Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 octobre 2023

18/10/2023



ARRÊT N°550/2023



N° RG 22/03450 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PAOX

CBB/IA



Décision déférée du 09 Août 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03814)

G.MURAT

















[X] [M]

[E] [D]

[H] [G]





C/



[C], [K], [T] [O] épouse [N]

[W], [L], [V] [N]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS



Madame [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Léopoldine BARREIRO, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.015991 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [E] [D]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Léopoldine BARREIRO, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.015985 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [H] [G]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Léopoldine BARREIRO, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.015970 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)





INTIMÉS



Madame [C], [K], [T] [O] épouse [N]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Me Pierre ESPLAS, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [W], [L], [V] [N]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représenté par Me Pierre ESPLAS, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte en date du 26 mai 2020, M. et Mme [N] ont consenti à Mme [G], la location d'un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3].

 

Mme [D] et Mme [M] se sont portés cautions solidaires des obligations du bail au profit de Mme [G] par actes en date du 27 mai 2020. 

 

Le 4 août 2021, M. et Mme [N] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.651,29 euros (correspondant aux loyers des mois de juin, juillet et août 2021). 



PROCEDURE 



Par actes en date des 22, 25 et 26 novembre 2022, M. et Mme [N] ont fait assigner Mme [G], Mme [D] et Mme [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 834, 848, 849 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion immédiate de Mmes [G], [D] et [M] et leur condamnation solidaire à verser à M. et Mme [N] la somme provisionnelle de 1185,27€ au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 550,43 euros jusqu'à complète libération des lieux.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 août 2022, le juge a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 octobre 2021,

- ordonné faute du départ volontaire de Mme [H] [R] [G] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et d'un serrurier,

- condamné Mme [H] [R] [G] et Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à Mme [C] [K] [T] [O] épouse [N] et M. [W] [L] [V] [N] :

* une provision de 531,75€ au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, mensualité de février 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* à compter du mois de mars 2022 inclus, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, soit la somme de 550,43€, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné in solidum Mme [H] [R] [G] et Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à Mme [C] [K] [T] [O] épouse [N] et M. [W] [L] [V] [N] la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [H] [R] [G] et Mme [E] [D] et Mme [X] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution

- rappelé qu'il est possible pour Mme [H] [R] [G] de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne (Direction départementale de la cohésion sociale - [Adresse 1] [Localité 10]), conformément aux dispositions de l'article L 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre de provision.



Par déclaration en date du 27 septembre 2022, Mmes [M], [D] et [G] ont interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués. 





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Mmes [M], [D] et [G], dans leurs dernières écritures en date du 26 juillet 2023, demandent à la cour au visa des articles 1345-5 du code civil, 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, 700 du code de procédure civile, de': 

- juger que leur appel recevable ;

- infirmer l'ordonnance du 9 août 2022 en ce qu'elle a :

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 octobre 2021 ;

* ordonné faute du départ volontaire de Mme [H] [R] [G] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et d'un serrurier,

* condamné Mme [H] [R] [G] et Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à Mme [C] [K] [T] [O] épouse [N] et M. [W] [L] [V] [N] :

** une provision de 531,75 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, mensualité de février 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

** à compter du mois de mars 2022 inclus, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprise, soit la somme de 550,43 €, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

* condamné in solidum Mme [H] [R] [G] et Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à Mme [C] [K] [T] [O] épouse [N] et M. [W] [L] [V] [N] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum Mme [H] [R] [G] et Mme [E] [D] et Mme [X] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.





statuer à nouveau,

- ordonner de manière rétroactive à Mme [G] des délais de paiement entre le 4 octobre 2021 et le 29 mars 2022, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail du 26 mai 2020 pendant le cours des délais accordés ;

- juger que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué, Mme [G] s'étant intégralement acquittée des causes du commandement de payer du 4 août 2021 ;

- débouter les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes formées au titre de la résiliation du bail, de l'expulsion et de l'indemnité provisionnelle d'occupation ;

- débouter les époux [N] de toute demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laisser les dépens à la charge de chaque partie.



Mme [G] soutient que l'appel est recevable considérant la demande d'aide juridictionnelle et que malgré les difficultés financières liées à la perte de son emploi en septembre 2021 elle a soldé sa dette en mars 2022 soit avant l'audience du 20 mai 2022. Elle reconnaît ne pas avoir pu s'en acquitter dans les deux mois du commandement de payer.



M. et Mme [N], dans leurs dernières écritures en date du 13 décembre 2022, demandent à la cour au visa des articles l'article 490 du CPC de':

- dire et juger la déclaration d'appel inscrite par Mmes [G], [M] et [D] hors délais

- en conséquence, les déclarer irrecevables à agir devant la Cour.

à titre subsidiaire, au fond

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

* ordonné, en conséquence, l'expulsion immédiate de Mme [H] [R] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique,

* condamné solidairement Mme [H] [R] [G], Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à titre de provision à M. et Mme [N] la somme en principal de 531,75 euros correspondant au solde des loyers et provisions sur charges impayés arrêté au mois de février 2022

* condamné solidairement Mme [H] [R] [G], Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à titre de provision à M. et Mme [N] les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du commandement de payer du 4 août 2021 demeuré infructueux,

* condamné solidairement Mme [H] [R] [G], Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 550,43 euros par mois, et ce jusqu'à complète libération des lieux,

* condamné solidairement Mme [H] [R] [G], Mme [E] [D] et Mme [X] [M] à payer à titre de provision à M. et Mme [N] une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse

* condamné solidairement Mme [H] [R] [G], Mme [E] [D] et Mme [X] [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et de dénonce.





- condamner solidairement Mme [H] [R] [G], Mme [E] [D] et Mme [X] [M] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par les concluants en cause d'appel.



Ils soutiennent l'irrecevabilité de l'appel relevé postérieurement à l'expiration du délai de l'article 490 du code de procédure civile. Les débitrices ne se sont jamais présentées devant le premier juge. Le commandement de payer n'a pas été régularisé dans le délai et la dette s'élevait à 531,77€ en février 2022.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 août 2023. 





MOTIVATION



Sur la recevabilité de l'appel



En vertu de l'article 490 l'appel d'une ordonnance de référé doit intervenir dans les 15 jours de la signification de la décision. 



Il est justifié des actes de significations de l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 9 août 2022 les': 

- 2 septembre 2022 à Madame [G] à domicile,

- 6 septembre 2022 à Madame [M] à personne,

- 7 septembre 2022 à Madame [D] à domicile.



Les appelantes ont interjeté appel le 27 septembre 2022 soit au-delà du délai de 15 jours de l'article 490 du code de procédure civile.



Toutefois, elles avaient déposé une demande d'aide juridictionnelle le 16 septembre 2023 soit dans le délai d'appel.



En vertu de l'article 38 de la loi du 10 juillet 1991, le délai d'appel est interrompu jusqu'à la décision du bureau d'aide juridictionnelle laquelle est intervenue le même jour le 16 septembre 2022.



En conséquence, le délai de 15 jours doit être décompté à partir de cette date de sorte que l'appel du 27 septembre n'est pas tardif et est donc recevable.



Sur la résiliation du bail



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 26 mai 2011 comprend une clause résolutoire en son article VIII conforme à l'article 24 sus-visé.



M. et Mme [N] ont fait délivrer le 4 août 2021 un commandement de payer la somme principale de'1651,29€. Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux cautions Mme [D] et Mme [M] suivant actes des 10 et 16 août 2021.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. 



Au vu du décompte produit arrêté au mois d'octobre 2021, Mme [G] devait encore 1185,21€ au 1er octobre et au 19 octobre, la somme de 550€ après paiement d'une somme de 600€. A défaut pour elle, de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 4 octobre 2021, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 5 octobre 2021, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



En cet état, Mme [G] est occupante sans droit des locaux appartenant à M. et Mme [N] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 5 octobre 2021, les bailleurs sont en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. La décision sera donc confirmée de ce chef également.



Sur la suspension de la clause résolutoire



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. 



En l'espèce, au vu des différents avis d'échéance produits, il apparaît que malgré ses efforts, Mme [G] est à nouveau débitrice d'un arriéré locatif comprenant les frais de procédure pour un montant de 866,09€ au 30 novembre 2022'; les parties ne produisent pas de décompte plus récent. Par ailleurs, Mme [G] justifie de ressources à hauteur de 432,20€ par mois au titre de l'allocation de retour à l'emploi et le bureau d'aide juridictionnelle a retenu un revenu mensuel de 377€ soit des ressources bien inférieures au montant du loyer de 566,09€ alors que Mme [G] ne justifie pas bénéficier de l'aide au logement.



Dans ces conditions, dès lors qu'il demeure un impayé, Mme [G] ne justifie pas de la régularisation des causes du commandement dans le délai de l'instance ; sa demande de suspension de la clause résolutoire doit être rejetée.



La demande en paiement provisionnel de l'arriéré locatif dû par Mme [G] ne se heurte donc à aucune contestations sérieuse. Il en est de même pour Mme [D] et Mme [M] qui se sont engagées solidairement en vertu des actes de caution du 17 mai 2020 et auxquelles le commandement de payer a été signifié les 10 et 16 août 2021.



Dans ces conditions, à défaut pour M. et Mme [N] d'avoir actualisé leur créance, la décision sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [G], Mme [D] et Mme [M] solidairement au paiement de la somme de 531, 75€ loyer de février 2022 inclus et 550,43€ par mois à compter du 1er mars 2022 au titre de l'indemnité d'occupation sauf à dire qu'il conviendra de déduire les versements effectués postérieurement.



PAR CES MOTIFS

La cour



- Déclare l'appel recevable.



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 9 août 2022 en toutes ses dispositions.



Y ajoutant



- Dit qu'il conviendra de déduire des sommes provisionnelles accordées, les versements effectués postérieurement à la décision du 9 août 2022.



- Déboute Mme [G], Mme [D] et Mme [M] de leur demande de suspension de la clause résolutoire.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement Mme [G], Mme [D] et Mme [M] au paiement à M. et Mme [N] de la somme de 500€.



- Condamne Mme [G], Mme [D] et Mme [M] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 







I.ANGER C. BENEIX-BACHER