Cour d'Appel · Chambre 2 A — 19 octobre 2023

MINUTE N° 486/2023 































Copie exécutoire

aux avocats



Le 19 octobre 2023



La greffière,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE COLMAR



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE





ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00416 - 

N° Portalis DBVW-V-B7F-HPHY



Décision déférée à la cour : 19 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Strasbourg







APPELANT et INTIMÉ SUR APPELS INCIDENTS :





Monsieur [M] [D] [F]

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Joseph WETZEL, Avocat à la cour. 







INTIMÉS et APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :





Madame [X] [S] épouse [Z] 

demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Céline RICHARD, Avocat à la cour.





Monsieur [P] [C]

demeurant [Adresse 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003678 du 13/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7])



représenté par Me Noémie BRUNNER, Avocat à la cour.





Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET [J], pris en la personne de son représentant légal 

ayant siège [Adresse 1]



La S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal 

ayant siège [Adresse 2]



représentés par Me Nadine HEICHELBECH, Avocat à la cour. 













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, et Madame Myriam DENORT, Conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Nathalie HERY, Conseillère

Madame Myriam DENORT, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRLMANN





ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, Président, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * * *





FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES





Mme [X] [S], épouse [Z], est propriétaire d'un studio n° 190 dans l'immeuble sis [Adresse 6], acquis le 28 août 2001.



Elle y a constaté des traces d'humidité, présentes aussi sur un mur des parties communes, en situant l'origine dans des fuites d'eau provenant de l'appartement voisin n° 191, appartenant à M. [M] [F] et loué à M. [P] [C].



Une recherche de fuite de la société Alsace intervention, missionnée à titre privé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, du 18 juin 2014, réalisée en présence de Mme [Z] et de M. [C], a conclu que l'humidité provenait de défauts d'étanchéité en périphérie de la douche de l'appartement mitoyen.



Suite à une déclaration de sinistre de Mme [Z] du 7 mai 2014, une expertise amiable sollicitée par la Maif, son assureur, a été diligentée. La société [W] chargée de l'expertise, en présence de la société [V], mandatée par la SA Allianz Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, a constaté le 1er octobre 2015 un fort taux d'humidité sur le mur mitoyen, entre le logement occupé par M. [C] et celui de Mme [Z], ainsi que sur le mur des parties communes du 1er étage, au niveau de ce même mur derrière lequel était située la salle de bain du logement [C].



La société [W] a fait état par la suite, dans un rapport privé du 6 novembre 2015, de l'absence de réalisation de travaux de reprise, un autre rapport privé de la société [V] du 6 décembre 2016 constatant que les désordres perduraient.









Mme [Z] a donc recherché la responsabilité du copropriétaire bailleur et de son locataire, ainsi que du syndicat des copropriétaires, dont elle a relevé l'inaction concernant ces désordres.



Par assignations délivrées les 12 et 19 avril 2018, Mme [Z] a fait citer M. [F], M. [C], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, et la société Allianz Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamnés in solidum à supporter les frais de remise en état et les pertes de loyers, du fait de l'impossibilité de relouer le studio, outre réparation de son préjudice moral.



* * *



Par jugement contradictoire du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- déclaré la demande de Mme [Z] recevable ;

- condamné M. [F] à payer à Mme [Z] les sommes de 1 124,94 euros au titre des frais de remise en état, de 9 000 euros au titre de son préjudice financier et de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

- débouté Mme [Z] de ses demandes dirigées contre M. [C], le syndicat des copropriétaires et la SA Allianz Iard ;

- débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires ;

- débouté M. [F] de ses appels en garantie contre le syndicat des copropriétaires et la SA Allianz ;

- condamné M. [C] à garantir M. [F] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur d'un montant de 500 euros ;

- condamné M. [F] à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [Z] et M. [F] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires et à la SA Allianz la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [Z] à payer à Me [T], avocat de M. [C], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [F] aux frais et dépens de l'instance principale et M. [C] aux frais et dépens de l'appel en garantie dirigé contre lui par M. [F] ;

- compensé les frais et dépens des autres appels en garantie ;

- débouté les parties pour le surplus.



Le tribunal a relevé, sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [F], au motif que Mme [Z] n'aurait pas qualité et intérêt à agir, que cette dernière justifiait de sa qualité de copropriétaire du studio n° 190 et de son intérêt à agir pour la préservation de son bien immobilier.



Le premier juge, sur les demandes de Mme [Z], a constaté, d'abord concernant l'origine des désordres mise en évidence par divers rapports d'expertise privés et au visa de l'article 16 du code de procédure civile, que M. [F] n'avait pas été appelé ou représenté lors de l'intervention d'Alsace intervention du 18 juin 2014, ni lors de l'opération d'expertise menée par la société [W] le 1er octobre 2015.



Toutefois, le tribunal a relevé que toutes les parties avaient été convoquées à la réunion ayant abouti au rapport du 29 octobre 2015, selon lettres recommandées avec avis de réception signées par les parties et notamment M. [F], de sorte que ce dernier rapport de la société [W] lui était opposable, qu'il corroborait l'intervention d'Alsace intervention et qu'il était rejoint en ses conclusions par le rapport de la société [V] du 6 décembre 2016.



Le tribunal a rejeté la valeur probante d'une attestation de la société Ody-C Services selon laquelle aucune fuite ne provenait de l'appartement n° 191 et dont se prévalait M. [F] pour soutenir que le désordre résultait des parties communes. Il a en effet constaté que, la société Ody-C Services n'ayant pas eu accès au logement de Mme [Z], cette attestation était contredite par le fait que trois intervenants différents parvenaient à la conclusion inverse, que surtout aucune réparation de la douche et de son étanchéité, dans le logement de M. [F], n'avait été effectuée, qu'enfin le syndicat des copropriétaires avait procédé à la réparation d'une fuite d'eau en avril 2015 et à la remise en état des parties communes selon facture du 24 novembre 2015.



Il a retenu que les désordres affectant les pieds de mur de l'appartement de Mme [Z] provenaient de l'absence d'étanchéité en périphérie de la douche de l'appartement mitoyen appartenant à M. [F].



Sur la demande dirigée contre M. [F], le tribunal a indiqué que, si le fondement invoqué par Mme [Z] pour fonder la responsabilité de M. [F] était erroné et concernait les rapports bailleurs-locataires, il lui incombait en vertu de l'article 12 du code de procédure civile de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, de sorte que cette responsabilité devait être recherchée sur le fondement délictuel de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.



Au vu des rapports d'expertises versés aux débats, le premier juge a conclu que l'humidité des murs de l'appartement de Mme [Z] trouvait sa source dans le logement de M. [F], qu'elle était due à la dégradation des joints souples de la douche et de divers points infiltrants résultant de la vétusté des lieux, qu'informé du sinistre depuis le 15 septembre 2014 par la Maif et malgré mise en demeure du 26 octobre 2016, le défendeur n'avait pourtant pas procédé aux réparations nécessaires pour faire cesser ces infiltrations, de sorte qu'il avait commis une abstention constitutive d'une faute ayant directement causé les dommages subis par Mme [Z].



Sur le dommage, le tribunal a retenu le chiffrage des réparations effectuées par la société [W] à hauteur de 1 124,94 euros et précisé que l'impossibilité de louer le studio s'analysait en une perte de chance de location justifiant d'allouer à Mme [Z] la somme de 9 000 euros au titre de ce préjudice financier.



Sur la demande dirigée contre M. [C], le tribunal a indiqué que Mme [Z], qui se bornait à reprocher au bailleur l'inaction relative à la vétusté des lieux qui avait endommagé son propre bien, était mal fondée à engager sa responsabilité délictuelle de M. [C], simple locataire



Sur la demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires et son assureur, le tribunal a constaté d'une part qu'aux termes du rapport d'expertise de la société [W], le syndic avait bien procédé à la réparation des infiltrations affectant le mur donnant sur les parties communes en avril 2015, et d'autre part que celui-ci avait fait intervenir un plombier le 2 novembre 2015 et remis en état les parties communes selon facture du 25 novembre 2015 ; aucune faute n'était donc démontrée à son encontre.



Le tribunal a de même rejeté l'appel en garantie de M. [F] dirigé contre le syndicat et son assureur, considérant que le syndicat des copropriétaires avait engagé les travaux nécessaires à faire cesser la fuite qui touchait les communs qu'il avait remis en état en novembre 2015.



L'appel en garantie de M. [F] dirigé contre M. [C] a été accueilli au motif que le locataire ne justifiait pas avoir informé son bailleur de ce que l'appartement qu'il louait faisait l'objet d'infiltrations révélées par l'intervention de la société Alsace intervention en juin 2014, ce défaut d'information n'ayant néanmoins duré que trois mois, dès lors que M. [F] en avait été informé le 15 septembre 2014 par la Maif, assureur de Mme [Z].



Le tribunal n'a pas accueilli sa demande tendant à faire supporter les réparations locatives par le locataire, dès lors que la principale cause du dommage résidait dans la particulière vétusté de la douche.



Il a rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [F], faute pour lui de justifier sa situation financière, ainsi que sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'endommagement d'une partie des carreaux et du mur après l'intervention de la société Alsace intervention, dirigée contre Mme [Z], qui n'avait pas requis cette société.



Le tribunal a rejeté enfin la demande du syndicat et de son assureur tendant à la remise en état du logement n°190 dirigée contre M. [F] et M. [C], faute pour d'intérêt à agir, et constaté que leur appel en garantie n'avait plus d'objet.



* * *



M. [F] a interjeté appel de ce jugement le 4 janvier 2021, en toutes ses dispositions, sauf celles condamnant Mme [Z] à payer à l'avocat de M. [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 06 décembre 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mai 2022, M. [F] demande à la cour de recevoir son appel et le déclarer bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :



- de débouter Mme [Z] ainsi que le syndicat des copropriétaires, la société Allianz Iard et M. [C] de l'intégralité de leurs fins et prétentions ;

- subsidiairement, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Allianz et M. [C] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

- plus subsidiairement, lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;

- de rejeter les appels incidents du syndicat des copropriétaires, de la société Allianz, de Mme [Z], et de M. [C], et de débouter ces derniers de toutes leurs fins et conclusions ;

- en tout état de cause, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Allianz et Mme [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal ;

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Allianz, Mme [Z], et M. [C] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de son appel, il fait valoir que Mme [Z] n'apporte aucun élément de preuve permettant d'imputer la responsabilité des infiltrations à son bac à douche. Les rapports d'expertises privées, qui n'ont pas été réalisées de manière contradictoire, n'établissent pas le lien entre la fuite constatée chez lui ainsi que le fonctionnement de la douche, et les désordres survenus chez Mme [Z]. Les rapports [W] et [V] ont été rédigés sans aucune vérification dans son appartement.



Or, les investigations qu'il a lui-même diligentées, notamment celles menées par la société JK Services aux fins de procéder à d'éventuelles réparations, n'ont fait apparaître aucune fuite, ni aucune porosité au niveau du mur mitoyen dans son appartement, qui aurait pu être à l'origine du désordre invoqué par l'intimée.







L'appelant précise qu'il n'est pas démontré que M. [C] aurait reconnu un quelconque problème relatif au bac à douche. A l'inverse, celui-ci a indiqué qu'à la suite de l'intervention de la société Ocea Smart Building, courant 2014, pour installer des compteurs d'eau individuels, une fuite d'eau s'était déclarée au niveau de la cloison extérieure, dans les parties communes (couloirs), ce qui démontre la responsabilité du syndicat de copropriétaires et des travaux menés par cette société. Le syndicat ne s'explique pas sur ce point et ne produit aucun rapport d'intervention ou facture de cette société.



Il ajoute que les experts n'ont pas vérifié si les travaux entrepris sur la canalisation en avril 2015 avaient permis d'empêcher efficacement toute nouvelle fuite, mais qu'ils se sont bornés à considérer que les infiltrations venaient de la douche de l'appartement de M. [F], et ce alors même que Mme [Z] soutient dans ses écritures que le syndicat a manqué à ses obligations et qu'aucune mesure n'a été mise en 'uvre pour remédier aux dégradations du mur des parties communes.



L'appelant se prévaut de ce que la société Ody-C Services qui s'est rendue dans son appartement pour rechercher des fuites, n'en a trouvé aucune, et justifie la présence d'un devis de remise en état de la salle de bain dans ce rapport par son projet de remettre à neuf sa salle de bains. De plus, une infiltration au niveau du bac à douche ne pourrait causer les dégradations dénoncées par Mme [Z].



Il reproche au premier juge d'avoir rejeté la valeur probante de ce rapport, au motif que la société Ody-C Services n'avait pas eu accès à l'appartement de Mme [Z], alors même que, lors des expertises privées sur lesquelles il s'est fondé pour statuer, les experts n'ont pas non plus eu accès à son appartement. L'appelant fait valoir à cet égard qu'un nouvel expert qu'il a mandaté a confirmé le 27 avril 2021 l'absence de fuite d'eau et de trace d'humidité.



Sur le préjudice réparable, l'appelant indique que Mme [Z] ne démontre ni l'existence de dégradations dans son logement, ni leur persistance, ni le caractère inhabitable de ce logement. Il souligne que le tribunal s'est fondé sur des rapports d'humidité datant de 2015, que les désordres n'empêchent pas de vivre dans l'appartement, que celui-ci est d'ailleurs reloué et que le montant des loyers réclamés n'est justifié par aucun bail. Il n'est pas non plus justifié d'un préjudice moral.



L'appelant soutient, au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile, que la demande de condamnation in solidum de M. [F] et des autres intimés à verser à Mme [Z] la somme de 240 euros mensuel au titre des pertes de loyer n'a jamais été soulevée en première instance et qu'elle fait double emploi avec la demande de condamnation à lui verser la somme de 20 400 euros au titre des pertes de loyer.



L'appelant sollicite, en cas de condamnation, l'octroi des délais de grâce maximum de l'article 1343-5 du code civil, en raison de sa situation financière.



Il demande par ailleurs que le syndicat, son assureur, et son ancien locataire M. [C] soient condamnés à le garantir des condamnations prononcées à son encontre, dès lors que, s'agissant du syndicat et de son assureur les désordres proviennent de la canalisation, partie commune, que rien ne démontre que la réparation de celle-ci ait été suffisante, que le syndicat en répond aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et que, s'agissant de M. [C], lorsque le locataire n'informe pas le propriétaire en temps utile, ce dernier n'est alors pas responsable, ce qui est le cas en l'espèce. De plus, M. [C] ne lui a pas laissé l'accès à l'appartement pour effectuer des travaux.



En tout état de cause, à démontrer que les fuites proviennent de la douche, il résulte des expertises qu'elles seraient dues à un manque d'entretien et à des détériorations des joints et du receveur de douche, petites réparations à la charge du locataire, aux termes de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987.



L'appelant sollicite une indemnisation pour les carreaux et une partie du mur cassés dans son appartement par les experts mandatés par Mme [Z] et le syndicat.



Il conclut enfin au rejet de la demande de remise en ordre du studio formée sous astreinte par le syndicat, au motif que l'absence de remise en état causerait à ce dernier un préjudice, dans la mesure où le mur du couloir adjacent aurait été dégradé. L'appelant souligne que le syndicat ne justifie d'aucun préjudice et rappelle que les infiltrations proviennent du défaut affectant la canalisation, partie commune.



* * *



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2022, Mme [Z] conclut au rejet de l'appel principal et forme appel incident. Elle demande à la cour :

- de déclarer l'appel principal de M. [F] irrecevable et mal fondé ;

- de déclarer son appel incident recevable et bien fondé ;

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [F] à lui payer la somme de 9 000 euros au titre de son préjudice financier, l'a déboutée de ses demandes dirigées contre M. [C] et le syndicat ainsi que son assureur Allianz, condamné M. [F] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée avec M. [F] in solidum à payer au syndicat et son assureur la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée à payer à Me [T], avocat de M. [C], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties pour le surplus ;

- statuant à nouveau, de déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

- de débouter les parties adverses de l'intégralité de leurs demandes et prétentions ;

- de dire et juger que MM. [F] et [C], ainsi que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la société [J], sont responsables des préjudices qu'elle a subis ;

- en conséquence, de condamner in solidum MM. [F] et [C] d'une part, ainsi que le syndicat des copropriétaires et son assureur d'autre part, à lui verser la somme de 1 124,94 euros au titre des travaux de réparation avec intérêts au taux légal, la somme de 20 400 euros au titre des pertes de loyer en date du 1er juillet 2021 avec intérêts au taux légal, la somme de 240 euros mensuels au titre des pertes de loyer à compter de la date précitée (1er juillet 2021) avec intérêts au taux légal, et la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi ;

- en tout état de cause, de condamner in solidum MM. [F] et [C] d'une part, ainsi que le syndicat des copropriétaires et son assureur d'autre part à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.



Elle fonde sa demande contre M. [F] sur la responsabilité délictuelle et invoque à son encontre les articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1755 du code civil ' relatives aux obligations du bailleur, notamment de prise en charge des réparations locatives lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté. Elle précise que, tiers au contrat de bail, elle peut malgré tout s'en prévaloir dès lors que le dommage qu'elle a subi résulte de manquements aux obligations contractuelles issues de ce même bail.



L'intimée indique que le rapport d'intervention de la société Alsace Intervention du 18 juin 2014 impute la responsabilité du sinistre à MM. [F] et [C], qu'il constitue un élément de preuve versé régulièrement aux débats et soumis à la discussion des parties, corroboré par d'autres justificatifs, tel que le rapport établi par la société [W], suite aux réunions d'expertise amiable contradictoires des 1er et 29 octobre 2015 confirmant cette imputabilité aux mêmes protagonistes en l'absence de travaux satisfaisant relatifs aux fuites. En outre, il est encore corroboré par le rapport [V] du 6 décembre 2016 à l'initiative du Cabinet [J]. Ces éléments illustrent la vétusté de l'installation et l'omission fautive dans la réalisation de travaux d'étanchéité.



L'intimée souligne qu'aucune pièce n'établit l'intervention de la société JK Services qui conclurait à une absence de fuite. Elle critique par ailleurs la valeur probante de l'attestation de la société Ody-C Services du 19 octobre 2018 qui est unilatérale et paradoxale en ce qu'elle conclut à l'absence de fuite, mais propose, dans un devis du 22 octobre 2018, des travaux de remise en état de l'ensemble de la salle de bains, notamment pour la distribution-évacuation de la douche et le carrelage.



Elle conteste la demande de M. [F] visant à solliciter l'octroi de dommages-intérêts pour la dégradation du carrelage et de murs de son appartement, alors qu'aucune expertise amiable n'a occasionné de tels dégâts et qu'aucun élément ne justifie le chiffrage retenu de 1 000 euros.



L'intimée dénie avoir reloué son logement et souligne qu'aucun justificatif n'est versé aux débats pour confirmer la relocation de l'appartement de l'appelant, sinon une attestation de sa fille à la valeur probante douteuse, au vu de ce que l'interphone supporte toujours le nom de M. [C].



Elle recherche la responsabilité de M. [C] sur le même fondement et précise, au vu des rapports d'expertise, que les désordres subis résultent des joints, du mitigeur et de faïences infiltrants, fissurés et défaillants, sans que M. [C] n'ait fait procéder à aucune réparation, notamment des joints, ce qui lui incombe pourtant.



L'intimée recherche par ailleurs la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son assureur sur le fondement délictuel, en ce qu'il n'a pas remédié aux désordres affectant le mur des parties communes.



L'intimée se prévaut de divers postes de préjudices :


les frais de remise en état de son logement du fait de l'humidité où elle retient le chiffrage de l'expertise [W] ;

les pertes de loyers, faute d'avoir pu relouer son logement depuis le mois de juin 2014 (soit 85 mois), ce qu'elle indique attester par l'assujettissement à la taxe sur les logements vacants, loyer qu'elle minore à 240 euros mensuel par rapport aux autres loyers pratiqués par les copropriétaires de l'étage, sollicitant à ce titre une réparation pleine et entière de son préjudice ; la somme de 20 400 euros sollicitée ne doit pas être analysée comme une prétention nouvelle, dès lors qu'elle inclut la perte de revenus locatifs à compter du 1er juillet 2021 ;

enfin son préjudice moral en raison du litige.






* * *



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 juin 2021, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l'appel principal et forme appel incident. Il demande à la cour :

- de débouter M. [F] de toutes ses demandes ;

- de débouter Mme [Z] de ses demandes dirigées à son encontre ;

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les parties pour le surplus ;

- statuant à nouveau, de faire injonction à MM. [F] et [C] de remettre en état « la chambre n° 190 » au premier étage dudit immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir ;

- subsidiairement, de condamner MM. [F] et [C] à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

- en tout état de cause, de confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

- de condamner Mme [Z] ou MM. [F] et [C] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en cause de première instance.





Au soutien de son appel incident, il fait valoir que les parties communes, notamment le revêtement du mur du couloir de l'étage, subissent les effets de l'humidité dont sont responsables MM. [F] et [C].



Il demande subsidiairement que MM. [F] et [C] soient condamnés à le garantir en cas de réformation du jugement entrepris, dont il sollicite la confirmation dans la limite de l'appel incident.



L'intimé soutient que la fuite litigieuse ne provient pas d'une canalisation partie commune, mais d'une canalisation partie privative, comme le rappelle le rapport d'expertise [W] : « fuite au niveau d'une alimentation privative encastrée dans le mur et alimentant le lavabo du studio n° 191 occupé par M. [C] ». Il ajoute que la dégradation de la fibre de verre est due aux désordres affectant ces parties privatives et n'est donc pas imputable aux parties communes.



Le syndicat ajoute avoir malgré tout réalisé des travaux en avril 2015 et que les désordres ont persisté, ce qui démontre que le siège des désordres est imputable au logement de M. [F] qui n'a pas réalisé de travaux de reprise.



Sur sa responsabilité invoquée par Mme [Z], l'intimé rappelle que celle-ci localise la cause des désordres dans l'appartement de M. [F] et que ces désordres sont exclusivement privatifs, lui-même n'étant donc pas susceptible d'engager sa responsabilité.



* * *



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2021, la société Allianz Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, conclut au rejet de l'appel principal et forme appel incident. Elle demande à la cour :

- de déclarer mal fondé l'appel ;

- de débouter M. [F] de toutes ses demandes et confirmer le jugement entrepris ;

- de débouter Mme [Z] de ses demandes dirigées contre elle en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires :

- subsidiairement, sur l'appel incident et pour le cas où le jugement serait réformé, de débouter Mme [Z] et M. [C] de leur appel incident ;

- subsidiairement, de condamner MM. [F] et [C] à la garantir de tout condamnation prononcée contre elle ;

- de condamner Mme [Z] ou MM. [F] et [C] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en cause d'appel.



L'intimée partage l'analyse du premier juge selon laquelle la cause des désordres, aux termes des rapports d'expertise, provient de l'appartement de M. [F] et nullement des parties communes, de sorte que le syndicat ne saurait être déclaré responsable du sinistre.



Dans l'éventualité d'une réformation du jugement, la société Allianz sollicite subsidiairement la condamnation de MM. [F] et [C] à la garantir des condamnations éventuellement prononcées à son encontre, sous réserve de la franchise stipulée au contrat d'assurance devant rester à la charge du syndicat.



* * *



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 octobre 2021, M. [C] sollicite le rejet de l'appel principal et forme appel incident. Il demande à la cour :

- de déclarer l'appel principal de M. [F] et les appels incidents de Mme [Z], du syndicat de copropriétaires et de la société Allianz mal fondés ;

- de confirmer le jugement entrepris dans la limite de son appel incident,







- de déclarer son appel incident recevable et bien fondé ;

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à garantir M. [F] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 500 euros, l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile, et l'a condamné aux dépens de l'appel en garantie ;

Statuant à nouveau,

- de débouter M. [F] de toutes ses demandes formées à son encontre au titre de l'appel en garantie ;

- de condamner in solidum Mme [Z] et M. [F] à payer à Me [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile au titre de la première instance ;

- de condamner M. [F] aux dépens de l'appel en garantie ;

- en tout état de cause,

- de débouter les parties de toutes leurs demandes à son encontre ;

- de condamner in solidum toutes les parties à payer à Me [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile en cause d'appel, outre les dépens d'appel.



L'intimé fait valoir, sur l'entretien du bien loué et pour rejeter les demandes incidentes des parties adverses tendant à le voir les garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, que les rapports d'expertises privées, bien que listant les défauts et désignant la salle de bains de M. [F] comme siège de la cause des désordres, ne permettent pas d'identifier ceux qui sont la cause certaine des infiltrations.



Il ajoute que l'usure des joints périphériques ne suffit pas à démontrer son caractère infiltrant, alors qu'il est en revanche certain qu'une faïence cassée, tout comme l'absence d'étanchéité en lien avec la vétusté de la douche, ne peuvent qu'être infiltrantes.



L'intimé soutient que le rapport établi par la [W] du 9 novembre 2015 fait mention d'une nouvelle cause du dommage qui résulterait d'une fuite sur conduite encastrée d'alimentation en eau du lavabo de la salle de bains du logement de M. [F], de sorte que le rapport entre l'état des joints et les désordres subis n'est pas du tout établi.



Sur le défaut d'information au bailleur qui lui est reproché, l'intimé affirme qu'il a immédiatement averti ce dernier par des SMS et des photographies, au moment où la recherche de fuite a été effectuée. En tout état de cause, la preuve de cette absence d'information n'est pas rapportée.





Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.





MOTIFS





I ' Sur les demandes principales de Mme [Z]



A ) - Sur les responsabilités



Mme [Z] met en cause la responsabilité de M. [F], de M. [C] et du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à l'origine des infiltrations d'eau dans le mur de son studio situé au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 6].











Les différents rapports produits à l'appui de sa demande sont tous des rapports d'investigation ou d'expertise privées, non contradictoires à l'égard de M. [F] dans la mesure où il n'était présent à aucune de ces mesures, étant précisé cependant que, si rien ne démontre qu'il ait été convoqué à l'occasion de l'intervention, le 18 juin 2014, de la société Alsace Intervention, missionnée par le syndic de la copropriété pour une recherche de fuite d'eau, celle-ci a été réalisée en présence de son locataire, occupant de son appartement, et qu'il a en revanche été convoqué pour la réunion d'expertise privée du 29 octobre 2015, à laquelle, tout comme son locataire, M. [C], par lettre recommandée avec avis de réception qu'il a signé le 8 octobre 2015, M. [C] ayant signé le sien le 22 octobre 2015.



Seule la société Alsace Intervention a eu accès à l'appartement de M. [F]. La recherche de fuite qu'elle a réalisée ayant été effectuée en présence de M. [C], il convient de souligner que ce dernier ne remet pas en cause son déroulement. De plus, le compte-rendu de la recherche de fuite réalisée décrit très clairement le mode opératoire adopté, lui-même précis et rigoureux, et il est accompagné de nombreuses photographies très explicites, qui permettent de vérifier aisément les constatations décrites et leurs conclusions. Il en résulte qu'il peut lui être accordé une réelle force probante, dans la mesure où il est lui-même corroboré par ces photographies et par d'autres documents relatifs à des investigations privées.



Il s'agit des rapports des sociétés [W] du 9 novembre 2015 et [V] [A] du 6 décembre 2016, ainsi que du document intitulé « Procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages » co-signé par les experts de ces deux organismes, qui font tous référence à deux réunions d'expertise privée des 1er octobre 2015 et 29 octobre 2015, étant rappelé que toutes les parties avaient été convoquées pour la réunion du 29 octobre 2015.



Lors de la recherche de fuite du 18 mai 2014, la société Alsace Interventions a constaté, à l'aide d'instruments de mesure, que le mur de l'appartement de Mme [Z] contigu à celui de M. [F] était saturé d'eau et que le mur des communs du même étage était très humide. Ces instruments et les chiffres affichés sur chacun de ces supports sont parfaitement visibles sur les photographies.

La société Alsace Interventions a relevé l'absence de fuite des conduites d'eau et des conduites d'évacuation dans la salle de bain de l'appartement de M. [F]. En revanche, elle a constaté, ce qui est amplement vérifié sur les photographies produites, que les joints souples périphériques de la douche étaient dégradés et infiltrants, de même que les joints en ciment de la faïence, que les portes de la paroi de douche étaient cassées, que la faïence présentait des fissures et que les passages des conduites d'alimentation du mitigeur n'étaient pas étanches, ce qui n'a pas été contesté notamment par M. [C], locataire de cet appartement.



Avant de conclure que les désordres constatés chez Mme [Z] et dans le couloir des communs provenaient de l'ensemble des défauts d'étanchéité en périphérie de la douche de l'appartement de M. [C], la société Alsace Interventions a procédé à une mise en eau colorée de ces points infiltrants, le colorant étant alors apparu au pied du mur du couloir des communs, ce qui est là encore visible sur les photographies du rapport et nullement remis en cause par M. [C], qui a assisté à ces opérations.



Les rapports des sociétés [W] et [V] [A] ont confirmé, plus d'un an après cette recherche de fuite, l'absence d'amélioration des désordres d'humidité excessive constatés dans le mur du studio de Mme [Z] et dans les parties communes contigues à l'appartement de l'appelant. Ils ont mentionné par ailleurs qu'une recherche de fuite avait aussi été effectuée au niveau des parties communes par une société missionnée par le syndic de la copropriété, laquelle avait mis en évidence une fuite au niveau d'une alimentation 









privative encastrée dans le mur, alimentant le lavabo du studio de M. [F], occupé par M. [C]. Ils ont précisé que cette conduite avait fait l'objet d'une réparation par un professionnel, aux frais de la copropriété, et ce en avril 2015, étant observé que la canalisation en cause constituait une partie privative de M. [F]. Aucune des parties ne conteste ce fait et cette intervention.



M. [F] produit, pour contredire ces éléments de preuve relatifs à l'origine des désordres dénoncés, une attestation émanant du gérant de la société Ody-C Services du 19 octobre 2018 indiquant que, sollicité pour une recherche de fuite d'eau par M.[F], « après avoir fait couler abondamment de l'eau dans les différents éléments sanitaires de son logement, à savoir l'évier, le lave-main, la douche, il n'a « réussi à détecter aucune fuite, ni aucun élément pouvant affirmer qu'il y en ait déjà eu ».



Cependant, d'une part cette attestation est très imprécise, n'étant accompagnée d'aucune explication sur le mode opératoire suivi pour ces investigations et d'aucune précision sur les personnes présentes lors de celles-ci. D'autre part, il n'a été dénoncé aucune fuite au niveau des évacuations de l'évier, du lave-main et de la douche. Enfin, ainsi que le souligne notamment Mme [Z], il est paradoxal que cette attestation soit accompagnée d'un devis relatif à la remise en état de la salle de bain de ce studio émis par cette société, lequel est daté du 22 octobre 2018. Ce document n'a donc aucune force probante, s'agissant de l'origine des désordres en cause.



M. [F] produit aussi un bref compte-rendu du gérant de la société AS Techniques du 27 avril 2021 intitulé « Diagnostic et constatation », relatif à une recherche de fuite d'eau dans son appartement, réalisée elle aussi de façon non contradictoire.



Celui-ci évoque un receveur de douche d'origine « ouvert sous celui-ci », qui lui a permis de constater qu'il n'y avait pas de trace de fuite d'eau et d'humidité « sous celui-ci » et que « l'évier » de la salle de bain était aussi étanche et sans trace de fuite, mais aussi que les conduites d'eau chaude et froide en partie apparentes ne présentaient aucune trace de fuite, de même que celles dans les murs ne présentant non plus de trace d'eau, les murs étant secs et sans trace.



Cependant, l'absence de fuite au niveau des conduites d'eau avait été constaté par la société Alsace Interventions et, s'agissant des murs, la seule photographie d'un angle de mur carrelé, visiblement situé bien au-dessus de la douche, ne permet aucune vérification à ce titre, sans compter que la question n'est pas celle de fuites des canalisations ou sur les murs de la salle d'eau de l'appartement de M. [F]. D'ailleurs, il est notable que ce compte-rendu se montre taisant sur tous les points relatifs aux défauts d'étanchéité constatés par la société Alsace Interventions en 2014, lesquels concernaient en grande partie des éléments situés en partie murale ou à l'arrière du bac de douche, côté mur. Outre que ce constat n'a été effectué en présence d'aucune des parties à l'instance, il est notable qu'aucune des photographies l'accompagnant ne montre l'un de ces éléments.

De plus, l'absence de traces d'humidité constatée sous le bac de douche n'est pas probante dans la mesure où ce n'est pas l'évacuation de celui-ci qui est en cause. En effet, il s'agit de fuites d'eau par divers points décrits et illustrés par les photographies de la société Alsace Interventions, provoquant des infiltrations traversant le mur lui-même, pour endommager celui de l'appartement de Mme [Z] et le mur des communs. Ce constat n'a donc lui non plus aucune force probante, s'agissant de l'origine dénoncée des désordres en cause.



Enfin, l'attestation de la fille de M. [F], Mme [K] [F], dont la valeur probante est fort limitée en raison de leur lien de famille, ne contredit pas les éléments de preuve versés aux débats par Mme [Z] et par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où aucune des fuites d'eau dénoncées, au niveau des divers points infiltrants de la salle d'eau de l'appartement de son père, ne peut être visible de celle-ci. En revanche, cette attestation évoque l'absence de remise en état de la dite salle d'eau, ce qui ne fait que confirmer l'inertie incompréhensible et la carence de l'appelant.

Aucune de ces pièces produites par M. [F] ne permet donc de contredire utilement celles versées aux débats par Mme [Z] et par le syndicat des copropriétaires, relatives à l'origine des désordres d'infiltrations dans le mur du studio de l'intimée, étant souligné, au surplus, que l'appelant ne conteste pas la configuration des lieux et le fait que les deux logements soient contigus, séparés par le mur saturé d'humidité.



En conséquence, étant souligné qu'interpellé dès 2014 par l'assureur de Mme [Z], puis appelé à se présenter à l'expertise privée organisée le 29 octobre 2015, mais aussi mis en demeure par le conseil de l'intimée, selon une lettre recommandée avec avis de réception du 26 octobre 2015, M. [F] a fait preuve de la plus grande inertie dans ce litige, s'abstenant de plus, comme l'a retenu le tribunal, de procéder aux réparations nécessaires pour faire cesser toute cause d'infiltration en provenance de son appartement vers celui de Mme [Z]. Dès lors, il convient de retenir de sa part une faute délictuelle qui a directement causé à Mme [Z] le préjudice relatif au désordre d'humidité excessive dans son appartement contigu et à la persistance de ce désordre depuis 2014.



Par ailleurs, sur la responsabilité de M. [C], s'il a été observé que la réparation des joints, parmi les réparations locatives, et l'entretien du logement incombe par principe au locataire, conformément aux dispositions du décret du 26 août 2017, c'est à bon droit que le tribunal a souligné la vétusté de la salle de bain de l'appartement de M. [F] et a considéré que les désordres trouvaient leur origine dans cette vétusté. Comme il l'a justement observé, celle-ci est telle qu'il ne peut être envisagé que les seules réparations incombant au locataire aient pu permettre d'éviter ces désordres ou d'y mettre fin.

Au surplus, il est indiqué par le bailleur que son locataire a quitté l'appartement en 2018, les désordres persistant depuis cette date.



Il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus que, comme l'a retenu le tribunal, la responsabilité de M. [C], s'agissant des préjudices subis par Mme [Z], doit être exclue.



S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ainsi que l'a relevé le tribunal, le rapport de la société [W] du 9 novembre 2015, mais aussi le procès-verbal de constatations des deux experts privés rédigé suite aux réunions d'expertise des 1er et 29 octobre 2015 évoquent la recherche de fuite réalisée au niveau des parties communes par une société missionnée par le syndicat des copropriétaires, qui a révélé une fuite au niveau d'une conduite d'eau privative, encastrée dans le mur et alimentant le lavabo du studio occupé par M. [C]. Ils précisent qu'une réparation, aux frais de la copropriété, a été réalisée par un professionnel en avril 2015.



Des diligences ont donc manifestement été effectuées par le syndicat des copropriétaires afin de tenter de remédier aux désordres, même au-delà de sa mission puisqu'elles l'ont conduit à prendre en charge la réparation d'une conduite d'eau privative, ce que Mme [Z] ne conteste pas. Cette dernière, qui reproche au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas pris de mesure pour remédier aux désordres du mur des parties communes, ne rapporte aucune preuve d'une faute de ce dernier, dès lors qu'il a lui-même effectué les démarches de recherche de fuite d'eau et de réparations, en avril 2015, auxquelles il avait la possibilité de procéder pour remédier aux désordres en cause. De plus, comme l'ont montré les investigations de la société Alsace Interventions, au demeurant missionnée par le syndicat des copropriétaires lui-même, les désordres du mur des communs ont la même origine que ceux subis par le mur de son appartement, à savoir les éléments infiltrants du studio de M. [F].



