Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 19 octobre 2023

N° RG 23/00020 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JIFD





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00374

Jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen du 28 juin 2022





APPELANTE :



Madame [G] [E]

née le [Date naissance 5] 1991 à [Localité 11] (26)

[Adresse 6]

[Localité 8]



représentée et assistée par Me Agnès PANNIER de la SELEURL AGNÈS PANNIER, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/000071 du 23/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





INTIMES :



Madame [R], [O], [U] [X] épouse [K]

née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 9] (92)

[Adresse 2]

[Localité 7]



représentée par Me Béatrice MABIRE MORIVAL de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN



Monsieur [F], [T], [C] [K]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]



représenté par Me Béatrice MABIRE MORIVAL de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN



Madame [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]



n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte d'un commissaire de justice en date du 2/03/2023











COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 septembre 2023 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller



DEBATS :



Madame DUPONT greffière



A l'audience publique du 25 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2023



ARRET : 



Défaut



Prononcé publiquement le 19 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 27 juin 2020, M. [F] [K] et Mme [R] [X] épouse [K] ont consenti un bail à usage d'habitation à Mme [V] [M] et à Mme [G] [E] portant sur un immeuble sis [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 880 euros, outre une provision pour charges mensuelle de 35 euros.



Mme [E] a déclaré aux bailleurs avoir quitté les lieux par courrier du 1er juillet 2021.



Par actes d'huissier en date du 23 février 2022, dénoncés à M. le Préfet de Seine-Maritime par voie électronique avec avis de réception le 24 février 2022, M. et Mme [K] ont fait assigner Mme [M] et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment de faire constater la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, pour défaut d'assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement des loyers, ainsi qu'ordonner leur expulsion.

















Par jugement réputé contradictoire du 28 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- constaté la résiliation du bail à la date du 20 novembre 2021 par acquisition de la clause résolutoire, pour défaut d'assurance contres les risques locatifs, insérée au contrat de bail signé le 27 juin 2020 entre M. [K] et Mme [X] d'une part, et Mme [M] et Mme [E] d'autre part, et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] ;



- ordonné la libération des lieux ;



- dit qu'à défaut par Mme [M] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par les bailleurs ;



- condamné solidairement Mme [M] et Mme [E], cette dernière jusqu'à la date du 21 avril 2022, à payer à M. et Mme [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;



- condamné solidairement Mme [M] et Mme [E] à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 145,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021 sur la somme de 1 830 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;



- condamné Mme [M] à payer à M. [K] et Mme [X] la somme de 1 189,50 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 10 mai 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



- dit que la présente décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



- condamné in solidum Mme [M] et Mme [E] à payer à M. et Mme [K] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;



- condamné in solidum Mme [M] et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance, à l'exclusion du coût éventuel de l'expulsion à l'égard de cette dernière, dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation du 23 février 2022, à l'exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 2 novembre 2021.



Par déclaration du 3 janvier 2023, Mme [E] a relevé appel de cette décision.













EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions reçues le 3 avril 2023, Mme [E] demande à la cour de :



- réformer en toutes ses dispositions dont appel le jugement en date du 28 juin 2022 ;



Statuant à nouveau,



- débouter M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes à son encontre ;



- condamner solidairement M. et Mme [K] à lui verser la somme de 243,31 euros au titre des provisions sur charge injustifiées ;



- condamner solidairement M. et Mme [K] à lui verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner solidairement M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance.



Par dernières conclusions reçues le 28 juin 2023, M. et Mme [K], demandent à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen en date du 28 juin 2022 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;



A titre principal,



- déclarer irrecevable car nouvelle la demande reconventionnelle de Mme [E] en remboursement des provisions pour charge ;



A titre subsidiaire,



- débouter Mme [E] de sa demande de remboursement des provisions pour charge ;



- condamner Mme [E] à leur régler, la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;



- condamner Mme [E] aux entiers dépens d'appel.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.



Mme [M] n'a pas constitué avocat. L'acte de la signification de la déclaration d'appel et assignation devant la cour d'appel a été converti en procès-verbal de vaines recherches conformément à l'article 659 du code de procédure civile. La présente décision sera rendue par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION

 

Sur la demande en paiement de l'arriéré formée contre Mme [E]



Le tribunal a condamné l'appelante à payer le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 21 avril 2022.



Mme [E] soutient qu'à défaut de solidarité, elle ne peut être tenue des loyers au delà de l'échéance de son congé, délivré le 1er juillet 2021, congé dont la durée est réduite à un mois en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, son employeur l'ayant licenciée par courrier en date du 8 juin 2021.



Les bailleurs répliquent que le bail contient bien une clause de solidarité, que Mme [E] ne peut se prévaloir du délai abrégé puisque le motif mentionné dans le congé est une rupture amoureuse et non son licenciement, dont elle n'a pas justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé ainsi que la loi l'exige, qu'elle est donc tenue solidairement des loyers et charges pendant une période de 6 mois postérieure à l'effet du congé, soit à compter du 21 octobre 2021.



Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est d'un mois en cas de perte d'emploi. Le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.



En l'espèce, l'appelante verse aux débats une lettre de rupture de la période d'essai en date du 8 juin 2021. Cependant Mme [E], dans le congé adressé le 1er juillet 2021 à ses bailleurs, ne fait pas valoir ce motif, mais celui d'une rupture de la relation avec sa conjointe. Elle n'a ainsi pas justifié, au moment de l'envoi du congé, qu'elle relevait bien d'un des motifs du congé abrégé.



Il s'ensuit qu'elle n'est pas fondée à solliciter le bénéfice du délai de préavis réduit à un mois et que la date d'effet du congé reçu par les bailleurs le 21 juillet 2021 doit être fixée au 21 octobre 2021. 



Les bailleurs se prévalent par ailleurs de la clause de solidarité convenue entre les parties et rédigée comme suit : "pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable "le locataire" ; que "Colocation (le cas échéant) : en cas de congé délivré par un des colocataires, le bail se poursuit et le colocataire qui a donné congé demeure solidairement tenu de payer le loyer et les charges jusqu'à la date d'effet du congé en cas de nouveau colocataire ou 6 mois après la date d'effet du congé à défaut de nouveau colocataire." 



Ces dispositions sont conformes à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ne prévoient la solidarité qu'au titre des loyers et charges dues en cours d'exécution du contrat, et non au titre des indemnités d'occupation postérieures à sa résiliation, intervenue en l'espèce le 20 novembre 2021. L'indemnité d'occupation, qui ne répare pas une mauvaise exécution du bail, est due en raison du comportement fautif extracontractuel de celui qui se maintient indûment dans les lieux après la résiliation du bail, et qui en est donc le seul débiteur, à défaut de clause de solidarité expresse.







La décision doit donc être infirmée en ce que Mme [E] ne peut être tenue solidairement que jusqu'au 20 novembre 2021 et ne peut être condamnée au titre des indemnités d'occupation postérieures.



Au vu du décompte de créance versé en pièce n°15, l'arriéré de loyers et charges au mois d'octobre 2021 compris s'élevait à 910 euros, ce qui constitue la limite des condamnations solidaires qui peuvent être prononcées contre Mme [E].



Sur la demande en régularisation des charges locatives formée par Mme [E]



L'appelante sollicite, sur le fondement de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation des bailleurs à rembourser une moitié du montant des charges réglées sur une durée de 13 mois antérieure au mois d'août 2021, soit à compter du 1er juillet 2020, expliquant que le bailleur n'a procédé à aucune régularisation.



En réplique, les époux soulèvent l'irrecevabilité de cette demande au titre qu'il s'agirait d'une nouvelle prétention.



Mme [E] n'était toutefois pas comparante en première instance.



Il résulte en outre de l'article 564 du code de procédure civile que les parties peuvent soumettre de nouvelles prétentions pour opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses.



La demande en remboursement de la moitié des charges locatives est donc recevable, s'agissant d'obtenir compensation avec la condamnation en loyers et charges sollicitée par l'intimé, non comparante en première instance.



Les bailleurs versent copie des relevés de régularisation de charges pour 2020 à 2022 accompagnée de pièces justificatives relatives au contrat d'entretien de la chaudière et à la taxe ordures ménagères.



Le montant du trop perçu allégué pour 2020, soit 8, 27 euros euros, n'est pas contesté par l'appelante, mais le solde pour 2021 en faveur des bailleurs, soit 49, 72 euros, ne l'est pas davantage.



Aucune créance en faveur de la locataire n'est donc démontrée sur la période concernée par ses demandes.



Le solde à la charge de Mme [E] doit donc être fixé à 910 euros et l'appelante déboutée de sa demande de remboursement d'une partie des charges.



Sur les frais et dépens



Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique, puisque Mme [E] succombe solidairement sur le fond. Les développements consacrés par l'appelante au contenu des dépens ne font l'objet d'aucune demande dans le dispositif et la cour n'a donc pas à statuer les concernant. 



L'appelante succombe pour l'essentiel en appel et sera condamnée aux dépens d'appel outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 500 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement querellé en ce que le tribunal a :



- condamné solidairement Mme [E] jusqu'à la date du 21 avril 2022, à payer à M. et Mme [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;



- condamné solidairement Mme [E] à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 145,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021 sur la somme de 1 830 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;



Statuant à nouveau :



Condamne Mme [E] à payer à M. et Mme [K] la somme de 910 euros au titre des loyers, et charges arrêtés au 20 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, condamnation solidaire dans cette limite avec celle prononcée en première instance contre Mme [V] [M] ;



Rejette la demande d'indemnité d'occupation formée contre Mme [E] ; 



Y ajoutant 



Déclare recevable la demande reconventionnelle en provision sur charges ;



Déboute Mme [E] de cette demande ; 



Condamne Mme [E] aux dépens ;



Accorde le bénéfice de distraction aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre ; 



Condamne Mme [Y] à payer à M. [F] [K] et Mme [R] [X] épouse [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute les parties de leurs autres demandes.





La greffière La présidente