Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 19 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 19 OCTOBRE 2023









N° RG 22/02503 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MW46









COMMUNE DE [Localité 2]



c/



S.N.C. ATHENA

























Nature de la décision : AU FOND

































Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement en procédure accélérée au fond rendu le 02 mai 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01634) suivant déclaration d'appel du 24 mai 2022





APPELANTE :



COMMUNE DE [Localité 2], agissant en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 5]



représentée par Maître BARBOT-FRANCHE substituant Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.N.C. ATHENA, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Exposant que la SNC Athena, propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2], a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l'usage d'habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n'ayant pas l'intention d'y établir leur résidence, sans avoir obtenu d'autorisation ni déclaré son activité et sans avoir proposé de compensation avec l'affectation en usage d'habitation d'autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, la Commune de [Localité 2] a, par acte du 22 juillet 2021, fait assigner la SNC Athena devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

- condamner la SNC Athena au paiement d'une amende d'un montant maximal de 50.000 euros par local concerné pour changement irrégulier de destination d'un immeuble à usage d'habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 2],

- ordonner le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d'un montant maximum de 85.000 euros par jour pour le local de type T3 et 110.000 euros par jour pour le local de type T4, le produit de l'astreinte étant intégralement reversé à la commune,

- autoriser la commune de [Localité 2] à faire constater par l'un de ses agents assermentés l'occupation des lieux situés à [Adresse 3], et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué,

- autoriser à défaut la commune de [Localité 2] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d'office et aux frais du propriétaire,

- condamner la SNC Athena à une amende de 10.000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, pour défaut de déclaration de son activité,

- la condamner à lui payer 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 2 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- rejeté les demandes de la commune de [Localité 2],

- condamné la commune de [Localité 2] aux dépens.



La Commune de [Localité 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 mai 2022 et par conclusions déposées le 19 juillet 2023, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en procédure accélérée au fond du 2 mai 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de la commune de [Localité 2] et l'a condamnée aux dépens,

Statuant de nouveau : 

- juger que la SNC ATHENA a loué deux locaux à [Localité 2] en infraction avec les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation,

- prononcer une amende à l'encontre de la SNC ATHENA, et en fixer le montant dans 

la limite d'un montant de 50.000 € par local concerné conformément aux dispositions de l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation,

- juger que le produit de l'amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 2],

- ordonner le retour à l'usage d'habitation des locaux transformés sans autorisation, et fixer une astreinte d'un montant maximum de 85.000 € par jour pour le local de type T3 et 110.000 € par jour pour le local de type T4 et juger que le produit en sera intégralement versé à la commune de [Localité 2] conformément aux dispositions de l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation,

- juger que la commune de [Localité 2] pourra faire constater par l'un de ses agents assermentés l'état d'occupation des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] propriétés de la SNC Athéna, et que cet agent assermenté sera autorisé à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant dûment convoqué,

- juger qu'à défaut, la commune de [Localité 2] pourra procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires,

- condamner la SNC Athéna au paiement d'une amende, dont le produit sera versé 

à la commune de [Localité 2] de 10.000 € conformément aux dispositions de l'article L 324-1-1 du code du tourisme,

- condamner la SNC Athéna au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions déposées le 28 juillet 2023, la SNC Athéna demande à la cour de :

- déclarer la commune de [Localité 2] mal fondée en son appel, l'en débouter,

- confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en la procédure accélérée au fond du 2 mai 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de la commune de [Localité 2] et l'a condamnée aux dépens,





- débouter la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la commune de [Localité 2] au paiement d'une indemnité de 5  000 euros à la SNC Athéna au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



L'affaire a été renvoyée à l'audience rapporteur du 4 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 21 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I Sur l'affectation des lieux loués.



La commune de [Localité 2] conteste que l'immeuble située [Adresse 3] à [Localité 2] ait relevé de la location de chambre d'hôtes au sens des articles L.324-3 et L.324-4 du code du tourisme entre juillet 2017 et mai 2019, puis ait fait partie de l'hôtel 'Palais Gallien'.



Elle avance que le terme chambre d'hôte utilisé par la partie intimée lors de ses annonces sur internet pour proposer ses logements ne représente pas la qualification juridique réelle des lieux concernés à la lecture des procès-verbaux d'infraction.



En particulier, les captures d'écran démontreraient qu'il est possible de cuisiner dans les locations concernées, donc de prendre ses repas dans ces logements. Il est même fait référence dans une annonce à une cuisine équipée et il a été constaté lors de la visite des locaux des éléments de cuisine.



Elle rappelle que les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes assorties de prestation, sans pouvoir y préparer leurs repas.



De plus, elle observe que la société Athena ne démontre pas qu'il s'agisse de sa résidence principale, y compris la suite '[Adresse 4]' qui serait la résidence principale de Mme [G], sa gérante. De plus, il est relevé que cette dernière n'y a fixé sa résidence auprès du service des impôts qu'au 12 août 2018 et qu'au 1er janvier 2020, elle a déclaré payer sa taxe d'habitation au [Adresse 1] à [Localité 2].



Elle estime que l'existence d'une boîte à clé et d'une étampe, comme pour les autres chambres, justifie qu'il ne s'agissait pas de la résidence de l'intéressée, quand bien même celle-ci n'avait été proposée que si nécessaire aux hôtes, ce qui ne transparaîtrait pas des annonces passées.



Quant au rattachement des lieux objets du litige à l'hôtel 'Palais Gallien', elle note que cette activité ne relève pas de l'objet de la société intimée, qu'une autre société gère ledit hôtel et qu'en tout état de cause l'infraction est constituée pour la période antérieure.



Sur la question de la preuve de la destination du local au 1er janvier 1970, elle rappelle que sur le cadastre de l'époque, il était mentionné que la parcelle était à destination d' 'habitation' et qu'aucun élément n'explique qu'il ait été transformé en hébergement hôtelier.



De surcroît, elle se prévaut du fait que les deux logements concernés ont fait l'objet de travaux suite au permis de construire délivré le 23 juin 2017 aux fins de réhabilitation de ceux-ci et que l'usage d'habitation n'a pas été alors modifié.





***



L'article L324-1-1 du code du tourisme prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune.



Selon l'article L637-1 du code de la construction et de l'habitation, applicable aux communes de plus de 200000 habitants comme c'est le cas de la ville de [Localité 2], le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable dans les conditions de l'article L631-7-1.



Pour l'application de ce texte, un local est considéré comme à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.



Le dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de l'article L631-7.



L'article L.631-7-1 A prévoit qu'une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation ou à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.



La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire qui peuvent porter sur la durée des contrats de location.



Par délibération du 7 juillet 2017 du conseil de [Localité 2] Métropole et par délibération du 10 juillet 2017 du conseil municipal, il a été prévu que si le bien mis en location est la résidence principale du propriétaire, ce dernier pourra le proposer à la location en meublé touristique dans la limite de 120 nuits par an .



Au-dessus de ce seuil, ces règlements prévoient l'obligation d'une autorisation de changement d'usage obligatoire et conditionnent en outre le changement d'usage à la mise en place d'une compensation.



La violation de ces dispositions peut être sanctionnée d'une amende pouvant aller jusqu'à 50000 euros.



Il apparaît que si le relevé cadastral ne saurait être suffisant, puisque ne constituant qu'un indice pour établir l'affectation d'un immeuble, il est néanmoins confirmé par le permis de construire délivré le 23 juin 2017 précité qui fait référence à une 'réhabilitation de logements'.



Aussi, comme l'a retenu exactement le premier juge, en l'absence d'autres éléments, les lieux concernés sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés, soit des logements et il n'est pas contesté que ceux-ci aient eu cette destination depuis 1970 et après les opérations de réhabilitation.



Cet élément est donc établi.



En ce qui concerne l'activité réelle relative aux lieux concernés, s'il appartient à la cour de qualifier celle-ci, elle doit néanmoins le faire au vu des éléments communiqués par les parties.



Sur le point de savoir s'il existait entre juillet 2017 et mai 2019 la possibilité de cuisiner, donc si l'activité ne relève pas de la chambre d'hôte, il sera relevé que s'il a été mentionné une cuisine équipée, il n'est fourni qu'un micro-onde, un réfrigérateur et une machine à café.



Il s'ensuit que si ces éléments permettent la prise d'un petit déjeuner ou de réchauffer des aliments, ils ne sont cependant pas suffisants pour prendre des repas et ne sauraient correspondre à l'équipement nécessaire pour cuisiner, y compris du fait des ustensiles nécessaires auxquels il n'est pas fait référence.



C'est pourquoi ce moyen ne saurait fonder une activité de location de meublé touristique de courte durée.



En outre, il n'est pas contesté que Mme [G] a déclaré sa résidence principale dans les lieux objets du litige à compter du mois de mai 2018. De même, s'il a pu être constaté que sa chambre a été proposée à la location, il n'en demeure pas moins que lors du procès-verbal, celle-ci n'était pas louée et était distinguée par une sonnette au nom de la gérante. Or, l'activité de chambre d'hôte ne saurait interdire la location effectuée ponctuellement des lieux habituellement occupés par le résidant, ni remettre en cause la qualification de résidence principale tant que cette activité reste limitée. Rien dans le procès-verbal de constatation ne permet d'aller à l'encontre de ces affirmations.



Il s'ensuit que la commune de [Localité 2] ne rapporte pas la preuve que la qualification de chambre d'hôte ne correspond pas à la présentation de l'activité faite par la partie intimée.



S'agissant de l'activité postérieure à mai 2019, il est versé un procès-verbal de constat d'huissier du 21 septembre 2021 établissant que les chambres objets du litige ont été intégrées à l'hôtel 'Palais Gallien' et qu'elles constituent à présent un hébergement hôtelier avec prestations de room service et accès aux prestations du reste de l'hôtel (pièce 2 de l'intimée).



Aucun élément versé aux débats ne va à l'encontre de ces constatations, peu important la personne juridique gérant les locaux concernés.



Par conséquent, les prétentions de la commune de [Localité 2] devront être rejetées et la décision attaquée confirmée.



II Sur les demandes annexes.



Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la commune de [Localité 2], qui succombe au principal, supportera la charge des dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité commande que la commune de [Localité 2] soit condamnée à régler un montant de 2.000 € à la société Athéna en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



CONFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 2 mai 2022 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE la commune de [Localité 2] aux entiers dépens de la présente instance ;





CONDAMNE la commune de [Localité 2] à régler à la société Athéna la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,