Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 octobre 2023

ARRET N°438



N° RG 23/00694 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYK6















[X]



C/



S.C.I. M3F



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00694 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYK6



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 21 février 2023 rendu(e par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON. 





APPELANTE :



Madame [K] [X]

née le 05 Novembre 1962 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



ayant pour avocat Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON





INTIMEE :



S.C.I. M3F

[Adresse 4]

[Adresse 4]



ayant pour avocat Me Maïa MEUNIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 









ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Soutenant que sa maison acquise auprès de la S.C.I. M3F par acte notarié du 

26/02/2021 présenterait de nombreux désordres, Mme [K] [X] a fait assigner la S.C.I. M3F devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON saisi en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile et ce par exploit délivré le 16 novembre 2022. 



Elle sollicitait par ailleurs qu'il soit enjoint à la défenderesse de mettre en oeuvre tous travaux soit-par la mise en oeuvre d'une barrière ou d'un marquage au sol permettant le libre exercice de la servitude à son profit et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter-de la signification de la décision à intervenir.



Elle faisait valoir que la S.C.I. M3F est un professionnel de l'immobilier,qui a conservé une partie de l'immeuble constitué par la maison d'habitation vendue à Mme, à savoir le bâtiment commercial. Elle expliquait rencontrer des difficultés dans l'occupation de son bien, liées d'une part à la production d'eau chaude sanitaire et d'autre part, à l'alimentation électrique et l'évacuation de l'habitation desservies avec le local commercial. Elle arguait que la société venderesse n'avait pas respecté ses obligations contractuelles nées de la vente du bien et de la division par lot de sa propriété s'agissant des installations sanitaires et électriques et qu'au surplus, elle serait gênée dans l'exercice de sa servitude de passage.



La S.C.I. M3F concluait au débouté de la demanderesse et à sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soulignait qu'elle n'est pas une professionnelle de l'immobilier mais une S.C.I. familiale. Elle exposait que l'ensemble des travaux lui incombant tant concernant le raccordement électrique, le raccordement en eau potable que son raccordement eaux usées et eaux pluviales ( assainissement) avaient été réalisés et que seul le déplacement du cumulus n'avait pu être effectué en raison de la faute exclusive de Mme [X]. 

Concernant la violation du droit de passage conventionnel dont bénéficie le fonds de la demanderesse, elle invoquait l'absence de démonstration de tout trouble ainsi que la mise en place de marquage au sol et d'une banderole pour délimiter l'emprise du droit de passage.





Par ordonnance contradictoire en date du 21/02/2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON a statué comme suit : 



'DÉBOUTONS Mme [X] [K] en toutes ses demandes,

CONDAMNONS Mme [X] [K] à verser à la S.C.I. M3F la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNONS Mme [X] [K] aux entiers dépens de l'instance'.





Le premier juge a notamment retenu que : 



- sur la demande d'expertise, il ressort du rapport d'expertise du cabinet POLYEXPERT déposé par la requérante que la majorité des travaux d'implantation des compteurs et des canalisations a été réalisé conformément aux dispositions contractuelles de l'acte notarié, à savoir ceux concernant l'électricité, l'assainissement ainsi que l'adduction d'eau. S'agissant de l'assainissement, la partie défenderesse produit un rapport de vérification de conformité favorable du 22 mars 2022. Seule la production d'eau chaude sanitaire pose une problématique liée au déplacement du cumulus d'eau chaude.

Il n'existe aucun désordre avéré, seulement une absence de réalisation d'un engagement avec une contestation sérieuse sur les modalités convenues pour sa concrétisation, ce qui n'entre pas dans le champs de compétence d'un expert judiciaire, et la demande d'expertise doit être rejetée.

- sur la demande relative à la servitude de passage, l'acte notarié du 26 février 2021 prévoit la constitution d'une servitude de passage au profit du fonds dominant cadastré [Cadastre 6] sur le fonds servant cadastré [Cadastre 8] de la S.C.I. M3F sis commune de [Localité 9], droit de passage d'une largeur de 5 mètres le long de la parcelle [Cadastre 7]. Il appartient à la requérante de démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite à son droit de passage, ce qu'elle ne rapporte pas. 

Chaque partie produit en effet des clichés photographiques non datées desquelles il apparaît que des véhicules stationnent sur ce droit de passage puisqu'un marquage au sol et une banderole en interdisent l'accès. Il s'en suit que faute de démonstration de la réalité d'un trouble, Mme [X] [K] sera déboutée en cette demande.





LA COUR



Vu l'appel en date du 20/03/2023 interjeté par Mme [K] [X]



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19/06/2023, Mme [K] [X] a présenté les demandes suivantes :



'Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,
Vu l'article 701 du code civil,

Dire Mme [K] [X] bien fondée et recevable en ses demandes,

En conséquence,

Infirmer l'ordonnance du 21 février 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Voir prescrire l'organisation d'une mesure d'expertise qui sera confiée à tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour d'Appel, de nommer, avec, outre la mission habituellement impartie, celle de :

-convoquer les parties et leurs conseils

- se rendre sur place, [Adresse 3]

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à

l'accomplissement de sa mission,

- visiter les lieux,

- examiner les désordres allégués par la demanderesse dans son assignation, et les

pièces annexées,

- indiquer la date à laquelle ils sont apparus, les décrire, en préciser les causes, dire si les désordres constatés affectent les éléments d'équipement définis par l'article 1792 - 2 ou ceux définis par l'article 1792-3 du Code Civil,

- dire si les malfaçons, vices de construction ou de conception sont ou non de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à le rendre impropre à sa destination,

- dire si les travaux prévus dans l'acte de vente du 26 février 2021 ont été effectués,

- indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des

désordres, en indiquer leur coût ;

- donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les éventuelles responsabilités des participants à la construction

- donner son avis sur le préjudice subi par Mme [K] [X]

Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ; en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;

Dire que l'expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats ;

Dire qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;



Enjoindre à la S.C.I. M3F de mettre en oeuvre tous travaux par la mise en oeuvre d'une barrière permettant le libre exercice de la servitude au profit de Mme [K] [X] et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Rejeter toutes les demandes présentées par la S.C.I. M3F comme étant non fondées

Condamner la S.C.I. M3F au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et 2000 € pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens de l'instance'.









A l'appui de ses prétentions, Mme [K] [X] soutient notamment que : 



- est indiqué à l'acte : que le bien est alimenté en eau et électricité par 2 compteurs se trouvant sur la propriété restant au vendeur, que de nouveaux compteurs ont été installés mais que le compteur électrique ne pouvait être opérationnel avant obtention du consuel. Dans l'attente, locataire du local commercial avait donné son accord pour conserver le branchement actuel.

- à ce jour Mme [K] [X] rencontre deux difficultés particulièrement importantes. D'une part le fait que l'alimentation électrique et l'adduction d'eau ainsi que l'évacuation de l'habitation desservent aussi le local commercial voisin. D'autre part le cumulus électrique de production d'eau chaude est situé dans le local commercial auquel elle n'a pas accès.

- la société M3F acceptait seulement de prendre en charge le coût de déplacement du vieux ballon existant (alors que le plombier émettait de sérieuses réserves sur la possibilité d'un tel déplacement). La société M3F refusait toute prise en charge d'un local pour installer ce ballon alors même qu'il n'existe aucun emplacement possible dans la maison de la requérante 

Si un compteur linky a bien été nouvellement installé sur la propriété de Mme [K] [X], les travaux sont toutefois très incomplets puisque le fameux compteur n'est relié à rien. 

- la S.C.I. M3F n'a pas respecté ses obligations contractuelles nées de la vente du bien et de la division par lot de sa propriété.

- la S.C.I. M3F s'était engagée, au terme du contrat de vente, à réaliser l'autonomie du bien vendu à Mme [K] [X] pour l'adduction d'eau et l'alimentation électrique, mais tel n'est pas le cas. 

- s'agissant du cumulus, elle n'a jamais refusé une intervention, mais son déplacement doit s'accompagner de garanties particulières. En outre, il n'est pas possible d'accueillir un cumulus sur son fonds faute de local.

Une expertise est justifiée quant aux conditions techniques de ce déplacement.

- s'agissant du raccordement électrique, l'information de réalisation d'un consuel ne lui a été communiquée qu'au jour de la signature de l'acte de vente. Elle avait été convaincue par le gérant de la S.C.I. M3F que le consuel n'était selon lui qu'une formalité et qu'elle avait juste à faire mettre le compteur à son nom, ce qui bien sûr a été refusé par ENEDIS.

- le diagnostic électrique qui a été présenté à Mme [K] [X] ne signifiait que la présence d'une prise de courant non conforme.

- s'il existe une servitude pour la position du compteur sur la propriété S.C.I. M3F, il n'en reste pas moins que le passage des câbles d'alimentation électrique via le local commercial pour alimenter la maison de la requérante n'était pas prévu dans la servitude.

- seul existe un branchement provisoire et il persiste une véritable incertitude technique sur les travaux mis en oeuvre pour assurer l'autonomie électrique définitive du logement de Mme [K] [X] dans le respect des engagements contractuels de la S.C.I. M3F 

- sur le compteur d'eau et le raccordement à l'eau potable, s'il existe un compteur d'eau à son nom, l'autonomie en adduction d'eau de Mme [K] [X] n'est absolument pas avérée et justifiée, et une expertise est là encore nécessaire.

- sur l'assainissement, elle est désormais en possession des factures et du rapport de conformité qu'elle n'avait pas obtenus mais il semble que ce rapport de conformité concerne le réseau d'assainissement du local commercial resté la propriété de la société M3F. 

La S.C.I. M3F ne justifie pas la conformité du réseau d'assainissement autonome dont doit bénéficier Mme [K] [X] depuis la vente.

Une mesure d'expertise doit être ordonnée, notamment afin de déterminer le montant des travaux à entreprendre pour que cette autonomie soit pleinement réalisée.

- les travaux pour lesquels des factures sont versées sont des travaux qui ont été mis en oeuvre pour le local commercial restant appartenir à la S.C.I. M3F, à l'exception d'une facture ENEDIS, car elles portent l'adresse [Adresse 3] du local commercial.

- le constat d'huissier versé est éloquent et la preuve de la défaillance de la société S.C.I. M3F est rapportée.

- sur l'exercice de la servitude, Mme [X] apporte la preuve que la S.C.I. M3F ne permet pas l'usage et la jouissance paisible de cette servitude. 

- dans l'acte du 26 février 2021, il était prévu l'existence d'une servitude de passage bénéficiant au fond acquis par Mme [K] [X] 



Depuis de nombreux mois, que cette servitude n'est pas respectée puisque le parking est à plusieurs reprises utilisé de manière particulièrement anarchique gênant tout passage pour Mme [K] [X] afin que celle-ci puisse sortir de chez elle. 

La S.C.I. M3F a mis en oeuvre, le 5 décembre 2022 (soit 20 jours après l'assignation) un marquage au sol et a placé une banderole pour tenter de faire respecter le droit de passage 

Toutefois, en respectant la ligne, l'accès à la propriété de la concluante est impossible du fait de la présence d'un poteau et d'une barrière au bout de la bande de stationnement et de passage qui lui est réservé.

Un constat d'huissier a été réalisé le 14 avril 2023.

Un constat contraire a été réalisé, la S.C.I. M3F ayant choisi son jour car il n'y avait pas de voiture stationnée sur la bande de passage.

Il y a lieu de constater l'absence de moyen efficace pour prévenir le stationnement sur cette bande de passage, une simple bande blanche n'étant pas dissuasive. 



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 03/07/2023, la société S.C.I. M3F a présenté les demandes suivantes : 

'Vu les explications ci-avant et les pièces produites à l'appui des présentes conclusions ;

- CONFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

PAR CONSEQUENT,

- DÉBOUTER l'Appelante de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER Mme [K] [X] à verser à la S.C.I. M3F une indemnité de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

ET Y AJOUTANT,

- CONDAMNER Mme [K] [X] à verser à la S.C.I. M3F une indemnité de 3500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel'.





A l'appui de ses prétentions, la société S.C.I. M3F soutient notamment que : 



-l'acte de vente du 26 février 2021 prévoit deux servitudes au profit du fonds acquis par Mme [X] : une servitude de passage et une servitude d'implantation des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité et des canalisations y afférentes.

Toutes précisions quant à la nécessité d'un consuel relatif à l'installation électrique étaient portées à l'acte de vente et il était mentionné notamment que le contrôle de l'installation électrique révélait que : 'les conclusions sont les suivantes : l'installation intérieure d'électricité comporte un ou des anomalies', ce constat détaillé étant annexé à l'acte.

- selon expertise amiable, s'agissant du cumulus, un devis de déplacement et raccordement du cumulus existant doit par conséquent être communiqué par Mme [X].

- s'agissant de l'adduction d'eau, des modifications ont été réalisées depuis la vente par la S.C.I. M3F afin que la maison dispose d'une adduction d'eau indépendante.

- s'agissant de l'électricité, Mme [X] va engager une demande auprès d'ENEDIS.

- s'agissant de l'assainissement, des modifications techniques ont été réalisées par la création de réseaux enterrés indépendants. 

- s'agissant du cumulus, la S.C.I. M3F a accepté d'en prendre à sa charge le coût, et l'absence de réalisation de ces travaux est uniquement imputable à Mme [X], laquelle n'a pas daigné répondre à ses propositions.

Elle exige sans fondement la fourniture d'un cumulus neuf ainsi que la création d'un local pour le recevoir.

- le premier juge a justement estimé qu'une mesure d'expertise n'était pas justifiée.

- Mme [X] remet en cause la solution préconisée par son propre expert d'assurance, à savoir le déplacement du cumulus existant.

Toutefois, elle ne verse pas de pièces permettant d'établir que le déplacement du cumulus ne serait pas possible ou satisfaisant et le constat d'huissier ne l'établit pas, ce constat notant l'existence d'une pièce dédiée à la chaufferie.

- la S.C.I. M3F réitère en tant que de besoin son accord pour faire intervenir à ses frais un plombier afin de déplacer le cumulus, étant précisé que la maison vendue dispose bien d'un local pouvant accueillir le cumulus.

Elle est même disposée à prendre à sa charge la fourniture et la pose d'un cumulus neuf si cela est de nature à mettre fin à tout litige sur ce point, et produit le devis de son plombier, à charge pour Mme [X] de communiquer plusieurs dates d'intervention en juillet 2013.

- sur le compteur et le raccordement électrique, il est précisé à l'acte de vente,

 comme d'ailleurs dans le compromis de vente signé par les parties le 04 décembre 2020, qu'un nouveau compteur était installé et que l'installation électrique de la maison n'est pas aux normes.

Aux termes de l'acte de vente, Mme [X] s'est par conséquent engagée à faire son affaire personnelle des travaux de mise aux normes électriques de la maison et de l'obtention du consuel, le vendeur ayant fait procéder aux travaux lui incombant selon factures des sociétés ENEDIS et STA France INCENDIE.

Il n'est pas rapporté le preuve de désordres sur ce point incombant à l'intimée. 

- sur l'adduction d'eau, un compteur indépendant a été installé.

La société M3F verse aux débats une facture de l'entreprise GUILBAUD CLOVIS du 19 avril 2021 qui confirme la réalisation de canalisations d'eau distinctes pour chacune des parcelles.

- sur l'assainissement, il n'est pas rapporté la preuve d'un quelconque désordre sur ce point. Le cabinet POLYEXPERT a constaté que des modifications avaient été effectuées concernant l'assainissement.

3 factures sont produites, outre le rapport de la SAUR qui établit la conformité du raccordement eaux usées et eaux pluviales de la maison, ce rapport portant sur une maison située [Adresse 3], la demande de contrôle étant faite en raison de la vente de la maison.

- sur la demande d'injonction relative au droit de passage, le constat d'huissier versé par Mme [X] n'est pas probant des difficultés qu'elle décrit.

Me [H] a certes constaté que l'accès à la voie publique via la bande sur laquelle s'exerce la servitude de passage est impossible compte tenu de la disposition d'un pylône électronique et d'un panneau grillagé.

Toutefois, si la S.C.I. M3F n'est pas en droit de retirer ce panneau grillagé car il se trouve situé sur la propriété du voisin, elle produit en revanche un constat dressé par la même étude de commissaires de justice, en l'occurrence Me [L] [S], le 04 mai 2023, lequel établit que le tracé de la bande blanche au sol a été modifié et décalé à l'entrée du parking de sorte qu'il permet à Mme [X] d'accéder sans difficulté à la bande de terrain réservé à l'exercice de son droit de passage et de stationnement.

L'huissier a indiqué : 'l'assiette du droit de passage ainsi délimité permet l'accès au portail de la parcelle [Cadastre 6]. Je constate que rien n'entrave l'usage du droit de passage'.

La demande d'injonction est donc injustifiée. 





Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.





Vu l'ordonnance de clôture en date du 06/07/2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande d'expertise en référé :



L'article 145 du code de procédure civile dispose que 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'. 



Il appartient dans ce cadre au juge des référés d'apprécier la légitimité de la demande d'expertise présentée, au regard de la plausibilité d'un procès au fond et de l'utilité, voire la pertinence dans cette perspective, de la mesure d'instruction sollicitée.



Par contre, alors qu'il est saisi en dehors de tout procès, d'une mesure in futurum, il n'appartient pas au juge des référés, dans le cadre d'une demande d'expertise, d'apprécier la recevabilité d'une action en justice qui n'est pas engagée ni la nature des responsabilités en cause.



Si l'existence d'une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la saisine du juge des référés, le demandeur ne peut prétendre par contre à un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l'échec, comme irrecevable ou mal fondée.



En l'espèce, l'acte de vente régularisé devant notaire le 26 février 2021 mentionne

en sa page 6 : ' à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, une servitude d'implantation des compteurs d'eau, de gaz, et d'électricité et des canalisations y afférents'.



Mme [X] soutient toutefois l'existence de difficultés justifiant selon elle l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, alors qu'une expertise amiable a été réalisée sans que la société S.C.I. M3F y participe en dépit de sa convocation.



- s'agissant en premier lieu de l'emplacement du cumulus électrique, celui-ci se situe selon rapport Polyexpert 'au grenier du garage du local commercial' conservé par la S.C.I. M3F.

La société M3F indiquait accepter de prendre en charge le coût de déplacement du ballon existant, et dans ses dernières écritures proposait de supporter le coût d'un nouveau ballon, mais les parties divergent sur les solutions techniques à retenir et surtout sur la localisation du ballon, Mme [X] soutenant qu'il n'existe aucun emplacement possible sur son fonds, au contraire de l'intimée qui évoque l'existence d'une pièce de chaufferie.



Mme [X] est dans ce contexte légitime à solliciter une mesure d'expertise technique de faisabilité, réalisée à ses frais avancés.



S'agissant de l'adduction d'eau, il est établi qu'un compteur d'eau indépendant a été installé mais il convient néanmoins de vérifier dans le cadre de la mesure d'expertise l'autonomie de l'installation de Mme [X].



De même, la conformité de son assainissement doit être vérifiée, en dépit du contrôle SAUR versé aux débats et établit le 22/03/2022 au nom de M. [V].



Il convient en conséquence d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire sur ces points difficultueux, par infirmation de l'ordonnance entreprise.



Par contre et s'agissant du raccordement électrique, toujours sous branchement provisoire de l'accord des parties selon acte de vente, il est constant qu'un compteur indépendant linky a néanmoins été installé tel qu'indiqué à l'acte de vente, mais que l'installation électrique n'est pas raccordée définitivement faute de consuel.



Sur ce point, il y a lieu de rappeler que le contrôle de l'installation électrique est expressément rappelé à l'acte de vente et figure en annexe (expertise EXACTE 85), détaillée, portée à la connaissance de Mme [X], avec la conclusion : 'l'installation intérieure électrique comporte une ou plusieurs anomalie pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elle(s) présente (nt)'.



Il n'y a pas lieu en conséquence d'étendre la mission de l'expert à l'examen de cette installation présente dans le bien propriété de Mme [X].





Sur l'exercice de la servitude de passage :



La servitude de passage est ainsi rédigée :

' à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui a été accepté par son propriétaire, un droit de passage en tout temps et heure et avec tout véhicule', les modalités d'exercice de la servitude étant décrites en page 5 de l'acte sur une bande d'une largeur de 5 mètres le long de la parcelle [Cadastre 7]. 'L'acquéreur pourra stationner sur cette bande de terrain'... 'qui ne pourra être ni obstruée ni fermée par un portail d'accès, sauf dans ce dernier cas accord des parties'.



Mme [X] soutient sa difficulté d'exercice de la servitude dont son fonds bénéficie et sollicite qu'il soit fait injonction à la S.C.I. M3F de 'mettre en oeuvre tout travaux par la mise en oeuvre d'une barrière permettant le libre exercice de la servitude', cela sous astreinte.



Toutefois, si l'huissier de justice Me [H] a constaté que l'accès à la voie publique via la bande sur laquelle s'exerce la servitude de passage était impossible compte tenu de la disposition d'un pylône électronique et d'un panneau grillagé, un nouveau constat d'huissier a été réalisé le 4 mai 202.



Il en résulte que le tracé de la bande blanche au sol a été modifié et décalé à l'entrée du parking de sorte que Mme [X] peut désormais accéder sans difficulté à la bande de terrain réservé à l'exercice de son droit de passage et de stationnement 'l'assiette du droit de passage ainsi délimité permet l'accès au portail de la parcelle [Cadastre 6]. Je constate que rien n'entrave l'usage du droit de passage'.



Il existe ainsi aujourd'hui une contestation sérieuse sur l'existence d'un obstacle à l'exercice de la servitude, et le rejet par le premier juge de la demande de Mme [X] présentée en référé sera en conséquence confirmé, et étant relevé qu'elle ne pourrait solliciter l'implantation d'une barrière sans l'accord exprès de la S.C.I. M3F, tel que précisé à l'acte de vente.









Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile :



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties.





Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles en cause de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,



INFIRME l'ordonnance entreprise.



Statuant à nouveau,



DIT Mme [K] [X] recevable en sa demande.



ORDONNE une mesure d'expertise, et la confie à 



M. Patrice BOBINEAU



[Adresse 5]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 11]



avec pour mission de :

o Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] ; 

o Se faire communiquer les pièces utiles,

o Dire s'il existe des désordres relatifs au cumulus électrique et à son emplacement, à l'adduction d'eau potable et à l'assainissement du fonds de Mme [X]. Dans l'affirmative les décrire.

o Décrire les éventuels défauts d'implantation, leurs conséquences et les moyens d'y remédier;

o Désigner les éléments d'équipement qui ne fonctionneraient pas correctement ; 

o Rechercher les causes techniques de ces désordres,

o Fournir tous éléments permettant de préconiser les travaux de remise en état ou en conformité, de chiffrer leur coût et de préciser leur durée,

o Fournir tous éléments de fait permettant d'apprécier les responsabilités susceptibles d'être encourues et les préjudices éventuellement subis ;

 o dire si les travaux prévus dans l'acte de vente du 26 février 2021 ont été effectués,



DIT que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : 

- la liste exhaustive des pièces par lui consultées, 

- le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation, 

- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise, 

- la date de chacune des réunions tenues, 

- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, 

- le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport); 



DIT que l'expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l'article 263 du code de procédure civile ; 



DIT que l'expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise et qu'il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire ; 



DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l'expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; qu'il devra fixer la date limite de dépôt des observations qu'il lui seront adressées et rappellera qu'il n'est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ; 



DIT que l'expert devra déposer son rapport en double au greffe de la cour d'appel dans le délai de 4 mois à compter de l'avis de consignation; qu'il en adressera une copie à chaque partie ; 



RAPPELLE que l'expert joindra au dépôt du rapport d'expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ; 



DIT que Mme [K] [X] fera l'avance des frais d'expertise qu'elle sollicite et versera au régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de POITIERS une provision de 2000 € à valoir sur la rémunération du technicien, et ce avant le 30/11/2023, terme de rigueur.



DIT qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera automatiquement caduque





DIT que la mesure d'expertise sera administrée par la cour d'appel de POITIERS et le magistrat de la première chambre civile chargé du contrôle des expertises.



DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert désigné, son remplacement interviendra par simple ordonnance du magistrat de la première chambre civile de la cour d'appel de POITIERS chargé du contrôle des expertises.



Y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à inclure dans la mission de l'expert l'examen de l'installation électrique du bien acquis par Mme [X].



DÉBOUTE Mme [K] [X] de sa demande d'injonction relative à l'exercice de sa servitude de passage.



DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 



DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



DIT que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,