Cour d'Appel · Chambre 1 A — 18 octobre 2023

MINUTE N° 455/23

























Copie exécutoire à



- Me Noémie BRUNNER





Le 18.10.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 18 Octobre 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/04061 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6LN



Décision déférée à la Cour : 21 Octobre 2022 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG



APPELANTE :



SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES 

exeçant sous l'enseigne SEDES 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour 



INTIMEE :



S.À.R.L. EASYDOC 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]



non représentée, assignée par le commissaire de justice en son étude le 24.01.2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- rendu par défaut 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :





Le 22 novembre 2007, l'association SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES, exerçant sous l'enseigne SEDES (ci-après : 'SEDES') a donné à bail à la SARL EASYDOC un local commercial et une place de parking sis [Adresse 5] à [Localité 6].



Le 14 mars 2016, la SEDES a donné à bail à la SARL EASYDOC un emplacement privatif n°0038.



Le 15 février 2022, un huissier mandaté par la SEDES a constaté que figurait sur la porte d'entrée du local loué par la SARL EASYDOC, les enseignes APPLIPRO, EFCM - Expert Flow Control Management et Cabinet de Psychologue Ouriel LEVY.



Par acte d'huissier du 18 février 2022, la SEDES a sommé la SARL EASYDOC de cesser toute sous-location dans le délai d'un mois. 



Par acte d'huissier du 31 mars 2022, la SEDES a fait attraire la SARL EASYDOC devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de faire constater la résiliation du bail commercial du 22 novembre 2007, d'ordonner son expulsion et de la voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 600,48 € au titre du bail et de 43,78 € au titre des emplacements de parking, outre la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Par ordonnance du 21 octobre 2022, le juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG a :



Au principal, Renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par l'association Société Coopérative de Logements Populaires,

Condamné l'association Société Coopérative de Logements Populaires aux dépens,

Condamné l'association Société Coopérative de Logements Populaires à payer à la SARL EASYDOC la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Rejeté toutes autres demandes des parties,

Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.



Aux motifs qu'il n'avait pas le pouvoir d'interpréter la clause prohibant la sous-location de sorte que la demande se heurtait à des contestations sérieuses.



Par une déclaration faite au greffe en date du 3 novembre 2022, l'association Société Coopérative de Logements Populaires a fait appel de cette ordonnance. 



Par ordonnance du 16 janvier 2023, Madame la présidente de chambre a fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 11 septembre 2023 et un avis de fixation de l'affaire à bref délai a été envoyé par le greffier à l'avocat constitué le même jour.



Dans ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la Société Coopérative de Logements Populaires demande à la Cour de : 



DECLARER l'appel recevable,



DECLARER l'appel bien fondé,



INFIRMER l'ordonnance du 21 octobre 2022 dans son intégralité,



Et statuant à nouveau, 



CONSTATER la résiliation au 18 février 2022, du contrat de bail commercial du 22 novembre 2007 liant les parties,



En conséquence,

 

DEBOUTER la SARL EASYDOC de toutes ses demandes, fins et conclusions,



ORDONNER l'expulsion de la SARL EASYDOC des locaux commerciaux qu'elle occupe [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que de tous occupants de son chef.



CONDAMNER la SARL EASYDOC à payer à la SEDES une indemnité d'occupation provisionnelle de 600,48 € par mois au titre du bail principal, correspondant au montant du loyer + charges, et aux sommes de 12,57 € et 31,21 € par mois au titre des emplacements de parking, qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater de la décision à intervenir, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux loués,



CONDAMNER la SARL EASYDOC à payer à la SEDES une indemnité de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de 1ère instance et d'appel,



CONDAMNER la SARL EASYDOC aux entiers frais et dépens des procédures de 1ère instance et d'appel ainsi qu'aux frais de la sommation et des procès-verbaux de constat.



Au soutien de ses prétentions, la SEDES fait valoir que la sous-location illicite des locaux est établie par le procès-verbal de constat d'huissier du 15 février 2022, ainsi que par le courrier de la SARL EASYDOC du 11 mai 2022. Elle ajoute que la SARL EASYDOC a changé la destination des lieux loués et qu'elle n'a pas fourni l'acte de cautionnement stipulé par le contrat de bail.



Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, la Société Coopérative de Logements Populaires a fait signifier à la SARL EASYDOC la déclaration d'appel, le récapitulatif de la déclaration d'appel, l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 16 janvier 2023, l'ordonnance rendue par la présidente de chambre le même jour ainsi que ses conclusions d'appel et son bordereau de pièces. 



L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 septembre 2023.



Pour l'exposé complet des faits, des moyens de la Société Coopérative de Logements Populaires, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à ses écritures.





MOTIFS DE LA DECISION :





La sous-location est le contrat par lequel une personne, le locataire principal, qui a la jouissance de locaux en vertu d'un bail principal remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ces locaux à un tiers, le sous-locataire, pour un certain temps et moyennant un certain prix. La contrepartie peut être réalisée par l'attribution d'avantages en nature (Cass. 3ème civ., 26 févr. 1992). Il n'y a pas sous-location dès lors que le locataire principal a mis gratuitement les lieux à la disposition d'un tiers.

L'article L. 145-31, alinéa 1er du code de commerce dispose que 'sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite'.



En l'espèce, l'article 4 des conditions générales du contrat de bail litigieux, stipule que 'Le preneur ne pourra sous-louer sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur tout ou partie des locaux loués'. 



Le constat d'huissier du 15 février 2022 démontre que les locaux sont occupés par des tiers, ce qui n'est pas contesté par la SARL EASYDOC qui réfute cependant, dans son courrier du 4 mars 2022, toute violation des clauses du contrat de bail, faisant valoir que l'occupation des locaux par les tiers est à titre gratuit.



Le courrier du 11 mai 2022, aux termes duquel la SARL EASYDOC demande à la SEDES de s'entendre sur une sous-location franche des locaux, ne peut être interprété comme un aveu de cette dernière, qui précise également que les apparences ont induit la SEDES à penser que la société aurait manqué à son devoir contractuel et qu'il lui semble injustifié de devoir s'expliquer devant un tribunal.



La preuve d'une sous-location, c'est-à-dire d'une mise à disposition des locaux à titre onéreux, n'est pas rapportée par la bailleresse, qui supporte, en sa qualité de demanderesse, la charge et le risque de la preuve.



En outre, la mise en 'uvre de la clause résolutoire devant la juridiction saisie en référé ou au fond, ne peut être valablement invoquée que s'il est établi que les faits allégués se sont poursuivis au-delà du délai d'un mois, soit en l'espèce postérieurement au 18 mars 2022.



Cette preuve incombe au bailleur en sa qualité de demandeur à la résiliation et n'est pas rapportée en l'espèce. En effet, la SEDES ne produit qu'un constat d'huissier du 15 février 2022 pour attester de l'occupation des locaux.



Ainsi, il n'est pas démontré que l'infraction reprochée au locataire aurait perduré au-delà du délai d'un mois.



Enfin, le changement de destination des locaux et l'absence de cautionnement sont indifférents à l'issue du présent litige, puisque la mise en demeure visant la clause résolutoire ne reprochait au locataire qu'une sous-location illicite.



En conséquence, c'est à juste titre que le juge des référés a jugé que la demande se heurtait à des contestations sérieuses et dit n'y avoir lieu à référé.



Les dépens de la procédure d'appel seront à la charge de la SEDES, qui sera déboutée de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, eu égard à l'issue du présent litige, en confirmant l'ordonnance déférée de ces chefs.





P A R C E S M O T I F S





LA COUR, 

 

CONFIRME l'ordonnance rendue le 21 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG en toutes ses dispositions,











CONDAMNE la Société Coopérative de Logements Populaires, exerçant sous l'enseigne SEDES, aux dépens de la procédure d'appel,



DEBOUTE la Société Coopérative de Logements Populaires, exerçant sous l'enseigne SEDES, de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE : LE PRÉSIDENT :