Cour d'Appel · 8ème chambre — 18 octobre 2023

N° RG 20/06416 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NHX6















Décision de la juridiction de proximité de Trevoux au fond

du 28 septembre 2020



RG : 11-19-376











[B]

[Y]



C/



[E]

[C]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 18 Octobre 2023



APPELANTS :



M. [N] [B]

né le [Date naissance 7] 1966 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Mme [T] [Y] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentés par Me Guillaume PICON, avocat au barreau de LYON, toque : 2206





INTIMÉS :



M. [G] [E]

né le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 1]



Mme [Z] [C]

né le [Date naissance 8] 1985 à [Localité 10] 

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représentés par Me Pauline SEVE POMMET, avocat au barreau de LYON, toque : 2714





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Septembre 2023



Date de mise à disposition : 18 Octobre 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



Selon bail d'habitation non meublée du 26 octobre 2012, [N] et [T] [B] ont loué à [G] [E] et [Z] [H] [C], une maison sise au [Adresse 6] à [Localité 9] , avec prise d'effet au 21 janvier 2013, pour un loyer mensuel indexé de 990 euros. 



Par acte d'huissier en date du 23 janvier 2018, les époux [B] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer la somme totale de 1 756,99 euros au titre des loyers impayés, ce commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.



L'arriéré locatif a été régularisé dans le délai imparti.



Par acte d'huissier en date du 21 février 2018, les époux [B] ont fait délivrer aux consorts [E]-[C] un congé pour motif sérieux et légitime, avec effet au 20 janvier 2019, pour manquement à l'obligation de payer le loyer et les charges régulièrement et aux termes convenus ainsi que pour ne pas avoir respecté la destination donnée aux lieux par le contrat de location. 



Par acte d'huissier en date du 8 octobre 2019, les époux [B] ont fait assigner les consorts [E]-[C] devant le tribunal d'instance, aux fins de voir, avec exécution provisoire :




Ordonner la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux,

Condamner les défendeurs à leur payer :





Les loyers impayés et les sommes restant dues à la date de l'audience,

La somme de 8 450,53 euros au titre de la majoration des loyers non réglés à la date du 1er de chaque mois depuis la signature du bail,

La somme de 1 818,03 euros au titre des frais bancaires générés par les retards de paiement et l'absence de règlement des loyers dans les délais contractuels,

La somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

La somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.


 

Par jugement en date du 28 septembre 2020, le tribunal de proximité de Trévoux a :

 


Débouté M. et Mme [B] de l'intégralité de leurs prétentions,

Débouté M. [E] et Mme [C] de leurs demandes reconventionnelles,

Condamné M. et Mme [B] à payer à M. [E] et Mme [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné M. et Mme [B] aux dépens de l'instance,

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.


 

Le tribunal a retenu en substance :



Que les époux [B] ne demandent pas la validation de leur congé pour motifs légitimes et sérieux, mais ont engagé une procédure distincte tendant à la résiliation du bail pour ces motifs, qu'ils n'établissent pas que M. [E] exercerait effectivement son travail au domicile même. 





Que les consorts [E]-[C] produisent deux attestations de leur assureur, l'une concernant la période allant de janvier 2013 à janvier 2020, et l'autre concernant l'année 2020. 



Que si les quelques retards dans le règlement des loyers invoqués par les bailleurs constituent effectivement un manquement contractuel, ils sont insuffisants, à eux seuls et dès lors qu'ils étaient intégralement régularisés au jour de l'audience, à justifier le prononcé de la résiliation du bail. 



Que s'applique l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, 



Que si les bailleurs produisent des relevés bancaires faisant apparaître la liste des frais qui leur ont été facturés, il n'est en revanche pas établi que ces frais ont été dus, en tout ou partie, aux retards de paiement dans le règlement de leur loyer par les locataires. 



Qu'ils ne rapportent pas la preuve de la faute des consorts [E]-[C], pas plus que du principe ou du quantum du préjudice moral qu'ils allèguent. 



