Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 19 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00358 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4DF



Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 Juin 2018 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 11-18-000196

Arrêt du 29 Mai 2020 - Cour d'Appel de PARIS - RG n° 18/22215

Arrêt du 11 Mai 2022 - Cour de Cassation - pourvoi n° M 20-19.985





APPELANTS

 

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 2]

 [Localité 6] JAPON





Madame [G] [O] épouse [Z]

[Adresse 2]

 [Localité 6] JAPON



Représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistés par Me Béatrice des ROTDURS du cabinet TDR Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G0228





INTIMES 



Monsieur [L] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [E] [C] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistés par Me Valérie FLANDREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0821

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 7 décembre 2005, M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z] ont consenti à M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] un bail d'habitation, pour une durée de trois ans renouvelables, portant sur un logement et une cave situés au [Adresse 4] et une place de parking située au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 3.600 euros, outre une provision sur charges de 320 euros et un dépôt de garantie de 7.200 euros.



Suivant avenant au contrat de bail du 22 décembre 2014, le loyer mensuel a été fixé à compter du 1er janvier 2015 à la somme de 4000 euros et la provision sur charges à 500 euros.



Par acte du 17 février 2016, M. et Mme [Z] ont fait délivrer à M. et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, afin d'obtenir le paiement de la somme de 36.000 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté à février 2016 inclus.



Par courrier du 16 juin 2016, M. et Mme [W] ont donné congé à leurs bailleurs ; les lieux ont été restitués le 28 juillet 2016 après établissement d'un état des lieux de sortie par huissier de justice.



Par acte d'huissier délivré le 16 mars 2017, M. et Mme [Z] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le tribunal d'instance de Paris 16ème aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation solidaire de M. et Mme [W] au paiement de la somme de 24.808,97 euros au titre des loyers et charges impayés, non pris en charge par leur compagnie d'assurance SOLLY AZAR ; 

- La condamnation solidaire de M. et Mme [W] au paiement de la somme de 15.190 euros au titre de réparations locatives ;



- La condamnation solidaire de M. et Mme [W] au paiement de la somme de 13.033 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte pécuniaire qu'ils ont dû supporter correspondant au temps de remise en état de l'appartement ; 

- La condamnation solidaire de M. et Mme [W] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 1er juin 2018, le tribunal d'instance de Paris 16ème a :

-Débouté M. et Mme [Z] de l'intégralité de leurs demandes ;

-Condamné M. et Mme [Z] aux dépens.



Par déclaration en date du 12 octobre 2018, M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z] ont interjeté appel de ce jugement.



Par arrêt contradictoire du 29 mai 2020, la cour d'appel de Paris a ainsi statué : 

Déclare M. et Mme [Z] recevables en leur appel,

Infirme le jugement du Tribunal d'instance de Paris 16ème en date du 1er juin 2018, 

Et statuant à nouveau, 

Dit que les conclusions de M. et Mme [Z] sont recevables ; 

Condamne M. et Mme [W] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 23.395 euros au titre des loyers et charges impayés ; 

Condamne M. et Mme [W] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 27.523 euros correspondant aux dégradations de l'appartement ;

Condamne M. et Mme [W] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Dit que les dépens de la procédure d'appel seront à la charge de M. et Mme [W].



M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] se sont pourvus en cassation le 4 septembre 2020. 



Par un arrêt du 11 mai 2022, la troisième chambre civile de la cour de cassation a ainsi statué: 



"Vu l'article 7 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 et le principe de réparation intégrale du préjudice :

5. Il résulte de ce texte et de ce principe que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, et que la réparation du dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

6. Pour condamner les locataires à verser aux bailleurs certaines sommes au titre des loyers et charges impayés et au titre des réparations locatives, la cour d'appel d'une part, retient la différence entre les loyers impayés et l'indemnité d'assurance perçue par les bailleurs de ce chef, et d'autre part, se fonde sur un rapport d'expertise de l'assureur des bailleurs estimant le montant et la durée des travaux nécessaires à la rénovation du logement.

7. En se déterminant ainsi, sans préciser de quelle façon ces créances se compensaient avec le montant du dépôt de garantie, et sans répondre aux conclusions des locataires soutenant que l'occupation pendant onze ans des lieux avait occasionné une vétusté ne pouvant être assimilée à des dégradations locatives, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.



PAR CES MOTIFS, la Cour :



CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;



Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;



Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ; 



En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [W] ; (...)"





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu la déclaration de saisine du 12 décembre 2022 formée par M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 mars 2023 par lesquelles M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z] demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 anciens et suivants du code civil,

Vu les articles 1147 anciens et suivants du code civil,

Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 11 mai 2022,

- Déclarer M. et Mme [Z] recevables et bien fondés en leurs demandes,

- Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement le 1er juin 2018,

Et statuant à nouveau,

- Juger que M. et Mme [Z] ont valablement conservé le dépôt de garantie d'un montant de 7.200 euros,

- Condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de 23.975,10 euros à M. et Mme [Z], au titre des loyers et charges impayés non pris en charge par la compagnie d'assurances, 

- Condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de 14.490 euros à M. et Mme [Z] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi du fait des dégradations immobilières, 

- Condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de 13.033 euros à M. et Mme [Z] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi du fait de la perte pécuniaire supportée le temps de la remise en état de l'appartement,

- Condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement à M. et Mme [Z] de 8.900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 avril 2023 au terme desquelles M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] demandent à la cour de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil,

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- Débouter M. et Mme [Z] de toutes leurs demandes, fins, conclusions ;

- Dire et juger que les créances invoquées par M. et Mme [Z] ne sont ni certaines, comme non établies dans leur quantum, ni exigibles, ni liquides ;

- Débouter M. et Mme [Z] de la demande formée de ce chef à hauteur de 23.975,10 euros;

SUBSIDIAIREMENT 

- Dire et juger que la dette locative sera au maximum de 12.275,10 euros après déduction du dépôt de garantie et des remboursements reçus par M. et Mme [Z] par leur compagnie d'assurance ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- Débouter M. et Mme [Z] de leur demande à hauteur de 14.490 euros pour les prétendues dégradations de l'appartement celles-ci n'étant pas établies en prenant note qu'en première instance, la même demande était formée à hauteur de 15.190 euros ;

- Débouter M. et Mme [Z] de leur demande à hauteur de 13.033 euros à titre d'une prétendue perte financière, celle-ci n'étant pas établie ;

- debouter M. et Mme [Z] de leur demande formée au titre de l'article 700 CPC et des dépens ;

- Dire et juger que, quelle que soit, la dette qui serait mise à la charge de M. et Mme [W], il y aura lieu de la compenser avec la somme de 7.200 euros versée au titre du dépôt de garantie qui n'a jamais été restitué ;

RECONVENTIONNELLEMENT

- Condamner reconventionnellement M. et Mme [Z] à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP AFG, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en paiement des loyers et des charges



Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation du locataire prévue à l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.



En l'espèce, il résulte du décompte et des justificatifs produits aux débats que M. et Mme [W] étaient débiteurs, à la date de leur départ des lieux le 28 juillet 2016, de la somme de 43.992,10 euros au titre des loyers et charges échus et impayés. Ces derniers ne justifient pas avoir effectué de versement supplémentaire qui viendrait en déduction de cette somme.



Les époux [Z] produisent une quittance subrogative du 31 mars 2017 de la compagnie d'assurance Solly Azar d'un montant de 20.017 euros à titre d'indemnisation pour le préjudice subi correspondant aux loyers dus de juillet 2015 (et non 2017 comme indiqué par erreur dans la quittance) au 28 juillet 2016.



Il convient dès lors de condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de : 

(43.992,10 - 20.017) = 23.975,10 euros 

au titre des loyers et charges impayés non pris en charge par la compagnie d'assurances, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la demande formée au titre des 'dégradations immobilières' et de la perte pécuniaire supportée le temps de la remise en état de l'appartement



* Les dégradations immobilières



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 

'd) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)'.



Il résulte de ce texte que la réparation du dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.



En l'espèce, les locataires soutiennent que l'occupation des lieux pendant 11 ans a occasionné une vétusté ne pouvant être mise à leur charge au titre des réparations locatives.



L'état des lieux d'entrée contradictoire du 27 décembre 2005 mentionne des sols et des peintures en 'état moyen'.



Le procès verbal d'état des lieux de sortie établi par huissier le 28 juillet 2016 mentionne des dégradations des peintures et des sols résultant de la vétusté après 11 années d'occupation des lieux, ceux-ci étant déjà à l'état moyen à l'entrée, mais également des dégradations ayant le caractère de réparations locatives.



L'expertise de l'assurance, qui a pris en compte un coefficient de vétusté de 50%, a chiffré à la somme de 22.290 euros le montant des dommages imputables aux locataires, suivant un devis de la SAS ABM Travaux. Il convient de reprendre ce chiffrage et d'en déduire les postes de réfection des murs et des sols qui relèvent d'une vétusté totale après 11 années de location, et/ou qui étaient déjà à l'état moyen à l'entrée.



Ainsi, ne seront retenus comme relevant de réparations locatives à la charge des locataires sortants que les postes suivants : 

- la dépose et repose du meuble de la cuisine, mentionné comme en bon état à l'entrée s'agissant des 'rangements', et qui est dégradé à la sortie (notamment, les revêtements des champs des petites étagères pour les casiers des bouteilles sont manquants ou arrachés, rayures sur les tiroirs et revêtement du champ décollé et dégradé au niveau du caisson), pour un chiffrage de 2475 euros ; 

- la peinture des murs, de la fenêtre et de la porte de la chambre 2, le procès-verbal d'état des lieux de sortie mentionnant une porte entièrement taguée d'inscriptions au feutre, des murs comportant dix trous non rebouchés et une fenêtre comportant des résidus de ruban adhésif et un résidu triangulaire sur la vitre du milieu du battant de droite, pour un chiffrage de 1025 euros ;

- la peinture du couloir, le procès-verbal d'état des lieux de sortie indiquant des éclats de peinture et un trou situé entre la fenêtre et la porte d'accès à la salle d'eau grossièrement rebouché, outre une porte comportant plusieurs inscriptions au feutre, pour un chiffrage de 855 euros ; 

- le carrelage de la salle de bains, mentionné en bon état à l'entrée, comporte à la sortie un carreau fêlé au niveau du seuil et des éclats épars, pour un chiffrage de 1347,50 euros ; 

- la fenêtre de la chambre de bonne comporte un appui intérieur dégradé, pour un chiffrage de 1402,50 euros ; 

- le carrelage de l'espace salle de bains de la chambre de bonne, le procès-verbal d'état des lieux de sortie mentionnant un carreau fêlé devant la fenêtre et deux trous dans les carreaux, pour un chiffrage de 797,50 euros ; 

- l'installation de dix prises de courant ne fonctionnant plus à la sortie, le remplacement des prises de courant figurant au nombre des réparations locatives dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, pour un chiffrage de 250 euros ; 

- l'installation d'une prise RJ45 dans le séjour pour les mêmes motifs, pour un chiffrage de 50 euros.



Au total, le montant des réparations locatives à charge des locataires sortants s'élève donc à :

(2475 + 1025 + 855 + 1347,50 + 1402,50 + 797,50 + 250 + 50) = 8202,50 euros.



Après déduction du dépôt de garantie de 7200 euros conservé par les bailleurs en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant restant dû par les locataires sortants s'élève à 1002,50 euros.



Les bailleurs ayant été indemnisés à hauteur de 600 euros par leur assurance de ce poste de préjudice, il convient de condamner solidairement les époux [W] à leur payer la somme de 402,50 euros au titre des réparations locatives, infirmant le jugement entrepris sur ce point.





* La perte pécuniaire supportée le temps de la remise en état de l'appartement



La demande des époux [Z] se fonde sur le rapport d'expertise de la compagnie d'assurance qui a estimé le 'temps de durée des travaux non garantis à dire d'expert' à 127 jours (contre 95 jours au titre du 'temps de durée des travaux garantis'). Ils sollicitent la différence entre la valeur de 127 jours à 133,33 euros de loyer mensuel (soit 16.933 euros) et l'indemnisation de 3900 euros versée par l'assurance, soit la somme de 13.033 euros.





Toutefois, les travaux garantis par l'assurance n'ont pas tous été imputés aux locataires sortants en tant que réparations locatives, ainsi qu'il a été jugé plus haut, de sorte que ni la durée de 157 jours, ni celle de 95 jours ne saurait être retenue.



Il convient de juger que la somme de 3900 euros versée par la compagnie d'assurance, soit près d'un mois de loyer, est de nature à couvrir la durée des travaux de réparations locatives, seuls imputables aux locataires sortants.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande à ce titre.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



M. et Mme [W], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z] de leur demande au titre de la perte pécuniaire supportée le temps de la remise en état de l'appartement,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] à payer à M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z] les sommes de : 

- 23.975,10 euros au titre des loyers et charges impayés non pris en charge par la compagnie d'assurance,

- 402,50 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs,



Condamne in solidum M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] aux dépens de première instance,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] à payer à M. [D] [Z] et Mme [G] [O] épouse [Z] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [L] [W] et Mme [E] [C] épouse [W] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché