Cour d'Appel · 3e chambre civile — 19 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à











COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/00715 - N° Portalis DBVK-V-B7D-N75Y



jonction des RG n°19/715 et 19/1393 sous le RG n° 19/715



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 17 SEPTEMBRE 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 

N° RG 14/03329





APPELANTE :



Madame [R] [N]

née le 27 Mars 1973 à [Localité 16] (BELGIQUE)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Représentée par Me Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Simon LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/01393 (Fond)

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/017182 du 16/01/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





INTIMEES :



Madame [H] [W]

née le 27 février 1986 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Frédéric VERINE, avocat au barreau de MONTPELLIER



SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 5] 

[Localité 8] 

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Emilie VERNHET-LAMOLY, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTERVENANTS FORCES :



Monsieur [J] [U] 

né le 29 Mars 1965 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Non représenté - assigné le 09 juillet 2020 - procès verbal de recherches infructueuses



Madame [M] [L]

née le 25 Octobre 1985 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me François BERMOND, avocat au barreau de BEZIERS - non plaidant







Ordonnance de clôture du 05 Juin 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 juin 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 28 novembre 2013, Mme [R] [N] a vendu à Mme [H] [W] une maison d'habitation sise [Adresse 4] et cadastrée section AK n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 9] (34) au prix de 84 000 euros.



L'immeuble vendu est désigné à cet acte comme « une maison à usage d'habitation élevée de trois niveaux sur rez-de-chaussée avec cour et terrasse ».



La SAS Bourse de l'Immobilier est intervenue à la transaction en qualité d'agent immobilier mandataire de Mme [N] et a perçu une commission de 7 000 euros.



L'acte authentique de vente a été reçu le 5 février 2014 par Me [K], notaire à [Localité 11].



Lors de son entrée dans les lieux, Mme [W] est entrée en conflit avec son voisin M. [J] [U] au sujet de l'usage et de la propriété de la cour du rez-de-chaussée.



Mme [W] informait Mme [N] de ce différend par courrier du 2 octobre 2014 sans parvenir à trouver une issue amiable au litige.



Par acte d'huissier du 10 novembre 2014, Mme [W] a fait assigner Mme [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins les voir condamner à réparer le préjudice subi.



Par acte d'huissier du 28 octobre 2015, Mme [W] a fait assigner M. [U] en intervention forcée. 



Par jugement du 17 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Béziers a : 

' constaté que Mme [W] n'était pas propriétaire de la cour de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] sur laquelle elle ne disposait que d'une servitude de passage ;

' mis hors de cause M. [U] ;

' condamné in solidum Mme [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier à payer à Mme [W] la somme de 14 000 euros ;

' ordonné l'exécution provisoire ;

' condamné in solidum Mme [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier à payer 600 euros à M. [U] et 1 500 euros à Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum Mme [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier à supporter les entiers dépens de l'instance. 



Par déclaration au greffe du 29 janvier 2019, Mme [N] a relevé appel de ce jugement contre Mme [W] (dossier enregistré au RG n°19/00715).



Par déclaration au greffe du 25 février 2019, Mme [N] a relevé appel de ce jugement contre la SAS La Bourse de l'Immobilier (dossier enregistré au RG n°19/01393).



Par ordonnance du 30 juillet 2019, le conseiller de la mise en état a joint les deux dossiers RG n°19/00715 et n°19/01393 sous le RG n°19/00715. 



Le 18 décembre 2019, M. [U] a vendu sa maison « avec cour et remise » à Mme [M] [L].



Par actes d'huissier du 9 juillet 2020 et du 29 juillet 2020, Mme [W] a fait signifier ses conclusions d'appel respectivement à M. [U] et à Mme [L].



Vu les dernières conclusions de Mme [N] déposées au greffe le 29 avril 2019 ;



Vu les dernières conclusions de Mme [W] déposées au greffe le 26 novembre 2020 ;



Vu les dernières conclusions de la SAS La Bourse de l'Immobilier déposées au greffe le 26 octobre 2020 ;



Vu les dernières conclusions de Mme [L] déposées au greffe le 26 octobre 2020 ;



M. [J] [U] n'a pas constitué avocat.



Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2023.



Par courrier transmis le 25 juillet 2023 par le RPVA, la cour a sollicité des parties toutes observations utiles sur la qualification du préjudice subi par Mme [W] éventuellement imputable à l'agent immobilier SAS Bourse de l'Immobilier en perte de chance, qualification qui n'est envisagée ni dans le jugement déféré, ni dans les écritures des parties.



La SAS Bourse de l'Immobilier a répondu sur ce point par note en délibéré du 30 août 2023 et Mme [W] y a répondu par notes en délibéré du 29 août et du 19 septembre 2023.





MOTIFS DE L'ARRÊT



Sur la fin de non recevoir opposée par Mme [N] à Mme [W] tirée du défaut d'intérêt à agir,



Mme [N] affirme dans ses écritures à propos de la cour litigieuse que « cette propriété n'est pas contestée », qu'elle « n'est contredite par aucun acte de propriété » et que « Mme [W] prétend être troublée dans la jouissance de la cour sans toutefois en apporter la moindre justification ».



Ces affirmations sont cependant contredites par les pièces soumises aux premiers juges qui établissent sans ambiguïté que M. [U] revendiquait la propriété de la cour litigieuse.



Mme [L], qui a acheté la maison ainsi que la cour litigieuse à M. [U] le 18 décembre 2019, s'est également constituée en cause d'appel et revendique la propriété de la cour litigieuse ainsi que son auteur M. [U] l'avait fait avant elle en première instance.



Mme [W] subit donc une contestation manifeste de son droit de propriété et elle dispose d'un intérêt évident à agir. Son action est donc recevable, ce en quoi le jugement déféré doit être confirmé.





Sur la propriété et la servitude s'exerçant sur la cour litigieuse,



Il ressort des termes particulièrement clairs de l'acte authentique de vente reçu le 26 novembre 1946 par Me [A] [V] que les consorts [D]-[I] ont vendu à M. et Mme [S] la maison appartenant aujourd'hui à Mme [W] ainsi désignée :



' « un corps d'immeuble comprenant maison d'habitation avec boucherie au rez-de-chaussée et une remise à usage d'abattoir située dans l'enceinte de village de [Localité 9] le tout figurant au cadastre sous le n°[Cadastre 7] de la section B lieudit [Adresse 12] pour une contenance au sol de un are quinze centiares confrontant dans son ensemble : la [Adresse 15] »



' « ainsi que le droit de passage dans la cour pour se rendre de la boucherie à la remise à usage d'abattoir et de la boucherie à la rue à travers le porche sous l'immeuble appartenant au vendeurs et qui est exclu de la présente vente. Ancien n°334p (la partie vendue est hachurée en rouge sur le plan ci-contre donné à titre purement indicatif).»



Cette description précise contenue dans l'acte est accompagnée d'un schéma des bâtiments qui confirme la volonté exprimée par les vendeurs de partager l'ensemble immobilier leur appartenant et d'en vendre aux époux [S] seulement la boucherie et l'abattoir, à l'exclusion de la cour et du porche, les acquéreurs ne disposant sur ces deux dépendances que d'une servitude de passage.



Les mentions cadastrales constituent une simple information fiscale et n'apportent que des informations indicatives sur les droits de propriété qui peuvent toujours être combattues par les titres.





L'invocation par Mme [N] des contenances cadastrales, particulièrement imprécises sur les plans et matrices cadastraux anciens, ne constitue pas un moyen de preuve de nature à contredire ces mentions descriptives claires et précises contenues dans l'acte du 26 novembre 1946.



En l'espèce, l'analyse de l'acte du 26 novembre 1946 établit que le cadastre est erroné en ce qu'il rattache graphiquement la cour litigieuse à la parcelle AK n°[Cadastre 1] appartenant à Mme [W].



L'exclusion du droit de propriété de la cour litigieuse de la parcelle AK n°[Cadastre 1] est confirmée par la mention de servitude rappelée dans l'acte de vente du 3 juin 2005 de cette parcelle par M. [Z] et M. [T] à Mme [N] :

«  Est vendue la maison d'habitation ainsi que le droit de passage dans la cour pour se rendre de la boucherie à la remise et de la boucherie à la rue à travers le porche sous l'immeuble appartenant à Madame [D] ».



En effet, la mention dans l'acte du 3 juin 2005 de cette servitude grevant la cour litigieuse impliquait nécessairement que l'emprise de cette cour n'était pas incluse dans la parcelle AK n°[Cadastre 1].



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de sa demande principale après avoir constaté que la cour litigieuse était la propriété de M. [U] qui l'a cédée le 18 décembre 2019 à Mme [L].





Sur la demande subsidiaire présentée par Mme [W] contre Mme [N],



Contrairement à ce que soutient Mme [N] dans ses conclusions, Mme [W] ne fonde pas ses demandes subsidiaires sur l'existence d'un vice du consentement mais sur la garantie contre l'éviction de l'article 1626 du code civil qui dispose :



« Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non éclairées lors de la vente. »



L'éviction de Mme [W] de la cour litigieuse est une conséquence directe du présent arrêt qui fait droit à la revendication de propriété formée par Mme [L].



Cette éviction suffit à fonder les demandes de Mme [W] sans qu'il soit nécessaire d'apporter la preuve d'une quelconque « tromperie » ou mauvaise foi ainsi que le soutient inexactement Mme [N] dans ses écritures.



En application de l'article 1630 du code civil, Mme [W] est notamment fondée à demander contre son vendeur la restitution du prix ainsi que des dommages-intérêts.



Conformément à l'article 1637 du code civil, « la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincée lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de son éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur ».



Au regard de l'agrément et de l'utilité que présente cette cour d'environ 15 m² pour la maison achetée par Mme [W] qui ne dispose d'aucun autre espace extérieur, la moins-value du bien immobilier de Mme [W] du fait de la perte de cette cour est évaluée à 10 000 euros.



Par ailleurs, Mme [W] est fondée à faire valoir un préjudice moral lié au fait qu'elle ne peut pas user, ainsi qu'elle le prévoyait, de la cour litigieuse pour parquer temporairement ses chiens. Le montant de ce préjudice sera toutefois limité à 1 000 euros dans la mesure où un usage permanent comme chenil est exclu en raison des troubles de jouissance qu'un tel usage ne manquerait pas d'engendrer pour le voisinage. 



La cour relève en outre que ce préjudice moral est distinct du trouble de jouissance proprement dit, déjà indemnisé à travers la réduction du prix accordée à Mme [W] représentant la moins-value de l'immeuble.



Le jugement sera donc partiellement infirmé de ces chefs.





Sur l'action exercée cumulativement par Mme [W] contre la SAS La Bourse de l'Immobilier,



Sur la faute de l'agent immobilier,



L'agent immobilier mandaté par le vendeur est débiteur d'une obligation de moyens au bénéfice de l'acquéreur sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.



Il est ainsi tenu d'une obligation de renseignement et de conseil et doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la vente immobilière à laquelle il participe.

 

Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé de vendre.



En sa qualité de professionnel, il ne peut pas se contenter de transmettre aux personnes intéressées par l'immeuble les seules informations communiquées par le vendeur. 





La SAS Bourse de l'Immobilier a commis une faute de négligence en s'abstenant de prendre connaissance de l'acte notarié de vente du 3 juin 2005 dont disposait sa cliente Mme [N] qui mentionnait clairement l'existence de la servitude litigieuse.



La SAS La Bourse de l'Immobilier ne peut prétendre échapper à sa responsabilité au motif qu'elle aurait identifié sur un relevé les propriétaires de la parcelle AK n°[Cadastre 1], vérifié la limite cadastrale du bien vendu et qu'aucun problème de voisinage ne lui aurait été signalé par Mme [N] ayant habité le bien pendant 9 ans.



En l'espèce, il ressort de l'acte notarié du 3 juin 2005 une mention de servitude établissant que la cour du rez-de-chaussée n'était pas incorporée à la parcelle AK n°[Cadastre 1] mais au fonds voisin AK n°[Cadastre 2].



Le fait que le plan cadastral comporte une erreur graphique d'attribution de cette parcelle ne suffit pas à exonérer la SAS Bourse de l'Immobilier, ce professionnel n'ignorant pas que la présomption cadastrale de propriété s'efface devant tout titre contraire.



De même, l'absence de conflit entre voisins au sujet de cette cour porté à la connaissance de l'agent immobilier par sa cliente ne l'exonérait pas davantage de procéder aux vérifications nécessaires et de conseiller sa cliente et ses potentiels acquéreurs sur le statut juridique incertain de cette cour.



Il résulte de ces éléments que la SAS Bourse de l'Immobilier a manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard de Mme [W] et qu'elle a ainsi commis une faute délictuelle au sens de l'article 1382 code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issues de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige.





Sur le préjudice de perte de chance,



L'indemnisation de la diminution de valeur du bien vendu ne peut être réclamée qu'au vendeur. 



En effet, cette réduction de prix n'a pas la nature d'un préjudice en lien de causalité directe avec la faute de l'agent immobilier. 



Le défaut d'information reproché à la SAS Bourse de l'Immobilier ne peut qu'entraîner pour l'acquéreur la réparation d'une perte de chance causée par la faute de l'agent immobilier, perte de chance d'avoir pu contracter dans des conditions plus avantageuses, dès lors que l'annulation de la vente n'a pas été réclamée. 



Il ressort des motifs précédents du présent arrêt que l'absence de la cour litigieuse justifiait une réduction de prix de 10 000 euros représentant la moins-value du bien sans cette cour.





Compte tenu de l'intérêt particulier que représentait cette cour pour déterminer le consentement de Mme [W] à cette vente, la probabilité pour elle d'obtenir cette remise est évaluée par la cour à 70 %.



La SAS Bourse de l'Immobilier sera donc tenue d'indemniser Mme [W] à hauteur de 7 000 euros.



Afin d'éviter une double indemnisation de Mme [W] avec la moins-value de l'immeuble causée par l'éviction de la cour litigieuse, cette perte de chance de 7 000 euros doit être imputée sur la réduction de prix due par Mme [N] à Mme [W] à hauteur de 10 000 euros.



Mme [N] (au titre de la réduction de prix) et la SAS Bourse de l'immobilier (au titre de la perte de chance) ont contribué toutes deux à la survenue de la même perte de 7 000 euros par Mme [W].



Elles seront donc condamnées toutes deux in solidum à payer cette somme de 7 000 euros à Mme [W].



Mme [N] sera seule débitrice de la différence de 3 000 euros représentant sa part personnelle au titre de la réduction de prix suite à l'éviction partielle de Mme [W].





Sur le préjudice moral,



La faute de la SAS Bourse de l'Immobilier et la faute de Mme [N] ont toutes deux contribué à causer le préjudice moral de 1 000 euros subi par Mme [W]. 





Sur la répartition définitive de la dette de responsabilité,



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a partagé la dette de responsabilité par moitié entre les deux débitrices in solidum en retenant que Mme [N] (en vendant une chose qu'elle ne possédait pas) et la SAS Bourse de l'Immobilier (en intervenant à cette vente sans vérifier la réalité et l'étendue du bien vendu par sa cliente), avaient cumulativement concouru aux mêmes préjudices subis par Mme [W].



Il n'est pas établi par la SAS Bourse de l'Immobilier que Mme [N] était de mauvaise foi lors de cette transaction. Elle a cependant commis une faute de négligence en vendant cette cour ne lui appartenant pas. 



Cette négligence de Mme [N] doit être mise en rapport avec la faute imputable à l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil qui justifie son recours en garantie partiel contre la SAS Bourse de l'Immobilier et une répartition définitive de la dette à hauteur de moitié pour chaque débitrice in solidum au regard de la gravité équivalente des fautes commises par chacune d'elles.



Cette répartition définitive ne s'applique toutefois qu'au préjudice de perte de chance de 7 000 euros et au préjudice moral de 1 000 euros mis à la charge in solidum de Mme [N] et de la SAS Bourse de l'Immobilier.



Il convient de rappeler que le montant complémentaire de 3 000 euros supporté exclusivement par Mme [N] au titre de la réduction du prix de la vente n'est pas affecté par cette répartition.





Sur les demandes accessoires,



Les dispositions du jugement déféré ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Mme [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier succombent en appel et seront donc tenues d'en supporter les entiers dépens.



L'équité commande en outre de les condamner à payer in solidum à Mme [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Mme [N] sera également condamné à payer 1 500 euros à Mme [M] [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné in solidum Mme [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier à payer à Mme [W] la somme de 14 000 euros ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [R] [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier à payer à Mme [H] [W] :

' 7 000 euros à titre de restitution partielle du prix et de perte de chance ;

' 1 000 euros en réparation du préjudice moral ;

' 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;





Condamne in solidum Mme [R] [N] et la SAS Bourse de l'Immobilier à supporter les entiers dépens d'appel ;



Dit que la répartition définitive des condamnations figurant aux deux paragraphes précédents se fera à hauteur de moitié pour Mme [N] et de moitié pour la SAS Bourse de l'Immobilier ;



Condamne Mme [R] [N] à payer à Mme [H] [W] la somme complémentaire de 3 000 euros en restitution partielle du prix ;



Déclare le présent arrêt opposable à Mme [M] [L] et à M. [J] [U] ;



Condamne Mme [R] [N] à payer à Mme [M] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,