décembre 2017.



Considérant que les acquéreurs étaient entrés dans les lieux sans s'acquitter du solde du prix, par exploit du 23 août 2018, la SCCV a fait assigner M. [W] et Mme [S] épouse [W] devant le tribunal d'instance d'Angers aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement d'une somme de 8.875 euros.



Suivant exploit du 17 octobre 2018, les acquéreurs ont fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Angers aux fins de réalisation d'une expertise à l'effet de déterminer la cause et l'étendue des désordres affectant l'immeuble par eux acquis au sein de la copropriété dénommée [Adresse 5].



Au regard de la procédure au fond précédemment introduite, par ordonnance du 17 janvier 2019, la juridiction des référés s'est déclarée incompétente pour avoir à connaître de la demande d'expertise qui lui avait été soumise.



Parallèlement et suivant jugement du 25 novembre 2019, le tribunal d'instance d'Angers a :



- débouté la SCCV [Adresse 5] de ses demandes,

- débouté M. [G] [W] et Mme [E] [S] épouse [W] de leurs autres demandes et contestations,

- laissé à la SCCV [Adresse 5] la charge des entiers dépens.



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 20 décembre 2019, la SCCV a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, intimant dans ce cadre M. et Mme [S]-[W].



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 mai 2023 et l'audience de plaidoiries fixée au 5 juin suivant conformément aux prévisions d'un avis du 11 mai 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures déposées le 30 mai 2023, la SCCV [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :



- la recevoir en son appel, ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions déclarés fondés,

- réformer le jugement entrepris et statuant de nouveau, 

- la déclarer recevable et fondée en ses demandes,

- écarter des débats les conclusions signifiées au nom de M. [W] et Mme [S] épouse [W] le 26 mai 2023, ainsi que les pièces numérotées de 6 à 12 communiquées le même jour, 

- déclarer M. [W] et Mme [S] épouse [W] forclos dans toute leur demande éventuelle tendant à voir sa responsabilité engagée,

- condamner en conséquence les époux [W], solidairement, à lui payer la somme de 8.875 euros, outre la somme de 88,75 euros par mois de retard, chaque mois commencé étant dû, à compter du mois d'avril 2018 compris, et outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- débouter M. [W] et Mme [S] épouse [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- les déclarer irrecevables dans leur demande subsidiaire tendant à la désignation d'un expert judiciaire, 

- les condamner solidairement à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens recouvrés conformément à l'article 699 du même code. 



Les précédentes écritures de l'appelante avaient été déposées le 8 juin 2020 et présentaient les mêmes demandes que celles reprises ci-dessus exception faite des mentions relatives aux écritures des intimés déposées courant mai 2023 et à la demande d'expertise formée par ces derniers.



Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 30 mai 2023, M. [W] et Mme [S] épouse [W] demandent à la présente juridiction de :



- juger leurs écritures recevables,

- les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondés, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Angers le 25 novembre 2019 en ce qu'il a débouté la SCCV [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, 

 

A titre subsidiaire :

- les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondés, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Angers le 25 novembre 2019 en ce qu'il a débouté la SCCV [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, 

- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de : 

- se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3] à l'effet de constater et décrire les désordres, non façons, vices de construction et défauts de conformité affectant l'ensemble du bâtiment et ses extérieurs, 

- se faire communiquer tous documents utiles à l'exécution de sa mission, 

- convoquer les parties et entendre leurs explications, 

- dire si, conformément au contrat et notamment aux notices descriptives et plans, l'ouvrage correspond aux stipulations contractuelles, à la réglementation applicable et aux règles de l'art, 

- fournir tous éléments au tribunal afin d'apprécier l'étendue des dommages causés par les désordres, non façons, vices de construction et défauts de conformité affectant l'ensemble du bâtiment et ses extérieurs, 

- fournir tous éléments au tribunal afin d'apprécier la responsabilité encourue par la SCCV [Adresse 5] dans la réalisation des désordres, non façons, vices de construction et défauts de conformité affectant l'ensemble du bâtiment et ses extérieurs, 

- indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux afin de mettre l'ouvrage en parfait état de fonctionnement, 

- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir (sic),

 

En tout état de cause : 

- condamner la SCCV [Adresse 5] à leur verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, à charge pour lui (sic) de renoncer à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridique,

- condamner la même aux entiers dépens.



Ces écritures font suite à celles déposées le 26 mai 2023 et y ajoutent uniquement une mention et des développements quant à la recevabilité des écritures du mois de mai.



Par ailleurs, aux termes d'écritures déposées le 31 mai 2020, les acquéreurs demandaient à la présente juridiction de :



- les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondés, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Angers le 25 novembre 2019 en ce qu'il a débouté la SCCV [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner la SCCV [Adresse 5] à verser à leur conseil une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions des article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle et 700 du Code de procédure civile, à charge pour lui (sic) de renoncer à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridique,

- condamner la même aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des écritures des intimés 



En droit, les articles 15 et 16 du Code de procédure civile disposent notamment que : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense',

'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement (...)'.



Aux termes de ses dernières écritures, l'appelante rappelle que l'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2023 et que les parties en avaient été avisées le 11 de ce même mois. A ce titre, elle souligne qu'en suite de cet avis, ses contradicteurs, qui avaient dernièrement conclu le 30 mai 2020, ont produit de nouvelles écritures modifiant intégralement les précédentes ainsi que six nouvelles pièces, le 26 mai 2023. 



Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés soutiennent avoir déposé leurs écritures en temps utiles et avoir ainsi laissé à leur contradictrice un délai suffisant pour prendre connaissance de ces nouveaux éléments. De plus, ils soulignent que la SCCV conservait la possibilité de solliciter un report de la clôture. Ils concluent donc à la recevabilité de leurs écritures. 



Sur ce :



En l'espèce, il doit être souligné qu'antérieurement au mois de mai courant, les dernières écritures déposées dataient du mois de juin 2020, les intimés ayant dernièrement conclu le 31 mai 2020.



Cependant et alors même que l'avis de clôture et de fixation a été adressé le 11 mai 2023, les intimés ont communiqué de nouvelles écritures le 26 de ce même mois. Or ces nouvelles conclusions correspondent à une modification complète tant du contenu des écritures précédemment prises par les intimés que de leur importance passant ainsi de 8 à 20 pages. De plus ces nouvelles écritures s'accompagnent également de la production de sept nouvelles pièces (la production d'une pièce antérieurement numérotée 5 étant par ailleurs abandonnée par les acquéreurs).



Une telle communication, près de trois ans après le dernier dépôt d'écritures, le vendredi précédant une clôture devant être prononcée le mercredi suivant, ne peut aucunement s'analyser en une communication en temps utile par les intimés des moyens de fait et de droit sur lesquels ils fondent leurs prétentions, ainsi que des éléments de preuve qu'ils produisent permettant à leur contradictrice d'organiser sa défense, quand bien même cette dernière a pu prendre quelques lignes d'écritures pour exposer cette difficulté.



Dans ces conditions, les écritures déposées courant mai 2023 par les intimés doivent être déclarées irrecevables ainsi que les pièces qu'ils ont communiquées dans les mêmes conditions de délais et désormais numérotées 5 et 7 à 12.



Sur les demandes de la SCCV



En droit, l'article R 261-14 du Code de la construction en sa version applicable dispose que : 'Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l'achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d'eau ;

95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :

- soit par versements périodiques constants ;

- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois'.



Le premier juge a observé qu'en suite d'une première convocation pour livraison et après une entrée dans les lieux sans autorisation de la SCCV, le procès-verbal de livraison a été régularisé le 13 avril 2018 en faisant état de nombreuses réserves. Par ailleurs il a été constaté que la somme de 8.875 euros a été consignée sur un compte CARPA, cette situation valant paiement. De plus, il a été souligné que la venderesse ne justifiait pas de la levée de l'ensemble des réserves, alors même que certaines correspondent manifestement à des défauts de conformité : refus par la communauté urbaine du raccordement au réseau des eaux usées, problématiques de maçonnerie, pose de clôture et de haie, fissure d'un poteau central d'escalier etc... Dans ces conditions la demande en paiement du solde du prix a été rejetée.



Aux termes de ses écritures, l'appelante indique que l'article R 231-7 du Code de la construction ne trouve pas à s'appliquer dès lors que la présente convention ne portait pas sur la construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan. Par ailleurs, elle souligne que l'article R 261-14 ne prévoit de possibilité de consignation du prix qu'en cas de contestation quant à la conformité avec les prévisions contractuelles. A ce titre, elle observe :



- qu'aucune réception des travaux n'est intervenue, 

- que les réserves mentionnées au procès-verbal de livraison correspondent uniquement à des travaux de finitions et non pas à des non conformités contractuelles qui au surplus ont été levées,

- qu'aucune pièce ne fait état d'un refus de raccordement de la communauté urbaine au réseau des eaux usées,

- qu'il n'existe pas de défaut d'implantation des boîtes à eaux dans le jardin.



Elle en déduit donc que les intimés ne démontrent pas les non-conformités qu'ils allèguent de sorte qu'ils n'étaient pas fondés à consigner le solde du prix de vente. 

De plus, la SCCV soutient que si des réserves ne sont pas mentionnées comme ayant été levées, cette situation résulte du comportement des acquéreurs refusant de signer les quitus des entreprises intervenues et globalement refusant de reconnaître les travaux réalisés voire ne répondant pas aux sollicitations de ces mêmes entreprises. 

Enfin, l'appelante rappelle que les acquéreurs disposaient d'un délai d'un an à compter de la livraison du bien pour engager sa responsabilité au titre de la levée des réserves, procédure qui n'a pas été valablement engagée dès lors que les intimés se sont désistés de leur demande d'expertise formée en référé. Dans ces conditions, l'appelante indique que si la consignation devait être considérée comme ayant été valablement entreprise, elle n'a, en l'état, plus lieu d'être.



Aux termes de leurs écritures déposées courant mai 2020, les intimés se fondant sur les dispositions de l'article R 261-14 soutiennent qu'à 'la réception des travaux, [ils] ont contesté la conformité et ont formulé de nombreuses réserves'. Ainsi, ils soulignent que la communauté urbaine, ainsi que l'a relevé le premier juge, a refusé le raccordement au réseau des eaux usées, cette situation ne pouvant être considérée comme un simple défaut de finition. Ainsi, ils soulignent établir l'existence de non-conformités alors même que leur contradictrice ne démontre pas avoir levé l'ensemble des réserves. A ce titre ils affirment qu'en raison de leur importance, la levée des réserves n'est pas possible, de sorte qu'il ne peut aucunement être affirmé que la persistance de ces désordres leur soit imputable. S'agissant de leur consignation du prix de vente, ils rappellent qu'elle peut être entreprise, sans solliciter quelque autorisation que ce soit, dès lors qu'il existe au moins une réserve à la réception des travaux. Ils soulignent qu'une telle consignation vaut paiement.



Sur ce :



En l'espèce, il résulte des pièces produites que les intimés ont acquis, en l'état futur d'achèvement, une maison de type 4 formant le lot n°8 de l'opération '[Adresse 5]' ([Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 3]), selon acte authentique du 30 décembre 2016.



Courant décembre 2017, une réunion aux fins de réception de l'immeuble n'a pas abouti, les acquéreurs refusant de régulariser le procès-verbal de réception et de verser le solde du prix au regard de leur insatisfaction face aux travaux réalisés et la venderesse de remettre les clés.



Par la suite et entre le 24 décembre 2017 et le 12 janvier suivant, les acquéreurs sont entrés dans les lieux en ayant recours aux services d'un serrurier, de sorte qu'ils occupent l'immeuble litigieux depuis lors et le solde du prix a, suivant chèque du 10 janvier 2018 encaissé le 19 de ce même mois, été consigné sur un compte CARPA.



En substance, les intimés s'opposent aux prétentions de l'appelante en indiquant que l'immeuble est affecté de désordres correspondant à des défauts de conformité aux prévisions contractuelles. 



S'agissant de ces désordres, si une liste de réserves présentée comme une annexe au procès-verbal de livraison du 13 avril 2018 est produite, force est de constater qu'en dehors de la reprise d'une partie de la motivation du jugement et de la mention d'un refus de la part de la communauté urbaine de raccorder l'immeuble au réseau d'évacuation des eaux usées, les intimés ne précisent aucunement quels seraient les éventuels autres désordres figurant à cette liste qui pourraient correspondre à des défauts de conformité.



Dans ces conditions et dès lors qu'il n'appartient aucunement à la présente juridiction de rechercher d'office quelles autres mentions de cette liste relèveraient éventuellement d'une telle qualification, il ne peut qu'être retenu que seuls les éléments suivants sont invoqués par les acquéreurs :



- la problématique de raccordement des eaux pluviales de l'immeuble justifiant d'un refus de raccordement au réseau public d'évacuation des eaux usées,

- des difficultés dans l'implantation des boîtes à eau sur le jardin,

- 'la pose d'une clôture et d'une haie',

- 'l'implantation de la maison',

- la fissuration d'un poteau central d'escalier,

- 'des actes de maçonnerie'.



Concernant ce dernier élément, faute de plus amples précisions de la part des intimés, la présente juridiction ne peut aucunement identifier quelles seraient les problématiques et éventuels désordres recouvrant la locution 'acte de maçonnerie'.



S'agissant du refus de raccordement au réseau des eaux usées, il doit être souligné que les intimés ne produisent pas de pièce recevable établissant la réalité de leurs assertions à ce titre.



Concernant les boîtes à eau la seule mention y ayant trait et reprise à la liste établie contradictoirement et annexée au procès-verbal de livraison, correspond à la nécessité d'entreprendre des vérifications des 'naissances des boîtes à eau côté jardin'. Cette seule précision non étayée par de plus amples éléments ne démontre aucunement qu'il existe à ce titre une non conformité aux prévisions contractuelles.



Concernant l'extérieur, cette même liste expose notamment :



- 'poser portillon + terre végétale à régaler + poser clôture',

- 'vérifier implantation clôture par rapport à la maison et par rapport au regard général d'eau potable',

- 'régaler terre végétale + poser clôture et haie'.



Il en résulte qu'à deux reprises il est précisé que l'immeuble n'est pas clos, ces mentions établissant qu'une telle mise en place était contractuellement prévue.



Au surplus, la pièce annexée au procès-verbal de livraison mentionne également au niveau de l'escalier une 'fissure poteau central'. 



S'agissant de la reprise des réserves, l'appelante communique aux débats un document signé par l'un des intimés mentionnant diverses réserves levées au 29 mars 2018. Cependant, les difficultés pour lesquelles il a été donné quitus à la venderesse portent uniquement sur des travaux réalisés à l'intérieur du bâtiment de sorte qu'ils ne concernent pas les espaces extérieurs et au surplus ce document ne fait aucunement état de l'escalier.



Par ailleurs, s'agissant de la pièce au surplus unilatérale, présentée comme un tableau sur l'état d'avancement de la levée des réserves, il ne peut qu'être observé qu'elle ne permet pas de déterminer avec précision quelles difficultés auraient, selon l'appelante, été levées. Ainsi à supposer que la colonne 'date' corresponde au moment où les travaux de reprise auraient été réalisés, les mentions y figurant ne sont pas cohérentes dès lors que seules deux dates y sont mentionnées. En tout état de cause, la colonne 'date quitus' ne comporte aucunement de mention 'fait' s'agissant des problématiques de clôture et de fissuration du poteau central de l'escalier.



En outre les divers courriers communiqués faisant état soit de difficulté de contact avec les intimés soit de refus de ces derniers de reconnaître la réalisation des travaux entrepris, émanent d'entreprises de carrelage, de peinture - sols - isolation et de menuiserie. Dans ces conditions ils ne portent pas sur les extérieurs pas plus que sur l'escalier étant souligné, à ce dernier titre, que ces missives ne proviennent pas de l'entreprise 'MACON/BATISUD', présentée à l'état d'avancement ci-avant mentionné comme étant en charge de cette reprise.



Enfin s'agissant des courriels adressés postérieurement au jugement présentement critiqué, il ne peut aucunement être déduit de demandes de rendez-vous aux fins de 'constater les réserves à lever', que les intimés se sont opposés à la réalisation des travaux permettant notamment d'assurer le clos de l'immeuble vendu, et cela alors même que la venderesse ou son mandataire, doit être en mesure de déterminer les travaux qu'elle a fait réaliser.



De plus, l'appelante ne démontrant notamment pas que ces réserves aient été levées, n'établit pas que cette consignation soit désormais dénuée de fondement.



Il résulte de ce qui précède que les intimés étaient fondés, par application des dispositions l'article R 261-14 ci-dessus repris, à consigner le solde du prix de vente, dès lors que l'immeuble cédé, en contradiction avec les prévisions contractuelles ne disposait pas d'une clôture d'une part et d'autre part disposait d'un escalier dont le poteau central était fissuré.



La décision de première instance doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par la SCCV, la consignation se justifiant jusqu'à la levée de ces deux difficultés.



Sur les demandes accessoires 



L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.



En outre l'équité commande de la condamner au paiement aux intimés de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



CONFIRME le jugement du tribunal d'instance d'Angers du 25 novembre 2019 sauf à préciser que les fonds demeureront consignés jusqu'à reprise des défauts de conformité constatés et portant d'une part sur le nivellement des terres extérieures, la pose d'une clôture avec portillon ainsi qu'une haie d'une part et d'autre part sur la présence d'une fissuration du poteau central de l'escalier ;



Y ajoutant :



CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] au paiement à M. [G] [W] et Mme [E] [S] épouse [W] de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 











CONDAMNE la SCCV [Adresse 5] aux dépens.





LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE











C. LEVEUF L. ELYAHYIOUI