Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 19 octobre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023

(n° )



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08633 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTLY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2023 -Juge de l'exécution de PARIS RG n° 23 / 80212



APPELANT

 

Monsieur [J] [F]

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant Me Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1980



INTIMEE 



S.C. I. [2]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238



COMPOSITION DE LA COUR 



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller



GREFFIER lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER



ARRÊT 

-contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par Mme Bénédicte PRUVOST, présidente et par M. Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.







Déclarant agir en vertu d'un arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 1er septembre 2022, signifié le 27 septembre 2022, la SCI [2] a, le même jour, délivré à M. [F] un commandement de quitter les lieux, portant sur un logement sis à [Adresse 7]. 



Suivant jugement en date du 22 mars 2023, le juge de l'exécution de Paris, saisi par assignation du 7 février 2023, a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux présentée par M. [F], après avoir relevé que l'intéressé avait bénéficié de délais de fait et qu'en outre, il causait des troubles de voisinage.



Par déclaration en date du 10 mai 2023, M. [F] a relevé appel de cette décision.



En ses conclusions notifiées le 22 août 2023, il fait valoir :



- que durant le bail il a subi d'importants désagréments et nuisances, eu égard à la réalisation de travaux dans les parties communes, à la présence d'échafaudages, à un accès à l'appartement qui n'était pas sécurisé, à un bruit important, à la démolition des murs porteurs, à des coupures répétées d'eau et d'électricité, à la privation de l'accès au téléphone et à internet, et à des difficultés pour recevoir son courrier ;

- qu'il a été confronté, ainsi que sa famille, à un danger de mort quotidien, en raison de travaux avoisinants ; qu'il souffre également d'atteintes à sa vie privée ; qu'il peut invoquer aussi un préjudice d'exploitation ;

- que la SCI [2] a ainsi manqué à son obligation de délivrance ;

- qu'il a démontré n'avoir aucune dette locative à régler ; que si dans le passé, tel n'était pas le cas, c'était en raison des travaux engagés par le bailleur ; 

- qu'il ne cause aucune nuisance et n'a notamment pas encombré les parties communes, contrairement à ce qui lui est reproché ; 

- qu'il a accompli des démarches pour se reloger, en vain pour l'instant ;

- que son état de santé est incompatible avec une expulsion ; qu'il ne perçoit aucun revenu ; qu'il est âgé de 71 ans ;

- que contrairement à ce que soutient la SCI [2], il n'a pas déjà bénéficié de délais importants, son expulsion ayant été ordonnée pour la première fois le 1er septembre 2022 ; qu'il n'y a aucune urgence à ce que la SCI [2] récupère les locaux.



M. [F] demande en conséquence à la Cour de :



- infirmer le jugement ;

- lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux ;

- condamner la SCI [2] au paiement de deux sommes de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



Dans ses conclusions du 25 juillet 2023, la SCI [2] réplique :



- qu'elle a consenti à l'appelant un bail d'habitation, outre un bail commercial et un bail à l'usage de bureaux ;

- que le règlement des loyers au titre de ces deux derniers baux a été irrégulier ; que par jugement du 1er octobre 2020, actuellement frappé d'appel, le Tribunal judiciaire de Paris a ordonné l'expulsion de M. [F] de la boutique et du bureau ; que la dette s'élève à plus de 821 000 euros ;

- que l'exécution du bail d'habitation a été émaillée d'impayés, M. [F] ne réglant ses dettes qu'en amont des audiences ;

- que la réalisation des travaux dans l'immeuble n'a causé aucune difficulté aux avoisinants de l'immeuble ni à l'autre locataire ; que M. [F] a été le seul à se plaindre de nuisances ; que le Tribunal correctionnel de Paris, par jugement en date du 25 octobre 2019, l'a relaxée du chef de mise en danger d'autrui ;





- que la société [5] s'est plainte de troubles de voisinage occasionnés par M. [F] et les a fait constater par un huissier de justice ; qu'il a également organisé de bruyantes soirées en période de confinement lors de l'épidémie de Covid 19 ;

- qu'il ne démontre pas avoir engagé des démarches suffisantes pour se reloger notamment dans le parc privé ou en dehors de [Localité 6] ;

- qu'il dissimule ses revenus, l'intéressé exploitant une société de vente aux enchères ;

- qu'il ne démontre pas être atteint de troubles de santé, dont l'ampleur justifierait que sa demande de délais pour quitter les lieux soit accueillie ;

- que l'appelant a d'ores et déjà bénéficié de délais de fait.



La SCI [2] demande en conséquence à la Cour de :



- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [F] au paiement de la somme de 5 000 euros de ce chef ;

- le condamner au paiement de celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

- le condamner aux dépens.



MOTIFS

 

Selon les dispositions de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution en sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 :



Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



(...).



L'article L 412-4 du même code en sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 énonce que la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.



Au cas d'espèce, c'est en vain que M. [F] se plaint d'être victime de nuisances. En effet, dès lors que le bail est résilié, la SCI [2] n'est plus tenue de son obligation de délivrance, et même si, selon la jurisprudence la plus récente, sa responsabilité civile peut être engagée en cas de faute pour le cas où l'occupant serait victime d'un accident, cela ne change rien au fait que ce dernier a l'obligation de quitter les lieux.



M. [F] démontre avoir déposé une demande d'attribution de logement social le 16 novembre 2022, soit peu après le prononcé de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris fondant les poursuites ; il a effectué aussi des recherches -plus tardives- dans le parc privé comme en attestent plusieurs mails du 23 juin 2023, l'intéressé recherchant un appartement de deux pièces, d'une superficie de 35 m², avec un loyer maximum de 1 500 euros par mois, proche de Drouot. Il sera relevé que ces recherches de logement, si elles sont réelles, s'avèrent insuffisantes étant rappelé que M. [F] n'ayant plus d'activité professionelle à ce jour, il n'est nullement tenu de résider à proximité de l'hôtel Drouot.



Il est à jour du paiement des indemnités d'occupation afférentes au logement. Toutefois sa situation financière reste très précaire : en 2019, ses revenus professionnels se sont élevés à 100 754 euros et à 129 215 euros en 2021, mais il a été dispensé du paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Il indique ne percevoir aucune ressource à ce jour.

D'autre part, s'agissant des baux portant sur les locaux à usage de boutique et de bureaux, la résiliation de plein droit de ces deux contrats a été constatée par un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 1er octobre 2020, M. [F] ayant été condamné à payer à la SCI [2] une somme de 137 641,99 euros au titre des indemnités d'occupation échues, outre la somme de 4 000 euros + 4 000 euros par mois. Le maintien dans les lieux de M. [F] aboutira nécessairement à une augmentation considérable de sa dette vis-à-vis de la SCI [2], au titre de l'un ou l'autre des trois locaux en cause. Il sera rappelé que l'appelant, bien que se déclarant sans revenus, doit régler des indemnités d'occupation pour près de 9 300 euros par mois, outre un arriéré de plusieurs centaines de milliers d'euros. 



M. [F] est atteint d'une pathologie provoquant des crises qui peuvent altérer périodiquement sa capacité de se déplacer, l'usage d'une canne lui étant nécessaire pour se déplacer. Un certificat médical en date du 13 février 2023 indique qu'il présente un état de détresse anxieuse et dépressive avec symptomatologie associant impression de sidération psychique, ruminations inquiètes, insomnie, sentiments d'injustice, de honte et de péjoration de l'avenir et cortège de manifestations anxieuses, ce tableau s'étant installé progressivement. Sont signalés également des crises de goutte et un diabète. Le patient explique qu'il est affecté par le fait que son activité d'antiquaire et d'expert a été quasi paralysée pendant ces dernières années, alors qu'il est séparé de sa femme qui vit à l'étranger. Ce certificat conclut en indiquant que l'état clinique de M. [F] n'est pas compatible avec l'accomplissement d'un déménagement, et ce, pour une durée indéterminée, eu égard au contexte familial et professionnel difficile dans lequel il évolue.



Mais la SCI [2], de son côté, invoque des nuisances imputables à l'appelant. Au mois de février 2021, l'intéressé avait fait l'objet de doléances relativement à des désordres qu'il causait dans les parties communes, à savoir la présence de morceaux de verre cassés, de mégots, à la suite d'une fête qu'il avait organisée en période de pandémie. Ces événements ne peuvent être retenus comme étant antérieurs au prononcé de la décision de justice ordonnant l'expulsion de M. [F].



Par contre, il est établi que postérieurement à celle-ci, il a fait l'objet de reproches au sujet d'encombrants qu'il avait disposés dans les parties communes de l'immeuble, un procès-verbal de constat d'huissier en date du 23 septembre 2022 ayant relevé que dans le hall se trouvaient des fauteuils, un tabouret, des catalogues de vente, des sacs, des cartons, et des chaises, les photographies annexées audit constat étant à cet égard éloquentes.



Il apparaît ainsi que nonobstant les difficultés rencontrées par l'appelant, il n'a pas accompli des démarches suffisantes pour se reloger, a causé des nuisances, et se trouve en tout état de cause incapable de régler les dettes dont il est redevable envers la SCI [2], lesquelles ne pourront que croître.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI [2]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande, et celle présentée à hauteur de Cour suivra le même sort.



M. [F], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens.



 PAR CES MOTIFS





- CONFIRME le jugement en date du 22 mars 2023 ;



- REJETTE la demande de la SCI [2] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE M. [J] [F] aux dépens d'appel. 





Le greffier, Le président,