Que les consorts [E]-[C] ne rapportent pas non plus une faute des époux [B] qui n'ont engagé qu'une seule procédure à leur encontre, à savoir la présente, les autres actes préalables à une résiliation du bail n'ayant pas abouti, les bailleurs n'y donnant pas suite, qu'ils ne justifient pas plus du quantum du préjudice moral qu'ils invoquent. 

 

Par déclaration en date du 18 novembre 2020, les époux [B] ont interjeté appel limité aux chefs du jugement les ayant déboutés et condamnés. 

 

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 2 mai 2022, les époux [B] sollicitent voir : 



Vu le Code de procédure civile, 

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

Vu le Code civil et en particulier ses articles 1226 à 1229, 1231-1, 




ORDONNER la résiliation du bail d'habitation signé le 26 octobre 2012 et renouvelé le 21 janvier 2016, pour motif légitime et sérieux, et infirmer le jugement du tribunal de proximité de Trévoux du 28 septembre 2020 sur ce point ; 





CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 4.887,30 € au titre des loyers et charges impayés, et infirmer le jugement du tribunal de proximité de Trévoux du 28 septembre 2020 sur ce point ; 





CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [B] la majoration des loyers non réglés à la date du 1er de chaque mois depuis la date de signature du bail, soit la somme de 8 450,53 €, et infirmer le jugement du tribunal de proximité de Trévoux du 28 septembre 2020 sur ce point ; 





CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 1 818,03 € à parfaire au titre du remboursement des frais bancaires générés par les retards de paiement et l'absence de règlement dans les délais prévus par le bail, et infirmer le jugement du tribunal de proximité de Trévoux du 28 septembre 2020 sur ce point ; 





CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi, et infirmer le jugement du tribunal de proximité de Trévoux du 28 septembre 2020 sur ce point ; 





CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 







CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de commandement du 23 janvier 2018 et du congé du 21 février 2018 ; 





DEBOUTER Monsieur [E] et Madame [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leurs demandes reconventionnelles, en confirmant le jugement sur ce dernier point.


 

À l'appui de leurs demandes, les époux [B] soutiennent essentiellement :



Que la procédure a pour objet de donner effet au congé délivré le 21 février 2018 en sollicitant la résiliation du bail pour les mêmes motifs, à savoir le paiement irrégulier du loyer et l'usage des lieux non conforme à leur destination. 



Que ce congé est justifié et valide aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis de 6 mois ayant été respecté. 



 Que le manquement grave justifiant la résiliation du bail est caractérisé par :




L'ancienneté et la permanence de la dette locative non apurée le jour de l'audience (854,18 euros) et s'élèvant désormais à 4 887,30 euros. Les relevés de compte versés aux débats sont établis par l'agence Century 21 et démontrent le paiement des loyers systématiquement en retard et de façon irrégulière depuis la prise d'effet du bail. Les loyers ne sont pas exigibles en fonction des capacités financières des locataires,


 


L'usage du local à des fins professionnelles non conformes à sa destination exclusive d'habitation : domiciliation du siège de son activité professionnelle d'artisan plombier-zingueur à l'adresse du logement servant a minima à M. [E] à réceptionner et préparer les commandes,





Le défaut d'assurance :





Absence malgré demandes d'attestation annuelle pour la période antérieure au 8 janvier 2021, la confirmation par téléphone de la compagnie d'assurance ne justifiant rien. 

Attestations postérieures au 8 janvier 2021 au seul bénéfice de Mme [C] alors que le bail est également souscrit par M. [E]. L'attestation d'assurance responsabilité civile ne couvre pas les risques locatifs.






Le non-paiement systématique du loyer entraîne de graves difficultés financières aux bailleurs, contraints de solliciter la suspension des échéances de remboursement de leur crédit immobilier, de régler des frais élevés pour les retards antérieurs dans le remboursement de leur crédit. Il en résulte une inscription de Mme et M. [B] au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ce qui leur a empêché de souscrire un nouveau prêt personnel. Ils ont deux enfants à charge, ce qui les a conduits à souscrire un crédit pour disposer de trésorerie afin d'assumer les coûts de la vie courante.



Mme [B] bénéficie des droits à la retraite mais n'est pas en mesure d'arrêter son emploi en raison des difficultés financières occasionnées par ces défauts de paiement de loyers.



L'article 1 de la loi ALUR interdisant aux bailleurs de percevoir des pénalités en cas de retard dans le paiement des loyers ne s'applique pas aux baux d'habitation conclus avant le 27 mars 2014 ni aux baux renouvelés à compter de cette date. En tout état de cause, le nouvel article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit simplement les frais de relance ou de quittance des loyers, ainsi que les frais de procédure,



Les intimés sont irrecevables à formuler une demande de paiement d'une facture d'un montant de 524,51 € pour la première fois en appel, d'autant plus que la facture a été établie par M. [E] lui-même. Ils n'ont jamais sollicité la réparation de ce chauffe-eau par les bailleurs, cette panne provenant manifestement d'un défaut d'entretien qui leur est imputable.



Les locataires ne peuvent se prévaloir d'un préjudice moral dans la mesure où s'ils respectaient leurs obligations locatives, ils ne « vivraient pas chaque jour avec la peur de se voir expulsés ». L'intervention d'un huissier de justice a été autorisée par ordonnance judiciaire.



Leur demande d'indemnisation pour procédure abusive, pour des faits antérieurs au jugement, est irrecevable car nouvelle en cause d'appel et infondée puisqu'ils n'ont pas respecté leurs obligations locatives. 



 

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 8 avril 2022, les consorts [E]-[C] sollicitent voir :



Vu l'article L 123-10 du Code du commerce ; 

Vu l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans la version résultant de la loi du 24 mars 2014 ;

Vu la loi du 10 juillet 2015 ; 

Vu l'article 1240 du Code civil ; 



CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Trevoux en date du 28 septembre 2020, en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a : 




débouté Monsieur [N] [B] et Madame [T] [Y], épouse [B] de l'intégralité de leurs prétentions ; 





condamné Monsieur [N] [B] et Madame [T] [Y], épouse [B], à payer à Monsieur [G] [E] et à Madame [Z] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile 





condamné Monsieur [N] [B] et Madame [T] [Y], épouse [B], aux dépens de l'instance.


 

INFIRMER pour le surplus le jugement rendu par le Tribunal de proximité de TREVOUX, en date du 28 septembre 2020, en ce qu'il a débouté Monsieur [G] [E] et Madame [Z] [C] de leurs demandes reconventionnelles ; 



ET STATUANT A NOUVEAU 



1. Attendu que : 

 


les Epoux [B] ne justifient pas le fondement sur lequel ils entendent voir ordonner la résiliation du bail d'habitation ; 

le bail d'habitation conclu le 26 octobre 2012, avec effet au 23 janvier 2013, entre Monsieur [G] [E] et Madame [Z] [C] et les Epoux [B], s'est tacitement reconduit le 21 janvier 2019 ; 

les Epoux [B] ne justifient pas de motifs légitimes et sérieux justifiant la résiliation du bail d'habitation ; 

les Epoux [B] ne justifient pas leurs demandes indemnitaires ;


 

En conséquence : 

 

REJETER la demande de résiliation du bail d'habitation sollicitée par les Epoux [B] en l'absence de motif légitime et sérieux ; 

 

REJETER toutes les demandes indemnitaires des Epoux [B] totalement injustifiées et infondées ; 

 

A titre subsidiaire, concernant le paiement de la somme de 8.450,53 €, au titre de la clause pénale, REDUIRE ce montant à de plus juste proportion ; 

 



2. A titre reconventionnel, CONDAMNER solidairement les Epoux [B] à verser à Monsieur [G] [E] et à Madame [Z] [C] une somme de 5.024,51 euros, décomposée comme suit : 






524,51 euros au titre de la facture n°79 correspondant au changement de chauffe-eau ;

3.000 euros au titre de leur préjudice moral ; 

1.500 euros au titre de la procédure abusive ;


 

ORDONNER une compensation entre les créances et les dettes des parties ; 

 

EN TOUTE HYPOTHESE 

 

3. DEBOUTER les Epoux [B] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

 

4. CONDAMNER solidairement les Epoux [B] à payer à Monsieur [G] [E] et à Madame [Z] [C] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, laquelle s'ajoutera à la condamnation de 1.000 € prononcée par le Tribunal de proximité de Trevoux ; 

 

5. LES CONDAMNER en outre solidairement aux entiers dépens de l'instance.

 

À l'appui de leurs demandes, les consorts [E]-[C] soutiennent essentiellement que :



Les époux [B] ne justifient pas sur quel fondement ils entendent fonder leur action :



Ils ont multiplié les procédures pour mettre fin au bail d'habitation et tenter de récupérer leur maison.



Le commandement de payer qu'ils ont fait délivrer le 23 janvier 2018 encourt la nullité en ce qu'il ne reprend pas les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Les bailleurs ne peuvent plus agir sur le fondement du congé délivré pour prétendu motif légitime et sérieux puisqu'ils ont laissé tacitement le bail d'habitation se renouveler le 21 janvier 2019 puis le 20 janvier 2022.



Aucun des arguments soulevés par les appelants ne constitue un motif légitime et sérieux pouvant justifier la résiliation du bail : le retard dans le paiement du loyer ne suffit pas à lui seul pour justifier une résiliation du bail, le juge devant appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, en fonction des circonstances. 



En l'espèce, Il est arrivé que le loyer soit payé avec un léger différé (mais toujours en intégralité et dans un délai raisonnable), et les époux [B] ne peuvent se constituer une preuve à eux-mêmes. Les locataires ont toujours payé en fonction de leurs capacités financières. Ils ne perçoivent pas de revenus fixes et réguliers. Les bailleurs n'ont jamais cru bon d'actionner la garantie « loyers impayés » pour laquelle ils règlent une prime mensuelle. Si les prétendus retards de paiement leur occasionnaient des difficultés réelles, ils n'auraient pas manqué d'insister auprès de l'Agence Century 21 pour qu'elle intervienne auprès des locataires,



L'agence Century 21, pourtant mandataire des consorts [B], a elle-même refusé de poursuivre la résiliation du bail en indiquant que le congé pour motif sérieux et légitime n'était plus d'actualité et que le motif invoqué n'était déjà pas considéré comme légitime et sérieux. 




Au titre de la domiciliation administrative et postale de M. [E] :




 A partir du moment où l'essentiel de l'activité est exercé à l'extérieur, un entrepreneur individuel peut déclarer, en tant qu'adresse de son entreprise, l'adresse de son local d'habitation, sans que cela entraîne de changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux. M. [E] ne reçoit aucune clientèle à cette adresse, ne stocke aucun matériel et n'y exerce aucune activité professionnelle.

 


Au titre de la prétendue absence d'assurance :





Aucun courrier n'a jamais été envoyé aux locataires pour leur demander leur attestation d'assurance. Aucun commandement pour défaut d'assurance ne leur a jamais été délivré. Le congé pour motif légitime et sérieux ne fait pas non plus référence à un prétendu défaut d'assurance.

L'agence Century 21 a, en mai 2019, contacté directement l'assureur de M. [E] et Mme [Z] [C], lequel a confirmé que tout était en ordre .

Les attestations d'assurance ont été versées aux débats,

L'assurance souscrite couvre le souscripteur ainsi que toutes les personnes habitant au sein de son foyer, de sorte que M. [E] est lui aussi parfaitement assuré,


 

Est réputée non écrite toute clause faisant supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile aux termes de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable à compter de la date d'effet du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat (article 82 de la loi du 10 juillet 2015)



En l'espèce, le bail d'habitation a été tacitement reconduit le 23 janvier 2016, puis le 23 janvier 2019 et en janvier 2022. Cette demande est, en tout état de cause, prescrite.



Les époux [B] ne démontrent pas le lien de causalité entre les prétendus retards de paiement des locataires et les frais bancaires. Aucune pièce n'est communiquée à l'appui de leur demande au titre d'un préjudice moral. 

 

Face au refus des propriétaires de changer le chauffe-eau tombé en panne, M. [E] a procédé à son remplacement, aux frais avancés des propriétaires, dont le paiement de la facture est aujourd'hui demandé. La demande reconventionnelle visant à opposer une compensation échappe à l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel.



M. [E] et Mme [C] ont subi un préjudice moral du fait :


du constat d'huissier traumatique pour eux-mêmes et leurs enfants.

Les époux [B] multiplient à l'encontre de leurs locataires et de façon abusive les procédures.




 ***********************



L'ordonnance de clôture a été rendue en date du 12 septembre 2022.

L'affaire a été fixée à l'audience du 12 juin 2023 et renvoyée à la demande du conseil des intimés justifiant d'un motif légitime.



Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.



MOTIFS 



Sur la demande de résiliation du bail :



Comme le soulèvent M. [E] et Mme [C], les époux [B] s'abstiennent d'indiquer précisemment le fondement légal en demandant de prononcer la résiliation du bail au seul visa de la loi du 6 juillet 1989.



Il appartient donc à la cour de rechercher les textes applicables.



Par application de l'article 1224 et suivants du Code civil, la résolution d'un contrat peut être sollicitée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave.



Par ailleurs, aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a notamment comme obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



Les époux [B] n'ayant pas sollicité du tribunal la validité du congé délivré le 21 février 2018 à effet au 20 janvier 2019, ils ne peuvent utilement soutenir que la procédure a pour objet de donner effet à celui-ci en sollicitant la résiliation du bail pour ces mêmes motifs. Le tribunal a exactement considéré qu'ils ne sollicitaient pas la validation du congé. La discussion sur celui-ci est donc hors débat.



En premier lieu, les bailleurs invoquent le paiement systématiquement irrégulier du loyer et la condamnation des locataires à régler l'arriéré locatif en soutenant qu'au 7 septembre 2020, il restait dû un arriéré locatif de 854,18 euros.



M. [E] et Mme [C] soutiennent que le loyer est payé à son échéance depuis plus de 9 ans, parfois avec un léger différé mais toujours en intégralité dans un délai raisonnable. Ils expliquent avoir traversé des situations difficiles, Mme [C] ayant perdu son emploi et M. [E], artisan plombier, étant tributaire du paiement des factures par ses clients ne percevant pas de revenus fixes et réguliers.



Ils ont la charge de prouver le paiement du loyer à l'échéance prévue au bail mais se contentent de contester les dates retenues par les bailleurs.



Si les bailleurs produisent un décompte établi par eux mêmes et contesté par les locataires, ils produisent aussi des comptes-rendus de gérance qui indiquent la date des paiements des locataires à l'agence immobilière et ne sont pas les dates des paiments effectués par l'agence à ses mandants.



L'étude de ces pièces amène à constater des retards de paiements dès le mois de mars 1993 payé en avril, avril 1993 payé pour partie en juillet, mai payé en juin, juillet payé en fin de mois, août payé en septembre, octobre payé en novembre hors reliquat, partie de février 2014 payée en mars, partie d'avril en mai, partie de mai payée en juin, juin payé en fin de mois, juillet payé en août, septembre payé pour partie en octobre. 



Ces retards de paiements partiels et parfois totaux se sont poursuivis en 2015 (mars, avril, mai, septembre) puis en 2016 au moins en février avant apuration de la dette locative en avril, puis en mai, juin, juillet, août, septembre étant payé en novembre, et octobre payé principalement en novembre.



En 2017, le solde du loyer de mai a été payé en novembre, celui de juillet en août, celui de septembre et d'octobre en novembre. Une seule partie du loyer de décembre a été payée.



En 2018, les loyers de janvier et février n'apparaissent pas payés mais la dette locative a été apurée en avril. Les loyers de juillet et août ont été soldés en septembre, celui de septembre en novembre, celui de novembre en décembre, décembre en février 2019.



En 2019, le loyer de janvier a été principalement payé en février, le loyer d'avril a été payé en mai, celui de juin en juillet, celui de juillet en août. Les paiements pour novembre et décembre ne sont pas établis.



Les pièces produites ne permettent pas d'établir les dates des paiements intervenus durant l'année 2020.



En 2021, le solde de janvier a été payé en avril celui de mars en mai, celui d'avril et de mai en juin, celui d'août en septembre, celui de septembre en octobre.



À compter de septembre 2021, ont cessé les rattrapages de paiements dus au titre des loyers antérieurs. A partir d'octobre, novembre et décembre 2021, n'ont été perçus que des versements d'APL.



Ainsi sur les 101 mois qui ont pu être analysés par la cour, 59 appels de loyers mois n'ont pas été payés le mois de l'échéance soit 58 % environ. Quelques autres ont été payés en fin de mois alors qu'ils devaient l'être au début. Sauf exception comme au début de l'année 2018, le rattrapage des loyers est intervenu le plus souvent le mois d'après.





La souscription par les bailleurs d'une garantie loyers impayés et la qualité d'artisan de M. [E] devant attendre les paiements de ses clients est sans incidence sur les manquements répétés des locataires au paiement du loyer en son intégralité à son échéance.



La répétition des retards constitue un manquement grave de M. [E] et Mme [C] à leurs obligations justifiant le prononcé à leur tort de la résiliation du bail sans que la cour n'examine d'autres motifs de résiliation.



La cour infirme en conséquence la décision attaquée et prononce la résiliation du bail signé le 26 octobre 2012. 



En leurs conclusions, les appelants n'ont pas saisi la cour d'une demande de paiement d'indemnités d'occupation ni d'une demande de prononcé de l'expulsion des locataires devenus occupants sans droit.



Sur les demandes en paiement :



M. et Mme [B] sollicitent la somme de 4 896,30 euros au titre des loyers et charges impayés en invoquant l'extrait de compte locatif détaillé établi par leur mandataire Century 21. pour la période du premier août 2021 au 8 avril 2022.



Si les locataires demandent la confirmation du jugement ayant débouté les propriétaires de leurs demandes, il ne s'expliquent pas en leurs conclusions sur les impayés réclamés et ne démontrent pas du paiement de la totalité des échéances entre août 2021 et avril 2022.



La cour infirme la décision attaquée et condamne solidairement M. [E] et Mme [C] au paiement de la somme réclamée.



Est également sollicité, le paiement de la somme de 8 450,53 euros au titre de la majoration des loyers non réglés à la date du premier de chaque mois depuis la date de signature du bail.



Les bailleurs invoquent l'article 3 du bail aux termes duquel, en cas de paiement au-delà du 1er de chaque mois, le loyer est majoré d'un cinquième à titre de pénalités en vertu des articles 1226 à 1229 du Code civil. 



La cour confirme la décision attaquée ayant rejeté la demande en rappelant l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.



En effet si les bailleurs soutiennent que l'article 14 de la loi Alur du 24 mars 2014, loi dont est issu l'article 4 susvisé, indique que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, l'article 82 de la loi N°2015-990 du 6 août 2015 prévoit que jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au 2ème alinéa de l'article 2 (qui recouvre la présente location) demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. 

Il est ainsi précisé à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou leur reconduction tacite, que ces contrats de location sont régis par l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction à l'exception de certains articles ne comprenant pas l'article 4.



Le bail signé le 26 août 2012 qui a pris effet le 21 janvier 2013 a été tacitement renouvelé par périodes de trois années le 21 janvier 2016 puis le 21 janvier 2019.



L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 lui est applicable.

La cour confirme la décision attaquée.



M. Mme [B] sollicitent également la condamnation des locataires à leur règler la somme de 1 818,03 euros au titre de frais bancaires occasionnés par un remboursement tardif des échéances de leur prêt résultant d'un paiement tardif et irrégulier des loyers.



Ils invoquent une ordonnance du 10 juin 2018 autorisant la suspension des crédits souscrits pour l'achat du terrain et la construction de la maison du fait du retard de paiement des loyers.



Ce n'est pas parce qu'à l'appui de leur demande de suspension de prêt, M. et Mme[B] ont invoqué des impayés et un congé pour vente, que les frais bancaires, intérêts débiteurs, commission d'intervention, et frais de tenue de compte, découlent directement des retards de paiement des locataires.



La cour confirme la décision attaquée.



Sur la demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral :



M. et Mme [B] fondent leur préjudice moral sur le besoin qu'il avaient de revenus locatifs réguliers pour assurer le remboursement de leur crédit ainsi que les charges de la vie courante.



Le préjudice moral n'est pas démontré. La cour confirme la décision attaquée.



Sur les demandes reconventionnelles :



Aux termes de l'article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



M. [E] et Mme [C] soutiennent pour la première fois en appel que les époux [B] ont refusé d'intervenir pour changer le chauffe-eau tombé en panne et que la réparation étant urgente et M. [E], plombier, a procédé à son remplacement aux frais avancés du propriétaire. Ils ont ainsi bloqué une partie de leurs loyers et demandent une compensation avec le montant de la facture : 524,51 euros.



Les locataires ne démontrent pas, par cette seule facture du 25 juin 2020 de la panne du chauffe-eau, de la nécessité de son changement plutôt que d'une réparation d'entretien ni ne démontrent en avoir saisi le propriétaire aux fins de lui permettre en premier lieu de s'en charger si l'intervention lui incombait. La demande est rejetée.



Les locataires demandent également l'indemnisation d'un préjudice moral car vivant chaque jour avec la peur de se voir expulsés de leur maison. La cour rappelle que nonobstant un commandement de payer puis deux congés, les bailleurs n'ont pas engagé d'instance judiciaire avant la présente. 



Les courriers écrits par les locataires au dossier démontrent par ailleurs la connaissance de leurs droits. Ils ne peuvent utilement soutenir la peur quotidienne d'une expulsion. Si effectivement le contact par le bailleur de leur assurance outre le constat d'huissier réalisé après ordonnance sur requête a pu les affecter, ils ne démontrent pas la réalité d'un préjudice moral. La cour confirme la décision attaquée.



La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée pour la première fois à hauteur d'appel en invoquant une compensation entre les créances et dettes des parties est irrecevable comme étant une demande nouvelle ne pouvant sérieusement reposer sur une compensation.



Sur les demandes accessoires :



La cour infirme sur les dépens et sur les frais irrépétibles la décision attaquée en condamnant in solidum M. [E] et Mme [C] aux dépens de première instance.

 

En équité, la cour les condamne in solidum au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





La cour condamne également M. [E] et Mme [C] aux dépens à hauteur d'appel et au paiement d'une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Déclare irrecevable pour la première fois à hauteur d'appel la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,



Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a débouté M. [N] [B] et Mme [T] [Y] épouse [B] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail et de la demande en paiement d'un arriéré locatif, en ce qu'elle a condamné M. et Mme [B] aux dépens et au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2019 entre M. [N] [B], Mme [T] [Y] épouse [B] et M. [G] [E] et Mme [Z] [C] portant sur une maison sise [Adresse 6] à [Localité 1],



Condamne solidairement M. [E] et Mme [C] à payer à M. et Mme [B] la somme de 4 887,30 euros au titre de l'arriéré dû au 8 avril 2022, (échéance d'avril comprise)



Condamne in solidum M. [E] et Mme [C] aux dépens et à payer à M. et Mme [B] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



Confirme pour le surplus la décision attaquée.



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [E] et Mme [C] aux dépens à hauteur d'appel,



Condamne in solidum M. [E] et Mme [C] payer à M. et Mme [B] à hauteur d'appel la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.







LE GREFFIER LE PRESIDENT