Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 19 octobre 2023

N° RG 23/00461 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJDF







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 19 OCTOBRE 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00595

President du tribunal judiciaire de Rouen du 17 janvier 2023





APPELANTE :



S.A.S.U. NIGHT EPICERIE

[Adresse 1]-[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Maître BEAULAVON, avocat au barreau de ROUEN.







INTIMEE :



S.C.I. SCI LES 2 J

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me CANTON, avocat au barreau de ROUEN.







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 08 juin 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, présidente

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



M. GUYOT, greffier







DEBATS :



A l'audience publique du 08 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2023







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 19 octobre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière lors de la mise à disposition.



*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Le 5 novembre 2019, par acte authentique reçu par Maître [X], notaire associé à [Localité 7] (76), la société Les 2J a fait l'acquisition, des lots n°1 et 104 d'un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 7], [Adresse 1]-[Adresse 2] cadastré section BK [Cadastre 4] et des lots n°4, 58 et 59 d'un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 7], [Adresse 1]-[Adresse 2] cadastré section BK [Cadastre 5]. 

 

Le 28 septembre 2021, par acte sous seing privé, la SCI Les 2J a conclu un bail commercial avec la société Night Epicerie portant sur un local commercial sis dans l'ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 7], [Adresse 1]-[Adresse 2], correspondant au : 

 

- Lot n°4 : Un local à usage commercial ou professionnel situé au rez-de-chaussée, accessible directement par la [Adresse 8] à gauche de l'entrée du [Adresse 1]. 

 

Ledit bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 24 septembre 2021 pour se terminer le 23 septembre 2030.

Les lieux loués étaient destinés à usage d'épicerie - dépôt de pain.

 

Il a été convenu entre les parties un loyer annuel de 16.800 euros HT payable trimestriellement, à terme échu au plus tard le dernier jour de chaque trimestre civil, avec un abattement de 1.200 euros HT la première année du bail ainsi qu'une franchise de loyers de deux mois, soit jusqu'au 24 novembre 2021. Il a été prévu le versement d'un dépôt de garantie à hauteur de trois mois de loyer HT, soit 4.200 euros. 

 

Le 9 mai 2022, la société Les 2J a fait délivrer à la société Night Epicerie un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges au 1er trimestre 2022.

 

Par ordonnance de référé du 17 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 28 septembre 2021 entre la SCI les 2J et la société Night Épicerie, portant sur des locaux commerciaux,



- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 10 juin 2022,



- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,



- fixé l'indemnité d'occupation due par Night Épicerie, à compter du 10 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme mensuelle de 2 800 euros, et condamné à titre provisionnel la locataire en tant que de besoin au paiement de cette somme au profit de la SCI les 2J,



- condamné à titre provisionnel la société Night Épicerie à payer à la SCI les 2J la somme totale de 2 436,61 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au 12 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre l'indemnité forfaitaire de 10%, soit 243,66 euros



- accordé à la SCI les 2J la possibilité de conserver le dépôt de garantie au titre de la compensation,



- condamné la société Night Épicerie aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer,



- condamné Night Épicerie à payer à la SCI les 2J la somme 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,



- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,



- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



La société Night Épicerie a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 6 février 2023.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023.

 





EXPOSE DES PRETENTIONS

 

Vu les conclusions du 3 mars2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Night Épicerie qui demande à la cour de :



- réformer l'ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2023 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



- prendre acte de ce que la société Night Épicerie s'engage à verser la somme mensuelle de 300 euros TTC, en sus du loyer courant et des charges, afin d'apurer la dette locative,



- octroyer à la société Night Épicerie des délais de paiement dans la limite de 24 mois,



- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire,



- débouter la SCI Les 2 J de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



- condamner la SCI Les 2 J aux entiers dépens de l'instance. 







            Vu les conclusions du 27 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI Les 2 J qui demande à la cour de :



- déclarer mal fondé l'appel de la SAS Night Épicerie à l'encontre de la décision rendue le 17 janvier 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen,



Par conséquent,



- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,



- débouter la SAS Night Épicerie de toutes ses demandes, fins et conclusions,



En conséquence,



- débouter la SAS Night Épicerie de sa demande d'octroi d'un délai de paiement,



Y ajoutant,



- condamner la société Night Épicerie à payer à la SCI Les 2 J la somme supplémentaires de 9 080,72 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation impayées et charges suivant décompte arrêté au 20 mars 2023,



- condamner la société Night Épicerie à payer à la SCI Les 2 J la somme supplémentaires de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,



- condamner la société Night Épicerie aux dépens de l'appel,







MOTIFS



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Moyens des parties



La société Night Epicerie soutient que la dette locative s'élève à 3 620,57 euros ; le décompte au 14 décembre 2022 mentionnant une dette locative de 7 020,57 euros ne tient pas compte des virements de 1 600 euros et de 1 800 euros effectués respectivement les 3 février 2022 et 19 décembre 2022.



La société Les 2J réplique que le commandement de payer délivré le 9 mai 2022 est resté infructueux ; la locataire n'a pas réglé toutes les sommes dues au titre des charges ; elle est bien fondée à faire constater la résiliation du bail ; La société Night Epicerie reste redevable de la somme de 9 080,72 euros.



Réponse de la cour



Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile,''dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''

 

L'article 835 du code de procédure civile dispose que ''le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.''

 

L'article L 145 -41 du code de commerce dispose que ''toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux .Le commandement doit , à peine de nullité mentionner ce délai.''

 

En premier lieu, la condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition de la clause résolutoire.



En second lieu, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

 

Le commandement du 9 mai 2022 visant et reproduisant la clause résolutoire insérée au bail du 28 septembre 2021 a été signifié à la société Night Epicerie pour paiement de la somme de 3 936,61 euros au titre les loyers et charges échus au 29 avril 2022 (au titre du dernier trimestre 2021 et du premier trimestre 2022). Le commandement mentionne le délai légal d'un mois pour acquitter la dette.



L'appelante ne remet en cause ni le bail, ni la clause résolutoire, ni le commandement, elle se borne à contester le montant de la dette locative.

 

Le décompte daté du 29 avril 2022 joint au commandement de payer ne mentionnant pas le versement effectué par la société Night Epicerie le 24 avril 2022 d'un montant de 1500 euros, il a été pris en compte par le premier juge qui a ainsi retenu que lors de la délivrance du commandement de payer le 9 mai 2022 la somme réellement due était de 2 436,61 euros.

 

Cette somme de 2 436,61 euros due lors de la délivrance du commandement de payer apparaît également des décomptes des 14 décembre 2022 et 20 mars 2023. Il apparaît par ailleurs du décompte daté du 14 décembre 2022 que le versement de 1600 euros par la société Night Epicerie le 7 février 2022 a été pris en compte. Ce règlement par virement est mentionné au verso du décompte précité et il est précisé que le 2 mars 2022, le solde débiteur du compte était de 622,61 euros. Ce montant est repris au recto de ce même décompte comme se rapportant à la somme due au titre du dernier trimestre 2021 et il est également visé dans le décompte du 29 avril 2022 annexé au commandement de payer. Enfin, le virement de 1 800 euros est mentionné sur le décompte du 20 mars 2023.



Il apparaît des décomptes des 14 décembre 2022 et 20 mars 2023 que le premier paiement postérieur au commandement a été effectué le 19 août 2022 et la société Nighte Epicerie n'apporte aucun élément de nature à le contredire. Ce paiement étant postérieur de plus d'un mois à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, devant le juge des référés, juge de l'évidence, l'existence de contestations sérieuses pesant sur l'obligation au paiement de l'intégralité des loyers et provisions sur charges pendant les périodes concernées n'est pas démontrée.





Il en résulte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 10 juin 2022.



L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit à compter du 10 juin 2022.



Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

 

La société Night Epicerie propose de régler 2000 euros TTC afin d'apurer sa dette soit une somme mensuelle supplémentaire de 300 euros consacrée au remboursement de la dette.



La société Les 2J réplique que La société Night Epicerie ne justifie pas de sa bonne foi et de sa situation financière.



Réponse de la cour

 

Il résulte des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 ou 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée



Du décompte actualisé du 20 mars 2023 produit par la société Les 2J, il apparaît que la société Night Epicerie reste redevable de la somme de 9 080,72 euros au titre du solde des loyers et charges échus au 20 janvier 2023, après déduction de six virements de 1 800 euros chacun effectués entre le 18 août 2022 et le 19 janvier 2023.

 

S'il n'est pas contesté que des versements réguliers entre les mois août 2022 et janvier 2023 ont été effectués, la société Night Epicerie ne produit aucune pièce notamment comptable de nature à démontrer sa capacité à honorer un échéancier d'apurement et ce, alors que la dette a sensiblement augmenté depuis le commandement du 9 août 2022. Il en résulte que la demande de délai sera rejetée

 

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce que, consécutivement à l'acquisition de la clause résolutoire, elle a ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à hauteur de 2 800 euros par mois à compter de 10 juin 2022.





Sur le montant de la provision arrêtée au 20 mars 2023



La société Night Epicerie ayant été condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 10 juin 2022, la SCI Les 2 J dispose d'un titre exécutoire pour le recouvrement des sommes dues à compter de cette date, sans qu'il soit besoin de condamner à nouveau la locataire au titre des arriérés d'indemnité d'occupation.



Par voie de conséquence la créance provisionnelle au titre de l'arriéré de loyer est celle due antérieurement à la date de résiliation du bail. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Nigth Epicerie au paiement d'une somme de 2 436,61 euros au titre des loyers impayés et frais, selon décompte arrêté au 12 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre l'indemnité forfaitaire de 10%, soit 243,66 euros.



 

PAR CES MOTIFS

 

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

 

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Condamne la société Night Epicerie aux dépens de l'appel ;



Condamne la société Night Epicerie à payer à la société Les 2J la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.







La greffière, La présidente,