En conséquence, comme l'a relevé le tribunal, Mme [Z] ne met en évidence aucune faute du syndicat des copropriétaires. Aucun manquement de ce dernier à ses obligations ne peut être retenu, à l'origine des désordres en cause, et sa responsabilité doit donc être écartée.





Il résulte de tous les éléments qui précèdent que la seule responsabilité délictuelle de M. [F] doit être retenue à l'égard de l'intimée et que l'appelant lui doit, seul, la réparation de son entier préjudice.





B ) - Sur les préjudices



S'agissant des préjudices invoqués par Mme [Z], son préjudice matériel recouvre les frais de remise en état du mur saturé d'humidité et des plinthes de celui-ci, dont le coût de 1 124,94 euros est suffisamment établi par les pièces versées aux débats. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à sa demande relative à ce poste de préjudice.



Concernant le préjudice relatif à la perte des loyers, à raison de 20 400 euros représentant 240 euros/m. liquidés jusqu'au 1er juillet 2021 et mis en compte à raison de versements mensuels de 240 euros après cette date, ainsi que le tribunal l'a justement relevé, seul peut être retenu un préjudice consistant en la perte de chance de pouvoir relouer le studio, qui était libre de tout occupant depuis, semble-t-il, fin 2013. Il en résulte qu'il ne peut être retenu de montants mensuels correspondant aux échéances des loyers dont Mme [Z] soutient que la faute de M. [F] les lui a fait perdre.



Le préjudice consistant en la perte de chance de relouer le studio existe bien, causé directement par la faute de l'appelant, dans la mesure où, du fait de la carence de ce dernier, qui n'a fait procéder à aucune remise en état de la salle d'eau de son appartement, le mur du studio de Mme [Z] demeure saturé d'eau, ce qui, à l'évidence, rend ce petit logement inhabitable. De plus, l'intimée démontre, factures d'électricité à l'appui, que ce studio est effectivement resté inhabité depuis fin avril 2014 à l'année 2021 incluse.



Dès lors, ce préjudice sera réparé par l'allocation à Mme [Z] d'une somme de 13 560 euros.



S'agissant enfin du préjudice moral invoqué par Mme [Z], celui-ci est indéniable au vu des tracasseries imposées à cette dernière par l'attitude fautive de M. [F] depuis des années. La somme allouée à ce titre par le tribunal, d'un montant de 500 euros n'a rien d'excessif et il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce chef de demande.



L'unique responsable de l'ensemble des préjudices subis par l'intimée étant M. [F], ce dernier sera seul condamné au paiement des montants retenus ci-dessus.





C) - Sur la demande de délais de paiement de M. [F]



M. [F] n'a pas, en appel, davantage justifié de sa situation financière qu'en première instance, ce qui ne permet pas de vérifier le bienfondé de sa demande de délais de paiement. Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejetée.





II ' Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état de la chambre n°190



Sollicitant qu'il soit fait injonction à M. [F] et à M. [C] de remettre en état « la chambre n°190 » qui est le studio de Mme [Z], le syndicat des copropriétaires expose seulement, à l'appui de cette demande, qu'il s'agit de « mettre un terme aux désordres ».











Cependant, il ne dispose d'aucun intérêt et d'aucune qualité pour agir aux fins de remise en état du bien de Mme [Z] et, par ailleurs, sa demande est trop peu motivée pour être susceptible de donner lieu à une autre interprétation. En outre, Mme [Z] ne sollicite pas de remise en état en nature, mais présente une demande financière en réparation de son préjudice matériel, et il ne peut se substituer à cette dernière dans ce choix. En tout état de cause, cette demande n'est donc pas fondée et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a rejetée.





III ' Sur la demande de dommages et intérêts de M. [F]



Si M. [F] sollicite la condamnation de Mme [Z], du syndicat des copropriétaires et de l'assureur de ce dernier à lui régler des dommages et intérêts en réparation de carreaux et d'une partie du mur de son appartement qui auraient été cassés par les experts que ces intimés avaient mandatés, il ne rapporte aucune preuve de ces dommages, rien ne permettant d'identifier le lieu et la date des photographies qu'il verse aux débats.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, qui est infondée.





IV ' Sur les appels en garantie





A)- Sur les appels en garantie de M. [F]



S'agissant de l'appel en garantie de M. [F] contre son locataire, l'appelant ne démontre nullement que M. [C] ait tardé à l'alerter des infiltrations d'eau dénoncées par Mme [Z] et par le syndicat des copropriétaires, étant observé qu'en tout état de cause, il n'a lui-même effectué aucune diligence pour répondre aux sollicitations de l'assureur de Mme [Z], alors que celui-ci l'a contacté par lettre recommandée avec avis de réception du 15 septembre 2014 et a notamment sollicité de lui qu'il déclare le sinistre à son assureur. Il n'a non plus, par la suite répondu à aucune sollicitation de Mme [Z] et du syndicat des copropriétaires, ainsi que de leurs assureurs, pour tenter de mettre fin aux désordres dénoncés. Il en résulte donc que, quand bien même son locataire aurait commis une faute à son égard en ne l'alertant pas de ces désordres et de leur origine dénoncée par Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires, celle-ci n'a pu lui causer aucun préjudice.



Par ailleurs, ainsi qu'il a été relevé plus haut, seule la responsabilité de M. [F] est engagée dans la survenance et la persistance des désordres causés au mur de l'appartement