Cour d'Appel · 1ère chambre — 19 octobre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/02587 - 

N° Portalis DBVH-V-B7G-IQUG 



ID



TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

17 mai 2022

RG:21/00302



[T] VEUVE [W]

[W]

[W]

[W] ÉPOUSE [B]

[W]



C/ 



[M]

[M]



























Grosse délivrée

le 19/10/2023

à Me Emilie GUILLON 

à Me Frédéric MANSAT JAFFRE 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre





ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2023





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de PRIVAS en date du 17 mai 2022, N°21/00302



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FOURNIER, présidente de chambre,

Mme Isabelle DEFARGE, présidente de chambre,

Mme Séverine LEGER, conseillère,



GREFFIER :



Mme Clémence GOUJON, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, greffière, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTS :



Mme [H] [T] veuve [W]

née le 24 août 1941 à [Localité 7]

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représentée par Me Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, plaidant/postulant, avocat au barreau de l'ARDECHE



M. [R] [W]

né le 03 août 1965 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représenté par Me Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, plaidant/postulant, avocat au barreau de l'ARDECHE

M. [O] [W]

né le 22 février 1972 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, plaidant/postulant, avocat au barreau de l'ARDECHE



Mme [E] [W] épouse [B]

née le 24 juillet 1969 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, plaidant/postulant, avocat au barreau de l'ARDECHE



Mme [J] [W]

née le 16 juin 1967 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, plaidant/postulant, avocat au barreau de l'ARDECHE





INTIMÉS :



M. [X] [M]

né le 01 août 1980 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, plaidant/postulant, avocat au barreau de NIMES



Mme [U] [M]

née le 15 décembre 1983 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, plaidant/postulant, avocat au barreau de NIMES





ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, présidente de chambre, le 19 octobre 2023, par mise à disposition au greffe de la cour



















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Selon acte notarié du 1er avril 2016 reçu par Me [L] [S], notaire à [Localité 14], Mme [H] [T] veuve [W], née le 24 août 1941, et ses enfants [R], né le 3 août 1965, [J], née le 16 juin 1967, [E] épouse [B], née le 24 juillet 1969 et [O] né le 22 février 1972, (les consorts [W]) ont vendu à M.[X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] un bien immobilier à usage de commerce et d'habitation à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 5] et [Cadastre 11] au prix de 130 000€.



L'acte de vente prévoyait un transfert immédiat de propriété et le paiement du prix en 162 échéances de 802,47€uros sans intérêts, la 1ère le jour de l'acte et la dernière le 1er septembre 2029.



Le 28 juin 2018 les consorts [W] ont fait signifier aux époux [M] un commandement de payer la somme de 8 827,17€uros à titre principal au titre des mensualités impayées depuis août 2017 outre les frais de l'acte.



Par jugement du 18 février 2019 le tribunal de grande instance de Privas a condamné M.et Mme [M] à payer aux consorts [W] la somme de 8 827,17€uros au titre des mensualités non réglées du 1er août 2017 au 30 juin 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2018 



M.et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement le 28 février 2019.



Le 15 mars 2019 ils ont fait signifier à M.et Mme [M] un nouveau commandement de payer la somme de 7 222,23€uros au titre des mensualités impayées du 1er juillet 2018 au 31 mars 2019 outre les frais de l'acte puis le 13 mai 2019 ils ont assigné à nouveau M.et Mme [M] devant le même tribunal.



La commission de surendettement des particuliers du Rhône ayant, par décision du 9 avril 2020 du tribunal judiciaire de Lyon déclaré recevable la demande de M.et Mme [M], le juge de la mise en état du tribunal de Privas a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes et le retrait du rôle.



Le jugement du 18 février 2019 a été confirmé par arrêt de la cour en date du 8 octobre 2020 et la seconde affaire a été remise au rôle.



Par jugement du 17 mai 2022 le tribunal de Privas a :

- déclaré irrecevable la demande des consorts [W] en résolution de la vente du 1er avril 2016 au motif que l'assignation du 13 mai 2019 n'a pas été publiée au fichier immobilier, conformément aux dispositions de l'article 28 4° c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

- déclaré leurs autres demandes recevables,

- condamné M.et Mme [M] à payer aux consorts [W] la somme de 33 703,74€uros au titre des échéances exigibles de juillet 2018 à février 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2019 pour la somme de 7 222,13€uros et à compter de l'assignation du 13 mai 2019 pour le surplus,

- débouté les consorts [W] de leurs demandes tendant :

- à l'expulsion des occupants et l'octroi d'une indemnité d'occupation,

- à l'octroi de dommages et intérêts,

- débouté M.et Mme [M] de leur demande de délais de paiement,

- condamné M.et Mme [M] aux dépens et à verser aux consorts [W] la somme de 1 000€uros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- rappelé l'exécution provisoire de sa décision.



M.et Mme [W] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 21 juillet 2022.



Selon conclusions d'incident reçues par RPVA le 29 septembre 2022 ils ont sollicité un sursis à statuer jusqu'à la publication de leur assignation au fichier immobilier conformément à la formule de publication adressée le 26 juillet 2021 puis se sont désistés de cet incident suite à la réception d'une copie de leur demande revêtue de la mention de publicité.



Ce désistement a été accepté par M.et Mme [M] le 14 décembre 2022 et le juge de la mise en état a, par ordonnance du 19 janvier 2023, constaté l'extinction de l'instance incidente.



La clôture de l'instance au fond a été prononcée le 17 mars 2023 au 29 août 2023 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 12 septembre 2023 à 8h30.



M.et Mme [M] ont sollicité le 13 décembre 2022 l'aide juridictionnelle qui leur a été accordée le 27 décembre 2022.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS :



Au terme de leurs conclusions n°3 déposées le 4 septembre 2023 les consorts [W] demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable leur demande en résolution de la vente du 1er avril 2016

- condamné M.et Mme [M] à leur payer la somme de 33.703,74€ au titre des échéances exigibles de juillet 2018 à février 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2019 pour la somme de 7 222,13€ et à compter de l'assignation du 13 mai 2019 pour le surplus

- les a déboutés de leurs demandes tendant à l'expulsion des occupants et à l'octroi d'une indemnité d'occupation

Statuant à nouveau

- de déclarer toutes leurs demandes parfaitement recevables,

- de constater que les époux [M] ne s'acquittent plus des mensualités pour le paiement de la vente depuis juillet 2018 et que le commandement de payer délivré le 15 mars 2019 est resté infructueux,

- de juger que la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente du 1er avril 2016 est acquise depuis le 16 avril 2019,

- de prononcer la résolution de l'acte de vente du 1er avril 2016 à compter du 16 avril 2019,

- de juger que l'acte de vente du 1er avril 2016 est résolu de plein droit depuis le 16 avril 2019,

- d'ordonner l'expulsion des époux [M] ou de tout autre occupant de leur chef et la remise des clés dans un délai d'un mois à compter (de l'arrêt) à intervenir et ce, sous astreinte de 60€uros par jour de retard et si besoin avec le concours de la force publique,

- de juger que les époux [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 16 avril 2019,

- de les condamner en conséquence à leur payer :

- la somme de 802,47€uros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 16 avril 2019 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 44 125,85€uros correspondant aux mensualités exigibles et indemnité d'occupation due depuis juillet 2018 à septembre 2022 (802,47 x 57) outre intérêt au taux légal depuis le 15 mars 2019, somme à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir,

- la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts,

- d'ordonner la transcription (de l'arrêt) à intervenir sur tous les registres de la publicité foncière,

- de débouter les époux [M] de leurs demandes plus amples ou contraire,

- de les débouter de leur demande de délais de paiement,

- de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000€uros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de les condamner aux dépens.



Ils soutiennent

- que le juge ne pouvait relever d'office la fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication de leur assignation 

- que les époux [M] ont soulevé cette fin de non-recevoir devant le juge du fond et non devant le juge de la mise en état seul compétent à cet effet

- qu'en tout état de cause ils ont bien procédé à la formalité de publication de leur assignation en adressant le 26 juillet 2021 à cette fin une demande auprès du service de la publication foncière de [Localité 14] ( pièce 9 )

- qu'une nouvelle demande a été adressée le 18 novembre 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 12] qui a répondu le 22 novembre 2021 que la demande initiale du 27 juillet 2021 était en sa possession (n° d'enliassement 2021P4103)

- qu'il a ensuite été précisé que l'acte avait bien été déposé mais n'était pas encore publié en raison du retard accumulé par le service (pièce 11: courriel du 20 juin 2022 de [Courriel 13] à SELARL BANCEL GUILLON Objet [W]/[M] référence d'enliassement 2021P4103 'votre acte a été déposé le 19 mai 2021, nous publions actuellement les actes de début avril 2021.Par conséquence il est normal que nous ne l'ayez pas reçu'

- que la demande de publication revêtue de la mention de publicité leur a été adressée en copie le 25 octobre 2022 (pièce 12 : Tampon [Localité 14] 27 juillet 2021 sur l'assignation du 13 mai 2019)

Ils soutiennent donc que leur assignation du 13 mai 2019 a bien été publiée et enregistrée le 27 juillet 2021. 

Ils soutiennent en conséquence que la clause résolutoire du contrat (dont ils se sont cette fois expressément prévalus dans l'assignation du 15 mai 2019) est acquise depuis le 16 avril 2019 soit un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux et que M.et Mme [M] doivent être déclarés occupants sans droit ni titre depuis cette date et expulsés, dans le délai de un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 30€ (60€ au dispositif) par jour de retard.

Sur leur préjudice ils soutiennent subir depuis 3 ans une perte de revenus et un manque à gagner du fait qu'ils n'ont pu récupérer leur bien et le louer, alors que les époux [M] ont loué le bien et en perçoivent les loyers, et qu'ils seront dès lors liés par un bail après la résolution de la vente du bien qui sera de ce fait plus difficile à louer.



Au terme de leurs conclusions déposées le 16 décembre 2022 par RPVA M.et Mme [M] demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement du 17 mai 2022 du tribunal judiciaire de Privas en ce qu'il :

- les a condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 33.707,74 euros au titre des échéances exigibles de juillet 2018 à février 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2019 pour la somme de 7 222,13 euros et à compter de l'assignation du 13 mai pour le surplus, 

- déboutés de leur demande de délais de paiement, 

- condamnés aux dépens, 

- condamnés à verser aux consorts [W] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, 

- de déclarer irrecevables les demandes, fins et prétentions des consorts [W] et les en débouter, 

- de leur accorder de plus larges délais de grâce pour apurer leur dette et suspendre l'exigibilité de celle-ci pendant une durée de deux ans, délai qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir 

- de condamner les consorts [W] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.



Ils soutiennent 

- que l'assignation du 13 mai 2019 n'a pas fait l'objet d'une publication au fichier immobilier, de sorte que la demande des consorts [W] tendant à ce que soit prononcée la résolution de la vente en date du 1er avril (2016) n'est pas recevable, conformément aux dispositions des articles 28 4° et 30 5° du décret n°55-22 en date du 14 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; qu'en effet, la demande de publication de l'assignation a été adressée le 26 juillet 2021 au service de la publication foncière de [Localité 14] puis le 18 novembre 2021 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 12], lequel a confirmé le 22 novembre 2021 que l'acte avait bien été publié.

- d'autre part, que si les consorts [W] produisent un courrier du 18 novembre 2021 indiquant qu'ils sollicitent un enregistrement auprès du service de la publicité foncière et de l'enregistrement de [Localité 12] dans le cadre de l'affaire référencée «[W]/[M] », ce document ne fait expressément référence ni à la demande de résolution de la vente, ni à l'immeuble concerné, de sorte qu'il ne peut être considéré comme équivalent à un certificat du service chargé de la publication foncière ou à une copie de la demande revêtue de la mention de publicité au sens de l'article 30, 5° du décret n°55-22. 

- que, la demande de la résolution de la vente étant irrecevable, l'ensemble des autres demandes découlant de la résolution de la vente sont également irrecevables ; qu'en effet, il résulte de l'acte notarié du 1er Avril 2016, qu'ils sont propriétaires du tènement immobilier à usage de commerce et d'habitation situé sur la commune de [Localité 6] cadastré Section [Cadastre 5] et [Cadastre 11] ; que de ce fait, ni eux ni leurs locataires ne peuvent être considérés comme des occupants sans droit ni titre de ce tènement immobilier, compte tenu de l'irrecevabilité de la demande en résolution de la vente.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE : 



* sur la recevabilité de la demande de résolution de la vente 



Le défaut de publication d'une telle demande constitue une fin de non-recevoir et non un vice de forme. Par suite, la situation peut être régularisée en appel et le contractant qui justifie de la publication postérieurement au jugement doit être déclarée recevable en sa demande.

 

Selon l'article 30.5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 modifié par Ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010 - art. 14 : (...) Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.



Les appelants produisent en cause d'appel une copie de l'assignation du 13 mai 2019 revêtue de la mention 'publié et enregistré le 27/07/2021 au SPF de [Localité 14].'



Leur demande en résolution de la vente est donc recevable, quoi qu'en ait décidé le juge de première instance qui n'avait pas le pouvoir de relever d'office la fin de non-recevoir tirée de l'absence de justification de cette publication.



* sur la résolution de la vente



Selon les articles 1654 et 1656 du code civil, si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

S'il a été stipulé lors de la vente d'immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai.



Les appelants justifient s'être expressément prévalus de la clause résolutoire du contrat dans leur assignation du 15 mai 2019.



Les intimés ne justifient pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 15 mars 2019 qui leur a été régulièrement signifié.



Cette clause est en conséquence acquise depuis le 16 avril 2019 soit un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux et M.et Mme [M] doivent être déclarés occupants sans droit ni titre depuis cette date, condamnés à payer les sommes objet du commandement en complément des sommes déjà portées par le jugement, avec intérêts à compter de l'appel, et expulsés, dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 60€ par jour de retard.



* sur la demande de dommages et intérêts



Les appelants dont le préjudice résultant de leur perte de revenus et d'un éventuel manque à gagner du fait qu'ils n'ont pu récupérer leur bien et le louer est déjà réparé par la condamnation des acquéreurs expulsés à leur payer l'arriéré avec intérêts, ne justifient pas d'un préjudice distinct éventuellement constitué par le fait qu'ils seraint 'liés par un bail après la résolution de la vente du bien qui sera de ce fait plus difficile à louer.'



Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.



* autres demandes



Les intimés qui succombent devront supporter les dépens de la présente instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Ils seront en outre solidairement condamnés à payer aux appelants la somme de 3 000€uros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, 



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a 



- condamné M.et Mme [M] à payer aux consorts [W] la somme de 33 703,74€ au titre des échéances exigibles de juillet 2018 à février 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2019 pour la somme de 7 222,13€ et à compter de l'assignation du 13 mai 2019 pour le surplus



- débouté M.et Mme [M] de leur demande de délais de paiement



- condamné M.et Mme [M] aux dépens et à verser aux consorts [W] la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Statuant à nouveau 

Constate l'acquisition de la clause résolutoire inscrite à l'acte de vente du 1er avril 2016 à la date du 16 avril 2019,



Ordonne la résolution de la vente du 1er avril 2016 à cette date, depuis laquelle les acquéreurs M. [X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] sont occupants du bien sans droit ni titre,



Ordonne l'expulsion de M. [X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] ou de tout autre occupant de leur chef du bien immobilier à usage de commerce et d'habitation si à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 5] et [Cadastre 11] et la remise des clés dans un délai d'un mois à compter de la présente décision et ce, sous astreinte de 60€ par jour de retard et si besoin avec le concours de la force publique,





Condamne solidairement M. [X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] à payer à Mme [H] [T] veuve [W], MM.et Mme [R] [W], [J] [W], [E] [W] épouse [B], et [O] [W] :

- la somme de 802,47€uros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 16 avril 2019 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme complémentaire de 4 012,35€uros correspondant aux mensualités exigibles et indemnité d'occupation due de mars 2022 à septembre 2022 (802,47 x 5) outre intérêt au taux légal depuis le 21 juillet 2022, 



Ordonne la transcription de la présente décision sur tous les registres de la publicité foncière,



Déboute M.[X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] de leurs demandes plus amples ou contraire et en particulier de leur demande de délais de paiement,



Condamne solidairement M.[X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] aux dépens,



Condamne solidairement M.[X] [M] et Mme [U] [V] épouse [M] à payer à Mme [H] [T] veuve [W], MM.et Mme [R] [W], [J] [W], [E] [W] épouse [B], et [O] [W] la somme de 3 000€uros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,