Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 19 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03162 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEAX



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Décembre 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 





APPELANT 



M. [K] [L]



[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté et assisté par Me Pauline BOUVET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 156







INTIMEE

 

S.A. VILOGIA, RCS de Lille sous le n°475 680 815, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Ornella FITOUSSI de la SELAS SELAS CS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0227

Substituée à l'audience par Me Myriam CHOURABI, avocat au barreau de MEAUX, toque : D2149





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé, la société Vilogia a loué à M. [L] à compter du 16 décembre 2014 un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer annuel fixé à 3.778 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement d'avance. 



Des loyers étant demeurés impayés, par exploit du 12 août 2022, le bailleur à fait délivrer à M [L] un commandement de payer la somme de 6.654,34 euros, visant la clause résolutoire.



Par exploit des 18 et 22 novembre 2022, la société Vilogia à fait assigner M. [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :

- constater la résolution du bail commercial par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ; 

- obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 3.182,48 euros à valoir sur loyers impayés au 25 octobre 2022, la somme de 800,93 euros au titre de la clause pénale, une indemnité d'occupation et une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de se voir autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 29 décembre 2022, le juge des référés a : 



- condamné M. [L] à payer à la société Vilogia la somme provisionnelle de 3.182,48 euros correspondant aux loyers impayés au 25 octobre 2022 ; 

- constaté la résolution du bail au 13 septembre 2022 ; 

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de M. [L] ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6].

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné M. [L] à payer à la société Vilogia la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [L] à supporter la charges des dépens, comprenant notamment les frais d'huissier engagés dans le cadre de l'instance ; 

- rappelé que la décision est exécutoire par provision. 



Par déclaration du 8 février 2023, M. [L] a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 avril 2023, M. [L] demande à la cour de : 



- infirmer l'ordonnance de référé du 29 décembre 2022 en toutes ses dispositions et notamment, celles qui ont constaté la résolution du bail et ordonné l'expulsion de l'appelant ; 







- dire que les loyers et charges ne pouvaient être dus pour la période du 3 juillet 2021 au 26 janvier 2022 et de rejeter l'ensemble des demandes dirigées contre lui au titre des loyers durant cette période, de tous frais et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société à lui verser une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. 



M. [L] soutient notamment que : 



- il exerce la profession de designer et le local qu'il occupe a servi de chantier pour la rénovation de l'immeuble, ce qui a dégradé ses meubles,

- il a cessé de régler son loyer sur les périodes qui correspondent aux périodes où il ne pouvait exercer son activité, son bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance telle que prévue par l'article 1719 du code civil. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 septembre 2023, la société Vilogia demande à la cour de : 



- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny le 29 décembre 2022 en toutes ses dispositions et en ce qu'elle a ; 


condamné M. [L] à payer à la société Vilogia la somme de 3.182,48 euros correspondant aux loyers impayés au 25 octobre 2022 ; 

constaté la résolution du bail commercial au 13 septembre 2022 ; 

ordonné si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de M. [L] ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ; 

condamné M. [L] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 26 octobre 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; 

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 


Statuant à nouveau : 

- appliquer un taux d'intérêt à 1% sur la totalité des sommes dues par M. [L] à la société Vilogia tel que prévu au contrat de bail commercial ; 

- appliquer une majoration de 10% sur la totalité des sommes dues par M. [L] à la société Vilogia que prévu par le contrat de bail commercial ; 

- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ; 

- accorder l'attribution définitive du dépôt de garantie d'un montant de 513,33 euros qui a été versé à la société Vilogia ; 

En tout état de cause : 

- débouter M. [L] de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner M. [L] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [L] au paiement des entiers dépens. 



La société Vilogia soutient notamment que : 



- les pièces versées aux débats, qui ne concernent pas la période litigieuse, présentent des contradictions, et ne sont corroborées par aucune autre pièce, 



- aucun moyen juridique sérieux juridique n'est avancé par M. [L] alors qu'il est tenu de respecter les termes et conditions du bail, qui contient une clause résolutoire, 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



SUR CE,



Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.



Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations.



En l'espèce, il est constant que les loyers et charges n'ayant pas été régulièrement acquittés par M. [L], la société Vilogia lui a fait délivrer le 12 septembre 2022 un commandement de payer la somme en principal de 6.654,34 euros. Cet acte visait la clause résolutoire stipulée au bail dont l'application en son principe n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'appelant.



M. [L] soutient que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance ce qui constituerait une contestation sérieuse.



Pour justifier de ce manquement, fondant selon elle le non-règlement des loyers, il produit :



- des captures d'écran de neuf courriels échangés avec la société Vilogia et une personne nommée M. [Y], entre les mois de septembre et décembre 2020,



- ces courriels sont relatifs à des visites au local loué et à leur organisation, ainsi qu'à l'avance de travaux ( "pose du coffre et poses dernières menuiseries", "remplacement des menuiseries", "peinture sur le coffrets"),



S'il apparaît des éléments précités, que le local a été le lieu de travaux, il sera relevé d'une part, que tous ces éléments ont été établis antérieurement à la période visée par le commandement de payer et que d'autre part, il n'en ressort ni que les lieux loués auraient servi de "chantier" ni que M. [L] n'aurait pu les utiliser et se serait trouvé empêché de les exploiter.



En tout état de cause, il sera rappelé que s'il était possible à l'appelant d'engager une action à l'encontre du bailleur pour faire sanctionner le défaut d'exécution de ses obligations, à supposer celui-ci établi, il ne pouvait de lui-même invoquer cette prétendue inexécution pour se soustraire à son obligation de paiement, contrepartie de l'exploitation des locaux donnés à bail.



Tenant compte de l'absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai qui avait été imparti par cet acte à l'intimée, il convient, confirmant la décision entreprise de ce chef, de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 12 octobre 2022, avec toutes conséquences de droit, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.







Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La société Vilogia ne sollicitant pas l'actualisation de sa créance, l'ordonnance rendue sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [L] à lui payer la somme de 3.182,48 euros arrêtée au 25 octobre 2022.



S'agissant des intérêts contractuels sollicités sur cette somme, et de la majoration forfaitaire, l'article 7 du contrat stipule que "à défaut de paiement des loyers et accessoires tels que charges, régularisations de charges et de toute somme due en vertu du bail ou ses suites, à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter d'une notification par lettre recommandée, au preneur restée vaine,le montant des sommes dues portera intérêts au taux de 1% et sera majorée forfaitairement de 10% à titre d'indemnité forfaitaire des frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement, sans préjudice de l'éventuelle application de la clause résolutoire".



Cette clause, toutefois, s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond en ce qu'elle est susceptible de procurer un avantage excessif au créancier.



De même, la majoration de l'indemnité d'occupation provisionnelle, sollicitée en application de ce même article s'analyse elle aussi en une clause pénale susceptible d'être réduite par le juge du fond, avec un avantage procuré au bailleur là encore manifestement très excessif, de même que la conservation du dépôt de garantie réclamée en application de l'article 8 du bail.



L'ordonnance rendue sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande du bailleur tendant à se voir autorisé à conserver le dépot de garantie. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.



Succombant en ses prétentions, M. [L] supportera les dépens d'appel.



Il convient d'allouer à la société Vilogia la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes,



Condamne M. [L] à payer à la société Vilogia la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [L] aux dépens d'appel.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE