Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 19 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10327 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZAT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2021 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS - RG n° 1121000231





APPELANTE

 

Madame [K] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82







INTIMEE 



S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 562 069 278,

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

Assistée par Me François MIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : B1039











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 10 février 2015, la société anonyme d'HLM Résidences Le Logement des Fonctionnaires a donné en location à Mme [K] [D] un appartement situé [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 292,72 euros, outre les provisions sur charges.



Les loyers et provisions sur charges n'étant pas régulièrement versés, la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires a délivré à la locataire, par exploit d'huissier du 18 août 2020, commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme principale de 1.511,37 euros représentant les loyers et les charges échus impayés arrêtés au mois d'août 2020.



Par acte d'huissier du 19 janvier 2021, la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires a assigné Mme [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins, avec le bénéfice de l'exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts, de :

- prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties ;

- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ;

- la condamner au paiement de la somme de 667,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 23 octobre 2020, échéance d'octobre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l'assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, sans préjudice de tous autres dus ; 

- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ; 

- la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au préfet.



A l'audience, la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires a actualisé le montant de sa créance à la somme de 479,98 euros, échéance de février 2021 incluse.

Mme [K] [D], régulièrement assignée à étude, n'était ni présente ni représentée.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 7 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Saint Denis a ainsi statué : 



Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties, 

Ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [K] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 

Dit que l'expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux,

Condamne Mme [K] [D] à verser à la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires les sommes de :

- 316,01 euros au titre des loyers et des charges échus impayés échéance de février 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme [K] [D] à verser à la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé majoré des charges à compter de la présente décision et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, 

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires du surplus de ses demandes, 

Condamne Mme [K] [D] aux dépens, 

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 2 juin 2021 par Mme [K] [D] ;



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 par lesquelles Mme [K] [D], désormais dénommée Mme [K] [C], demande à la cour de :



Vu l'article 1227 et l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, 



Recevoir l'appel, 

Le déclarer bien fondé et

Réformer le jugement du 7 mai 2021 en ce qu'il a : 

- Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties, 

- Ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [K] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 

- Dit que l'expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois sur le commandement d'avoir à quitter les lieux, 

- Condamné Mme [K] [D] à verser à la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires les sommes de : 

- 316,01 euros au titre des loyers et charges échus impayés au mois de février 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

- 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné Mme [K] [D] à verser à la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges à compter de la présente décision et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, 

- Ordonné la capitalisation des intérêts, 

- Rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et code des procédures civiles d'exécution, 

- Débouté la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires du surplus de ses demandes, 

- Condamné Mme [K] [D] aux dépens, 

- Rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire, 

Statuant à nouveau, 

Réformer le jugement en ce qu'il ordonné la résiliation judiciaire avec toutes ses conséquences en raison de l'absence de manquements graves et renouvelés aux obligations de Mme [K] [D] de par sa qualité de locataire au titre du paiement de son loyer et de ses charges, 



À titre subsidiaire, 

Réformer le jugement en ce qu'il aurait dû ordonner un délai de paiement sur une période de 12 mois compte tenu de son état de fortune et de sa bonne foi ainsi que de sa situation personnelle, 

Accorder un délai de paiement sur une période de 12 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire, 

En tout état de cause, 

Réformer la décision en ce qu'elle ordonne la résiliation judiciaire avec ses conséquences de droit, 

Condamner la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Xavier Martinez, avocat à la Cour de Paris, 

Débouter purement et simplement la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires de toutes demandes et moyens contraires.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 juin 2023 au terme desquelles la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires demande à la cour de :



Vu le bail,

Vu le commandement

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1224 et suivants, 1728 du code civil, 1224 et 1227 du code civil



Concilier les parties si faire se peut,

À défaut,

Confirmer, en toutes ses dispositions, le Jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis le 7 mai 2021, ayant statué comme suit :

" ' Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties,

Ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

Dit que l'expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux,

Condamne Mme [K] [D] à verser à la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires les sommes de :

-316,01 euros au titre des loyers et des charges échus impayés échéance de février 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [D] à verser à la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé majoré des charges à compter de la présente décision et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Déboute la SA d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [D] aux dépens,

Rappelle que le présent Jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire."

Débouter Mme [K] [D] de l'ensemble de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent.

Condamner Mme [K] [D] à payer à la société Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [D] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Pautonnier et Associés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation du bail 



Il y a lieu de constater qu'aucun des deux décomptes mis aux débats par la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires n'est contesté par Mme [K] [D].



Le premier couvre la période du 3 octobre 2019 au 8 octobre 2020, démarre avec un solde débiteur de 73,52 euros non justifié, mais il était néanmoins égal à 1.511,37 euros lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 août 2020.



Le deuxième couvre la période du 24 mai 2021au 3 août 2023, démarre avec un solde débiteur de 55,78 euros non justifié, laisse apparaître un paiement régulier des loyers depuis lors, le solde étant à zéro euro tous les mois.



L'article 1.5 des conditions générales du contrat de location prévoit à cet égard une résiliation de plein droit du contrat deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.



Force est en l'espèce de constater que la dette locative était encore de 667,76 euros à la date du 8 octobre 2020 et que la locataire ne démontre pas avoir payé intégralement les causes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa délivrance, et notamment pas entre le 8 octobre et le 18 octobre 2020, et qu'ainsi la résiliation de plein droit a produit ses effets.



Il s'ensuit que le contrat de location a été résilié de plein droit le 19 octobre 2020.



Le jugement qui a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail au jour de son rendu, soit le 7 mai 2021, sera donc réformé en ce sens.



Toutefois, les mesures subséquentes à la résiliation du bail et relatives à l'expulsion, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et au sort des meubles seront confirmées.



Sur la dette locative 



Bien que non illustrée par la production d'un décompte pour la période du 8 octobre 2020 au 24 mai 2021, la dette locative de 316,01 euros, échéance de février 2021 au paiement de laquelle le juge des contentieux de la protection a condamné Mme [K] [D] n'est pas contestée.



Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef, ainsi que de celui de la capitalisation des intérêts qui assortit cette condamnation. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



Devant la cour Mme [K] [D] demande l'octroi d'un délai de paiement de 12 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.



Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Compte tenu de la modicité de la dette locative, arrêtée par le premier juge à la somme de 316,01 euros, échéance de février 2021 incluse, et surtout du fait que cette dette est soldée, à tout le moins depuis le 3 juillet 2021, il y a lieu d'accorder les délais de paiement sollicités, qui auront pour conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire entre le 19 octobre 2020 et le 3 juillet 2021, de constater que la dette a été soldée et qu'ainsi la résiliation du bail est réputée n'avoir jamais été acquise.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail,



Et statuant à nouveau,



Constate la résiliation du bail à la date du 19 octobre 2020,



Octroie un délai de douze mois à Mme [K] [D], désormais dénommée Mme [K] [C], pour s'acquitter de la dette de 316,01 euros de loyers et de charges impayés, échéance de février 2021 incluse,



Constate que le délai de paiement a été respecté,



Dit que la résiliation du bail est réputée n'avoir jamais été acquise,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [K] [D], désormais dénommée Mme [K] [C], aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché