Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 23/03838 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHF4G



Décisions déférées à la Cour :

Arrêt du 25 Janvier 2023 - Cour de cassation - Pourvoi : G 21-19089

Arrêt du 16 juin 2021 - Cour d'appel de Paris (Pôle 5, ch. 3) - RG 18/07983





APPELANTES

 

Mme [O] [B] épouse [J]

Née le 5 février 1962 à [Localité 5] (Algérie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



SELARL ARCHIBALD

Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 453 758 568

Agissant en qualité de mandataire liquidateur de Mme [O] [B] épouse [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

Représentée par Me Dominique NARDEUX de la SELARL SAULNIER - NARDEUX, avocat associé au barreau de Melun





INTIMEES



SARL DE PARIS anciennement dénommée SCI DE PARIS

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 828 092 353

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055



SCI SPAN

Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 459 962 824

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Défaillante, assignation à comparaître, signification de déclaration de saisine de renvoi après cassation du 12 avril 2023 à étude.



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère. Un rapport a été présenté en audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Mme Nathalie Recoules, président de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles





Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

 





ARRET :



- défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DU LITIGE





Le 3 juin 2005, la société civile immobilière Span a donné à bail commercial à Mme [B], nom d'usage [J], un immeuble destiné à l'exploitation d'un hôtel-bar-restaurant moyennant un loyer annuel de 66 000 euros et le 3 juillet 2007, un autre local, situé à la même adresse et destiné à l'exploitation d'un restaurant, bar et organisation de réceptions, pour une durée de 9 ans moyennant un loyer trimestriel de 13 500 euros payable par trimestre d'avance.



Le 19 décembre 2013, la société civile immobilière Span a signifié à sa locataire deux commandements de payer des loyers impayés visant les clauses résolutoires insérées aux deux baux.



Par ordonnance de référé du 17 octobre 2014, confirmée par un arrêt du 1er octobre 2015, le bénéfice des clauses résolutoires a été constaté et l'expulsion de la locataire a été ordonnée.



L'expulsion a eu lieu le 21 juin 2016, mais l'arrêt du 1er octobre 2015 a été cassé par arrêt du 30 mars 2017 (3e Civ. pourvoi n° 16-10.366, Bull. 2017, III, n° 47). La cour d'appel de renvoi, par arrêt du 10 septembre 2018, a infirmé l'ordonnance.



Parallèlement, le 22 janvier 2015, la locataire avait assigné la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Melun en annulation des commandements et du procès-verbal d'expulsion, en réintégration et en condamnation à réparer les préjudices subis en conséquence de son expulsion, la bailleresse demandant reconventionnellement condamnation de la locataire au paiement d'indemnités d'occupation et de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement du 8 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Melun a, en substance, débouté Mme [J] de sa demande de nullité des commandements de payer, de ses demandes en réintégration dans les locaux et d'indemnisation de la perte de son fonds de commerce, l'a condamnée à payer à la société civile immobilière Span la somme de 108 329,58 euros et déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement du 10 juillet 2019, la procédure de redressement judiciaire de la locataire a été convertie en liquidation judiciaire et la société Archibald a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.



Par arrêt mixte partiellement infirmatif du 16 juin 2021, la cour d'appel de Paris a, notamment, dit que l'application de l'article L. 111-11 du code des procédures civiles d'exécution ouvre droit à Mme [J] à restitution, condamné la société civile immobilière Span à payer à Mme [J] la somme de 1 477,50 euros, retenu que l'expulsion avait été réalisée sans titre et, constatant que la réintégration du locataire était impossible en raison de la vente à un tiers de l'immeuble, dit que la restitution se ferait par équivalent, ordonné une expertise pour évaluer la perte des deux fonds de commerce dont l'indemnisation devait être fixée comme en matière d'indemnité d'éviction, rejetant toutefois la demande relative à la réparation de la perte de chiffre d'affaires du mois d'avril 2016 jusqu'à la fin de l'année 2020.



Par arrêt en date du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 16juin 2021, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 2 430 000 euros, au titre de la perte de chiffre d'affaires, pour l'hôtel et le restaurant, pour les mois d'avril 2016 à la fin de l'année 2020, en ce qu'elle est dirigée contre la société civile immobilière.



Par arrêt contradictoire en date du 14 juin 2023, (RG 18/07983), cette cour a, notamment, condamné la société civile immobilière Span à payer à Mme [J] la somme de 2 056 290 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'expulsion ;

 

Par ordonnance du 19 avril 2023, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance à l'égard de la société civile immobilière de Paris.





MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL





Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de Mme [J] et de la société Archibald, agissant par Mme [L], es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation des biens de Mme [J], en date du 12 avril 2023, tendant à voir la cour condamner la société civile immobilière Span à réparer l'intégralité du préjudice de Mme [J] au-delà de l'indemnité d'éviction liée à la perte de ses fonds de commerce, au titre de la privation de la possibilité de poursuivre son activité dans les locaux loués du fait de l'expulsion du 21 juin 2016 :

- au titre de la perte de chiffre d'affaires entre le 21 juin 2016 et le 31 décembre 2023, sauf à parfaire la somme de 5 089 095 euros, la société civile immobilière Span étant condamnée à payer à Mme [J] son chiffre d'affaires moyen au titre de l'hôtel et du restaurant à hauteur de la somme de 56 545,50 euros par mois, et cela jusqu'à ce que la société civile immobilière Span règle l'indemnité d'éviction ;

- au titre du passif de la liquidation judiciaire de Mme [J], la somme de 462 772,02 euros ;

- au titre de la perte de cotisation retraite la somme de 163 224 euros ;

Condamner la société civile immobilière Span à payer à Mme [J] la somme de 50 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont la distraction est demandée.



Ces écritures ont été signifiées le 14 avril 2023 à la société civile immobilière Span qui n'a pas constitué avocat.





DISCUSSION





Sur la demande d'indemnisation au titre de la perte de chiffre d'affaires entre le 21 juin 2016 et le 31 décembre 2023 :



L'appelante demande à être indemnisée à hauteur de la somme de 5 089 095 euros, sauf à parfaire, au titre de la perte de chiffre d'affaires entre le 21 juin 2016 et le 31 décembre 2023, soit de la somme mensuelle de 56 545,50 euros jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.



En effet, le preneur ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction lui permettant de continuer une activité commerciale, l'indemnisation de sa privation de jouissance consécutive à l'exécution d'un arrêt ultérieurement cassé constitue une restitution.



En l'espèce, les chiffres retenus par l'expert judiciaire désigné par l'arrêt du 16 juin 2021, M. [T], n'ont pas été discutés, les parties s'étant accordées à raisonner sur les chiffres d'affaires des années 2011 à 2013, compte-tenu d'un événement extérieur à la gestion des lieux mais ayant impacté l'activité du restaurant sur l'année 2016.



L'expert a retenu pour le restaurant un chiffre d'affaire annuel moyen, de 112 612 euros HT, correspondant à un chiffre d'affaires moyen hors taxes mensuel de 9 384,33 euros et, pour l'hôtel, un chiffre d'affaire annuel moyen, de 565 934 euros, correspondant à un chiffre d'affaires moyen hors taxes mensuel de 47 161,17 euros, soit un total mensuel de 56 545,50 euros, chiffres avancés par l'appelante pour établir le montant de sa privation de jouissance.



Cependant, le montant de cette privation ne peut correspondre au chiffre d'affaires en ignorant les charges d'exploitation et doit correspondre à la rentabilité attendue. L'E.B.E moyen des années 2011 à 2013 étant de 130 910 euros, la perte mensuelle liée à l'absence d'exploitation du fonds est de 10 909 euros.

Il convient donc de condamner la société civile immobilière Span à payer à l'appelante la somme de (87x10 909 =) 949 083 euros pour la période de l'expulsion au 30 septembre 2023, outre la somme mensuelle de 10 909 euros jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.

Sur les autres demandes :



L'appelante demande à être indemnisée de trois préjudices.



Le premier est né de l'ouverture à son égard, le 13 septembre 2017, d'une procédure collective qui a entraîné l'exigibilité de son passif personnel à hauteur du passif non contesté, tel que retenu par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 septembre 2020, soit de la somme de 462 772,02 euros, somme à hauteur de laquelle Mme [J] demande que soit condamnée la société civile immobilière Span.



Le deuxième préjudice dont l'appelante demande réparation est la perte de chance de céder l'hôtel et le restaurant, pour réinvestir dans une résidence hôtelière à [Localité 6], avec un chiffre d'affaires annuel 1 680 825 euros, soit un gain estimé de 2016 à 2023, à titre indicatif, de 13 446 600 euros, auquel il faut ajouter la valeur « murs » et « fonds » de la résidence hôtelière de 8 500 000 euros, soit une perte estimée de 21 946 600 euros.



Le troisième préjudice né de la perte de la possibilité de continuer son activité, est constitué, selon l'appelante, par le fait qu'elle n'a pu continuer à cotiser au titre de la retraite, à partir de son redressement judiciaire prononcé par jugement du tribubal de commerce de Melun du 13 décembre 2017, soit une perte annuelle de pension de retraite qu'elle évalue à la somme de 9 068 euros par an, soit compte tenu d'une espérance de vie moyenne de 85 ans, une perte de pension de retraite de (18 x 9 068 ) euros, soit un préjudice total d'un montant de 163 224 euros.



Cependant, ainsi que l'a rappelé l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 juin 2021 dans un des chefs définitifs de son dispositif, la créance de Mme [J] est une créance de restitution, en l'espèce, par équivalence en deniers, et donc exclusive de la réparation de préjudices survenus postérieurement à l'expulsion.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'intimée qui succombe doit être condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à l'appelante, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut rendu en dernier ressort ;



Statuant du chef de la disposition infirmée :



Condamne la société civile immobilière Span à payer à Mme [B], nom d'usage [J], au titre de sa privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la somme de 949 083 euros arrêtée au 30 septembre 2023, outre la somme mensuelle de 10 909 euros jusqu'au paiement de ladite indemnité ;



Condamne la société civile immobilière Span à payer à Mme [B], nom d'usage [J], la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la saisine sur renvoi qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat qui en a fait la demande ;



Rejette toute autres demandes.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE