Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/17515 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOBQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 17/00870





APPELANTE

 

S.C.I. DU BASSIN NORD

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 422 733 402

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0020

Assistée de Me Emmanuel ROSENFELD du cabinet VEIL JOURDE, avocat au barreau de Paris, toque : T06, substitué par Me Clément ARIANE





INTIMEE 



S.A.R.L. TIME MILLENAIRE

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 810 822 601

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sandra OHANA DE L'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, président de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DU LITIGE 





La société civile immobilière du Bassin Nord a donné à bail le 15 mars 2011 pour dix ans à la société Time 3000, aux droits de laquelle vient Time Millénaire, un local destiné à la commercialisation de produits et services de télécommunication sous l'enseigne SFR dans le centre commercial le Millénaire à [Localité 4] (Seine Saint-Denis) moyennant un loyer variable avec minimum annuel garanti HC/HT de 112 000 euros.

 

Le bailleur a consenti une franchise jusqu'au 30 juin 2011 et réduit le loyer annuel entre la date d'ouverture au public et le 12e mois et le 36e mois, soit jusqu'en 2014. Ensuite, il a accepté, par avenant n° 1 du 4 janvier 2012, de réduire le loyer annuel HC pour la période du 1er septembre 2011 au 31 août 2012 à la somme de 43 000 euros.

Par protocole du 2 avril 2013 et après règlement de l'arriéré, le bailleur a consenti un nouvel abattement d'un montant de 50 000 euros pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012. Il a fait délivrer le 16 décembre 2016 un commandement visant la clause résolutoire du bail.

Le 13 janvier 2017, le preneur a fait assigner le bailleur devant le tribunal de grande instance de Paris en soulevant la nullité du commandement, subsidiairement, l'exception d'inexécution pour manquement à une obligation de commercialité et a demandé des délais.



Par jugement en date du 7 septembre 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a dit que le commandement de payer du 16 décembre 2016 délivré par la société civile immobilière était dépourvu d'effet et a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 15 mars 2011 la liant à la société Time Millénaire, a débouté la société civile immobilière de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résolution (sic) judiciaire du bail du 15 mars 2011 et de ses demandes subséquentes, dit qu'elle avait manqué à son obligation contractuelle de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme avec une décoration soignée, l'a condamnée à payer à la société Time Millénaire la somme de 300 000 euros à titre de réparation, a débouté cette dernière du surplus de ses demandes de dommages-intérêts, de sa demande tendant à voir réputer non écrit l'article 12.4 des conditions générales du bail, dit que l'article 12.4 ne limite ni n'exclut la responsabilité du bailleur et constaté l'absence de clause limitative de responsabilité dans cet article, condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 1 131 189,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 décembre 2019, terme du 4e trimestre 2019 inclus, ordonné la compensation entre la créance de dommages-intérêts et la créance de loyers et charges, dit que la condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la décision sur la seule somme de 831 189,04 euros, a accordé au preneur 24 mois de délais, l'a condamné à payer au bailleur la somme de 500 euros à titre de clause pénale, a débouté celui-ci de ses demandes tendant à voir condamner le preneur à lui verser des intérêts moratoires en application de l'article 29 du bail, a fait masse des dépens, condamné les parties à les prendre en charge chacune pour moitié et débouté les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure.



Le bailleur a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 6 octobre 2021.



Par ordonnance en date du 17 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a, en substance, déclaré les conclusions, les pièces, y compris les conclusions récapitulatives communiquées en 1re instance, et l'appel incident de la société Time Millénaire irrecevables.



En application de l'article 954 du code de procédure civile, le preneur est réputé s'approprier les motifs du jugement.





MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL





Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de la société civile immobilière du Bassin Nord, en date du 5 juin 2023, tendant à voir la cour infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le commandement du 16 décembre 2016 était dépourvu d'effet et débouté l'appelante de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 15 mars 2011 la liant à la société Time Millénaire, de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail du 15 mars 2011, de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Time Millénaire des locaux et à voir condamner celle-ci à qui verser l'indemnité

d'occupation due après la date d'acquisition de la clause résolutoire, dit que l'appelante a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme avec une décoration soignée, l'a condamnée à payer à la société Time Millénaire la somme de 300 000 euros à titre de réparation, a accordé à l'intimée des délais pour s'acquitter de sa dette à hauteur de la somme de 831 189,04 euros après compensation, dit que l'intimée pourra se libérer de sa dette, en sus du paiement du loyer courant, moyennant le versement de 23 mensualités de 5 000 euros chacune et d'une 24e mensualité apurant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification, débouté l'appelante ses demandes tendant à voir condamner la société Time Millénaire à lui verser des intérêts moratoires en application de l'article 29 du bail, fait masse des dépens, condamné les parties à les prendre en charge chacune pour moitié et l'a déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les autres demandes de la société Time Millénaire, condamné celle-ci à payer à l'appelante la somme de 1 131 189,04 euros au titre de sa dette arrêtée au 17 décembre 2019, statuer à nouveau, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 16 janvier 2017, ordonner en conséquence, l'expulsion de la société Time Millénaire ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux sis dans le centre commercial dénommé Le Millénaire, [Adresse 1] et la restitution des locaux en bon état, dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail à la date de l'arrêt, condamner la société Time Millénaire à lui verser la somme de 661 249,70 euros au titre des charges et loyers à la date d'acquisition de la clause résolutoire en date du 16 janvier 2017, la condamner à lui payer une indemnité d'occupation en ce compris les taxes et charges d'un montant de 1 087 902,55 euros arrêtée au 5 juin 2023, à parfaire jusqu'à la libération effective des lieux, et subsidiairement à titre de loyers en cas de « résolution » judiciaire, à lui verser des dommages et intérêts moratoires en application de l'article 29 du bail, en tout état de cause, la condamner à lui payer une somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et aux dépens et de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.



DISCUSSION



Sur la validité du commandement du 16 décembre 2016 :



En vertu de l'article 1134 ancien du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L'objet de ce texte est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d'éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu'il doit pour la régler dans le délai d'un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure celle qui est réellement due demeure valable, encore faut-il qu'il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé.

La mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose de démontrer qu'une faute imputable au preneur et relative aux charges et conditions du contrat de bail commercial existe, que ce manquement soit prévu dans la clause résolutoire, que ladite clause soit invoquée de bonne foi par le bailleur et que le manquement ait persisté au-delà du délai d'un mois après mise en demeure.



Au cas présent, un commandement visant la clause résolutoire a été délivré au preneur le 16 décembre 2016, faisant état d'une créance locative de plus de 627 000 euros. Y était jointe une annexe de quarante pages incluant un décompte ventilant les sommes dues entre les loyers, et les charges (fonds d'animation et de promotion, taxe région Ile-de-France, taxe foncière, et provisions sur charges régularisations de ces provisions) et les 32 factures et avoirs visés par le décompte précité et envoyés au preneur.

Pour déclarer ce commandement de payer visant la clause résolutoire irrégulier et insusceptible de produire les effets que lui confère l'article L. l45-41 du code de commerce, le premier juge a retenu que le décompte annexé au commandement ne comportait aucune des informations relatives à la liste et au montant des charges communes et privatives répercutées sur le preneur et à la clé et aux modalités de leur répartition entre celui-ci et le bailleur, contenues dans les « documents » et les « justi'catifs de décompte des charges » précités produits par le bailleur, sans que ces pièces ne soient jointes et sans qu'il soit justifié de leur communication au preneur qui conteste les avoir reçues.

 

Cependant, comme le soutient à bon droit le bailleur, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas subordonnée à la production des pièces justificatives des charges ni à l'exactitude des sommes dues, outre qu'un commandement visant des sommes supérieures au montant de la créance demeure valable à concurrence de celles-ci. En l'espèce, outre que le bailleur produisait un décompte précis des charges, le preneur ne contestait ni le montant des loyers impayés ni celui des charges, étant ajouté qu'il n'a pas usé de la faculté de consulter les pièces justificatives. Enfin, ce qui sera dit plus bas concernant la demande de dommages-intérêts formée par le preneur exclut toute mauvaise foi du bailleur à la date de la délivrance du commandement.

Le défaut non contesté de paiement des sommes dues au jour du commandement de payer, dans le délai d'un mois suivant la signification de cet acte, justifie la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 16 janvier 2017. En conséquence il sera ordonné l'expulsion du preneur des lieux loués et il sera fait droit à la demande de sa condamnation au montant des loyers et charges dus à cette date ainsi qu'à une indemnité d'occupation d'un montant de 1 087 902,55 euros au 5 juin 2023.



Sur les dommages-intérêts moratoires



L'article 1235-1 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

L'article L. 313-3 du code monétaire et financier prévoit quant à lui qu'en « cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. »

L'article 29.1 du contrat de bail prévoit que « Toute somme non réglée par le preneur à sa date d'exigibilité portera intérêt [si bon semble au Bailleur] un mois à compter de cette date jusqu'au jour du paiement effectif, sans qu'il soit besoin d'effectuer une mise en demeure. »

Cet intérêt sera égal au taux de l'intérêt légal applicable à l'année considérée majoré de cinq cents points de base (c'est-à-dire si par exemple le taux d'intérêt légal est de 4 %, le taux majoré sera de 9 %). »

Contrairement à ce que soutient le bailleur, quelle que soit la forme prise par la sanction contractuellement prévue de l'inexécution par le preneur de son obligation de paiement, en l'espèce par le calcul d'intérêt de retard supérieur au taux légal, la clause discutée a bien pour objet d'octroyer au bailleur des dommages et intérêts résultant de la faute du preneur à son obligation contractuelle et légale tirée de l'article 1728 du code civil et non la rémunération des sommes indisponibles pour le bailleur.

En conséquence, cette clause doit s'analyser en clause pénale, laquelle peut être réductible si ses effets sont manifestement excessifs.

En l'espèce, comme le souligne le bailleur, la présente clause, dont la majoration des intérêts au taux légal correspond à celle visée à l'article L. 313-3 du code monétaire et financier ne présente pas de caractère excessif.



Sur les délais :



Le premier juge a accordé au preneur des délais de paiement de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, invoquant la réalité de ses difficultés financières et le fait que sa mauvaise foi n'était pas établie.

Cependant, ainsi que le rappelle le bailleur, les premiers défauts de paiement, qui se sont poursuivis, remontent au 1er juillet 2012. Ils ont donné lieu ensuite à la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 décembre 2016. Ainsi le preneur s'est accordé à lui-même de larges délais, ce qui exclut, près de sept ans plus tard, de lui en accorder de supplémentaires.



Sur l'exception d'inexécution :



Sur les obligations contractuelles de la bailleresse :



Il résulte des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et de l'article 1719 du même code, que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à son usage, en ce incluses les parties communes accessoires nécessaires de la chose louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail et d'exécuter de bonne foi ses obligations.

À défaut de stipulations particulières du bail, le bailleur n'est pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre. Cependant, il peut engager sa responsabilité, s'il manque à des obligations résultant de stipulations contractuelles particulières.



Sur le défaut de délivrance d'un centre commercial haut de gamme :



Les engagements contractuels des parties sont exposés de la page 19, 4e paragraphe, à la page 20, 2e paragraphe du jugement attaqué, auquel il est fait renvoi exprès.

Le premier juge en a déduit que le bailleur était tenu de délivrer un local situé dans un centre commercial de très haute qualité avec une décoration soignée, avec des magasins de gamme ne pratiquant pas la vente avec produits d'appel à prix réduit, les clauses ne pouvant être lues, comme mettant des obligations à la charge du seul preneur, mais s'entendant comme délimitant l'objet du bail, ce dont il se déduit que le bailleur ne pouvait unilatéralement, sans engager sa responsabilité, modifier le concept du centre défini dès l'origine du bail et qui a pu être déterminant de l'engagement du preneur.

Pour retenir que le bailleur avait manqué à ces engagements et accorder au preneur une somme à titre de dommages-intérêts, il a relevé l'absence de décoration soignée, la présence dans plusieurs allées de cellules vides aux portes et devantures occultées, la décision du bailleur, en 2014, à la suite du départ de plusieurs grandes enseignes, de réorienter l'image du centre commercial et de changer de cible pour s'adresser à une clientèle recherchant des produits bon marché.

 

Cependant, comme le soutient à bon droit la société civile immobilière du Bassin Nord, ces clauses ne créent aucune obligation à charge du bailleur mais démontrent que celui-ci exigeait le respect d'un équilibre entre les différents commerces et services. Elles ne définissent d'obligations qu'à la charge du seul preneur afin que soit garanti, en cas de changement d'enseigne, son remplacement par une enseigne de notoriété et de niveau de gamme et qualité équivalentes et non de haut de gamme et pour exiger que toutes formules de ventes ayant pour objet de permettre au preneur d'attirer la clientèle en lui proposant des prix inférieurs à ses prix habituels ou à des prix de référence, soient, pour respecter l'image du centre, organisées de façon concertée par l'Association des Commerçants, ou justifiées par des circonstances exceptionnelles et, dans ce cas, expressément autorisées par le représentant du bailleur, et simultanément par l'administration compétente. Dès lors, le bailleur n'a pu manquer à une obligation inexistante de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme avec une décoration soignée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'intimée qui succombe doit être condamnée aux dépens L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Infirme le jugement en ce qu'il a dit que le commandement du 16 décembre 2016 était dépourvu d'effet et a débouté l'appelante de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 15 mars 2011, de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail, de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Time Millénaire des locaux et à voir condamner celle-ci à lui verser une indemnité d'occupation, en ce qu'il a dit que l'appelante a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme avec une décoration soignée, l'a condamnée à payer à la société Time Millénaire la somme de 300 000 euros à titre de réparation, a condamné la société Time Millénaire à payer à la société civile immobilière Bassin Nord la somme de 1 131 189,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 décembre 2019, terme du 4e trimestre 2019 inclus et ordonné la compensation entre la créance de dommages-intérêts et la créance de loyers et charges, dit que la condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la décision sur la seule somme de 831 189,04 euros, a accordé au preneur 24 mois de délais, fait masse des dépens, condamné les parties à les prendre en charge chacune pour moitié ;



Le confirme sur le surplus ;



Statuant à nouveau :



Condamne la société Time Millénaire à verser à la société civile immobilière du Bassin Nord la somme de 661 249,70 euros au titre des charges et loyers échus au 16 janvier 2017 ;



Prononce l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 janvier 2017 ;



Ordonne l'expulsion de la société Time Millénaire et de tout occupant de son chef des locaux loués, avec assistance de la force publique, si besoin est ;



La condamne à payer à la société civile immobilière du Bassin Nord au paiement de la somme de 1 087 902,55 euros arrêtée au 5 juin 2023 au titre de l'indemnité d'occupation ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer contractuel outre les charges jusqu'à la remise des clés, outre les dommages et intérêts moratoires prévus à l'article 29 du bail ;



Condamne la société Time Millénaire aux dépens de première instance et d'appel.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE