Cour d'Appel · Chambre 2 A — 20 octobre 2023

MINUTE N° 483/2023 































Copie exécutoire

aux avocats



Le 20 octobre 2023



La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/03469 - 

N° Portalis DBVW-V-B7F-HURB



Décision déférée à la cour : 07 Juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg





APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :



La société SPL KLEINFELD, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège [Adresse 2]



représentée par Me Loïc RENAUD, Avocat à la cour. 

plaidant : Me PAPIN, Avocat au barreau de Strasbourg.



INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :



La société SCCV BELLA VITA, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège [Adresse 3]



représentée par Me Claus WIESEL, Avocat à la cour.

plaidant : Me MAYRAN, Avocat au barreau de Strasbourg.



INTIMÉE :



La SCP QUIRIN - [P]-[X] prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège [Adresse 1]



représentée par la SELARL ACVF Associés, Avocats à la cour.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseillère

Madame Nathalie HERY, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN 















ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * *





FAITS ET PROCÉDURE 





Selon acte authentique reçu le 22 décembre 2016 par Me [I], notaire associé de la SCP Quirin- [P]-[X], la société publique locale d'aménagement à forme anonyme (SPL) Kleinfeld a cédé à la société Patrick Singer promotion, agissant au nom et pour le compte de la société civile de construction vente (SCCV) Bella Vita en formation, différentes parcelles d'une superficie totale de 182,19 ares sises [Adresse 4] (Bas-Rhin), pour un prix de 1 093 140 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse, en vue de la construction d'un immeuble à usage d'habitation. L'acte prévoyait la régularisation d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement à conclure entre la SCCV Bella Vita et la société Kleinfeld, en vue de la construction d'un immeuble à destination de résidence senior, le prix de vente des terrains étant partiellement payable par compensation avec celui de l'immeuble à construire.



Par acte dressé le 18 juillet 2017 par Me [B] [I], la société Kleinfeld a acquis en l'état futur d'achèvement ledit immeuble à destination de résidence senior composé de 24 logements, ainsi que deux garages et douze places de parking, pour un montant de 3 232 592 euros TTC, soit 2 693 826,67 euros HT auquel a été appliqué la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 20 %, soit 538 765,33 euros.



Estimant que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement aurait dû être soumis à une TVA au taux de 5,5 % et non de 20 %, la société Kleinfeld a, par exploit du 4 octobre 2019, fait attraire la société Bella Vita devant la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg en répétition de l'indu relativement au trop versé de TVA du fait de l'application d'un taux qu'elle estime erroné de 20 %.



Par jugement du 29 novembre 2019, la chambre commerciale de ce tribunal s'est déclarée incompétente au profit de la chambre civile du même tribunal.



Par exploit du 19 février 2020, la société Bella Vita a formé un appel en garantie contre la société civile professionnelle (SCP) Quirin-Coudert-[M]-[C], société de notaires ayant reçu les actes en cause.



Par jugement contradictoire du 7 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, :

- débouté la société Kleinfeld de sa demande en restitution de l'indu sur le montant de TVA acquitté ;

- dit sans objet l'appel en garantie formé par la SCCV Bella Vita contre la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-[C] ;

- condamné la société Bella Vita à verser à la société Kleinfeld la somme de 87 479,30 euros au titre de la redevance d'archéologie, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;







- condamné la société Kleinfled à verser à la société Bella Vita la somme de 161 629,60 euros TTC au titre du solde du prix de vente, outre intérêts au taux contractuel de 1 % à compter du 1er juin 2018 ;

- rejeté les demandes de la société Bella Vita au titre de l'octroi d'une provision et pour procédure abusive ;

- ordonné la compensation judiciaire des créances ;

- condamné la société Kleinfeld aux dépens, sauf ceux de l'appel en garantie, outre à verser à la société Bella Vita la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Bella Vita à verser à la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-Lotz la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l'appel en garantie ;

- rejeté le surplus des demandes des parties.



Le tribunal a tout d'abord retenu que la détermination du taux de TVA applicable à une opération donnée relevait de la seule application de la loi fiscale et non de la volonté des parties, lesquelles ne pouvaient choisir le taux applicable.



Le tribunal a ensuite précisé que, selon la réponse du 6 janvier 2020 donnée par l'administration fiscale à la réclamation contentieuse de la société Kleinfled, la société Bella Vita qui était seule redevable de la taxe avait seule qualité pour solliciter, le cas échéant, auprès de l'administration restitution d'un montant de TVA versé en trop, ce dont il a déduit que la société Kleinfeld pouvait agir en répétition d'un paiement indu contre la société Bella Vita, et qu'il lui appartenait de rapporter la preuve du caractère indu du paiement en raison de l'application d'un taux de TVA prétendument erroné.



Le premier juge a considéré que l'existence d'une erreur sur le taux applicable ne résultait ni de la vérification fiscale dont avait fait l'objet la société Kleinfeld, ni de la réponse de l'administration sus-évoquée. Il a considéré, au visa de l'article 278 sexies du code général des impôts, qu'il n'était pas démontré que le mode de gestion des lieux initialement choisi consistait en l'exploitation des lieux par un tiers, ni que ce mode de gestion avait changé en amont de l'acte notarié du 18 juillet 2017 afin de donner lieu à l'application d'un taux de TVA de 5,5 %, et a considéré que la preuve d'une erreur dans l'acte notarié n'était pas rapportée, soulignant que la convention de location des locaux nus conclue avec l'ARSEA le 16 juin 2018 était postérieure de près d'un an à la signature de l'acte notarié et qu'il n'était pas démontré que ce mode de gestion délégué avait été envisagé antérieurement.



Le tribunal a ensuite relevé que la société Bella Vita se reconnaissait débitrice de la redevance d'archéologie préventive, accueillant ainsi la demande de la société Kleinfled en paiement d'un montant de 87 479,30 euros, et que la société Kleinfeld se reconnaissait quant à elle débitrice d'un solde restant dû sur le prix de vente, auquel devait être appliqué le taux de TVA de 20 %, puisque la société Kleinfeld ne justifiait pas de l'application du taux de TVA réduit à l'opération, et a ordonné compensation entre ces montants.





La société Kleinfeld a interjeté appel de ce jugement le 23 juillet 2021, en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en restitution de l'indu sur le montant TVA acquitté, l'a condamnée à verser à la société Bella Vita la somme de 161 629,60 euros TTC au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts au taux contractuel de 1 % à compter du 1er juin 2018, l'a condamnée à verser à la société Bella Vita la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens sauf ceux de l'appel en garantie, et a rejeté le surplus des demandes des parties.



Par ordonnance de référé du 28 octobre 2021, la présidente de chambre de la cour d'appel de Colmar, agissant sur délégation de Madame la première présidente près la même cour, a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement entrepris le 7 juillet 2021, rejeté les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a laissé à chaque partie la charge de ses dépens. 





La procédure a été clôturée par ordonnance du 6 décembre 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 mars 2022, la société Kleinfeld demande à la cour de : 

- dire son appel recevable et fondé ;

- en conséquence, infirmer le jugement sur les chefs susvisés dans la déclaration d'appel ;

- statuant à nouveau, à titre principal, 

- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

- condamner la société Bella Vita à lui verser la somme de 316 454,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2019 ;

- prononcer l'anatocisme ;

- à titre subsidiaire, 

- constater que le solde du prix de vente s'élève, après déduction de la redevance d'archéologie préventive, à la somme de 73 884,29 euros ;

- débouter la société Bella Vita de toute demande au titre des intérêts contractuels excédant cette somme ;

- en tout état de cause, condamner la société Bella Vita à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance ;

- sur l'appel incident de la société Bella Vita, le juger mal fondé ;

- en conséquence, confirmer le jugement entrepris en tant qu'il l'a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts ;

- condamner la société Bella Vita à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. 



Au soutien de son appel elle fait valoir, au visa de l'article 278 sexies, I, 2° du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, qu'elle remplissait bien les conditions cumulatives prévues par ce texte pour que l'opération soit soumise au taux réduit de TVA de 5,5 %, en ce qu'elle bénéficiait :

- d'une décision favorable d'agrément du représentant de l'Etat dans les conditions prévues par les articles R.331-1 et R.331-6 du code de la construction et de l'habitation, obtenue le 30 décembre 2016 et portant sur la construction de 24 logements ; 

- d'un prêt conventionné locatif, obtenu le 6 octobre 2016, - en réponse à l'argument tiré de la fausseté prétendue de ce document, elle souligne qu'un premier accord de prêt mentionnait par erreur une hypothèque qui avait été envisagée mais à laquelle a été substitué un cautionnement pour réduire les frais, erreur rectifiée par un second courrier d'accord du même jour - ; 

- d'une convention prévue par l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation relatif à l'aide personnalisée au logement, conclue le 29 décembre 2016.



Elle en déduit que c'est par erreur que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été soumis à une TVA au taux de 20 %, et que le premier juge a inexactement apprécié les faits en ce qu'il a considéré que la société Kleinfeld ne démontrait pas que l'acte du 18 juillet 2017 était entaché d'une erreur quant au taux de TVA applicable à l'opération, la détermination de ce taux ne pouvant résulter de la volonté des parties, mais de l'application de la loi fiscale, soit des conditions prévues à l'article 278 sexies, I 2° précité, lesquelles sont remplies.



La société Kleinfeld relève que tant l'administration que le juge des référés commerciaux dans une décision confirmée par la cour, et le juge de l'exécution ont considéré que les conditions d'application de ce texte étaient remplies. En outre, dès lors que la société Bella Vita n'avait vocation qu'à percevoir le prix hors taxe de la vente, étant quasi-collecteur de la taxe par son assujettissement à la TVA, il lui appartenait de vérifier le taux applicable.





La société Kleinfeld soutient que l'option qu'elle a exercée s'agissant de son assujettissement à la taxe dans le cadre de son activité est sans incidence sur le taux applicable à l'opération d'acquisition en cause.



L'appelante réfute ensuite l'argument adverse selon lequel l'opération ne relèverait pas de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, ce qui constitue la 3ème condition de l'article 278 sexies, I, 2° du code général des impôts pour bénéficier du taux réduit de 5,5 % de TVA, alors que le 3° de l'article précité prévoit que l'aide personnalisée est accordée pour les logements à usage locatif construits au moyen de prêts dont les conditions d'octroi sont déterminées par décret, et qu'en application de ces dispositions, la société Kleinfeld justifie avoir bénéficié d'un prêt locatif social régi par les articles R. 331-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.



Elle considère que le notaire a lui-même, implicitement mais nécessairement admis, que la vente était soumise aux dispositions de l'article 278 sexties puisqu'il a préparé un acte rectificatif.



L'appelante soutient ensuite, sur la destination des lieux, qu'elle n'a, à aucun stade de l'opération, eu l'intention d'exploiter la résidence seniors sous un régime quasi-hôtelier. A cet égard, elle se prévaut en premier lieu de ce qu'elle remplissait les conditions d'application de l'article 278 sexies, I, 2° du code général des impôts qui ne bénéfice qu'aux opérations de construction ayant pour objet le logement social, exclusives de toute activité de service.



L'appelante affirme ensuite que les autres parties ne rapportent pas la preuve de son intention d'exploiter la résidence senior sous un régime quasi-hôtelier, ce qui ne peut être déduit des seules mentions « maison dédiée aux personnes âgées / résidence senior » dans l'acte de vente, et ce alors que la convention relative à l'aide personnalisée au logement du 29 décembre 2016 fait mention de location de logements non meublés.



Elle ajoute qu'aux termes de l'acte de vente, les locaux ne comportaient aucun des équipements nécessaires à la fourniture des prestations de services alléguées, et que le bien était édifié à destination de simples logements réservés à des personnes âgées dont les revenus n'excédaient pas un certain plafond.



Elle conteste toute modification de la destination du bien acquis postérieurement à la signature de l'acte de vente, et affirme qu'il est démontré que le bien a toujours été destiné à la mise en location de logement nus soumis au titre 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lequel est inapplicable aux résidences quasi-hôtelières.



L'appelante oppose à l'intimée une confusion opérée entre la destination du bien, et le mode de gestion de ce bien, que le propriétaire peut exercer lui-même ou déléguer à un tiers. Elle affirme que la gestion du bien, qu'elle soit déléguée ou non, est indifférente à la détermination du taux de TVA applicable dès lors que celui qui prétend au taux réduit remplit les conditions posées à l'article 278 sexies, I, 2° du code général des impôts. 



L'appelante réfute de la même manière et pour les mêmes motifs l'analyse de la SCP [T]-[M]-[C], et rappelle que le notaire est soumis à un devoir d'information et de conseil des parties sur les incidences fiscales de l'opération qu'il dresse, auquel il a en l'espèce manqué, de sorte que sa responsabilité quasi-délictuelle est engagée à l'égard des parties à l'acte.



La société Kleinfeld s'estime par conséquent bien fondée à solliciter de la société Bella Vita, vendeur, la restitution de la fraction de la taxe payée en trop, cette dernière, en tant que redevable légal de la taxe, devant ensuite solliciter un remboursement auprès de l'administration. 







Subsidiairement, si la cour devait confirmer le jugement entrepris, l'appelante sollicite que, conformément aux stipulations de l'acte de vente, le montant de la subvention d'archéologie préventive dû par la société Bella Vita soit imputé sur le solde du prix de vente, les intérêts au taux contractuel ne courant alors que sur le solde, soit sur la somme de 73 884,29 euros.



Sur l'appel incident de la société Bella Vita tendant à obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive fondé sur l'article 32-1 du code de procédure civile, l'appelante estime que l'exercice de son droit d'action ne peut constituer en l'espèce un quelconque abus de droit fautif, qui n'est du reste pas démontré par l'intimée pas plus que son préjudice, alors qu'elle l'a informée de la difficulté dès le mois de décembre 2017 et qu'elle n'a pris aucune initiative pour régulariser la situation.



*



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2022, la SCCV Bella Vita conclut au rejet de l'appel principal et forme appel incident. Elle demande à la cour de :

- déclarer l'appel principal de la société Kleinfeld mal fondé ;

- la débouter de ses fins et prétentions ;

- en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution de l'indu sur le montant de TVA acquitté, condamné la société Bella Vita à lui verser la somme de 87 479,30 euros au titre de la redevance archéologie, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, a condamné la société Kleinfeld à lui verser la somme de 161 629,60 euros au titre du solde du prix de vente outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter du 1er juin 2018, ordonné la compensation judiciaire des créances, l'a condamnée à verser à la société Bella Vita la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance, et aux dépens ;

- sur l'appel incident, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive et en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-Lotz la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de cet appel en garantie ;

- statuant à nouveau, condamner la société Kleinfeld à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive diligentée à son encontre avec intérêts de droit à compter du prononcé de l'arrêt ;

- subsidiairement, en cas de condamnation de la société Bella Vita, infirmer le jugement en ce qu'il a dit sans objet son appel en garantie à l'encontre de la société la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-[C] ;

- condamner la société [T]-[M]-[C] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et sommes au titre de l'article 700 dont elle pourra être tenue au profit de la société Kleinfeld ;

- condamner la société Kleinfeld à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens d'appel.



Elle fait valoir que la vente a été contractuellement soumise au taux de TVA de 20 %, lequel résulte de l'équilibre de l'ensemble des obligations réciproques des parties au contrat aux termes de l'acte notarié qui constitue la loi des parties, la société Kleinfeld ayant expressément consenti à l'application de ce taux.



L'intimée relève que le projet initial de la société Kleinfeld était d'exploiter la résidence senior sous un régime quasi-hôtelier, impliquant la fourniture de prestations de services, ce qui ressort entre autres de l'assignation délivrée le 4 octobre 2019, où, au sein du premier paragraphe, l'appelante avait indiqué acquérir le bien en vue « d'exploiter une maison dédiée aux personnes âgées ».









Elle relève que le notaire ayant reçu l'acte confirme qu'au jour de la signature de la vente, la société Kleinfeld n'avait pas indiqué, ni justifié, être assujettie à un taux de TVA réduit, n'ayant pas adressé au notaire les documents dont elle se prévaut, et qu'elle ne démontre d'ailleurs toujours pas qu'elle avait opté pour un mode de gestion lui octroyant le bénéfice du taux réduit de 5,5 %, ni qu'une exploitation autre que le régime quasi-hôtelier était envisagée en amont de l'acte notarié.



L'intimée soutient que la société Kleinfeld ne démontre pas satisfaire aux trois conditions posées par l'article 278 sexies du code général des impôts pour lui permettre de bénéficier d'un taux réduit de TVA, notamment à la troisième condition de cet article, qui renvoie aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, et non pas au 2° que vise l'appelante.



Elle affirme que le courrier du 6 octobre 2016 qui constitue apparemment un faux n'est pas de nature à justifier la réalisation de la deuxième condition de l'article 278 sexies du code général des impôts, en ce qu'il n'atteste en rien de la conclusion d'un contrat de prêt par la société Kleinfeld. De plus, la convention locative dont se prévaut l'appelante n'a pas été conclue le 29 décembre 2016, mais postérieurement à l'acte notarié du 18 juillet 2017, à savoir le 16 juin 2018.



L'intimée en conclut que l'acte notarié n'est entaché d'aucune erreur, puisqu'il ne pouvait être soumis au taux de TVA réduit au jour de son établissement, en l'état des documents alors fournis.



La société Bella Vita soutient par ailleurs que, contrairement aux affirmations de l'appelante, l'administration fiscale n'a jamais admis que l'opération pouvait être soumise à un taux de TVA réduit, mais a au contraire considéré que l'opération était exonérée de TVA ce qui excluait tout récupération de la TVA versée dans le cadre de la vente par la société Kleinfeld, tout en relevant que, postérieurement à l'acte notarié, la société Kleinfeld avait décidé de changer la destination des lieux acquis et d'en confier la gestion à un gestionnaire, l'association ARSEA.



L'intimée ajoute que le changement du mode d'exploitation qui empêche l'appelante de déduire la TVA ne peut lui être imputé, et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir signé l'acte rectificatif, arguant à cet égard de la liberté de contracter et du fait que ce projet d'acte lui imposait de garantir et transférer à la société Kleinfeld une créance dont l'appelante est la seule à revendiquer l'existence et qui était conditionnée à ce que l'administration fiscale accepte l'application d'un taux de TVA de 5,5 %, dont il a été démontré qu'il n'était pas applicable. 



L'intimée soutient en outre que le fondement juridique est erroné, contestant l'existence d'un indu dès lors que la société Kleinfeld a signé en toute connaissance de cause un acte de dation-vente prévoyant un taux de TVA de 20%, qu'elle ne reproche aucune faute au notaire ni à la SCCV Bella Vita, et soutient que la demande de restitution du montant de la taxe aurait dû être dirigée contre le détenteur des montants réclamés, en l'occurrence l'administration fiscale.



En cas d'infirmation du jugement, l'intimée sollicite la condamnation du notaire à la garantir des sommes qui pourrait être mises à sa charge, dès lors qu'il lui appartenait de conseiller les parties en fonction de la finalité de l'opération, sur la possibilité de soumettre la vente à un taux de TVA de 5,5%, si ce taux lui était applicable, et qu'en manquant à ce devoir il a commis une faute. 



Elle sollicite par ailleurs la confirmation du jugement sur le solde du prix de vente restant dû, ainsi que la compensation de ce montant avec la subvention au titre des recherches d'archéologie préventive.







L'intimée conclut enfin à la condamnation de la société Kleinfeld à des dommages et intérêts au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile pour les multiples procédures diligentées par l'appelante à son encontre qu'elle considère abusives. Elle affirme que ces procédures ont perturbé la vente des lots restant de la société Bella Vita.



*



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 janvier 2022, la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-[C] conclut au rejet de l'appel en garantie de la société Bella Vita dirigé à son encontre et à la confirmation du jugement entrepris sur ce point. Elle demande à la cour de :

- déclarer l'appel en garantie mal fondé, conséquemment de le rejeter ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a dit sans objet ;

- débouter la société Bella Vita de ses demandes et conclusions ;

- condamner la société Bella Vita à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens des procédures de première instance et d'appel.



L'intimée rappelle d'abord que l'obligation d'information et de conseil du notaire est limitée aux engagements des parties résultant de l'acte qu'il est chargé de dresser. En l'espèce, elle conteste avoir commis une faute alors que les données en sa possession au moment de la passation de l'acte ne pouvaient la faire douter du taux de TVA applicable.



L'intimée affirme que ce n'est qu'à la suite du redressement fiscal du 11 décembre 2018 que les parties ont envisagé d'appliquer un taux de 5,5 % de TVA sur la vente, qu'elle a alors établi un acte complémentaire adapté à cette situation nouvelle, mais qui n'a pas été signé par la société Bella Vita, de sorte qu'en l'absence d'acte complémentaire aucun remboursement de la TVA ne peut plus être sollicité, le délai de reprise permettant de substituer un taux de TVA à un autre étant expiré depuis le 31 décembre 2019.



Elle précise que le notaire ayant instrumenté l'acte n'est en rien intervenu dans les changements liés à l'exploitation de la résidence et qu'elle ne saurait être tenue responsable des préjudices de l'une ou l'autre des autres parties dès lors qu'elle n'a commis aucune faute.



L'intimée soutient que le taux de TVA dépendait manifestement du choix relatif au mode d'exploitation des lieux, mais que lors de la signature de l'acte, les éléments en possession du notaire et les informations fournies par la société Kleinfeld, ne lui permettaient pas de mettre en doute les déclarations de l'acquéreur, qu'il n'avait pas à vérifier.



La SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-[C] se prévaut en outre de ce que la société Kleinfeld a adressé un courrier au service des impôts des entreprises d'Erstein, en date du 19 décembre 2016, dans lequel elle précisait opter pour la TVA au régime normal.



