Cour d'Appel · 8ème chambre — 18 octobre 2023

N° RG 21/06178 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NYXQ









Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fonddu 29 juin 2021



RG : 11-20-0006





[X]



C/



E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DU RHONE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 18 Octobre 2023



APPELANTE :



Mme [P] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1387





INTIMÉE :



L'OPAC DU RHÔNE, Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de LYON sous le n° 779 859 297, dont le siège social estsitué [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Directeur Général en exercice, domicilié de droit audit siège



Représentée par Me Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Février 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Septembre 2023



Date de mise à disposition : 18 Octobre 2023





Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Véronique DRAHI, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier 



A l'audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

Selon contrat du 24 septembre 2002, la SA d'HLM Gabriel Rosset a loué à Mme [P] [X] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].



L'OPAC DU Rhône a acquis au 1er janvier 2016, partie du patrimoine de la SA Gabriel Rosset.



Dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain, il a été prévu la démolition de la résidence dans laquelle résidait Mme [X]. 

L'OPAC a proposé à celle-ci un relogement dans un appartement neuf de type T3 sis [Adresse 4] dans la même commune.



Le 9 juillet 2018, bailleur et locataire ont signé une convention de prise en charge des frais de déménagement et de réinstallation listant notamment des travaux devant être réalisés par l'OPAC dans le nouveau logement.



Un nouveau bail a été régularisé le 24 décembre 2018 pour l'appartement de la [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 415,38 euros. 



Le 26 décembre 2018, un état des lieux d'entrée a été dressé et les clés de l'appartement ont été remises à Mme [X]. 



Celle-ci n'a pas déménagé de son ancien logement, réclamant des travaux et un nettoyage complet du nouveau.



Par courrier du 14 août 2019, le bailleur a adressé à Madame [P] [X] un courrier de mise en demeure d'avoir à libérer les lieux occupés situés [Adresse 1] à [Localité 3], au plus tard, le 6 septembre 2019. 

Des échanges de courriers ont suivis entre le conseil de Mme [X] et l'OPAC.



Aux motifs que Madame [X] refusait toujours de quitter l'appartement du [Adresse 1] et d'intégrer l'appartement de la [Adresse 4] à [Localité 3], par acte du 11 février 2020, l'OPAC du Rhône a assigné Madame [X] aux fins au principal de la voir jugée occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 6 septembre 2019, la voir condamnée à quitter ledit logement dans un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux et à défaut, et voir ordonnée son expulsion.



Par jugement du 29 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, a : 

 


dit que le refus pour Mme [X] d'intégrer le logement pour lequel elle dispose d'un contrat de bail au [Adresse 4] à [Localité 3], n'est pas justifié ; 

dit en conséquence qu'[P] [X] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 6 septembre 2019 ; 

autorisé l'OPAC du Rhône, à défaut pour [P] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement du [Adresse 1] à [Localité 3], ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 

condamné [P] [X] à verser à l'OPAC du Rhône la somme de 7 362,62 euros au titre des indemnités d'occupation, égales au montant du loyer et des charges en vigueur, impayées au 25 janvier 2021, (échéance de décembre 2020 incluse) ; 

débouté [P] [X] de sa demande subsidiaire de délai de paiement ; 

condamné [P] [X] à verser à l'OPAC du Rhône une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, d'un montant de 466,16 euros à compter de l'échéance de janvier 2021, jusqu'à la date de libération effective et définitif des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 







condamné l'OPAC du Rhône à réaliser le nettoyage complet du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard une semaine avant l'entrée dans les lieux de la locataire, et à poser les tringles de rideaux, conformément à ses engagements contractuels ; 

débouté [P] [X] du surplus de ses demandes de travaux sous astreinte ; 

débouté [P] [X] de sa demande de prise en charge par le bailleur des frais de déménagement ; 

débouté [P] [X] de sa demande de décompte rectifié unique concernant le logement encore occupé [Adresse 1] ; 

débouté [P] [X] de sa demande de mise à disposition sous astreinte, d'un garage handicapé et de sa demande d'indemnisation subséquente ; 

débouté [P] [X] de sa demande d'indemnisation au titre de la chute survenue le 20 novembre 2019 ; 

condamné l'OPAC du Rhône à verser à [P] [X] les indemnités personnelles dues en sa qualité d'administratrice, à charge pour elle de lui transmettre son RIB pour la période d'octobre à décembre 2020 ; 

débouté [P] [X] de sa demande d'indemnisation au titre du défaut de mise à disposition d'une tablette numérique ; 

débouté [P] [X] de sa demande d'indemnisation au titre de l'intention de nuire de l'OPAC du Rhône ; 

dit ni avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision ; 

condamné [P] [X] à payer à l'OPAC du Rhône une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

débouté les parties de leur demandes plus amples et contraires ;

condamné [P] [X] aux entiers dépens.






Mme [X] a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 23 juillet 2021.



Elle a régularisé une seconde déclaration d'appel le 19 octobre 2021, portant sur les mêmes chefs de jugement critiqués.



Par conclusions d'appelant n°3 régularisées le 8 décembre 2022, Mme [P] [X] sollicite voir :



Vu les dispositions de l'article 6 de la Loi du 06 juillet 1989, 

Vu les dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, 

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-1, 1353-5 et 1302 et suivants du Code civil, 



Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lyon le 26 juin 2021, 

 

Le REFORMER dans toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



1/ 


 DIRE ET JUGER que le refus de déménager de la locataire du 6 septembre 2019 était légitime et ne lui est pas imputable ; 

DIRE ET JUGER que Madame [X] n'occupait nullement sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 6 septembre 2019 ; 

DIRE ET JUGER que Madame [X] a régulièrement réglé le loyer et charges du logement [Adresse 1] contrairement au décompte du bailleur et qu'elle n'est pas redevable d'un double loyer pour le logement sis [Adresse 4] avant son déménagement du 9 août 2021 ; 

DIRE ET JUGER que les décomptes produits par le bailleur sont injustifiés ; 

DIRE ET JUGER qu'elle ne doit aucune somme au bailleur au titre de son loyer et de ses charges.


 


Par conséquent, REJETER l'intégralité des demandes formées par l'OPAC du Rhône ; 





A titre subsidiaire, CONDAMNER l'OPAC du Rhône au remboursement des sommes réglées et affectées à tort au logement [Adresse 4] qu'elle n'occupait pas, avant le 9 août 2021 ; 

A titre plus subsidiaire, si le tribunal devait condamner la locataire à une quelconque somme, ACCORDER à Madame [X] les plus larges délais de paiement sur 2 ans.


 

2/ 


DIRE ET JUGER que l'OPAC du Rhône n'a pas respecté les obligations lui incombant en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les engagements pris à l'égard de Madame [X] ; 





Par conséquent, CONDAMNER l'OPAC du Rhône à Réaliser les travaux suivants, dans le nouveau logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard : 





Plinthes décollées et tombées dans séjour (impossibilité de poser ses meubles) et manque joints dans chambres et cuisine ; 

Déplacement de 3 autres prises (prise de la hotte + la prise du four + la prise du four micro-onde) dû à l'installation de la cuisine IXINA et création de 5 prises supplémentaires dans cuisine conformément aux plans IXINA 

Ampoule au-dessus évier non repositionnée ; 

Manque jointure autour miroir de la salle de bain ; 

Taches de peinture sur le lavabo et sur carrelage de salle de bain ; 

Absence de barre de douche salle de bain (position assise) ; 

Espace entre le garde-corps balcon et dalle béton non comblé ; 

Nettoyage complet et rigoureux de l'appartement ; 

Trou créé (vis) dans le mur de cuisine par une entreprise mandatée par le bailleur pour déplacer évier ; 

Tringles à rideaux dans toutes les pièces (convention) ; 

Pose des luminaires ; 

2 Marches pieds, 1 pour accéder au balcon et 1 pour accéder à la cuisine et au séjour (convention)


 


CONDAMNER l'OPAC du Rhône à verser à Madame [X] les sommes de 25 euros et 185 euros, au titre des sommes payées indument pour le logement sis [Adresse 4] ; 

CONDAMNER l'OPAC du Rhône à produire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 2 décomptes rectifiés pour chacun des logements ; 

CONDAMNER l'OPAC du Rhône à verser à Madame [X] ses indemnités personnelles en qualité d'administrateur OPAC du Rhône pour les CA qui se sont tenus 19 octobre 2021, 16 décembre 2021, 7 avril 2022, 21 juin 2022 et 8 juillet 2022, par chèque uniquement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.


