Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 18 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



4ème CHAMBRE COMMERCIALE



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ARRÊT DU : 18 OCTOBRE 2023









N° RG 21/05388 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MKVN







S.A.R.L. SD AGENCES



c/



[B] [Y]



S.A.S. SN AGENCES

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 septembre 2021 par le TJ de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 20/694800) suivant déclaration d'appel du 30 septembre 2021





APPELANTE :



S.A.R.L. SD AGENCES RCS 747 320 356 Agissant en la personne de son représentant légal, demeurant en cette qualité audit siége [Adresse 4]



Représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Benoit GICQUEL de la SELAS FIDAL avocat au barreau de RENNES





INTIMÉ E :



Monsieur [B] [Y] née le 04 Mars 1948 à Bordeauxde nationalité Française demeurant [Adresse 1]



Représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





INTERVENANT e :



S.A.S. SN AGENCES venant aux droits de la SAS SD AGENCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] 



Représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Benoit GICQUEL de la SELAS FIDAL avocat au barreau de RENNES





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie MASSON, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jean-Pierre FRANCO

Conseiller : Mme Sophie MASSON

Conseiller : Mme Marie GOUMILLOUX



Greffier : M. Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE :





Madame [B] [Y] est propriétaire d'un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 3], qu'elle a donné en location à la société Air Inter en vertu d'un bail commercial du 1er juillet 1987 ayant fait l'objet d'un avenant en date du 21 janvier qui prévoyait notamment le terme du bail au 31 décembre 2008.



Ce bail a été renouvelé par tacite reconduction et repris par la société Thomas Cook, qui a cessé de régler ses loyers puis a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 1er octobre 2019. Mme [Y] a déclaré sa créance le 15 novembre 2019.



Par jugement prononcé le 28 novembre 2019, le tribunal de commerce de Nanterre a ordonné la cession de certains actifs (58 agences) de la société Thomas Cook à la société SN Agences avec autorisation de substitution ; le fonds de commerce exploité dans le local commercial appartenant à Mme [Y] était l'un de ces actifs.



Le 12 août 2020, la bailleresse a fait délivrer à la société SD Agences un commandement de payer la somme de 31.848,36 euros visant la clause résolutoire.



Par acte du 9 septembre 2020, la société SD Agences a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux principalement aux fins de nullité de ce commandement.



Par jugement prononcé le 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu'il suit :

- ordonne, avec l'accord des parties, le rabat de l'ordonnance de clôture rendue le 2 juin 2021 et prononce la clôture de l'instruction du présent dossier au jour de l'audience, le 10 juin 2021 ;

- condamne la société SD Agences à payer à Madame [Y] le montant des loyers visés au commandement visant la clause résolutoire, soit la somme de 31.848,36 euros, sous déduction de la provision de 10.000 euros allouée par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 16 février 2020 ;

- rejette la demande de la société SD Agences visant à reporter le paiement des sommes dues à compter du 11 mai 2022 ;

- constate l'application de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 12 août 2020 ;

- ordonne l'expulsion des lieux loués de la société SD Agences ou de tout occupant de son fait ;

- condamne la société SD Agences à payer à Madame [Y] une indemnité d'occupation trimestrielle de 10.888,10 euros à compter du mois d'octobre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux et dit que cette indemnité n'est pas due pendant les périodes de fermeture administrative liée à la crise sanitaire du COVID, telle la période du 29 octobre au 15 décembre 2020 ;

- condamne la société SD Agences à payer à Madame [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamne la société SD Agences aux dépens, dont ceux du commandement.





La société SD Agences a relevé appel limité de cette décision par déclaration au greffe du 30 septembre 2021.



***



Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2023, la société par actions simplifiée SN Agences intervient volontairement aux débats et demande à la cour de :

Vu l'article 1301 du code civil, 

Vu l'article 1353 alinéa 1 du code civil, 

Vu la Loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, 

Vu l'article 1226 du code civil, 

Vu l'article 1227 du code civil, 

Vu l'article 1229 du code civil, 

Vu l'article 1104 du code civil, 

Vu l'article 1343-5 du code civil, 

Vu l'article L 145-41 du code de commerce, 

Vu les articles L 236-3 et L 236-4 du code de commerce, 

- juger recevable l'intervention volontaire de la société SN Agences, venant aux droits de la société SD Agences radiée le 10 novembre 2022 ;

- infirmer dans son entier le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux rendu le 9 septembre 2021 ;

Et statuant à nouveau,

- constater que Madame [Y] ne rapporte pas la preuve du montant des loyers et charges dus dont le paiement est sollicité ;

- constater que la société SD Agences était dans l'incapacité de vérifier si le montant des loyers et les charges qui lui sont appliquées sont réellement dus ;

- constater qu'en l'état actuel du droit, Madame [Y] ne pouvait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société SN Agences pour les loyers et charges des périodes où l'activité de la société SN Agences était impactée par des mesures de police administrative ;

- constater que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par Madame [Y] ;

- constater que Madame [Y] n'était point fondée à solliciter l'application de la clause pénale, soit le paiement de la somme de 2.895,30 euros, en raison de son inertie fautive ayant entraîné les retards de paiements ;

En conséquence, 

- prononcer la nullité du commandement de payer délivré par Madame [Y] le 12 août 2020 ;

- rejeter l'application de la clause résolutoire ;

- condamner Madame [Y] au paiement de la somme de 2.895,30 euros correspondant au montant des indemnités indûment perçues au titre de la clause pénale ;

- juger l'application du bail conclu le 21 janvier 2000 entre les parties ;

- ordonner le rétablissement des droits de la société SN Agences par équivalent, égal au moins à la valeur du fonds de commerce ;

- condamner Madame [Y] à verser à la société SN Agences le coût des frais engagés par cette dernière à l'occasion de son expulsion ; 

En tout état de cause,

- condamner Madame [Y] à verser à la société SN Agences la somme de 5.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



***



Par dernières écritures notifiées le 15 mai 2023, Madame [B] [Y] demande à la cour de :

Vu l'article L.145-41 du code de commerce,

- confirmer la décision entreprise par le tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 9 septembre 2021 ;



En conséquence,

- débouter la société SN Agences venant aux droits de la société SD Agences de l'ensemble de ses réclamations, fins et prétentions ;

- condamner la société SN Agences venant aux droits de la société SD Agences au paiement d'une indemnité procédurale de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux frais et dépens.



***



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. La société SN Agences verse à son dossier le traité de fusion entre elle-même, société absorbante, et la société SD Agences, société absorbée, enregistré le 1er août 2022 au Registre du commerce et des sociétés de Cannes et dont l'article 6 permet à l'absorbante d'exercer les droits de l'absorbée.



Sera donc déclarée recevable l'intervention volontaire de la société SN Agences en son action en lieu et place de la société SD Agences.



2. L'article 145-41 du code de commerce dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»



En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



L'article 1353 alinéa 1er du code civil fait obligation à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.



3. Au visa de ces textes, la société SN Agences fait grief au jugement déféré d'avoir constaté l'application de la clause résolutoire du bail et d'avoir condamné la société SD Agences à payer à Madame [B] [Y] la somme de 31.848,36 euros au titre de l'arriéré de loyers mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.



L'appelante tend à la nullité du commandement de payer que Mme [Y] a fait signifier le 12 août 2020 à la société SD Agences en faisant valoir d'une part que les sommes qui y sont mentionnées ne sont pas justifiées, d'autre part que ce commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dans la mesure où la période concernée faisait l'objet de mesures de police administrative en raison de la pandémie.



4. Mme [Y] répond à l'appelante que la société SD Agences a occupé les lieux à compter du mois de décembre 2019 et n'a jamais réglé le loyer, alors pourtant que sa bailleresse lui a notifié ses obligations par courriers des 20 et 27 décembre 2019.



5. Il faut observer que le bail litigieux du 1er juillet 1987, renouvelé le 21 janvier 2000 et qui s'est poursuivi par tacite reconduction, a été expressément porté à la connaissance de la société SN Agences lorsque celle-ci était au nombre des candidats repreneurs de la société Thomas Cook dans le cadre du plan de cession de celle-ci, examiné par le tribunal de commerce de Nanterre.

Le jugement prononcé le 28 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Nanterre a ordonné la cession à la société SN Agences, avec faculté de substitution, des actifs de la société Thomas Cook dépendant des 58 fonds de commerce repris, dont celui qui était exploité au sein du local commercial propriété de Mme [Y], dont le bail avait donc été préalablement porté à la connaissance du repreneur et dont les références personnelles sont expressément mentionnées en page 145 (annexe 3) du jugement ordonnant la reprise. De plus, l'annexe 2 de ce jugement du tribunal de commerce de Nanterre mentionne, page 92, que les contrats de travail de deux des trois salariés sont repris, dont celui de l'un des deux responsables d'agence ; les salariés du repreneur étaient donc également en mesure d'informer la société SN Agences à cet égard.



Il faut ajouter que Mme [Y] avait auparavant régulièrement déclaré sa créance au titre des loyers impayés au passif de la société Thomas Cook, de sorte que le repreneur était officiellement informé du montant du loyer renouvelé. De plus, la bailleresse a dûment avisé sa locataire le 20 décembre 2019 du montant du loyer trimestriel puis, derechef, le 27 décembre 2019 par lettre recommandée. L'appelante n'a pas répondu à ces courriers mais a réagi seulement le 9 juin 2020, par message électronique, à la réception d'une mise en demeure adressée le 2 juin précédent par le Conseil de Mme [Y]. Par ailleurs, la société SN Agences ne peut sérieusement soutenir qu'elle n'a reçu aucune demande de la part de la bailleresse alors que les deux courriers des 20 et 27 décembre 2019 ont été adressés à l'agence de la société SD Agences au [Adresse 3], siège du fonds de commerce exploité à [Localité 5]. Enfin, le courriel du 9 juin 2020 fait état des difficultés de l'agence mais ne mentionne aucune proposition de paiement pour les loyers dus antérieurement à la fermeture administrative du 14 mars 2020, soit les mois de décembre 2019, janvier et février 2020.



De plus, ainsi que le souligne le premier juge, Mme [Y] n'a pas réclamé le paiement d'un quelconque loyer pendant la période de fermeture administrative de l'agence bordelaise de la société SD Agences, soit du 14 mars au 11 mai 2020, étant observé que, puisque le commandement de payer a été délivré le 12 août 2020, la deuxième période de fermeture ordonnée par le gouvernement, soit du 29 octobre au 15 décembre 2020, n'entre pas dans le champ des sommes visées à ce commandement.

C'est donc par des motifs pertinents que le tribunal judiciaire a retenu que la période concernée par les termes du commandement du 12 août 2020 se situait hors fermeture administrative.



6. Dès lors, puisqu'il est établi que l'appelante, venant aux droits de la société SD Agences, avait une connaissance exacte du montant du loyer dont elle était redevable et qu'aucun terme n'est réclamé pour la période de fermeture administrative, le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse est inopérant et la demande en nullité du commandement de payer, présentée pour la première fois en appel, sera rejetée.



7. L'appelante ne discute pas le montant des sommes réclamées, à l'exception des pénalités de retard, dont elle ne discute pas le mode de calcul mais le principe, puisqu'elle fait valoir que, faute pour Mme [Y] d'avoir transmis les éléments nécessaires à la détermination du loyer à payer, celle-ci ne peut lui reprocher de ne pas avoir réglé ce loyer, le retard de paiement de la locataire étant le fruit de l'inertie fautive de la bailleresse.



Il a toutefois été mentionné supra que la société SD Agences avait été informée du montant du loyer lors de la procédure de reprise des actifs de la société Thomas Cook puis directement par l'intimée les 20 et 27 décembre 2019 ainsi que, de nouveau, par mise en demeure du 2 juin 2020.



Par ailleurs, le bail litigieux prévoit en page quatre la 'clause pénale' suivante : « En cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d'huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice, 10 % du montant de la somme due (...).»



Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef.



8. Dans la mesure où la société SD Agences n'a pas acquitté les causes du commandement de payer -lequel est très précis et détaillé dans la distinction entre la nature et le montant des sommes réclamées- dans le délai d'un mois qui lui était imparti, la clause résolutoire du bail a joué de plein droit et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle à compter du 1er octobre 2020 en excluant la deuxième période administrative de fermeture du 29 octobre au 15 décembre 2020.



9. Il est constant que la décision du tribunal judiciaire a été exécutée et que la société SD Agences n'est plus dans les lieux depuis le 25 octobre 2021. L'appelante tend, au dispositif de ses dernières conclusions, au rétablissement de ses droits par équivalent, égal au moins à la valeur du fonds de commerce ; elle réclame également le remboursement, par l'intimée, des frais que sa locataire a engagés à l'occasion de son expulsion.



Toutefois, la société SN Agences ne justifie pas des frais qu'elle affirme avoir exposés et n'en précise d'ailleurs pas le montant. Par ailleurs, la demande au titre de la valeur du fonds de commerce n'est pas explicitée dans les conclusions de l'appelante et aucune évaluation n'est proposée.



Ces demandes seront donc rejetées, faute d'être étayées.



10. Les chefs dispositifs du jugement entrepris relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens seront confirmés.

Y ajoutant, la cour condamnera la société SN Agences à payer à Mme [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutera l'appelante de sa demande à ce titre et la condamnera à payer les dépens de l'appel.









PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,



Dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement prononcé le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.



Y ajoutant,



Déclare recevable l'intervention volontaire de la société SN Agences.



Déboute la société SN Agences de ses demandes.



Condamne la société SN Agences à payer à Madame [B] [Y] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Condamne la société SN Agences à payer les dépens de l'appel.





Le présent arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, président, et par M. Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,