Elle indique que ce n'est que postérieurement à la vente, suite à la convention conclue avec l'ARSEA le 16 juin 2018 et à la vérification comptable de décembre 2016, que la société Kleinfeld a rempli les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 %, qu'ainsi, le notaire n'avait lors de la signature de l'acte, date à laquelle doit s'apprécier la réalisation de son devoir de conseil, pu déceler une erreur dans le statut fiscal de la société appelante.



Si la cour devait retenir une faute éventuelle du notaire par l'application d'un taux de TVA erroné de 20 %, l'intimée soutient que cette faute est sans rapport avec le préjudice des parties, dont la source réside pour partie dans ce que la société Kleinfeld a varié dans le mode de gestion de son projet, ce qui a été un élément déterminant du contrôle fiscal, et pour autre partie dans ce que la société Bella Vita a refusé de signer l'acte rectificatif pour lequel les parties s'étaient accordées. 



En tout état de cause, seule une perte de chance raisonnable de ne pas contracter pourrait être indemnisée.





Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.





MOTIFS





1- sur la restitution de l'indu



Conformément à l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 



Il appartient à celui qui agit en répétition de l'indu de rapporter la preuve du caractère indu du paiement, l'action en répétition pouvant être engagée soit à l'encontre de celui qui a reçu le paiement, en l'espèce la société Bella Vita, soit à l'encontre de celui pour le compte duquel le paiement a été reçu, en l'occurrence le Trésor public, la circonstance que la taxe ait été reversée au Trésor public n'ayant pas pour effet d'exclure l'existence d'un préjudice subi du fait de cet excès de paiement.



Au termes de l'acte de vente reçu le 18 juillet 2017 par Me [B] [I], la société Kleinfeld a acquis en l'état futur d'achèvement le bâtiment 2 de la résidence Bella Vita à destination de résidence senior, une partie du prix de vente étant payable comptant, une autre partie au jour de la livraison de l'immeuble par compensation avec le prix d'acquisition du terrain d'assiette, le solde étant payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux conformément à l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation.



L'acte mentionne en outre s'agissant du régime fiscal auquel est soumise la vente  : 

- le vendeur déclare avoir la qualité d'assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l'article 256 A du code général des impôts (...)

- l'immeuble dont dépendent les locaux vendus est actuellement en cours de construction

- la présente mutation d'immeuble en l'état futur d'achèvement entre dans le champ d'application de l'article 257-7 du code général des impôts se trouvant assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (...).



L'article 257- 7° du code général des impôts visé dans l'acte dispose que sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée : 'les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles'. Ce texte ne précise toutefois pas quel est le taux applicable.



Il convient en premier lieu de constater que les montants dont la société Kleinfeld demande restitution ont été payés en exécution d'un acte de vente qui n'a été ni annulé, ni rectifié, et que le taux de TVA figurant dans cet acte n'a pas été remis en cause par l'administration fiscale.



Si le taux de la taxe applicable ne dépend certes pas de la convention des parties, comme l'a retenu le premier juge mais est déterminé par la loi fiscale en fonction notamment de la nature de l'opération, il appartient néanmoins à la partie qui estime pouvoir bénéficier d'un taux réduit de démontrer qu'elle remplissait les conditions pour y prétendre au moment de la conclusion de l'acte, et de fournir les éléments utiles à cette fin, faute de quoi l'acte est nécessairement soumis au taux normal de la taxe. 















En l'espèce, la société Kleinfeld prétend que l'opération était éligible à l'application du taux réduit prévu par l'article 278 sexties -I, 2° du code général des impôts, lequel dans sa version applicable au jour de l'acte, énonce : 



'La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :

I. ' Les opérations suivantes réalisées dans le cadre de la politique sociale :

1. (...)

2. Les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du même code - le code de la construction et de l'habitation - et qui bénéficient de la décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du même code à compter du 1er octobre 1996, et dont l'ouverture de chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l'acquéreur bénéficie pour cette acquisition d'un prêt prévu à l'article R. 331-1 du même code ou d'une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l'Etat une convention en application des 3° ou 5° de l'article L. 351-2 du même code ; (...)'.



L'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose : 



'L'aide personnalisée au logement est accordée au titre de la résidence principale, quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national. Son domaine d'application comprend :

(...)

3° Les logements à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du 5 janvier 1977 au moyen de formes spécifiques d'aides de l'Etat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont déterminées par décrets ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable dans des conditions fixées par le présent code ; l'octroi de ces aides ou de la décision favorable est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter certaines obligations définies par décrets et précisées par des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; celles-ci doivent être conformes à des conventions types annexées aux décrets ;

4° (...)

5° Les logements-foyers de jeunes travailleurs et les logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat aux logements mentionnés aux 2° et 3° ci-dessus, dès lors qu'ils font l'objet des conventions régies par le chapitre III du présent titre ; (...).



Il résulte de ces dispositions que l'application du taux réduit aux opérations de livraison d'immeubles construits postérieurement au 1er octobre 1996 est indépendant du mode de gestion de l'immeuble, direct ou délégué, et suppose seulement la réunion de trois conditions cumulatives :

- une décision favorable d'agrément du représentant de l'Etat dans les conditions prévues par les articles R.331-1 et R.331-6 du code de la construction et de l'habitation,

- le financement de l'acquisition par un prêt conventionné locatif, 

- une convention prévue par l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement 



La société Kleinfeld fait valoir qu'à la date de l'acte, elle bénéficiait d'une décision favorable d'agrément pour un prêt locatif social émanant du représentant de l'Etat en date du 30 décembre 2016 portant sur la construction de 24 logements pour une résidence senior, et d'un accord du Crédit mutuel pour l'octroi de prêts locatifs sociaux obtenu le 6 octobre 2016, et qu'elle avait conclu une convention relative à l'aide personnalisée au logement en date du 29 décembre 2016, ce dont elle justifie, le fait que le courrier de la Caisse fédérale de crédit mutuel du 6 octobre 2016 confirmant l'accord de prêt, sous condition de l'obtention de l'agrément précité, comporte la mention 'annule et remplace un courrier du 6/10/2016" n'induisant pas pour autant la fausseté de ce document.



Toutefois comme le relèvent à juste titre les intimées, force est de constater que la société Kleinfeld n'a nullement fait état de ces éléments au moment de la passation de l'acte, et ne s'est aucunement prévalu de la possibilité dont elle aurait bénéficié de prétendre à l'application d'un taux de taxe sur la valeur ajoutée réduit, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ne faisant notamment aucune référence à la conclusion d'un prêt locatif conventionné pour le financement de l'opération, qui aurait dû être mentionnée dans l'acte, comme le souligne à bon droit la société Bella Vita. 



A cet égard, il convient de rappeler que le prix était payable pour partie comptant et pour partie par compensation avec le prix d'acquisition du terrain d'assiette résultant de l'acte de vente conclu entre les mêmes parties le 22 décembre 2016 également soumis au taux de TVA de 20%, et que, comme le souligne la société Bella Vita, les deux opérations avaient été envisagées par les parties comme formant un tout.



En outre, il résulte de la doctrine administrative dont se prévaut l'appelante - annexe n°21- que l'application du taux réduit suppose que l'acte de vente mentionne expressément l'obtention d'un prêt locatif social et l'engagement de l'acquéreur de louer dans les conditions prévues aux 3° et 5° de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Par voie de conséquence, l'acte notarié qui constitue le titre fondant la perception de la taxe n'ayant pas été remis en cause et ne comportant aucune des mentions exigées pour l'application d'un taux de taxe sur la valeur ajoutée réduit, il n'est dès lors pas démontré que la société Kleinfeld aurait pu, voire voulu bénéficier de ce taux avantageux, quand bien même aurait-elle rempli les conditions pour cela.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu'il a considéré que la preuve d'un paiement indu n'était pas rapportée, et en ce qu'il a débouté la société Kleinfeld de sa demande en restitution du montant de la taxe prétendument payé en trop, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par les parties. 



2- sur le solde du prix et la subvention au titre des recherches d'archéologie préventive



Il n'est pas contesté que la société Kleinfeld reste devoir une somme de 134 691,34 euros HT au titre du prix de vente, soit un montant de 161 629,60 euros TTC. Il est expressément stipulé en page 14 de l'acte de vente que toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance sera de plein droit et sans qu'il soit besoin de mise en demeure, passible d'un intérêt de 1% par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Il est établi et non contesté que la livraison est intervenue le 28 mai 2018, avec des réserves qui ont été levées de sorte que le solde du prix est exigible depuis le 1er juin 2018. 



La société Bella Vita oppose une compensation avec la restitution par la société Bella Vita de la subvention d'archéologie

 

Il résulte en effet d'une mention manuscrite contresignée par les parties et par le notaire insérée en page 7 de l'acte de vente du 22 décembre 2016 que 'la société PSPI remboursera à la SPL Kleinfeld toute subvention qu'elle pourra percevoir au titre des fouilles archéologiques. Ce paiement ayant un caractère purement financier il interviendra sans TVA, la société PSPI (SCCV Bella Vita) s'engage à effectuer ces remboursements dans les 30 jours de la perception', cet engagement étant repris en page 20 de l'acte du 18 juillet 2017 lequel prévoit en outre que le paiement devra intervenir, 'en tout état de cause au plus tard lors de la livraison des biens par imputation sur la fraction du prix exigible à ce stade'. 











La société Bella Vita ne conteste pas devoir restitution de la somme de 87 479,30 euros qu'elle a perçue le 3 octobre 2017. 



La société Kleinfeld sollicite à bon droit la compensation de ce montant avec le solde du prix de vente, en application des stipulations contractuelles le prévoyant expressément, s'agissant d'une créance certaine, liquide et exigible à la date à laquelle le solde du prix de vente est devenu exigible, et les deux créances découlant du même contrat. 



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné d'une part la société Kleinfeld au paiement du solde du prix, et d'autre la société Bella Vita au paiement de la subvention pour recherches d'archéologie préventive, et a ordonné la compensation des créances réciproques. La société Kleinfeld sera ainsi condamnée, après compensation, à payer à la société Bella Vita la somme de : 161 629,60 - 87 479,30 = 74 150,30 euros, outre intérêts au taux intérêt contractuel de 1% par mois de retard à compter du 1er juin 2018. 



3- sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 



L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de légèreté blâmable, ou d'erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, comme l'a relevé le tribunal, la créance de la société Kleinfeld étant partiellement fondée et non contestée par la société Bella Vita, la procédure ne peut être qualifiée d'abusive, outre le fait que l'appelante a pu parfaitement se méprendre sur l'étendue de ses droits puisqu'elle se réfère notamment à un ordonnance du juge des référés du 8 janvier 2020, confirmée par un arrêt de cette cour du 7 décembre 2020, ayant considéré que la contestation sur le taux de TVA applicable était sérieuse et s'opposait à l'octroi d'une provision au titre du solde du prix de vente. En outre, dans son arrêt en date du 15 novembre 2021, la cour de céans a expressément écarté tout abus s'agissant de la procédure engagée devant le juge de l'exécution.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



4- sur les dépens et frais irrépétibles



En considération de la solution du litige, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, étant observé que la SCP [T]-Schreiber-Calderoli-[C] avait été appelée en cause par la société Bella Vita en première instance, ce qui justifie que les frais de l'appel en garantie qu'elle a initié soient laissés à sa charge. 



La société Kleinfeld qui succombe à titre principal supportera la charge des dépens d'appel afférents à l'instance dirigée contre la société Bella Vita et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Il sera alloué à la société Bella Vita une somme de 5 000 euros sur ce fondement à la charge de la société appelante.



Les dépens d'appel afférents à l'appel en garantie seront laissés à la charge de la société Bella Vita ainsi qu'une somme de 2 400 euros allouée à la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-[C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 















PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, 



CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg, chambre commerciale, en date du 7 juillet 2021, sauf en ce qu'il :

- condamne la société Bella Vita à verser à la société Kleinfeld la somme de 87 479,30 euros au titre de la redevance d'archéologie, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,  ;

- condamne la société Kleinfled à verser à la société Bella Vita la somme de 161 629,60 euros TTC au titre du solde du prix de vente, outre intérêts au taux contractuel de 1 % à compter du 1er juin 2018 ;

- ordonne la compensation des créances réciproques ;



Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés, et ajoutant au jugement,



CONDAMNE la SPL Kleinfeld à payer, après compensation, à la SCCV Bella Vita la somme de 74 150,30 € (soixante-quatorze mille cent cinquante euros trente centimes), outre intérêts au taux intérêt contractuel de 1% par mois de retard à compter du 1er juin 2018 ;



CONDAMNE la SPL Kleinfeld aux dépens d'appel afférents à l'instance dirigée contre la SCCV Bella Vita et à payer à cette dernière la somme de 5 000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



CONDAMNE la SCCV Bella Vita aux dépens d'appel afférents à son appel en garantie ainsi qu'à payer à la SCP Quirin-Coudert-Schreiber-Calderoli-Lotz la somme de 2 400 euros (deux mille quatre cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



DÉBOUTE la SPL Kleinfeld de sa demande sur ce fondement.

 

La greffière, La présidente,