Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/02048 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FSA6

Minute n° 23/00223





[G], [C]

 C/

[Z], [E]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 23 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/02547

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1èRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2023









APPELANTS :



Monsieur [W] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ



Madame [Y] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ









INTIMÉS :



Madame [T] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ



Monsieur [D] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Non représenté









DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 23 Mai 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 17 Octobre 2023.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER









COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère









ARRÊT : Réputé contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE 

Mme [T] [Z] a fait construire sa maison d'habitation située [Adresse 3] en 2005.

Les travaux de revêtement de la terrasse arrière ont été réalisés courant 2007 par la SARL France Pavage dont le gérant était M. [D] [E].

Selon acte notarié dressé le 8 novembre 2016 par Maître [S], notaire à [Localité 4], M. [W] [G] et Mme [Y] [C] son épouse ont acquis l'immeuble auprès de Mme [T] [Z].

Invoquant un défaut d'étanchéité de la terrasse et des infiltrations, M. [W] [G] et Mme [Y] [C] ont, par assignations délivrées le 17 et le 19 janvier 2017 à Mme [T] [Z], M. [D] [E] et la SCP [K]-Nodée-Lanzetta prise en personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage, saisi le président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé d'une demande d'expertise avec pour mission de rechercher si les travaux réalisés par la SARL France Pavage étaient conformes aux règles de l'art, de constater les désordres, d'indiquer les moyens et le coût des mesures propres à y remédier.

Par ordonnance du 2 mai 2017, le juge des référés a fait droit à leur demande.

L'expert judiciaire, [J] [N], a déposé son rapport définitif le 28 janvier 2018.

Par ordonnance du 5 mars 2019, le juge des référés a débouté M. [G] et Mme [C] de leurs demandes visant à faire ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

Par exploits d'huissier délivrés les 12 et 19 août 2019, M. [G] et Mme [C] ont constitué avocat et ont fait assigner Mme [Z], M. [E] et la SCP [K] Nodée Lanzetta prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage devant le tribunal de grande instance de Metz, aux fins principalement de les condamner à prendre en charge les frais de réparation de leur immeuble.

Dans leurs dernières conclusions du 29 mai 2020, M. [G] et Mme [C] ont notamment demandé au tribunal judiciaire, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1641, 1644 et 1645 du code civil de condamner in solidum, Mme [Z] et M. [E] à leur payer la somme de 24 307,74 euros au titre des frais de réparation de leur immeuble ainsi que la somme de 4 200 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de rejeter la demande reconventionnelle formée par Mme [Z] et de condamner in solidum Mme [Z] et M. [E] aux dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives du 2 novembre 2020, Mme [Z] a demandé au tribuna, au visa de l'article 1643 du code civil, de débouter M. [G] et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner reconventionnellement et solidairement à lui payer les sommes de 544 euros au titre du remboursement de son loyer pour la période allant du 15 octobre au 8 novembre 2016, 6 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et professionnel, 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assigné le 19 août 2019 en l'étude de l'huissier instrumentaire, M. [E] n'a pas constitué avocat.

La SCP [K] Nodée Lanzettea prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage régulièrement assignée à personne habilitée à recevoir l'acte le 12 août 2019, n'a pas constitué avocat.

Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal de grande instance de Metz a :


débouté M. [G] et Mme [C] de leurs demandes au titre des frais de réparation de leur immeuble ;

débouté Mme [Z] de sa demande au titre du remboursement de son loyer ;

débouté Mme [Z] de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et professionnel et pour procédure abusive ;

condamné in solidum M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

rejeté la demande formée par M. [G] et Mme [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [G] et Mme [C] aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l'expertise judiciaire; 

dit n'y avoir lieu à déclarer la décision commune à la SCP [K] Nodée Lanzetta prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage ;

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.


Concernant l'enduit, le juge relève que M. [G] était parfaitement informé des dégradations, puisqu'il avait fait établir un devis en mai 2016, soit plusieurs mois avant la signature du contrat de vente, concernant la réfection de la terrasse et la réalisation d'une étanchéité, ce qui rend très improbable une méconnaissance de la mauvaise réalisation de la terrasse. 

S'agissant des infiltrations, le tribunal a retenu la clause d'éviction de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte notarié de vente ainsi que les appréciations de l'expert judiciaire selon lesquelles les parties (donc y compris la venderesse) sont profanes en matière de construction et qu'il est parfaitement possible qu'elles n'aient pas eu connaissance des infiltrations.

En ce qui concerne la responsabilité personnelle de M. [E], le tribunal a considéré que les époux [G] n'invoquaient aucun fondement juridique à l'appui de leur demande et ne caractérisaient en rien une éventuelle faute séparable des fonctions de dirigeant.

Au sujet de la demande de remboursement de loyer présentée par Mme [Z], le tribunal a considéré que Mme [Z] ne rapportait pas la preuve de ce que M. [G] et Mme [C] se seraient engagés à lui régler le loyer qu'elle a exposé du 15 octobre au 8 novembre 2016, du fait qu'elle avait accepté de libérer la maison avant la date de signature de l'acte de vente.

Il a également retenu que Mme [Z] ne caractérisait aucune mauvaise foi ou intention de nuire de la part de M. et Mme [G] susceptible de justifier l'octroi de dommages-intérêts. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral, le tribunal a retenu que Mme [Z] ne démontrait pas que l'éventuelle perte de chiffre d'affaires de son activité soit imputable à la procédure l'opposant à M. [G] et Mme [C], pas plus qu'elle ne justifiait de son préjudice moral. 

Par déclaration d'appel reçue au greffe le 10 août 2021, M. [G] et Mme [C] ont interjeté appel aux fins d'annulation subsidiairement d'infirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [C] de leur demande au titre des frais de réparation de leur immeuble, en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il les a condamnés in solidum aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l'expertise judiciaire, en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] et Mme [C] tendant à la condamnation in solidum de Mme [Z] et de M. [E] à leur payer la somme de 24 307,74 euros au titre des frais de réparation de leur immeuble, ainsi que 4 200 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tendant à la condamnation in solidum de Mme [Z] et de M. [E] aux dépens comprenant ceux des procédures de référé 17/0040 et 18/00052 et ceux de l'expertise judiciaire.

M. [E], auquel la déclaration d'appel a été signifiée le 7 décembre 2020 selon les modalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu.

M. et Mme [G] n'ont pas intimé la SCP [K] Nodée Lanzette prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES 

Dans leurs dernières prétentions déposées le 1er août 2022, M. [G] et Mme [C] demandent à la cour, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1641 et suivants du code civil, de :


infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre des frais de réparation de leur immeuble, en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l'expertise judiciaire ;


Et statuant à nouveau : 


condamner in solidum Mme [Z] et M. [E] à payer à M. [G] et Mme [C] la somme de 24 307,74 euros au titre des frais de réparation de leur immeuble ; 

rejeter l'appel incident de Mme [Z], le dire mal fondé ;

rejeter les demandes reconventionnelles de Mme [Z], les dire mal fondées ;

condamner solidairement Mme [Z] et M. [E] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel qui comprendront ceux des procédures de référé 17/00040 et 18/00052, ainsi que les frais d'expertise judiciaire ; 

condamner solidairement Mme [Z] et M. [E] à payer à M. [G] et Mme [C] une somme de 4 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.


En premier lieu, les appelants soulignent que l'expert judiciaire M. [N] a clairement, et à plusieurs reprises, énoncé qu'ils étaient profanes pour ce qui concerne les dégradations de la terrasse, que lors des visites antérieures à leur achat, M. [G] et Mme [C] n'avaient constaté que des dégradations mineures sur le mur de soutènement et que l'état de l'étanchéité de la terrasse n'inspirait pas la moindre crainte. 

Ils admettent toutefois qu'ils avaient très vite envisagé quelques travaux de reprise, car il convenait de changer ou d'ajouter différents garde-corps et fixations, sur la terrasse ou à l'intérieur de la maison, afin d'assurer la sécurité de leur enfant handicapé. 

Ils contestent en revanche avoir jamais eu connaissance d'une quelconque possibilité d'infiltrations dans la chaufferie ou la chambre d'amis, cette dernière étant alors et apparemment en parfait état. 

Ils font aussi valoir que, contrairement aux affirmations de Mme [Z], cette chambre d'amis n'a jamais été une simple pièce de sous-sol, mais a toujours eu vocation à être une chambre d'amis, ainsi que le démontre le plan figurant au dossier de demande de permis de construire.

Par ailleurs, M. [G] et Mme [C] contestent l'appréciation de l'expert judiciaire selon laquelle les désordres constatés n'occasionneraient pas une impropriété à destination de l'immeuble.

Ils rappellent que selon l'expert judiciaire lui-même, la chaufferie est un local technique et que la présence d'infiltration peut perturber le bon fonctionnement des installations qui y sont présentes, ce qui implique l'impropriété à destination.

Ils soulignent aussi que les règles de l'art n'ont pas été respectées en ce qui concerne l'étanchéité, inexistante de la terrasse, ce qui avait pour conséquence des infiltrations d'eau à l'intérieur de l'immeuble, y compris dans une pièce habitée et que Mme [Z] n'ignorait pas cela lorsqu'elle leur a vendu l'immeuble litigieux.

Les appelants indiquent que suite au refus du juge des référés d'ordonner une nouvelle expertise judiciaire, ils ont fait faire les travaux de réfection et ils produisent les factures de ces travaux, d'un montant total de 24 307, 74 euros TTC. 

Sur la responsabilité de M. [E], M. [G] et Mme [C] soutiennent que si la société France Pavage est techniquement responsable des malfaçons, son représentant légal de l'époque, M. [E], a commis une faute personnelle en ne souscrivant pas, contrairement aux obligations légales pesant sur lui, une assurance décennale pour les travaux réalisés par la société qu'il représentait. 

Ils considèrent qu'ainsi il a commis une faute les contraignant à craindre de ne pouvoir être indemnisés par une quelconque assurance, alors même que les malfaçons ayant affecté l'immeuble dont ils sont aujourd'hui propriétaires ne sont pas contestables. 

 Ils en déduisent que sa condamnation solidaire avec la venderesse est justifiée.

M. et Mme [G] soutiennent que c'est à tort que le tribunal a fait application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant au contrat de vente, car il résulte clairement des débats la mauvaise foi de Mme [Z] qui connaissait les désordres liés aux infiltrations et concernant des pièces d'habitation. 

Ils admettent qu'ils ont eu les clés avant la signature mais ils affirment qu'ils n'ont pas pu s'apercevoir des vices puisqu'il n'y a pas eu une goutte de pluie sur cette période (15 septembre au 8 novembre 2016) et ils contestent le fait que les parties auraient convenu d'une réduction du prix pour tenir compte des désordres. 

Ils ajoutent que lors des visites et de l'achat, des traces apparaissaient à l'extérieur au plafond de la terrasse, mais aucune trace dans les pièces du sous-sol. 

 Ils affirment qu'au printemps, lors de giboulées, les premières infiltrations sont apparues dans la chambre du sous-sol et dans la chaufferie, que Mme [Z] ne pouvait ignorer ce phénomène et l'a dissimulé. 

Ils versent aux débats une attestation du maçon qui confirme que des infiltrations existaient bien avant l'achat et avaient déjà occasionné des désordres, raison pour laquelle Mme [Z] l'avait contacté.

Ils contestent avoir changé la destination d'une pièce. 

Sur les demandes reconventionnelles, les appelants estiment que Mme [Z] ne peut réclamer un quelconque loyer car l'acte de vente ne mentionne pas un tel accord. 

 M. et Mme [G] exposent que Mme [Z] leur avait fait part de problèmes financiers dus à la scolarisation de son fils dans une école parisienne et qu'ils lui avaient alors proposé de lui prêter la somme de 10 000 euros, que Mme [Z] avait accepté la solution et avait remboursé le prêt après la signature de la vente. 

Les appelants ajoutent que lors des trois visites de la maison en mai et juin 2016, la pièce du sous-sol était aménagée en chambre d'ami et a été vendue comme telle. 

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 juin 2022, Mme [Z] demande à la cour de :


débouter M. [G] et Mme [C] de leurs appels et de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;

infirmer le jugement entrepris ; 


Statuant à nouveau, 


condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 544 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris, à titre de remboursement de ses loyers du 15 octobre au 8 novembre 2016, date de la signature de l'acte notarié ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral et une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice matériel, chacun majoré des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;

confirmer sur le surplus des dispositions non contraires ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] aux entiers frais et dépens d'appel ;


Subsidiairement, si la cour estimait devoir retenir la responsabilité en tout ou partie de Mme [Z] sur le fondement de la garantie des défauts de la chose vendue des articles 1641 et suivants du code civil, 


dire et juger que Mme [Z] ne saurait être tenue que du montant des devis correspondant à la reprise des désordres pour lesquels elle engagerait cette responsabilité ; 

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à lui payer une somme de 544 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris, à titre de remboursement de ses loyers du 15 octobre au 8 novembre 2016, date de la signature de l'acte notarié ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral et une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice matériel, chacune majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;

débouter M. [G] et Mme [C] de leurs plus amples moyens, fins et prétentions ;

confirmer sur le surplus des dispositions non contraires ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] aux entiers frais et dépens d'appel.


Mme [Z] expose qu'il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères (vice inhérent à la chose, antériorité et gravité suffisante), selon une jurisprudence constante. 

Au visa du rapport d'expertise judiciaire, Mme [Z] fait valoir que les désordres étaient parfaitement visibles donc nécessairement non cachés à la réception, compte tenu de leur apparition ancienne, rapidement après les travaux d'enduit et que les époux [G] en étaient parfaitement conscients pour avoir demandé un devis de reprise. 

Elle affirme que les acquéreurs ont changé la destination/l'usage de la partie où se trouvent les infiltrations provenant de la défectuosité de cet enduit alors que cette partie était au vent et qu'à la date de la vente, il n'existait aucune impropriété à l'usage à laquelle cette partie était destinée. 

Mme [Z] soutient que les infiltrations et l'humidité s'avéraient également parfaitement décelables sans difficulté même pour un non averti mais que surtout, il n'existe aucune faute aux règles de l'art ni impropriété de l'usage attendu.

Elle ajoute qu'en tout état de cause, les acheteurs ne peuvent être regardés comme des profanes en matière de construction, car M. [G] a été un professionnel de la construction pour avoir été dirigeant depuis 2009 d'une société de fabrication et de pose de vérandas et depuis 2015 d'une société spécialisée dans l'activité des économistes de la construction.

L'intimée indique également qu'elle avait proposé à M. [G] et Mme [C] de faire réaliser elle-même les travaux nécessaires avant la vente mais que l'agent immobilier lui avait indiqué que les acquéreurs préféraient s'en occuper eux-mêmes, dès lors qu'elle acceptait de réduire le prix de vente à 240 000 euros contre 265 000 euros initialement affiché. 

Elle affirme aussi qu'à la demande de M. [G] et Mme [C], elle avait accepté de libérer la maison et de leur donner les clés à compter du 15 septembre 2016 pour permettre la réalisation des travaux avant même la signature de l'acte notarié. 

Mme [Z] expose que vendeur non professionnel, elle avait fait construire sa maison sans l'assistance d'un maître d''uvre, que selon l'expert judiciaire lui-même, selon l'utilisation des pièces du sous-sol, il est possible que Mme [Z] n'ait pas remarqué ou prêté attention aux éventuelles infiltrations, ce et d'autant plus que les pièces intérieures touchées concernent le local de chaufferie et une autre pièce non habitée, qu'elle n'avait jamais caché aux acheteurs les problèmes d'infiltrations, qu'enfin elle est de bonne foi et peut opposer à ses acquéreurs la clause spécifique à laquelle ils ont adhéré devant notaire.

Subsidiairement, l'intimée observe que les divers devis présentés par les époux [G] sont relatifs chacun à des travaux bien particuliers et qu'elle ne devra prendre en charge que les travaux de reprise pour lesquels elle engagerait une responsabilité sur la garantie des défauts de la chose vendue. 

Sur ses demandes reconventionnelles, Mme [Z] indique qu'à la demande de M. [G] et Mme [C], elle avait accepté de libérer la maison vendue et de leur donner les clés à compter du 15 septembre 2016 et qu'en contrepartie, ils s'étaient engagés à lui rembourser ses loyers du 15 septembre 2016 jusqu'à la signature de l'acte authentique. 

Elle verse aux débats la copie d'échanges SMS avec M. [G]. 

Mme [Z] indique que M. [G] et Mme [C] ne lui ont réglé qu'un seul loyer et qu'ils demeurent donc redevables de la somme de 680 euros x 24/30 = 544 euros correspondant à son loyer du 15 octobre au 8 novembre 2016, date de la signature de l'acte notarié. 

Enfin elle expose que du fait des procédures judiciaires engagées par M. [G] et Mme [C], elle a été affectée sur un plan moral, qu'avant même la vente, il existait déjà des difficultés avec les acheteurs et que cette affaire a eu un impact direct sur son activité professionnelle, étant infirmière libérale de son état.

Le 11 septembre 2023, la cour a adressé aux parties la note en délibéré suivante : 

« L'article 16 du code de procédure civile alinéa 1 dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les époux [G] motivent leur demande à l'encontre de M. [E] en indiquant qu'il a commis une faute détachable de ses fonctions, les contraignant à craindre de ne pouvoir être indemnisés par une quelconque assurance, alors même que les malfaçons ayant affecté l'immeuble dont ils sont aujourd'hui propriétaires ne sont pas contestables.

A supposer la faute personnelle de M. [E] avérée, le préjudice dénoncé s'analyserait donc en une perte de chance de ne pas avoir pu être indemnisés par un assureur en garantie décennale.

M. et Mme [G] sont invités à faire toute observation utile sur la perte de chance soulevée d'office par la cour et ce, avant le 3 octobre 2022 ». 

Par note en délibéré du 28 septembre 2023, M. et Mme [G] ont indiqué que si la cour retient une faute personnelle de M. [E], leur préjudice peut effectivement s'analyser en une perte de chance de ne pas avoir pu être indemnisés par un assureur pour les garanties légales en matière de construction.

Selon M. et Mme [G], cette perte de chance peut être évaluée à 95 % du préjudice subi, soit à 23 092,35 euros et ils demandent la condamnation de M. [E] à leur payer cette somme.



MOTIVATION 

Il se déduit de l'article 472 du code de procédure civile que si un intimé ne conclut pas, le juge statue néanmoins sur le fond mais ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Dans ces conditions, la cour devra apprécier la recevabilité et le bien-fondé des prétentions des consorts [G] à l'encontre de M. [E]. 


Sur l'action en garantie des vices cachés de M. [G] et Mme [C] contre Mme [Z]


L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 du code civil dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Les désordres dénoncés par M. et Mme [G] sous le couvert de leur action en garantie des vices cachés et dont la réalité a été confirmée par l'expert judiciaire sont les suivants :


Dégradation de l'enduit sur les maçonneries en sous-bassement du rez-de-jardin ;

Présence d'humidité en sous-face de la dalle de la terrasse ;

Infiltrations d'eau dans la chambre du sous-sol et dans la chaufferie.


Selon M. [N], expert judiciaire, les deux derniers désordres sont dus à une migration de l'eau présente sur la dalle de la terrasse extérieure au-travers de la maçonnerie. Compte tenu de la réalisation des travaux de façade de la maison et de finition de la terrasse à des périodes différentes et par des entreprises différentes, l'expert judiciaire n'a pas retenu « la responsabilité technique directe » de l'entreprise France Pavage qui a réalisé le revêtement de la terrasse.

Il a toutefois relevé un défaut de conseil de sa part car cette entreprise aurait dû proposer un dispositif d'étanchéité ou un relevé d'étanchéité sur l'angle formé par la terrasse et la façade. 

En toute hypothèse et si la qualification de désordre à caractère décennal a été discutée pendant les opérations d'expertise et dans le cadre de la présente procédure, l'importance des travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire, à savoir la démolition du complexe chape et carrelage de toute la terrasse, permet de considérer qu'il s'agit d'un désordre grave susceptible de relever de l'article 1641 du code civil. 

Néanmoins, Mme [Z] verse aux débats un devis établi le 1er mai 2016 par la société Dallage de Lorraine, libellé au nom de [W] [G] et portant sur la réfection de la terrasse, mentionnant notamment la démolition de la chape et la réalisation d'une étanchéité deux couches comprenant les relevés périphériques, pour un montant total de 9 570 euros. 

Ainsi et contrairement à ce que soutiennent les appelants, les devis qu'ils avaient sollicités avant même la signature du compromis de vente du 23 mai 2016 ne portaient pas exclusivement sur la sécurisation des garde-corps de cette terrasse.

S'ils contestent avoir alors vu des traces d'humidité dans les pièces du sous-sol, ils admettent en page 9 de leurs conclusions avoir aperçu des traces à l'extérieur au plafond de la terrasse (c'est-à-dire le soubassement de la dalle). 

Il se déduit de ces différents éléments qu'avant même la signature du compromis de vente, les acquéreurs avaient nécessairement connaissance des graves défauts d'étanchéité de la terrasse. 

S'agissant plus spécifiquement des infiltrations dans les pièces du sous-sol, M. [G] et Mme [C] indiquent eux-mêmes qu'ils avaient visité trois fois la maison avant la signature du compromis de vente.

Par ailleurs, M. [N] a mentionné que le phénomène d'infiltration existait quasiment depuis le début de la construction et s'était très certainement accentué avec le temps. 

Enfin sur ce point, l'attestation de M. [O] selon laquelle avant la vente, à une date indéterminée, Mme [Z] aurait subi un dégât des eaux et lui aurait demandé de démolir la chape existante pour refaire une étanchéité, n'apparaît pas probante, dans la mesure où cette intervention de M. [O] n'a jamais été évoquée par les parties au cours des opérations d'expertise.

Les infiltrations à l'extérieur et à l'intérieur de l'immeuble consécutives au défaut d'étanchéité de la terrasse ou à l'absence de relevés d'étanchéité étaient donc apparentes aux yeux des acquéreurs potentiels comme M. [G] et Mme [C].

De même s'agissant de la dégradation de l'enduit sur les maçonneries en sous-bassement du rez-de-jardin, consécutive à l'absence de protection de la tête d'enduit, M. [N] a exposé qu'elle était antérieure à la vente et que M. [G] était au courant, compte tenu de la production de devis de réparation établis avant la vente.

En réalité, M. [N] a fait état d'un devis de réfection de l'enduit daté du 3 janvier 2017, c'est-à-dire après la réitération de la vente par acte notarié.

En tout état de cause, l'état dégradé de l'enduit sur les maçonneries en sous-bassement du rez-de-jardin apparaît parfaitement visible sur les photographies prises par l'expert judiciaire.

Les photographies versées aux débats par M. [G] et Mme [C] eux-mêmes et représentant la maison avant la vente (pièce 11) confirment que ce désordre était déjà visible, ce qu'admettent d'ailleurs les époux [G] en page 5 de leurs conclusions, en évoquant des dégradations -qu'ils qualifient certes de mineures- sur le mur de soutènement. 

Il s'agit donc aussi d'un vice apparent. 

En définitive, l'action de M. [G] et Mme [C] à l'encontre de Mme [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés apparaît mal fondée. 

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [G] de leurs demandes à l'encontre de Mme [Z] au titre des frais de réparation de leur immeuble. 




Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Z]





La demande de remboursement de loyer


L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l'appui de sa demande en remboursement de loyers, Mme [Z] produit la seule copie papier d'un échange de SMS entre M. [G] et elle-même, ce qui ne peut suffire à faire la preuve de ce que M. [G] et Mme [C] se seraient engagés à lui rembourser son loyer jusqu'à la signature de l'acte notarié en échange d'un départ anticipé de la maison objet de la vente.

La lecture intégrale des échanges SMS confirme au contraire que les parties ont finalement privilégié la mise en place d'un prêt de 10 000 euros que Mme [Z] a remboursé au moyen du prix de vente de l'immeuble. 

La décision du tribunal ayant débouté Mme [Z] de sa demande de remboursement de loyers sera donc confirmée. 


Sur les demandes au titre du préjudice moral et du préjudice financier


L 'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [Z] verse aux débats des pièces comptables qui établissent une valeur moyenne de recettes en 2017 de 19 266 euros pour deux mois d'activité et des recettes de 8 833,14 euros en janvier 2017 et de 4 835,71 euros en octobre 2017. 

Mais pas davantage qu'en première instance, l'intimée ne démontre que la perte de chiffre d'affaires de son activité en janvier 2017 et en octobre 2017 soit imputable à la procédure l'opposant aux époux [G].

Le préjudice moral subi n'est pas non plus établi.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté ces demandes de Mme [Z] au titre du préjudice financier et du préjudice moral. 


Sur la responsabilité personnelle du gérant de la SARL France Pavage


L'article 1792 alinéa 1 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

L'article L.241-1 alinéa 1 du code des assurances, dans sa version en vigueur du 09 juin 2005 au 12 juillet 2014, applicable au présent litige, dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil doit être couverte par une assurance.

Le dirigeant d'une personne morale qui s'abstient de souscrire l'assurance décennale obligatoire commet à l'égard du maître de l'ouvrage une faute détachable de ses fonctions, en application des dispositions de l'article L 223-22 du code de commerce (voir par exemple Cass, com., 28 septembre 2010, n° 09-66255).

Lors des opérations d'expertise judiciaire M. [E], gérant de la SARL France Pavage, a confirmé n'avoir jamais souscrit la garantie décennale obligatoire ni de responsabilité civile.

Certes, M. [E] n'avait pas l'obligation de souscrire pour son entreprise une assurance couvrant les dommages intermédiaires. 

En revanche, en ne souscrivant pas une assurance décennale, alors que sa société exerçait une activité de construction d'ouvrages, M. [E], gérant de la SARL France Pavage, a commis une faute détachable de ses fonctions. 

Il s'ensuit que sa responsabilité personnelle est engagée envers M. [G] et Mme [C] sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

S'agissant du préjudice subi par les appelants, l'absence de souscription de l'assurance obligatoire prive M. [G] et Mme [C], dans l'hypothèse de dommages à caractère décennal, de toute possibilité d'être indemnisés par un assureur et constitue alors une perte de chance.

C'est aux demandeurs d'établir que les désordres affectant tout ou partie de l'ouvrage le rendent impropre à sa destination, qu'il s'agit donc de désordres décennaux et que la perte de chance invoquée de percevoir une indemnité d'assurance est réelle et sérieuse.

Par ailleurs, l'impropriété à destination ou l'atteinte à la solidité de l'immeuble relève de l'appréciation souveraine du juge du fond. 

Si l'expert judiciaire a indiqué que les désordres constatés ne relevaient pas de la garantie décennale, il a aussi précisé que le défaut d'étanchéité de la terrasse ou l'absence de relevés d'étanchéité était à l'origine d'infiltrations dans les pièces du sous-sol, mais que ces dernières n'étaient pas destinées à être habitées.

Or, au moins l'une de ces pièces était désignée comme une chambre dans le dossier de permis de construire.

Néanmoins, cette chambre d'amis avait déjà été repeinte lors du passage de l'expert judiciaire. M. [G] et Mme [C] évoquent des flaques d'eau présentes en cas de fortes intempéries mais n'en rapportent pas la preuve. L'expert judiciaire a certes mentionné des gouttelettes d'eau visibles sur des photographies de constats d'huissier, mais ces derniers ne sont pas versés aux débats et la date de ces prises de vue est indéterminée. 

Les appelants n'établissent donc que par leur importance, leur persistance et leur étendue, ces infiltrations rendaient cette pièce impropre à sa destination. 

L'expert judiciaire a également indiqué que le plafond de la chaufferie présentait une trace d'humidité.

S'il a admis que la présence d'infiltrations pouvait perturber le bon fonctionnement des installations présentes dans cette chaufferie, les mesures auxquelles il a procédé ne lui ont pas permis de relever un taux d'humidité caractéristique et il a conclu qu'il n'y avait pas « encore » impropriété à destination.

Dans leurs écritures, M. [G] et Mme [C] évoquent de l'eau coulant le long des ourdis, sur le caisson de volet électrique et sur le ballon d'eau chaude électrique mais n'en rapportent pas la preuve. 

Or la garantie décennale ne couvre que les dommages qui ont atteint le critère de gravité requis dans le délai décennal. 

Le surplus du rez-de-jardin est affecté à des pièces techniques ou de rangement et aucune atteinte à la salubrité de ces pièces n'est spécifiquement invoquée. 

Enfin, l'expert judiciaire a précisé que la dégradation de l'enduit ne remettait pas en cause la solidité du mur et les appelants ne produisent aucun élément contraire permettant d'établir une atteinte à la solidité de l'immeuble.

En définitive et en l'absence de preuve de l'impropriété à destination ou d'atteinte à la solidité de l'immeuble, M. [G] et Mme [C] ne caractérisent pas de dommages à caractère décennal. 

Dans ces conditions, M. [G] et Mme [C] n'auraient eu aucune chance d'être indemnisés par l'assurance en garantie décennale si M. [E] l'avait souscrite, dès lors que cette assurance obligatoire n'aurait pas couvert les dommages intermédiaires. 

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] et Mme [C] contre M. [E]. 


Sur les dépens et les frais irrépétibles 


La cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée par M. [G] et Mme [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné in solidum M. [G] et Mme [C] aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l'expertise judiciaire (ordonnances de référé du 9 mai et du 5 mars 2019).

M. [G] et Mme [C] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel.

Pour des considérations d'équité, M. [G] et Mme [C] qui succombent en leur action à l'égard de Mme [Z] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

La cour, 

Confirme le jugement rendu le 23 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Metz en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant ; 

Condamne M. [W] [G] et Mme [Y] [C] in solidum aux dépens d'appel ; 

Condamne M. [W] [G] et Mme [Y] [C] in solidum à payer à Mme [T] [Z] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; 









Le Greffier La Présidente de Chambre