 

3/ 


 DIRE ET JUGER que l'accident dont a été victime Madame [X] le 20 novembre 2019 est imputable à son bailleur l'OPAC du Rhône au titre de la violation de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;





Par conséquent, CONDAMNER l'OPAC du Rhône à verser à Madame [X] la somme de forfaitaire de 10 000 euros au titre du préjudice subi.


 

4/ 


DIRE ET JUGER que l'attitude de l'OPAC du Rhône à l'égard de Madame [X] relève d'une véritable intention de nuire ; 

Par conséquent, CONDAMNER l'OPAC du Rhône à verser à Madame [X] la somme de forfaitaire de 10 000 euros au titre du préjudice subi.


 

5/ 

 


CONDAMNER l'OPAC à indemniser Madame [X] du préjudice subi du fait de l'absence de mise à disposition d'un garage handicapé, à hauteur de la somme mensuelle de 400 euros par mois, à compter du 9 août 2021, jusqu'à mise à disposition conforme.


 

6/ 

En tout état, 






CONDAMNER l'OPAC du Rhône à payer à la locataire la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de première instance ; 

CONDAMNER l'OPAC du Rhône à payer à la locataire la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en appel ; 

CONDAMNER l'OPAC du Rhône aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'ensemble des constats d'huissier dressés à la demande de la locataire, et de ses suites. 




A l'appui de ses prétentions, Mme [X] fait valoir :

En fait : elle a déménagé le 9 août 2021.

 

- Sur les demandes du bailleur :




de quitter le logement [Adresse 1] et la demande d'expulsion : Il n'est nullement justifié qu'en juin 2019, la locataire pouvait emménager . Sa mauvaise foi de la locataire à intégrer son logement n'est nullement démontrée ;

Les engagements de l'OPAC n'étaient pas accomplis le 6 septembre 2019 ;

Le versement d'une indemnité d'occupation pour le logement [Adresse 1] : l'OPAC ne pouvait forcer la locataire à déménager le 6 septembre 2019. Le double loyer n'est pas fondé.


A titre subsidiaire, des délais doivent lui être accordés.



- Sur la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur :



Cette demande sera rejetée comme injustifiée et infondée pour l'ensemble des arguments déjà développés, l'OPAC DU RHONE faisant preuve d'un véritable acharnement à l'encontre de la locataire.



- Sur les demandes de Madame [X] :



Le bailleur n'a pas rempli ses obligations . Au 6 septembre 2019, ses engagements en termes de travaux n'étaient pas accomplis.

 

2/ Sur les sommes indument perçues par le bailleur 



L'OPAC n'est pas fondé à réclamer ces sommes à la locataire, qui ont été réglées. 

 

Madame [X] est fondée à solliciter le remboursement de ces sommes sur le fondement de la restitution de l'indu des dispositions de l'article 1302 et suivants du code civil : 

 

« Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement 

acquittées. » 



L'OPAC sera condamné à 'sic' remboursées à la locataire, les sommes de 25 euros et 185 euros. 

 

3/ Sur l'accident du 20 novembre 2019 



La décision rendue sur ce point n'est pas fondée : 

 

- Le fondement de cette demande était et est toujours parfaitement précisé, à savoir le défaut d'entretien des lieux loués par le bailleur ; 

- L'état des marches est parfaitement démontré (pièce n°15 et 18) ; 

- Le défaut d'entretien du bailleur est également justifié par l'état des marches de la résidence dont il est responsable ; 

- Madame [X] justifie que cette chute a entrainé des dommages corporels (Pièces n° 16,17) ;

- L'affichage de l'OPAC annonçant les travaux de réparation des marches parle de lui-même également (Pièce n°35). 

 





Elle est donc bien fondée à solliciter une indemnisation à son bailleur qui n'a nullement accompli son obligation d'entretien des lieux loués et de réparation, qui lui incombe en vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

 

Compte tenu de la douleur endurée par la chute et ses suites et de la dégradation de son état de santé, Madame [X] est bien fondée à solliciter une indemnisation forfaitaire de 10 000 euros. 

