Cour d'Appel · 8ème chambre — 18 octobre 2023

N° RG 21/07679 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N4VS















Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 31 août 2021



RG : 20-003731











[L]



C/



[F]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 18 Octobre 2023





APPELANT :



M. [K] [L]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 7]

[Localité 5]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/032428 du 16/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représenté par Me Océane BIMBEAU, avocat au barreau de LYON, toque : 2696





INTIMÉE :



Mme [H] [F]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776





 * * * * * *



Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Septembre 2023



Date de mise à disposition : 18 Octobre 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Véronique DRAHI, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



 

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé signé le 27 octobre 2018 à effet au 1er décembre 2018, Mme [H] [F] a donné à bail à M. [K] [L] un appartement de type T2 de 41 mètres carrés au 2ème étage de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le règlement d'un loyer mensuel initial de 610 euros et de provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie de 610 euros. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, d'une part, en cas de défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, et d'autre part, en cas de défaut de justifier d'une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre après un commandement resté infructueux pendant un mois.



Les 21 novembre 2019 et 28 janvier 2020, Mme [F] a fait signifier à M. [L], d'une part, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d'une somme de 1.186,12 euros en principal, et d'autre part, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques dont le locataire doit répondre. 



M. [L] a régularisé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance et il a justifié être assuré auprès de la MMA depuis le 6 février 2020.



Le 8 septembre 2020, Mme [F] a fait signifier à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d'une somme de 2.005,34 euros en principal et, par exploit du 2 décembre 2020, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en résiliation de bail-expulsion. 



En cours de procédure, le locataire a quitté les lieux le 25 janvier 2021 et, par jugement contradictoire rendu le 31 août 2021, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a statué ainsi : 




Constate la résiliation du bail pour défaut de paiement au 9 novembre 2021 ;

Constate le désistement de Mme [H] [F] de ses demandes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation du fait du départ de M. [K] [L] ; 

Condamne M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1.864,96 euros (mille huit cent soixante quatre euros et quatre vingt seize centimes) à titre de solde locatif ; 

Dit qu'au regard des dégradations locatives imputables à M. [K] [L], Mme [H] [F] conserve le dépôt de garantie de 610 euros ; 

Condamne M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1.949,33 euros (mille neuf cent quarante euros et trente trois centimes) au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit ; 

Rejette les autres demandes en paiement formulées ; 

Condamne M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [K] [L] ; 

Condamne M. [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et du commandement d'avoir à justifier d'une assurance;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




Le tribunal a retenu en substance : 




Que le décompte des sommes dues établi par la régie ORPI devait être expurgé des frais du commandement de payer pour défaut d'assurance, de la TEOM non-justifiée, et de l'ensemble des charges 2019 qui font doublon avec le décompte des charges produits, soit un arriéré locatif ramené à 1.792,16 euros,


 


Qu'en l'absence de date lisible sur l'accusé de réception du congé donné par le locataire, il y a lieu de considérer que l'intéressé est redevable des loyers et charges jusqu'au 8 février 2021 comme retenu dans le décompte du bailleur, 

Que M. [L] ne rapporte pas la preuve de ses paiements par chèques et virements pour la somme totale de 400 euros puisque, s'il apparaissent au débit de son compte, ils peuvent avoir été rejetés pour défaut de provision,

Que le décompte inclus déjà les APL directement versées au bailleur, 

Qu'il y a lieu de déduire un paiement 650 euros fait par le locataire en décembre 2018 et pour lequel une quittance lui avait été délivrée, ramenant ainsi la dette locative à 1.142,16 euros,

Que le locataire ne conteste pas être redevable des charges telles que sollicitées par le bailleur et de la régularisation des charges, soit un arriéré de 722,80 euros, qui s'ajoute à l'arriéré de loyer de 1.142,16 euros, soit une dette locative de 1.864,96 euros,

Que les causes du commandement de payer du 8 septembre 2020 n'ayant pas été payées dans les deux mois, le bail est résilié de plein droit depuis le 9 novembre 2020 par le jeu de la clause résolutoire, 

Que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie met en évidence la dégradation des verrous, d'un radiateur, de spots électriques, de parquet, ' outre l'abandon d'encombrants, et de la saleté justifiant des travaux de remise en état d'un montant cumulé de 2.559,33 euros dont il convient de déduire 610 euros au titre du dépôt de garantie, 

Que M. [L] ne fournit aucun élément sur sa situation personnelle, familiale et financière de sorte qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.




Par déclaration en date du 19 octobre 2021, M. [L] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 10 janvier 2022, M. [L] demande à la cour d'appel de Lyon de : 



Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1343-5 du Code civil, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces versées aux débats, 

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire le 31 août 2021, 




Déclarer l'appel recevable et bien fondé, 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

Constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement le 9 novembre 2021,

Constaté le désistement de Mme [H] [F] de ses demandes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation du fait du départ de M. [K] [L], 

Rejeté les autres demandes en paiement formulées par Mme [F],





Réformer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a :





Condamné M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1.864,96 euros à titre de solde locatif ,

Dit qu'au regard des dégradations locatives imputables à M. [K] [L], Mme [H] [F] conserve le dépôt de garantie de 610 euros,

Condamné M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1.949,33 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit,

Condamné M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté la demande de délai de paiement formée par M. [K] [L],

Condamné M. [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et du commandement d'avoir à justifier d'une assurance.




En conséquence,






Débouter Mme [H] [F] de l'intégralité de ses demandes (dette locative et dégradation locative), 

Juger que le dépôt de garantie de 650 euros aurait dû être restitué à M. [K] [L] dans le délai légal ensuite de la rupture du bail,

Condamner Mme [H] [F] à régler à M. [K] [L] la somme de 780 euros en deniers et quittance, somme à parfaire au jour de l'audience,

Statuer ce que de droit sur les dépens. 




Il y expose que, suite à l'engagement de la procédure devant le Juge des contentieux de la protection, il a spontanément quitté le logement le 25 janvier 2021 de sorte que la bailleresse s'est désistée de ses demandes en expulsion et indemnités d'occupation. 



Concernant la dette locative, il fait valoir qu'il a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 décembre 2020 pour contester être débiteur de loyers et charges jusqu'au 8 février 2021. Il produit l'intégralité de ses relevés bancaires sur la période du bail pour prouver ses paiements, dont 400 euros non pris en compte, outre 650 euros à déduire au titre du dépôt de garantie. Il souligne le manque de rigueur des décomptes produits par la bailleresse.



Concernant les dégradations locatives, il conteste formellement les devis produits par la bailleresse. Par ailleurs, il fait valoir que l'état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat d'huissier de justice ne met en évidence aucun dysfonctionnement du radiateur. Il considère que l'attestation établie par Mme [F] elle-même ne peut pas établir ce dysfonctionnement et il souligne que la difficulté de fixation du radiateur peut être résolue par l'achat d'un kit de fixation d'un prix de l'ordre de 6 euros. Il juge excessif le poste de travaux concernant la pose et la fourniture d'un kit LED à hauteur de 1.408,33 euros alors que le coût de spots à remplacer est de 10 euros par spot. Il conteste également la nécessité de changer tous les verrous de sorte que le tribunal, qui a ramené la réclamation de la bailleresse à la somme de 312 euros, aurait dû rejeter cette réclamation. Il fait valoir que les «'quelques rayures'» sur le parquet relèvent d'une usure normale ne justifiant le ponçage et la vitrification totale de l'intégralité du parquet pourtant mise injustement à sa charge par le juge de première instance. Plus généralement, il dénonce des devis établis pour les besoins de la cause et largement majorés pour profiter de la situation et il produit des photographies de l'appartement à sa sortie, attestant d'un bon état général. 



Il réclame le remboursement du dépôt de garantie, soit la somme de 650 euros, augmentée de la majoration légale de 10 euros, soit 780 euros, cette dernière somme étant à parfaire au jour de l'audience.



Enfin, il justifie percevoir le RSA et avoir 2 enfants à charges, outre un troisième enfant à naître, pour solliciter les plus larges délais de paiement et le rejet de l'article 700 du Code de procédure civile dirigée contre lui.



***



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 7 avril 2022, Mme [F] demande à la cour d'appel de Lyon de : 



Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement rendu le 31 août 2021 par le Pôle de la proximité et de la Protection du Tribunal judiciaire de Lyon,

Vu les pièces versées aux débats,




Confirmer le Jugement en ce qu'il a : 





Constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement au 9 novembre 2021, 

Constaté le désistement de Mme [F] de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, 

Condamné M. [L] à payer à Mme [F] la somme de 1.864,96 euros à titre de solde locatif, 

Dit que Mme [F] conserve le dépôt de garantie de 610 euros au titre des dégradations locatives imputables à M. [L], 

Dit que M. [L] est responsable des dégradations locatives constatées dans l'appartement qui lui a été donné en location par Mme [F],

Rejeté la demande en délais de paiement formée par M. [L],

Dit que M. [L] est tenu au paiement des frais de procédure et des dépens de l'instance. 





Réformer le jugement en ce qu'il a :





Condamné M. [L] à payer à Mme [F] la somme de 1.949,33 euros au titre des réparations locatives, 

Rejeté les autres demandes en paiement formulées par Mme [F], 




Et statuant de nouveau :




Condamner M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme 4.087,33 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement

Condamner M. [K] [L] à payer à M. [H] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.








Y ajoutant': Condamner M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Elle y souligne que M. [L] n'est plus domicilié à l'adresse qu'il déclare à [Localité 5] puisque la signification du jugement lui a été faite par procès-verbal de recherches infructueuses et qu'il ne s'est pas acquittée des condamnations mises à sa charge par le jugement de première instance.



Concernant le montant de l'arriéré locatif, elle considère que la date d'envoi du congé donné par le locataire est illisible et elle sollicite en conséquence de retenir la date du 8 février 2021 comme indiqué dans le décompte ORPI et retenu par le juge de première instance. Elle relève que M. [L] fait état de deux paiements par chèque de 200 euros alors que le numéro de l'un des chèques renvoie à un paiement d'un montant différent et que l'on ignore tout du destinataire du second chèque. 



Concernant les dégradations locatives, elle demande l'infirmation du jugement qui a ramené sa créance à la somme de 2.559,93 euros, affirmant que le coût des remises en état nécessaires est de 4.087,33 euros. Elle affirme que l'appartement avait été refait à neuf avant l'entrée dans les lieux de M. [L] et elle relève que les photographies produites par ce dernier sont celles qu'elle a elle-même posté sur le site «'le bon.coin'» lors de la mise en location de l'appartement. Elle renvoie au procès-verbal de constat par huissier de justice qui objective les dégradations locatives et les devis de réparations correspondant. Concernant le radiateur, elle assure qu'il ne fonctionnait plus et qu'elle a été contrainte de le faire remplacer. Concernant les frais de fournitures et pose de kit LED, elle expose qu'elle a été contrainte de faire refaire toute l'installation, sans pouvoir se contenter de changer certains spots seulement, qui n'étaient plus conformes aux normes. Elle considère que la détérioration de la serrure est démontrée et que la somme de 1.140 euros qu'elle réclame est justifiée. Elle assure que le parquet était neuf à l'entrée dans les lieux, ce qui justifie le ponçage mis à la charge de M. [L]. Elle souligne qu'elle est fondée à retenir l'intégralité du dépôt de garantie. 



Elle réclame la condamnation de M. [L] à lui payer des dommages et intérêts pour résistance abusive puisque l'intéressé persiste à soutenir, contre l'évidence, qu'il est à jour du paiement de ses loyers. 



Elle s'oppose à la demande de ré-échelonnement de la dette en l'absence de preuve de la bonne foi du débiteur, d'autant que ce dernier ne s'est pas acquitté de ses condamnations.



***



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens. 



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 12 septembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 11 septembre 2023 à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.





MOTIFS,



A titre liminaire, la cour relève qu'en l'état de ses dernières écritures, M. [L] ne critique plus les chefs du jugement rendu le 31 août 2021 ayant, d'une part, constaté la résiliation du bail au 9 novembre 2021, et d'autre part, constaté le désistement de Mme [F] de ses demandes en expulsion et paiement d'indemnités d'occupation. Au contraire, l'appelant demande désormais la confirmation de ces deux chefs du jugement attaqué, tandis que Mme [F] quant à elle n'a pas formé appel incident de ces mêmes chefs. 



Il s'ensuit que la Cour n'est plus saisie de l'appel de ces deux chefs du jugement attaqué, sans qu'il y ait lieu à confirmation puisque, en l'absence de dévolution, lesdits chefs du jugement ont autorité de chose jugée.



Sur la dette locative':



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, et au soutien de sa demande en paiement, Mme [F] verse notamment aux débats les pièces suivantes': 


le contrat de bail,

un «'relevé de compte locataire'» établi par la régie ORPI en date du 23 février 2021 faisant état d'une dette de 2.291,87 euros arrêté le 23 février 2021 en incluant les loyers, charges ou indemnités d'occupation dus pour février 2021 calculés prorata temporis de 8 jours d'occupation, 

les deux régularisations de charges qu'elle a opéré et dont elle fournit le détail pour 2019 et 2020 faisant état de deux soldes en défaveur du locataire respectivement pour les sommes de 545,49 euros et 402,70 euros.




Concernant les régularisations de charges, le premier juge a justement relevé qu'elles faisaient double emploi avec des sommes imputées au compte locataire en janvier 2020 (171,00 euros pour une facture d'eau et 58,21 euros pour la TEOM) et novembre 2020 (90,92 euros au titre de la TEOM) et il a valablement opéré les redressements correspondants. 



Concernant les postes du décompte ne correspondant, ni à des loyers ou indemnités d'occupation, ni à des charges locatives, le premier juge a justement opéré des redressements pour 123 euros correspondant à la «'facture EDL'» imputée en janvier 2020 et pour 56,58 euros correspondant au coût du «'commandement défaut assurance'» imputé en mars 2020.



Concernant la date d'arrêt des comptes entre les parties, la cour relève que la circonstance que le «'relevé de compte locataire'» établi par la régie ORPI ait retenu une date de fin de bail au 8 février 2021 constitue un simple fait, sans valeur juridique susceptible de fixer la date à laquelle M. [L] n'est plus tenu de payer, ni loyer, ni indemnité d'occupation, et ce, d'autant moins que Mme [F] ne fournit aucune explication sur le choix de cette date par son gestionnaire. 







En revanche, la cour rappelle d'abord que M. [L] s'est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit du 8 septembre 2020. Par le jeu de la clause résolutoire, le bail s'est trouvé résolu de plein droit deux mois après le commandement de payer, soit le 9 novembre 2020 (étant observé que le jugement attaqué retient bien cette date dans ses motifs, la mention du 9 novembre 2021 dans le dispositif de ce jugement résultant à l'évidence d'une erreur de plume purement matérielle). Dès lors, le congé délivré postérieurement par le locataire est sans incidence sur la date de résiliation de plein droit du bail au 9 novembre 2020 et il n'y a pas lieu de déterminer, ni la date d'envoi de ce congé, ni sa date d'effet. 



La cour relève ensuite que les parties s'accordent pour expliquer que M. [L] a restitué les clés le 25 janvier 2021, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice. Il en résulte que cette restitution contradictoire des clés, à une date à laquelle le contrat de bail était déjà résolu de plein droit, a mis un terme à l'exigibilité des indemnités d'occupation dues. 



Ainsi, la bailleresse ne peut pas réclamer d'indemnité d'occupation à M. [L] postérieurement au 25 janvier 2021 et le décompte locataire établi par la régie ORPI sera en conséquence redressé à hauteur des sommes, d'une part, de 188,62 euros indûment réclamée au titre d'une occupation d'une durée de 8 jours au mois de février 2021, et d'autre part, de 127,56 euros indûment réclamée au titre d'une occupation de 6 jours en janvier 2021.



Au delà de ces premiers redressements et pour prétendre qu'il serait à jour du paiement des loyers, indemnités d'occupation et charges, M. [L] se prévaut de divers paiements qui n'auraient pas été pris en compte par la bailleresse. 



Tout d'abord, M. [L] produit une quittance de loyer attestant d'un paiement de 650 euros pour décembre 2018 et Mme [F] ne conteste pas le redressement opéré par le premier juge à concurrence de ce montant au motif que ce paiement ne figurait pas dans les décomptes produits.



Ensuite, M. [L] prétend qu'il y aurait lieu de déduire des sommes réclamées le montant du dépôt de garantie de 650 euros. En réalité, le dépôt de garantie n'a pas vocation à s'imputer sur les loyers et charges dus mais sur les éventuelles réparations locatives, point qui sera examiné ci-après.



Pour finir, M. [L] produit la liste des sommes qui seraient à porter au crédit de son compte, soit des paiements par chèques, le versement des APL directement à la bailleresse et des paiements par virements (pièce 4 au bordereau de pièce de l'appelant). Or, la cour observe que chacun des 5 virements mentionnés dans le document produit par le locataire figure bien au crédit du «'relevé de compte locataire'» ORPI. 



Concernant les APL, M. [L] dénombre 14 versements de cette aide pour l'année 2020 et pour janvier et février 2021 alors que les justificatifs qu'il produit n'en établissent que 13, lesquels 13 versements se retrouvent sur le «'relevé de compte locataire'» ORPI. 



Concernant les paiements effectues par chèques, M. [L] échoue à établir que certains d'entre eux n'auraient pas été pris en compte, la liste qu'il fournit ne correspondant que partiellement à ses relevés de comptes quant au montant des chèques correspondant. Il s'ensuit que l'appelant échoue à établir que la bailleresse aurait omis de tenir compte de paiements par virements, chèques ou encaissements d'APL. 



Au final, Mme [F] rapporte la preuve du principe de sa créance au titre d'un arriéré locatif dont le montant s'établit comme suit':




Solde mentionné au relevé de compte': 2.291,87 €

Régularisations de charges pour 2019 et 2020': 722,80 €

Charges locatives et frais à déduire': 499,71 €

Paiement du locataire non-pris en compte'; 650,00 €

Sommes indues postérieurement au 21 janvier 2021': 316,18 €

Solde restant dû par le locataire': 1.548,78 €


Le jugement attaqué sera en conséquence infirmé de ce chef et, statuant à nouveau, la cour condamne M. [L] à payer à Mme [F] la somme de 1.548,78 euros au titre du solde locatif. 



Sur les réparations locatives':



L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé «'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement'».



En application de ce texte, les éventuelles manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.



En outre, il est de jurisprudence constante que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf.



En l'espèce, la bailleresse verse aux débats les états des lieux d'entrée et de sortie établis par procès-verbaux de constat d'huissier de justice les 28 novembre 2018 et 25 janvier 2021, un document intitulé «'EDM M. [L] du 25 janvier 2021 - constats du bailleur du 26 janvier 2021 - Rectificatifs'», ainsi que plusieurs devis et factures.



La cour relève que le document intitulé «'EDM M. [L] du 25 janvier 2021 - constats du bailleur du 26 janvier 2021 - Rectificatifs'» n'entre pas dans les prévisions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 permettant aux parties de compléter l'état des lieux établi contradictoirement (soit à l'initiative du seul locataire dans les 10 jours de l'entrée dans les lieux ou dans les premiers mois de la période de chauffe). En outre, ce document, qui comporte des constatations faites unilatéralement par Mme [F] qui entend ainsi rectifier les constatations faites par l'huissier, n'a pas été soumis à la validation de M. [L]. A défaut d'être contradictoire, ce document ne peut pas être pris en compte en vertu de la règle «'nul ne peut se constituer de preuve à soi même'» et il sera écarté.



Sous cette précision, l'on comprend que la somme réclamée à hauteur de la somme de 4.087,33 euros par Mme [F] est calculée au regard des pièces suivantes': 




devis EMALEC69 pour 2.002,33 euros au titre de travaux électriques (fourniture et pose de LED et fourniture et pose radiateur),

devis KIS MULTISERVICES pour 1.140 euros au titre remplacement de serrures et verrou,

devis FAVRE NETTOYAGE pour 429 euros au titre du ponçage et de la vitrification du parquet,

facture LA SOURCE DU NOETTYAGE pour 156 euros au titre du débarrassage des encombrants,

facture ARDI ENTREPRISE pour 360 euros au titre du nettoyage et de la désinfection du logement.




Concernant le remplacement du chauffage situé dans la chambre gauche figurant dans le devis EMALEC69 à hauteur de la somme de 753,83 euros TTC, la cour relève que cet équipement est mentionné comme étant «'en état de fonctionnent'» dans l'état des lieux d'entrée, tandis que l'état des lieux de sortie indique': «'Le radiateur en dessous de la fenêtre éclairant la pièce est démis ou cassé de ses fixations et penche'». Pour les raisons ci-avant indiquées, la mention figurant dans le document établi par Mme [F] le 26 janvier 2021 selon laquelle : «'le radiateur très abîmé ne fonctionne pas.'» ne pourra pas être prise en compte. Dès lors, le remplacement de cet équipement, simplement défixé, n'est pas justifié et l'offre de M. [L] d'une réparation au moyen d'un kit de fixation au prix de 6 euros dont il justifie en produisant des annonces pour l'achat de «'kit de fixation pour radiateur'» sera retenue comme étant satisfactoire. 







Concernant la réfection de l'installation lumineuse au plafond au prix total de 1.146,35 euros inclus dans le devis EMALEC69, il est certain que les spots étaient tous mentionnés «'en bon état de fonctionnement'» dans l'état des lieux d'entrée, à l'inverse des mentions de l'état des lieux de sortie faisant état de plusieurs spots «'non-fonctionnels'». Pour autant, la circonstance invoquée par la bailleresse selon laquelle les spots installés n'étaient plus aux normes en fin de bail de sorte qu'il était nécessaire de refaire toute l'installation (page 7 des écritures de l'intimée) ne saurait être opposée à M. [L]. S'agissant d'une réfection qui s'imposait à Mme [F] pour pouvoir relouer l'appartement, elle n'est pas fondée à demander une prise en charge, même partielle, au locataire sortant.



Concernant le remplacement des serrures et de verrous de la porte d'entrée selon devis KIS MULTISERVICES au prix de 1.140 euros, l'état des lieux d'entrée mentionnait un verrou central et deux verrous inférieurs neufs, ainsi qu'une porte s'ouvrant et se fermant normalement. L'état des lieux de sortie quant à lui mentionne, d'une part, une serrure du milieu qui ne fonctionne pas, et d'autre part, deux autres points qui fonctionnent. A la lueur de cette dégradation en réalité partielle, Mme [F] n'est pas fondée à réclamer au locataire sortant le remplacement des verrous haut et bas. La dégradation imputable à M. [L] concernant le serrure centrale étant quant à elle établie, ce dernier sera condamné à l'indemniser du remplacement de la serrure centrale au prix de 316,20 euros. 



Concernant le ponçage et la vitrification du parquet selon devis FAVRE NETTOYAGE pour 429 euros, l'état des lieux d'entrée mentionnait des «'points d'impact'» sur le parquet dans le hall d'entrée, des «'traces d'impacts dans l'angle au fond à droite'» de la chambre 1 et un «'parquet en bon état'» dans la chambre 2. L'état des lieux de sortie n'objective aucune dégradation particulière, autre que celle résultant de la vétusté de l'usage normal des lieux puisque le parquet de l'entrée est marqué par «'quelques tâches mais sans dégradation'», le parquet de la chambre 1 est décrit comme présentant «'quelques rayures visible au droit de la porte d'accès'» et le parquet de la chambre gauche est décrit comme présentant un parquet «'sans dégradation apparente'». En l'absence de détérioration résultant de dégradation ou de défaut d'entretien, M. [L] ne supportera aucune somme au titre de la remise en état du parquet.



Concernant le débarrasage d'encombrants selon facture de la société LA SOURCE DU NOETTYAGE au prix de 156 euros, l'état des lieux d'entrée ne mentionnait que la présence d'«'éléments d'un meuble démonté'» dans la cave, là où l'état des lieux de sortie constate la présence d'un «'matelas abandonné par le locataire'» et une cave où est désormais stockée «'des planches, un pneu, un ancien pot de peinture et autres détritus'».' Il s'ensuit que Mme [F] est fondée en sa demande tendant à voir condamner M. [L] à supporter le coût de la facture de débarrassage d'encombrant. 



Concernant le nettoyage et la désinfection du logement selon facture de la société ARDI ENTREPRISE au prix de 360 euros, l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucune saleté, à la différence de l'état des lieux de sortie (interrupteur des WC «'sale et tâché'», meubles de la cuisine «'sales'», VMC «'poussiéreuse'», prises électriques «'sales'», '). Dès lors, Mme [F] rapporte suffisamment la preuve du défaut d'entretien imputable au locataire sortant qui supportera le coût de la facture de remise en état correspondante.



Le compte entre les parties s'établit comme suit': 


Coût total des réparations locatives': 838,20 €

Dépôt de garantie à déduire': 610,00 €

Solde en faveur de la bailleresse': 228,20 €




Au final, la cour infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné M. [L] à payer à Mme [F] la somme de 1.949,33 euros au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, et statuant à nouveau, elle condamne M. [L] à payer à Mme [F] la somme de 228,20 euros, dépôt de garantie déduit. 



Sur le remboursement du dépôt de garantie, avec majoration légale':



L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie, lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées et qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 



En l'espèce, le dépôt de garantie a été intégralement absorbé par les sommes dues au bailleur au titre des réparations locatives. Dès lors, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration.





Sur les délais de paiement':



En droit, l'article 1343-5 du Code civil dispose que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. 



En l'espèce, la précarité de la situation financière de M. [L], bénéficiaire du RSA avec 3 enfants à charge, est établie par les justificatifs qu'il produit. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne vient renverser la présomption de bonne foi dont il bénéficie en application de l'article 2274 du Code civil, dès lors que la circonstance qu'il n'ait pas entamé le remboursement de sa dette s'explique justement par la précarité de sa situation financière. L'intéressé sera en conséquence autorisé à payer sa dette locative en 24 mensualités comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 



Le jugement attaqué sera ainsi infirmé sur ce point.



Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive':



Mme [F] ne rapporte pas la preuve, en application de l'article 1231-6 du Code civil, d'un préjudice particulier qui ne serait pas réparé par les intérêts au taux légal alloués. 



Ainsi, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté cette demande indemnitaire.



Sur les demandes accessoires':



M. [L] étant la partie perdante à l'instance, la cour confirme la décision attaquée en ce qu'elle l'a condamné aux dépens et à la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Y ajoutant, la cour condamne M. [L], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel, 



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. Mme [F] sera déboutée de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Confirme le jugement rendu le 31 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon, dans la limite des dispositions critiquées, en ce qu'il a : 




Dit qu'au regard des dégradations locatives imputables à M. [K] [L], Mme [H] [F] conserve le dépôt de garantie de 610 euros ; 





Rejeté les autres demandes en paiement formulées (soit la demande de M. [K] [L] de remboursement du dépôt de garantie avec majoration et la demande de Mme [H] [F] de dommages et intérêts pour résistance abusive) ; 





Condamné M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





Condamné M. [K] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et du commandement d'avoir à justifier d'une assurance ;




L'infirme pour le surplus de ses dispositions critiquées, 



Statuant à nouveau':




Condamne M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 1.548,78 euros (mille cinq cent quarante-huit euros et soixante dix-huit centimes) à titre de solde locatif ; 





Condamne M. [K] [L] à payer à Mme [H] [F] la somme de 228,20 euros (deux cent vingt-huit euros et vingt centimes) au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit ; 





Autorise M. [K] [L] à se libérer de ces condamnations par 24 versements mensuels d'au moins 90 euros, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 suivant la signification du présent arrêt, la dernière mensualité étant augmentée du solde restant dû en capital, intérêts et frais à cette date,





Rappelle que conformément à l'article 1343-5 alinéa 4, du Code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,





Dit qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible. 




Y ajoutant':



Condamne [K] [L] aux dépens de l'instance d'appel, 



Rejette la demande présentée par Mme [H] [F] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT