Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 17 octobre 2023

17/10/2023



ARRÊT N°



N° RG 20/02725 

N° Portalis DBVI-V-B7E-NYC5

CR / RC



Décision déférée du 27 Août 2020 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de MONTAUBAN 

(1119000106)



MME LECLERCQ

















E.U.R.L. TORRENS IMMOBILIER



C/



[O] [X]

[S] [J]

[I] [A]

S.C.P. [Y] [N]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



E.U.R.L. TORRENS IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES



Madame [O] [X]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Laurent MASCARAS de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représenté par Me Laurent MASCARAS de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [I] [A]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Paul TROUETTE, avocat au barreau de TOULOUSE



S.C.P. [Y] [N] Société civile professionnelle titulaire d'un Office Notarial agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : N. DIABY





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.





EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé sous conditions suspensives du 1er mai 2018, M. [I] [A] vendeur, et M.[S] [J] et Mme [O] [X], candidats acquéreurs ont signé par l'entremise de l'Eurl Torrens Immobilier, une promesse synallagmatique de vente concernant une maison à usage d'habitation située [Adresse 7], lot n°31 du lotissement "[Adresse 12]" moyennant le prix de 165.000 euros.



Un acompte de 1.500 euros a été déposé entre les mains du notaire.



L'acte authentique devait être passé au plus tard le 16 août 2018. 



Une clause pénale était prévue au compromis, ainsi libellée : 'Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 8.000 euros. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 6 000 euros'.



L'acte authentique n'a pas été signé.



Par acte du 14 février 2019, Mme [O] [X] et M.[S] [J] ont fait assigner l'Eurl Torrens immobilier et M.[I] [A] devant le Tribunal d'instance de Montauban en responsabilité et dommages et intérêts pour la première, du fait de l'inexécution du contrat, et en paiement de la clause pénale et dommages et intérêts pour le second, invoquant des manquements graves et fautifs ayant abouti à l'inexécution du compromis de vente.



Par acte du 2 mai 2019, M.[I] [A] a appelé en cause la Scp [Y] [N] notaire.









Après jonction des procédures, par jugement contradictoire en date du 27 août 2020, le Tribunal judiciaire de Montauban a :

- condamné M. [A] à verser la clause pénale d'un montant de 6 000 euros à Mme [X] et M. [J] ;

- débouté Mme [X] et M. [J] de leur demande de dommages et intérêts en sus de la clause pénale formée contre M. [A] ;

- condamné l'Eurl Torrens immobilier envers Mme [X] et M. [J] solidairement avec M. [A], à hauteur de 2 809,47 euros ;

- débouté M. [A] de son recours contre la Scp [Y] [N] notaire ;

- condamné l'Eurl Torrens immobilier à garantir M. [A] des condamnations mises à sa charge ;

- condamné solidairement M. [A] et l'Eurl Torrens immobilier à payer à Mme [X] et M. [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné M. [A] à payer à la Scp [Y] [N] notaire la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. [A] et l'Eurl Torrens immobilier aux dépens.



Le premier juge a retenu au vu de l'absence de publication au jour échu pour la signature de l'acte authentique du procès-verbal de partage et liquidation du régime matrimonial des ex-époux [A]-[D] ayant attribué l'immeuble indivis objet de la vente à M. [I] [A] de nature selon lui à rendre inopposable cette vente à Mme [D], non partie au compromis, que les acquéreurs s'étaient désengagés par mail du 17 septembre 2018, sans que M.[A], après la publication du partage qui serait intervenue le 28 septembre 2018, les ait sommés de signer l'acte authentique ayant ainsi pris acte de leur désengagement ; que le fait que les candidats acquéreurs aient choisi de se désengager pour ne pas se placer à la merci du bon vouloir de M.[A] dans l'attente de la publication éventuelle de la convention de liquidation-partage plusieurs années après le divorce ne constituait pas une résiliation amiable de la vente, Mme [X] et M. [J] ayant pu prendre acte du refus de leur cocontractant de signer l'acte authentique au 14 septembre 2018 et invoquer ainsi la résolution de plein droit du contrat aux torts exclusifs de M. [A], sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Il en a déduit l'absence de signature de l'acte authentique comme imputable à M. [A] pour n'avoir pas justifié, plus d'un mois après la date de signature fixée, de sa possibilité de signer l'acte authentique, le rendant redevable du montant de la clause pénale, rejetant néanmoins la demande de dommages et intérêts complémentaire formée à son encontre.



Il a retenu que l'Eurl Torrens Immobilier était tenue de vérifier que M. [A] était bien propriétaire du bien proposé à la vente, faute ayant généré un préjudice financier aux candidats acquéreurs ayant dû finalement renoncer à leur achat.



Il a retenu que s'il appartenait au notaire, Me [N], dans le cadre de son devoir de conseil, d'aviser son client de la nécessité de réaliser les actes indispensables pour parfaire la liquidation, devant s'assurer de l'efficacité de l'acte, cette faute n'était néanmoins pas en lien avec l'absence de signature de l'acte authentique qui aurait pu être régularisé à la date du 28 septembre 2018 si le vendeur n'avait pas accepté le désistement des acquéreurs et leur avait au contraire fait sommation de signer l'acte authentique, rejetant dès lors l'appel en garantie formé par M. [A] contre le notaire.



Il a au contraire retenu que l'absence de vérification par l'agent immobilier de la possibilité pour M. [A] de vendre seul le bien avait empêché une alerte du notaire avant même la signature du compromis, ce qui aurait permis une régularisation en temps utile de la situation et la validité du compromis ; qu'au surplus les autres éléments revendiqués par les candidats acquéreurs quant au contrat de syndic du lotissement et à une servitude existante relevaient aussi du cadre d'intervention de l'agent immobilier et que l'ensemble de ces manquements justifiaient que l'Eurl Torrens Immobilier relève et garantisse M. [A] de l'intégralité des condamnations mises à sa charge.



Par déclaration en date du 9 octobre 2020, l'Eurl Torrens immobilier a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné M. [A] à verser la clause pénale d'un montant de 6 000 euros à Mme [X] et M. [J] ;

- condamné l'Eurl Torrens immobilier envers Mme [X] et M. [J] solidairement avec M. [A], à hauteur de 2 809,47 euros ;

- débouté M. [A] de son recours contre la Scp [Y] [N] notaire ;

- condamné l'Eurl Torrens immobilier à garantir M. [A] des condamnations mises à sa charge ;

- condamné solidairement M. [A] et l'Eurl Torrens immobilier à payer à Mme [X] et M. [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné M. [A] à payer à la Scp [Y] [N] notaire la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. [A] et l'Eurl Torrens immobilier aux dépens.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique avant clôture, le 27 mars 2023, l'Eurl Torrens immobilier, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1217, 1224, 1231 et 1231-1 du Code civil, et de l'article 9 du Code de procédure civile, de :



- Réformer le jugement dont appel,

- Débouter M. [S] [J] et Mme [O] [X] de l'ensemble leurs demandes formulées à son encontre,

- Débouter M. [I] [A] de l'ensemble des demandes formulées à son encontre,

- Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné.



L'appelante a notifié de nouvelles conclusions, post-ordonnance de clôture, le 28/03/2023 par message électronique adressé à 11h09 , demandant In limine litis la révocation et le rabat de l'ordonnance de clôture à l'audience de plaidoirie du 17 avril 2023, que ses écritures soient déclarées recevables, de la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, invoquant la nécessité de produire une nouvelle pièce (pièce 13) qu'elle estimait déterminante pour l'issue du litige compte tenu des moyens de défense soutenus par M. [A] dans ses écritures. 



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 avril 2022, M. [S] [J] et Mme [O] [X], intimés, appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1217 et suivants, et 1240 et suivants du Code civil, de :



- Rejeter toutes autres conclusions contraires ou mal fondées ;

- Débouter les parties adverses de l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens ;

- Confirmer le jugement dont appel en tout point sauf en tant qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts en sus de la clause pénale formée contre M. [A] ;



Et statuant à nouveau,

- Condamner solidairement M. [I] [A] et l'Eurl Torrens immobilier à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;









Y ajoutant,

- Condamner solidairement M. [I] [A] et l'Eurl Torrens immobilier au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 mars 2023, M. [I] [A], intimé, appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1103, 11054, 1193, 1217, 1984 à 2010, et 1240 du Code civil et de l'article 409 du Code de procédure civile, de :



- Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou à tout le moins mal fondées,

- Débouter l'Eurl Torrens , la Scp [Y] [N] notaire, M. [S] [J] et Mme [O] [X] de l'intégralité de leurs demandes, moyens, fins et prétentions,



A titre principal,

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [O] [X] et M. [S] [J] la somme de 6.000 euros à titre de clause pénale et, solidairement avec l'Eurl Torrens, à payer la somme de 2.809,47 euros à titre de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau du chef infirmé,

- Juger que la vente litigieuse a été résolue amiablement à l'initiative de Mme [O] [X] et M. [S] [J],

- Juger que sa responsabilité ne peut être mise en cause,



En conséquence,

- Débouter Mme [O] [X] et M. [S] [J] de leur demandes indemnitaires en ce compris la demande fondée au titre de la clause pénale,

- Condamner Mme [O] [X] et M. [S] [J] à lui payer une indemnité d'un montant de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Paul Trouette conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,



A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation à son encontre,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que l'Eurl Torrens immobilier devait le relever et garantir des condamnations pouvant être mises à sa charge,



Y ajoutant,

- Condamner l'Eurl Torrens immobilier à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui seraient prononcée à son encontre,

- Juger qu'il est bien fondé à rechercher la responsabilité civile de la Scp [N] notaire,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que la Scp [N] notaire avait commis une faute,

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que le lien de causalité entre la faute commise par la Scp [Y] [N] notaire et le préjudice de Mme [O] [X] et M. [S] [J] n'était pas démontrée,



Statuant à nouveau du chef réformé,

- Juger que le préjudice de Mme [O] [X] et M. [S] [J] résulte directement de la faute de la Scp [Y] [N] notaire qui s'est abstenue de procéder à l'enregistrement auprès de la publicité foncière de l'acte de partage de la communauté de son premier mariage,



En conséquence,

- Condamner la Scp [Y] [N] notaire à le relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui seraient prononcée à son encontre.



En toutes hypothèses,

- Condamner tout succombant à lui payer une indemnité d'un montant de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Paul Trouette conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Il a déposé de nouvelles conclusions, post-ordonnance de clôture le 31/03/2023 sollicitant le rejet de la demande de rabat de clôture présentée par l'Eurl Torrens Immobilier et que les conclusions notifiées le 28/03/2023 soient déclarées irrecevables.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 juillet 2021, la Scp [Y] [N], intimée, appelante incidente, demande à la cour de :



- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé qu'elle avait commis un manquement,

- Confirmer le jugement dont appel pour le surplus, notamment en ce que sa responsabilité a été écartée,



Ce faisant, statuant à nouveau,

- 'Dire et juger' que le notaire n'a commis aucun manquement,

- 'Dire et juger' que l'agence immobilière a manqué à son devoir d'information vis-à-vis des acquéreurs en ne vérifiant pas la capacité à disposer du vendeur,

- 'Dire et juger' qu'au jour de la signature, hors sa présence, du compromis de vente sous seing privé rédigé par l'agence immobilière, le principe et les conditions de la vente étaient d'ores et déjà fixés,

- 'Dire et juger' que l'agence immobilière a manqué à son devoir d'information vis-à-vis des acquéreurs en ne communiquant pas les pièces sollicitées par ces derniers,

- 'Dire et juger' que M. [A] a exécuté sans réserve le jugement querellé et acquiescé à ce dernier de sorte qu'il ne saurait être fondé à rechercher la responsabilité civile professionnelle du notaire en cause d'appel,

- 'Dire et juger' que M. [A] a commis une faute en acceptant la renonciation à l'acquisition des acheteurs sans agir en exécution forcée à leur encontre ou solliciter indemnisation du préjudice issu du désistement à l'acquisition,

- 'Dire et juger' qu'en ne respectant le formalisme de renonciation à l'achat mentionné dans le compromis de vente, les acquéreurs ont commis un manquement,

- 'Dire et juger' qu'au jour du dépôt du jugement de divorce, le 28 septembre 2018, l'acte authentique pouvait être signé,

- 'Dire et juger' que son intervention est sans lien causal avec la non réitération de la vente,

- 'Dire et juger' que le préjudice n'est pas certain,

- 'Dire et juger' que la perte de chance est inexistante.

- Débouter M. [A] des demandes qu'il formule à l'encontre du notaire,

- Débouter l'Eurl Torrens de toutes demandes formulées à l'encontre du notaire,



En tout état,

- Condamner tous succombants à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 Code de procédure civile outre les entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2023 conformément à l'annonce faite dans l'avis de fixation du 20 octobre 2022, notifiée aux parties par message Rpva à 8h59.



SUR CE, LA COUR :



1°/ Sur le rabat de la clôture



Selon les dispositions de l'article 802 du Code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Aux termes de l'alinéa 2 de ce texte, est néanmoins recevable la demande de révocation de l'ordonnance de clôture.



Selon celles de l'article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



En l'espèce, pour justifier de la cause grave révélée postérieurement à l'ordonnance de clôture intervenue le 28 mars 2023, l'Eurl Torrens Immobilier invoque la nécessité de produire une pièce dite nouvelle, numéro 13, qu'elle estime déterminante pour justifier de ses diligences visant à s'assurer de la capacité de M.[A]. Cette pièce n'est en réalité que la copie de l'acte de mariage intervenu le 28 juin 1985 entre M. [I] [A] et Mme [B] [D], portant mention d'un jugement de divorce prononcé par le Tribunal de grande instance de Carcassonne le 6 juillet 2004. Or la situation de divorce de M. [A] d'avec sa première épouse Mme [D] et son intervention par décision du 6 juillet 2004 est une information constante, déjà connue de l'ensemble des parties en première instance, pour être expressément mentionnée dans l'acte authentique de dépôt établi par Me [N] le 28 septembre 2018, acte communiqué en première instance par la Scp [N] (pièce 2).



En conséquence, la production en cause d'appel de la pièce 13 telle qu'invoquée par l'Eurl Torrens Immobilier ne caractérise aucune cause grave révélée postérieurement à l'ordonnance de clôture de nature à justifier la révocation de cette dernière.



La demande de révocation de la clôture sera donc rejetée et les conclusions notifiées par l'Eurl Torrens Immobilier ainsi que la pièce 13, notifiées le 28 mars 2023 à 11h 09 après la notification de l'ordonnance de clôture déclarées irrecevables.



2°/ Sur l'application de la clause pénale 



M. [S] [J] et Mme [O] [X] soutiennent qu'ils sont bien fondés à solliciter l'application de la clause pénale prévue au compromis estimant que le projet de vente aurait été résolu de plein droit par la faute du vendeur pour n'avoir pas été en mesure de fournir les éléments nécessaires à la finalisation de l'acte authentique en ce que :

- il n'avait pas qualité pour signer l'acte de vente et s'est engagé par compromis sans s'assurer de la publication du partage des biens avec son ex-épouse intervenu en 2004

- il n'a pas produit malgré de nombreuses relances les documents réclamés dans leur mise en demeure du 18 août 2018 qu'ils estimaient obligatoires ou ceux visés par leur conseil dans la mise en demeure du 5 novembre 2018.



En l'espèce, le compromis de vente est en date du 1er mai 2018. Il est produit en pièce 4 par l'Eurl Torrens Immobilier avec toutes les pièces annexes.



M.[A] s'y est effectivement déclaré seul propriétaire du bien immobilier concerné, soit sur la commune de [Localité 10] dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7], une maison d'habitation cadastrée section IX n° [Cadastre 6] [Adresse 8], pour les avoir acquis par acte reçu de Maître [N], notaire à [Localité 2] (Aude), le 16 juillet 2004, s'engageant à fournir à première demande de l'agent immobilier, rédacteur du compromis, et/ou du rédacteur de l'acte authentique, tout titre de propriété et pièces nécessaires à la vente.



Il a déclaré que le bien objet du compromis n'était pas concerné par les dispositions des articles L. 242-1 et suivants du Code des assurances relatifs à l'assurance dommages-ouvrage et qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien vendu n'avait été effectuée depuis moins de dix ans.



Il a déclaré que le bien objet du compromis était raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, qu'aucun certificat attestant du contrôle de ce raccordement n'avait été délivré, s'engageant à fournir un certificat de contrôle de ce raccordement avant la réitération de la vente par acte authentique, l'acquéreur déclarant par ailleurs vouloir en faire son affaire personnelle et en assumer les suites et les conséquences et renonçant à tout recours contre le vendeur de ce chef.



Les acquéreurs ont reconnu qu'ils avaient été informés que le bien objet de la vente était inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires, et qu'ils avaient eu connaissance dès avant la signature du compromis des statuts de l'association, du dernier procès-verbal de délibération de l'assemblée et de l'existence éventuelle de servitudes y afférentes, reconnaissant expressément avoir été informés des droits et obligations en résultant et s'obligeant à en assumer les suites et conséquences sans pouvoir prétendre à un quelconque recours contre le vendeur.



Ce compromis a été consenti sous diverses conditions suspensives :

- condition suspensive d'obtention par les candidats acquéreurs d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 178.000 €

- absence de révélation par le certificat d'urbanisme d'une servitude grave d'urbanisme pouvant déprécier la valeur de l'immeuble, le seul alignement n'étant pas considéré comme une condition suspensive à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination

- l'absence de révélation par l'état hypothécaire d'inscriptions d'un montant supérieur au prix de vente.



Il précise que la convention sera réitérée au plus tard le 16 août 2018 par acte authentique établi par Me [M], notaire à [Localité 11], éventuellement assisté de Me [E], notaire à [Localité 10], et que cette date n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. 



Il prévoit que dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, le somme de 8.000 €. Il poursuit « Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 6.000 € ». 



Etaient joints en annexe à ce compromis, un extrait du plan cadastral, le dossier de diagnostics réalisés par Diagamter (DPE, termites, installation intérieure d'électricité), un état des risques naturels, miniers et technologiques, l'arrêté préfectoral du 27 mars 2006 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs, l'information sur lesdits risques délivrée par la préfecture du Tarn et Garonne sur la commune de [Localité 10] avec le plan de prévention du risque naturel retrait-gonflement des argiles et celui concernant le risque inondation, une information sur le risque sismique, les statuts de l'association syndicale libre du lotissement, le procès-verbal d'une assemblée générale des colotis du 22 juin 2015 relatif à la poursuite d'une procédure judiciaire contre une entreprise de travaux publics, la désignation des membres du conseil associatif et le seuil de consultation de ce dernier, ainsi qu'à l'adoption des budgets prévisionnels 2015 et 2016, ainsi que la copie partielle d'une assemblée générale ayant adopté le budget prévisionnel 2017 et d'une autre ayant ajusté le budget prévisionnel 2017, adopté le budget prévisionnel 2018 et décidé de l'arrêt de la procédure judiciaire contre la société Laclau Tp, tous documents paraphés sur chaque page par le vendeur ou son représentant et les candidats acquéreurs.









Il ressort des pièces produites au débat que :

- le 17 juillet 2018, sur demande des candidats acquéreurs, l'agence immobilière sollicitait de M. [A] les plans détaillés de la construction (électricité, eau, évacuations) pour faciliter leurs futurs aménagements. M. [A] répondait par mél du même jour qu'étant à l'étranger, en Argentine, depuis trois ans et encore en transit, il ne disposait pas de ces documents, lesquels, s'il en disposait, devaient se trouver dans le garde-meuble situé dans le nord de la France dont il ne récupérerait le contenu qu'au mois d'octobre,

- par lettre datée du 18/08/2018 M. [J] et Mme [X], faisaient part à l'agence Torrens Immobilier de leur mécontentement, lui reprochant son inertie, alors que le délai de réitération par acte authentique fixé au 16 août était dépassé. Ils précisaient qu'ils avaient demandé que leur soient fournis les plans de la maison, requête non satisfaite, et que même si la délivrance de tels documents n'était pas obligatoire, leur demande leur paraissait légitime. Ils indiquaient avoir formalisé une demande écrite payante auprès de la mairie et que cet épisode ne constituait pas la cause de leurs difficultés. Ils sollicitaient comme documents officiels obligatoires encore manquants le certificat de conformité, le plan de la servitude stipulée dans le certificat d'urbanisme, le certificat de raccordement des eaux usées au réseau public et le règlement du syndic du lotissement. Ils s'interrogeaient sur une date possible de signature. Cette lettre ne constitue aucunement une mise en demeure de signer l'acte authentique puisqu'au contraire elle témoigne de la volonté des candidats acquéreurs d'obtenir des documents complémentaires.

- M. [A] a fait réaliser par l'intermédiaire d'une demande du notaire un contrôle de conformité de raccordement à l'assainissement collectif le 29/08/2018, ce contrôle attestant de la conformité de l'installation. Il avait été demandé à cette fin un devis au service de gestion pour l'environnement de [Localité 10], lequel lui avait été adressé en Argentine par courrier du 10/08/2018,

- par mél du 17 septembre 2018 M. [J] informait son propre notaire, Me [E], que lui-même et Mme [X] avaient accepté un dernier délai jusqu'au 14 septembre 2018, aucun échange à ce propos n'étant néanmoins produit par l'une quelconque des parties, mais qu'au regard de leur situation familiale compliquée et précaire, ils lui demandaient de bien vouloir prendre note de leur désengagement ferme et définitif de ce projet d'achat. Ils faisaient part d'une mise en demeure adressée par leur avocat, non produite, et de l'absence de date envisageable pour la signature de l'acte dès lors que la capacité de M.[A] à vendre le bien devait être vérifiée par l'intermédiaire d'un autre confrère,

- ce n'est que par lettre datée du 5 novembre 2018, adressée en recommandé avec accusé de réception, que l'avocat de M. [J] et de Mme [X] informait tant l'Eurl Torrens Immobilier que M. [G] [A] en qualité de représentant de son frère [I] [A] qui lui avait donné procuration, invoquant l'absence de suite donnée à une réclamation de pièces de ses clients selon une mise en demeure dite datée du 28 août et envoyée le 31 août, non produite au débat, laquelle aurait aussi concerné le règlement du groupe d'habitations, les statuts de l'Asl, les deux derniers comptes-rendus d'assemblée des membres de l'Asl, le montant du dernier appel de charges, les coordonnées complètes du président de l'Asl, que M. [J] et Mme [X], selon eux à défaut de dossier complet au 14 septembre 2018 et faute pour M.[A] de disposer de la pleine propriété de l'immeuble dès lors que son jugement de divorce n'avait pas été enregistré à la publicité foncière, s'étaient résolus au 17/09/2018 à ne plus acquérir le bien, invoquant une résolution de plein droit, le paiement de la clause pénale ainsi que l'indemnisation de divers dommages.



















Il résulte de ces éléments, que sans avoir jamais mis en demeure M. [A] ou son représentant de signer l'acte authentique postérieurement au 16 août 2018, les consorts [J]-[X] auraient d'abord consenti une prorogation du délai pour la signature de l'acte authentique, sans que soit établies ni les modalités ni les destinataires de cette prorogation dite comme fixée au 14 septembre 2018 ni a fortiori son opposabilité à M. [I] [A], étant rappelé qu'en toute hypothèse la date fixée par le compromis pour la signature de l'acte authentique n'était pas extinctive mais uniquement constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, puis dans un deuxième temps, qu'ils ont unilatéralement rétracté leur engagement d'acheter, renonçant à poursuivre la vente, refus notifié à M. [I] [A] par l'intermédiaire de son représentant et à l'agence immobilière par lettres datées du 5 novembre 2018.



Il n'est justifié d'aucun refus de M. [I] [A] de signer l'acte authentique à quelque date que ce soit préalablement au retrait unilatéral de leur engagement par les consorts [J]-[X].



Ces derniers ne peuvent dès lors prétendre au paiement de la clause pénale de 6.000€ contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dont la décision sur ce point doit être infirmée.





3°/ Sur l'action en responsabilité diligentée à l'encontre de M.[I] [A] et de l'Eurl Torrens Immobilier



Les consorts [J]-[X] ne peuvent rechercher la responsabilité de M. [I] [A] et de l'agence immobilière mandatée par lui qu'à la condition d'établir qu'ils auraient commis à leur égard une faute de nature à leur avoir occasionné un préjudice.



S'agissant du défaut de production de divers documents que les candidats acquéreurs estimaient obligatoires, ou à tout le moins essentiels à la signature de l'acte authentique tels que répertoriés dans leurs échanges avec l'agence immobilière, il ressort desdits échanges que les plans de la construction, édifiée avant 1999, ne constituaient pas une pièce obligatoire à fournir par le vendeur ainsi qu'admis par les candidats acquéreurs, ni un document essentiel au consentement des acquéreurs ayant préalablement visité l'immeuble



Le certificat de conformité de la construction, document administratif non visé au compromis, ne constituait pas davantage une pièce obligatoire ou essentielle à fournir par le vendeur ou l'intermédiaire chargé de la vente, dès lors que dans l'acte sous sous-seing privé le vendeur avait déclaré que le bien objet du compromis n'était pas concerné par les dispositions des articles L. 242-1 et suivants du Code des assurances relatifs à l'assurance dommages-ouvrage et qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien vendu n'avait été effectuée depuis moins de dix ans. 



La condition suspensive relative aux servitudes d'urbanisme ne concernait quant à elle que la révélation par le certificat d'urbanisme d'une servitude grave d'urbanisme pouvant déprécier la valeur de l'immeuble, le seul alignement n'étant pas considéré comme une condition suspensive à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination. A défaut de toute justification d'une telle situation, la réclamation des candidats acquéreurs formalisée le 18/08/2018 quant au « plan de la servitude stipulée dans le certificat d'urbanisme » sans plus de précision ni production dudit certificat ne peut caractériser une justification du désengagement des acquéreurs ni un manquement du vendeur ou de l'agence intermédiaire à leurs obligations. 







Le certificat de raccordement des eaux usées devait effectivement être produit selon le compromis par le vendeur avant la signature de l'acte authentique. Les pièces produites établissent que la demande de contrôle de raccordement avait été faite par le notaire du vendeur au service compétent avant le 10 août 2018, soit avant même l'expiration de la date initialement fixée pour la signature de l'acte authentique, et que ce contrôle, établissant la conformité de l'installation, a été réalisé le 29/08/2018, soit avant même le 14 septembre 2018, date de report de signature dite acceptée par les acquéreurs, ne pouvant ainsi constituer un obstacle à la réalisation authentique. Aucun manquement n'est caractérisé à cet égard tant à l'encontre du vendeur que de l'intermédiaire de nature à justifier un retrait de l'engagement des acquéreurs. 



Les candidats acquéreurs avaient par ailleurs été informés dès avant la signature du compromis de vente que l'immeuble était inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires et ils avaient certifié avoir eu connaissance dès avant la signature de ce compromis des statuts de l'association, du dernier procès-verbal de délibération de l'assemblée et de l'existence éventuelles de servitudes y afférentes, reconnaissant expressément avoir été informés des droits et obligations en résultant et s'obligeant à en assumer les suites et conséquences sans pouvoir prétendre à un quelconque recours contre le vendeur. Leur réclamation le 18/08/2018 du « règlement du syndic du lotissement » se trouvait donc sans objet, tout comme celle, ultérieure à leur décision de renonciation unilatérale, de communication des deux derniers procès-verbaux de l'assemblée générale, au demeurant déjà joints au compromis portant approbation des budgets provisionnels des années 2015, 2016, 2017 et 2018, année de la vente. La demande de communication du dernier appel de charges ainsi que des coordonnées complètes du président de l'association syndicale, dont le caractère essentiel à la réalisation de l'acte authentique ne résulte pas des termes du compromis et qui n'a été formalisée qu'au travers de la mise en demeure du 5 novembre 2018, postérieure à la renonciation unilatérale des acquéreurs à poursuivre l'acquisition, ne peut caractériser un quelconque manquement du vendeur ou de l'agence immobilière qui aurait justifié la rupture des engagements des acquéreurs.



Enfin, s'agissant de la capacité juridique de M. [I] [A] à vendre l'immeuble, il ressort des pièces produites et particulièrement de l'acte de dépôt établi par Me [Z] [N], membre de la Scp [Y] [N] le 28/09/2018 et des documents qui y sont joints (jugement de divorce enregistré, convention définitive et acte notarié de liquidation-partage) produit en pièce 10 par M. [A], que par jugement du 6 juillet 2004 dûment enregistré à la recette divisionnaire de [Localité 2] le 20/08/2004 (bordereau 2004/742) le juge aux affaires familiales du Tribunal de grande instance de Carcassonne a prononcé le divorce sur requête conjointe entre M. [I] [A] et Mme [B] [D], première épouse de ce dernier, homologuant la convention définitive portant règlement des effets du divorce signée le 18/06/2004 et comportant partage et liquidation de leur régime matrimonial selon acte notarié passé en l'étude de la Scp [Z] [N] et [Y] [N], notaire à [Localité 2], en date du 16/06/2004, acte restant annexé et faisant corps avec le jugement de divorce, enregistré lui-même au service des impôts de [Localité 2] Est le 23 juin 2004 bordereau n° 2004/556 case n°2. 



 Cet acte liquidatif et de partage, aux termes duquel était notamment attribué en pleine propriété à M. [I] [A] l'immeuble sis [Adresse 7] objet du compromis de 2018, était signé, ainsi que relevé par l'Eurl Torrens Immobilier sous la seule condition suspensive de la décision prononçant le divorce d'entre les requérants, divorce effectivement prononcé par décision définitive du 6/07/2004. 









Par l'effet déclaratif de ce partage, M. [I] [A], dans ses rapports avec son ex-épouse, était censé rétroactivement, conformément à l'article 883 du code civil tel que rappelé à la convention homologuée, avoir succédé seul et immédiatement aux effets compris dans son attribution, la publication de l'acte de partage et de liquidation à la conservation des hypothèques étant à ce titre indifférente. Sur ce dernier point il suffit de rappeler que selon les dispositions de l'article 262 du code civil tant dans sa version applicable en 2004 qu'en sa version issue de la loi du 18 novembre 2016, le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies, peu important au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 l'absence de publication à la conservation des hypothèques s'agissant d'un acte purement déclaratif (Civ.1 12 avril 2012 pourvoi n° 11-13.456). Or la transcription du divorce de M. [I] [A] d'avec sa première épouse Mme [D] sur les registres de l'état civil français est nécessairement intervenue avant le 19 février 2005, date du second mariage de M.[I] [A] au Consulat de France à [Localité 13] (Burkinafaso) avec Mme [U] [H] ainsi que justifié en pièce 11 par l'Eurl Torrens Immobilier. 



M. [I] [A] se trouvait donc bien propriétaire, ainsi qu'il l'avait affirmé dans le compromis de vente, du bien en cause depuis la transcription sur les registres de l'état civil du jugement de divorce du 6 juillet 2004 ayant homologué la convention définitive de divorce dont faisait partie intégrante l'acte notarié portant partage et liquidation des intérêts patrimoniaux des ex-époux, et l'absence de publication à la conservation des hypothèques de l'acte notarié de liquidation-partage du 16/06/2004 ne pouvait en conséquence pas constituer un obstacle dirimant à la réalisation de l'acte authentique de vente.



Dès lors aucun défaut de capacité juridique n'affectait la vente consentie par M. [I] [A] par compromis du 1er mai 2018 ni n'était de nature à empêcher la réalisation effective de l'acte authentique de vente et aucun manquement à ce titre ne peut être imputé ni à M. [I] [A] ni à l'Eurl Torrens Immobilier de nature à engager leur responsabilité à l'égard des candidats acquéreurs, la non réitération de la vente par acte authentique ressortant de la décision unilatérale des consorts [J] et [X], sans faute du cocontractant ou de l'intermédiaire.



En conséquence ces derniers doivent être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts tant à l'égard de M. [I] [A], par confirmation, qu'à l'égard de l'Eurl Torrens Immobilier par infirmation du jugement entrepris.



Consécutivement les appels en garantie diligentés par M.[A] tant à l'égard de l'Eurl Torrens Immobilier que de la Scp [Y] [N] doivent être déclarés sans objet.



4°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile



Succombant en leurs prétentions M.[J] et Mme [X] supporteront ensemble les dépens de première instance, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que de celle d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.



L'équité ne commande pas que soit allouée une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à la Scp [Y] [N] tant au titre de la procédure de première instance que de celle d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Dit n'y avoir lieu à rabat de l'ordonnance de clôture intervenue le 28 mars 2023 ;



Déclare irrecevables les conclusions et la pièce 13 notifiées par l'Eurl Torrens Immobilier le 28 mars 2023



Infirme le jugement entrepris sauf en ce que le premier juge a débouté M. [S] [J] et Mme [O] [X] de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [I] [A] ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Déboute M. [S] [J] et Mme [O] [X] de leur demande au titre de la clause pénale à l'encontre de M. [I] [A] ainsi que de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'Eurl Torrens Immobilier ;



Déclare sans objet les appels en garantie diligentés par M. [I] [A] à l'égard de l'Eurl Torrens Immobilier et de la Scp [Y] [N] ;



Condamne M.[S] [J] et Mme [O] [X] pris ensemble aux dépens de première instance et d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Me Paul Trouette conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne M. [S] [J] et Mme [O] [X] pris ensemble à payer d'une part à M.[I] [A], d'autre part à l'Eurl Torrens Immobilier une indemnité de 3.000 € à chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et de celle d'appel ;



Déboute M. [S] [J] et Mme [O] [X] ainsi que la Scp [Y] [N] de leurs demandes d'indemnité sur ce même fondement.



Le Greffier Le Président









N. DIABY C. ROUGER





















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