 

4/ Sur l'indemnisation de la locataire en qualité d'administratrice de l'OPAC du Rhône 

 

Elle a perçu ces indemnités, qui s'élèvent à la somme de 205,83 euros, par l'intermédiaire de son conseil après l'audience de première instance. 

 

Or, les indemnités pour les CA qui se sont tenus à compter de juillet 2021, ne lui sont toujours pas versées, soit pour les séances des 19 octobre 2021, 16 décembre 2021, 7 avril 2022, 21 juin 2022 et 8 juillet 2022, 

 

L'OPAC sera condamné à lui versée les indemnités pour la période de juillet 2021 à aujourd'hui. 



5/ Sur l'intention de nuire de l'OPAC du Rhône 

 

Il est particulièrement choquant de voir la manière et la violence avec laquelle la locataire a été traitée dans ce dossier. 

 

Une main courante a été déposée le 30 octobre 2019 à la suite de la réunion qui s'est tenue chez elle le 16 octobre 2019 et il est regrettable que la gendarmerie ait refusé de prendre la plainte pénale pour violences que la locataire souhaitait déposer. 

 

De plus, l'attitude du bailleur à son égard en qualité d'administratrice de l'OPAC du RHONE est inacceptable, tant par la suspension de la dotation et de ses indemnités que par la nouvelle agression dont elle a fait l'objet lors du conseil d'administration du 8 avril 2021. 

 

Compte tenu du comportement violent, vexatoire et les tentatives d'intimidation du bailleur sur une personne vulnérable, Madame [X] est bien fondée à solliciter une indemnisation de 10 000 euros. 

 

6/ Sur la demande de mise à disposition d'un parking handicapé 



Compte tenu de l'état de santé de Madame [X] et de sa situation de handicap, elle a sollicité de nombreuses foi, que le bailleur lui mette à disposition un garage handicapé, ce qui lui a été accordé en mars 2019. 

 

S'étant engagé à mettre à disposition un parking handicapé, il ne peut aujourd'hui venir s'exonérer en affirmant sans le justifier, qu'il a été attribué à un autre locataire. 

 

La proposition de signature d'un bail de l'OPAC en date du 5 mars 2019 a bien entendu été suivi d'effets, sans qu'aucune date n'ait pu être retenue. 

 

Or à ce jour, l'OPAC ne donne pas suite à ses relances de signature dudit bail. 

 

A défaut de respecter ses engagements le Bailleur sera condamné à indemniser Madame [X] du préjudice subi du fait de l'absence de mise à disposition d'un garage handicapé, à hauteur de la somme mensuelle de 400 euros par mois à compter du 9 août 2021, jusqu'à mise à disposition conforme. 

 

Par conséquent, l'OPAC sera 'sic' condamné à mettre à disposition de Madame [X] un garage handicapé dans la nouvelle résidence et à signer le bail afférent, au plus tard le jour du déménagement de Madame [X], sous astreinte de 500 euros par jour de retard. 

 







7/ Sur les décomptes locataires 



Compte tenu des derniers décomptes produits par l'OPAC en première instance et des développements qui précèdent, le bailleur sera condamné à produire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 2 décomptes rectifiés concernant les 2 logements, tenant compte : 

 

- Des versements opérés par la locataire au titre des loyers et charges, qu'il a imputé à torts sur l'autre compte relatif au nouveau logement [Adresse 4] à [Localité 3] ;

- En déduisant les sommes facturées à torts au titre du surloyer sanction, des frais de dossier et des charges relatives au logement [Adresse 4] à [Localité 3]. 

 

8/ Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens 



Enfin, compte tenu du non-respect par le bailleur de ses engagements et obligations, l'OPAC du Rhône sera condamné à payer à la locataire la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et celle de 3 000 euros, au titre de l'appel. 



L'OPAC du Rhône sera également condamné au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'ensemble des constats d'huissier dressés à la demande de la locataire.



Par conclusions d'intimée et d'appel incident n°2 régularisées le 10 novembre 2022, l'EPIC OPAC du Rhône sollicte voir :



CONFIRMER le jugement du 29 juin 2021 en ce qu'il a :




Dit que le refus pour [P] [X] d'intégrer le logement, pour lequel elle dispose un contrat de bail au [Adresse 4] à [Localité 3], n'est pas justifié ;

Dit en conséquence qu'[P] [X] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 6 septembre 2019 ;

Autorisé I'OPAC du Rhône, à défaut pour [P] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement du [Adresse 1] à [Localité 3], ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Condamné [P] [X] à verser à I'OPAC du Rhône la somme de 7.362,62 € (sept mille trois cent soixante-deux euros et soixante-deux centimes) au titre des indemnités d'occupation, égales au montant du loyer et charges en vigueur, impayées au 25 janvier 2021 (échéance de décembre 2020 incluse) ;

Débouté [P] [X] de sa demande subsidiaire de délais de paiement ;

Condamné [P] [X] à verser à I'OPAC du Rhône une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, d'un montant de 466,16 € à compter de l'échéance de janvier 2021, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné l'OPAC du Rhône à réaliser le nettoyage complet du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard une semaine avantl'entrée dans les lieux de la locataire, et à poser les tringles de rideaux, conformément à ses engagements contractuels ;

Débouté [P] [X] du surplus de ses demandes de travaux sous astreinte ;

Débouté [P] [X] de sa demande de prise en charge par le bailleur des frais de déménagement ;

Débouté [P] [X] de sa demande de décompte rectifié unique concernant le logement encore occupé Bd Schweighouse ;

Débouté [P] [X] de sa demande de mise à disposition sous astreinte, d'un garage "handicapé", et de sa demande d'indemnisation subséquente ;

Débouté [P] [X] de sa demande d'indemnisation au titre de la chute survenue le 20 novembre 2019 ;

Condamné I'OPAC du Rhône à verser à [P] [X] les indemnités personnelles dues en sa qualité d'administratrice, à charge pour celle-ci de lui transmettre son RIB, pour la période d'octobre à décembre 2020 ;

Débouté [P] [X] de sa demande d'indemnisation au titre du défaut de mise à disposition d'une tablette numérique ;





Débouté [P] [X] de sa demande d'indemnisation au titre de l'intention de nuire de I'OPAC du Rhône ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné [P] [X] à payer à l'OPAC du Rhône une somme de 1.200,00 € (mille deux cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné [P] [X] aux entier dépens.




REFORMER le jugement du 29 juin 2021 en ce qu'il a :




Condamné l'OPAC du Rhône à réaliser le nettoyage complet du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard une semaine avant l'entrée dans les lieux de la locataire, et à poser les tringles de rideaux,conformément à ses engagements contractuels ;

Débouté les parties de leurs demandes plus ample et contraires, et plus précisément en ce qu'il a débouté l'OPAC du Rhône de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de Madame [X].


Statuant à nouveau,




JUGER que la dette de Madame [X] s'élève à la somme de 13 280,04 euros (indemnité d'occupation de mai 2022 inclue) ;

 CONDAMNER Madame [P] [X] à verser à l'OPAC du Rhône lasomme de 8 000 euros, toutes causes de préjudices confondues ;

REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Madame [X].




En tout état de cause,




CONDAMNER Madame [P] [X] à verser à l'OPAC du Rhône la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 






Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.





MOTIFS



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour "constater" ou "dire et juger" lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, 





Sur l'occupation sans droit ni titre par Mme [X] du logement situe [Adresse 1] a [Localité 3] depuis le 6 septembre 2019



L'article 1103 du Code Civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 1104 dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »



L'article 1231-1 « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soità raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »



En l'espèce une convention de prise en charge des frais de déménagement et de réinstallation a été régularisée entre les parties le 9 juillet 2018, prévoyant notamment une liste exhaustive de travaux d'embellissement qui seraient réalisés par le bailleur dans le nouveau logement avant l'emménagement de la locataire. 



Les travaux que le bailleur s'était engagé à faire exécuter au titre de la convention étaient les suivants :







- dans la cuisine : conseil pour l'aménagement de la cuisine par un professionnel (plan fourni), livraison et pose d'une cuisine électrique, pose d'un marche pied amovible pour l'accès au balcon,

- dans le séjour : pose de papier peint, pose d'un marche pied amovible pour l'accès au balcon, dépose et pose de tringles à rideaux,

- dans la chambre 1 : pose de papier peint, dépose et pose de tringles à rideaux,

- dans la chambre 2 : pose de peinture, dépose et pose des tringles à rideaux,

- dans la salle de bains : pose d'un pare-douche pivotant, pose de barre de maintien,

- dans les WC : pose de barres de maintien,

- volets de tout le logement : motorisation des volets.



Un bail a été signé le 24 décembre 2018 suivi de l'état des lieux d'entrée le 26 décembre 2018 avec remise des clés à Madame [X].



Mme [X] a refusé de déménager.



Par motifs que la cour adopte le premier juge a précisement et exactement considéré que Mme [X] pouvait sans difficulté et devait intégrer son nouveau logement à partir du 6 septembre 2019, qu'aucune de ses réclamations quant aux travaux restant à réaliser ne légitimaient son refus de déménager. 



Le premier juge a parfaitement répondu aux demandes de travauxpar motifs adoptés. La cour confirme son rejet des demandes relatives aux travaux suivants :



- Plinthes décollées,

- Déplacement de prises électriques,

- Ampoule au-dessus évier non repositionnée, 

- Manque jointure autour miroir de la salle de bain,

- Tâches de peinture sur le lavabo et le carrelage de la salle de bain,

- Absence de barre de douche salle de bain, (position assise) 

- Pas de clé pour la boite aux lettres,

- Espace entre le garde-corps balcon et dalle béton non comblé,

- Trou créé (vis) dans le mur de cuisine par une entreprise mandatée par le bailleur pour déplacer l'évier,

- Pose des luminaires,

- Absence de marches-pieds pour accéder au balcon et pour accéder à la cuisine et au séjour.





Le refus de déménager de Mme [X] lui étant imputable, elle était donc à partir du 6 septembre 2019 occupante sans droit du logement sis [Adresse 1].



La cour confirme en conséquence l'expulsion ordonnée à défaut de départ volontaire.



Concernant les travaux complémentaires, la décision attaquée a ordonné le nettoyage complet du logement au plus tard une semaine avant l'entrée dans les lieux de la locataire et la pose de tringles à rideaux.



Pour autant, l'OPAC fait valoir sur la base du procès-verbal de constat du 16 octobre 2019 que l'appartement était en parfait état ensuite de la fin des travaux.



Mme [X] indique avoir emménagé le 9 août 2021.

Il est certain que la réalisation des travaux complémentaires avant l'entrée dans les lieux nécessitait une communication avec Mme [X]. Or celle-ci a refusé toute communication directe avec son bailleur. 



Par courriel du 4 août 2021 adressé à ahamidouch@orange.fr, le bailleur a cependant informé directement Mme [X] des interventions des entreprises Mild le 5 août à 14h30 et de l'entreprise Symbioteck le 6 août 2021 à 8h30. les 5 et 6 août 2021 tandis que par courriel officiel à son avocat, il était indiqué des interventions les 4 et 5 août au lieu des 5 et 6 août. 

L'entreprise en charge du nettoyage a trouvé porte close le 6 août 2021.





Il n'est pas établi un refus d'exécution de la société attaquée puisque la date exacte des interventions a été communiquée par courriel à la locataire. Compte tenu de l'emménagement depuis plus de deux années, la demande relative au nettoyage est devenue sans objet.



Mme [X] indique en ses conclusions que les tringles à rideaux de son ancien logement n'ont pas été reposées dans le nouveau. La cour confirme donc la décision attaquée d'autant que l'intervention de l'entreprise Mild visait le recollement des plinthes.



La cour dit cependant paradoxale la demande de Mme [X] d'exiger le nettoyage du nouveau logement alors que selon le constat d'huissier en date du 23 novembre 2021, elle a laissé celui sis [Adresse 1] très encombré de meubles, objets divers et déchets.



Sur les sommes dues :



Mme [X] soutient avoir réglé le loyer de l'appartement sis [Adresse 1] mais puisque locataire du [Adresse 4] depuis le 6 septembre 2019, le bailleur a à bon droit affecté ses règlements passés cette date au loyer du [Adresse 4]. La demande de remboursement et la demande visant la production de décomptes rectifiés pour chacun des logements doivent être rejetées.



L'absence de libération du logement sis [Adresse 1] justifie à compter du 7 septembre 2019 la fixation à compter du 6 septembre 2019 d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif.



Cependant comme le fait valoir l'appelante, le logement ne devait pas être reloué. Ainsi le préjudice lié à l'occupation sans droit ni titre d'un logement non libéré alors que devait pouvoir être réalisée la démolition de l'immeuble, ne doit pas être fixé au montant du loyer de 466,16 euros. La cour fixe le montant de ce préjudice à 100 euros par mois.



Mme [X] indique avoir déménagé le 9 août 2021 sans justifier d'une remise des clés tandis que l'OPAC justifie par le constat d'huissier du 23 novembre 2021 outre des courries posterieurs que les lieux restaient encombrés et n'étaient donc pas vidés.



Mme [X] n'établissant pas la date à laquelle elle aurait entièrement vidé les lieux, la cour retient pour date de restitution, l'expulsion et reprise des lieux par huissier de justice le 11 mai 2022.



L'indemnité d'occupation dûe pour le logement est donc due jusqu'à cette date soit pour septembre 2019 (24 jours) : 80 euros et 100 euros par mois d'octobre 2019 à avril 2022 inclus outre 36,30 euros (11 jours) pour mai 2022 : soit un total de  3 216,30 euros. 



La cour relève comme le précise l'OPAC que par jugement du 14 décembre 2021 le juge de l'exécution à accorder à Mme [X] l'autorisation de payer sa dette en 23 versements de 100 euros et en une 24ème échéance comportant le solde de la dette.



Sur la demande de versement à Mme [X] de ces indemnités personnelles en qualité d'administrateur OPAC pour les conseils d'administration tenus les 19 octobre 2021, 16 décembre 2021, 16 avril 2022, 21 juin 2022 et 8 juillet 2022 par chèque uniquement et sous astreinte de 200 euros par jour de retard :



L'OPAC s'oppose à la demande présentée par Mme [X] en justifiant de la décision du conseil d'administration de l'OPAC du Rhône de septembre 2021 ayant adopté à l'unanimité le rapport numéro 15 relatif aux conditions d'indemnisation des administrateurs pour leur participation aux séances du conseil, du bureau des commissions prévoyant une indemnité de déplacement destinée à compenser les frais engagés par l'administrateur pour se déplacer et prévoyant expressément l'exclusion de tout versement lorsque l'administrateur participe à la réunion en audio en vidéoconférence.



Mme [X] n'ayant pas assisté aux réunions pour lesquelles elle demande le paiement d'indemnités, en présentiel comme l'établissent les feuilles de présence produites, la cour rejette sa demande.



Sur la demande de dommages intérêts présentés par l'OPAC :



La cour confirme par adoption de motifs la décision attaquée.



Sur la demande de dommages-intérêts au titre de l'accident du 20 novembre 2019 fait imputable à son bailleur au titre de la violation de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :



La cour confirme par adoption de motifs la décision attaquée.



Sur la demande de dommages-intérêts pour intention de nuire :



La cour par adoption de motifs la décision attaquée.



Sur la demande d'indemnisation du fait de l'absence de mise à disposition d'un garage handicapé :



La cour par adoption de motifs la décision attaquée.



Sur les demandes accessoires :



Mme [X], qui succombe au principal, doit payer les dépens de première instance mais également d'appel.



En équité la cour confirme sa condamnation en première instance sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la cour ajoutant à hauteur d'appel, la condamnation de Mme [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le même fondement.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a :




condamné Mme [P] [X] à payer à l'Opac du Rhône :


 - la somme de 7 362,62 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 25 janvier 2021 (échéance de décembre 2020 incluse),

 - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, d'un montant de 466,16 euros à compter de l'échéance de janvier 2021, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,


condamné l'Opac du Rhône à réaliser le nettoyage complet du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] au plus tard une semaine avant l'entrée dans les lieux de la locataire.


 

Statuant à nouveau,



Dit la demande nettoyage complet du logement sis [Adresse 4] devenue sans objet, 



Condamne Mme [P] [X] à payer à l'Opac du Rhône la somme de 3 216,30 euros au titre des indemnités d'occupations dues au titre de l'occupation du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] mai 2022 inclus,



Confirme sur le surplus la décision attaquée,



Y ajoutant,



Condamne Mme [P] [X] aux dépens à hauteur d'appel,



Condamne Mme [P] [X] à payer à l'Opac du Rhône la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT