Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 19 octobre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 19/10/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 18/01923 - N° Portalis DBVT-V-B7C-RO6R



Jugement n° 17/00962 rendu le 22 février 2018 par le tribunal de grande instance de Valenciennes





APPELANTS



Monsieur [K] [M]

né le 15 mars 1965 à [Localité 9], de nationalité française

& Madame [J] [U] épouse [M]

née le 05 mars 1956 à [Localité 12], de nationalité française

demeurant ensemble au [Adresse 1] - [Localité 3]

Bénéficient d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/2018/003961 du 17/04/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai



représentés par Me Christelle Mathieu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué





INTIMÉS



Madame [F] [W] épouse [C] venant aux droits du feu [Z] [W]

née le 15 février 1960 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 11] - [Localité 6]



Madame [L] [A] veuve [W] 

née le 18 mars 1939 à [Localité 10], de nationalité française

demeurant [Adresse 7] - [Localité 3]

Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/04468 du 15/05/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai



Monsieur [V] [W] venant aux droits du feu Monsieur [Z] [W]

né le 15 février 1962 à [Localité 3],de nationalité française

demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]

Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/05656 du 12/06/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai



représentés par Me Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué









INTERVENANTE FORCÉE



SARL Zenasni Immobilier, prise en la personne de son représentant légal 

domicilié en cette qualité audit siège 

ayant son siège social [Adresse 8] - [Localité 4]

assignée en intervention forcée le 19 octobre 2018 à personne morale

représentée par Me Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué







DÉBATS à l'audience publique du 07 juin 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023 après prorogation du délibéré initialement prévu au 05 octobre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 mai 2023 



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EXPOSE DU LITIGE



Mme [L] [A] et son époux [Z] [W], décédé, ont, par acte du 5 octobre 1993, donné à bail à la société La Miche denaisienne un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].



Par acte du 3 novembre 1995, la société La Miche denaisienne a consenti à M. [K] [M], en présence de son épouse, la location-gérance du fonds de commerce ainsi que la jouissance de l'ensemble de l'immeuble.



Par acte du 9 mars 1998, la société La Miche denaisienne a cédé son fonds de commerce à M. [M]. Ce dernier occupe le logement avec son épouse et ses quatre enfants.



A la demande des époux [M], qui se plaignaient de désordres liés à un défaut d'entretien qu'ils imputaient au bailleur, le juge des référés a, par ordonnance du 23 juin 2015, désigné un expert.



L'expert a déposé son rapport le 21 novembre 2016.



Par acte d'huissier des 7 février et 13 mars 2017, M. et Mme [M] ont fait assigner Mme [A], M. [V] [W] et Mme [F] [W], ces derniers venant aux droits d'[Z] [W], devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de les voir condamner à réaliser sous astreinte et à leurs frais les travaux préconisés par l'expert judiciaire.



Par jugement contradictoire du 22 février 2018, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :


constaté l'irrecevabilité des demandes de Mme [M] pour défaut de qualité à agir,

débouté M. [M] de sa demande au titre du système de chauffage,

débouté M. [M] de sa demande au titre des menuiseries,

condamné Mme [W], Mme [A] et M. [W] à procéder à la mise en conformité de l'installation électrique et de l'installation de gaz,

débouté M. [M] de ses demandes indemnitaires,

condamné solidairement Mme [W], Mme [A] et M. [W] à payer à M. [M] la somme de 180 euros en remboursement du diagnostic technique,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

laissé à M. [M] la charge des dépens.




Par déclaration reçue au greffe de la cour le 31 mars 2018, M. et Mme [M] ont relevé appel, tendant à l'annulation du jugement ou sa réformation en ce qu'il a constaté l'irrecevabilité des demandes de Mme [M], débouté M. [M] de sa demande au titre du système de chauffage, des menuiseries et de ses demandes indemnitaires, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile et a laissé à M. [M] la charge des dépens.



Par acte notarié du 14 septembre 2018, les consorts [W] ont vendu l'immeuble à la société Zenasni immobilier.



M. et Mme [M] ont, par acte d'huissier du 19 octobre 2018, fait assigner la société Zenasni immobilier en intervention forcée.



Les consorts [W] et la société Zenasni immobilier ont élevé un incident devant le conseiller de la mise en état, par lequel ils lui demandaient notamment de :


dire que M. et Mme [M] se sont désistés de leur instance et de leur action à l'encontre des consorts [W],

constater l'absence de demande à l'encontre de la société Zenasni immobilier autre que celle des frais et dépens,

dire irrecevables par application de l'article 910-4 du code de procédure civile les demandes nouvelles formulées par conclusions du 17 janvier 2019.




Par ordonnance d'incident du 4 juin 2020, le magistrat chargé de la mise en état a :


débouté Mme [A], M. [W], Mme [W] et la société Zenasni immobilier de l'intégralité de leurs demandes,

les a condamnés in solidum à verser à Maître Mathieu, avocat de M. et Mme [M], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n°9-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,

les a condamnés in solidum aux dépens de l'incident.




Cette ordonnance a été déférée à la cour qui, par arrêt du 12 mai 2021, a :


confirmé l'ordonnance,

débouté Mme [A], M. [W] et Mme [W] de leur demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

les a condamnés aux dépens.




Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 14 janvier 2020, M. et Mme [M] demandent à la cour de :


infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [A], M. [W] et Mme [W] à procéder à la mise en conformité de l'installation électrique et de l'installation de gaz et les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 180 euros en remboursement du diagnostic technique,

dire et juger recevables et biens fondées leurs demandes,


en conséquence,


dire et juger que la société Zenasni immobilier engage sa pleine et entière responsabilité en qualité de bailleur,

condamner la société Zenasni immobilier à réaliser à ses frais les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport d'expertise du 21 novembre 2016 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

dire et juger que passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et à défaut de travaux entrepris par les bailleurs, ils seront autorisés à faire réaliser les travaux par les entrepreneurs de leur choix aux frais du bailleur,

condamner la société Zenasni immobilier à leur verser les sommes de :


* 274,70 euros par mois à compter du 3 novembre 1995, date de l'entrée en jouissance, jusqu'à la décision à intervenir passée en force de chose jugée au titre du préjudice de jouissance,

* 180 euros en remboursement du diagnostic technique réalisé à la demande de l'expert judiciaire,


dire et juger que pendant la durée de réalisation des travaux de réparation tels que préconisés par l'expert, ils seront dispensés de paiement du loyer,

condamner la société Zenasni immobilier à verser à Maître Mathieu la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,

condamner la société Zenasni immobilier aux frais et dépens, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Mathieu, membre de la SCP Minet-Mathieu, avocat aux offres de droit.




Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 14 janvier 2020, Mme [A], M. [W], Mme [W] et la société Zenasni immobilier demandent à la cour de :


dire l'action de Mme [M] irrecevable et confirmer le jugement sur ce point,

à l'égard des consorts [W] :

constater l'absence de demandes à leur encontre en cause d'appel,

dire les condamnations intervenues en première instance désormais sans objet,

infirmer le jugement en conséquence,


subsidiairement,


débouter M. [M] de ses demandes relatives à l'installation de chauffage et aux menuiseries, confirmer le jugement sur ce point,

débouter M. [M] de ses demandes relatives à l'installation de gaz et d'électricité, infirmer le jugement sur ces deux points,

débouter M. [M] de toutes ses autres demandes, confirmer le jugement sur ce point,


à titre plus subsidiaire encore,


ordonner compensation de toute somme dont les consorts [W] seraient reconnus redevables avec les loyers et charges impayés à concurrence de la somme de 12 848,33 euros,

à l'égard de la société Zenasni immobilier :

au vu de l'assignation en date du 19 octobre 2018, constater l'absence de demande à son encontre autre que celle des frais et dépens,

dire irrecevables par application de l'article 910-4 du code de procédure civile les demandes nouvelles formulées par conclusions du 17 janvier 2019,

constater l'absence de demandes à son encontre autres que celles des frais et dépens,

subsidiairement, débouter les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes,

débouter les époux [M] de leurs demandes relatives à l'installation de chauffage et menuiseries,

débouter les époux [M] de leurs demandes relatives à l'installation de gaz et d'électricité,

débouter les époux [M] de toutes leurs autres demandes,

tant à l'égard des consorts [W] que de la société Zenasni immobilier :

condamner in solidum M. et Mme [M] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [A], M. [W] et Mme [W] d'une part et à la société Zenasni immobilier d'autre part,

les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel.




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023. Plaidé à l'audience du 7 juin 2023, le dossier a été mis en délibéré au 5 octobre 2023, prorogé au 19 octobre 2023.



Par note en délibéré transmise aux parties par la voie électronique le 9 octobre 2023, la cour a invité les parties sous huit jours à faire valoir leurs observations sur les points suivants :


l'irrecevabilité au titre de l'autorité de la chose jugée de la demande des intimés tendant à « dire irrecevables par application de l'article 910-4 du code de procédure civile les demandes nouvelles formulées par conclusions du 17 janvier 2019 », cette demande ayant été tranchée par le magistrat en charge de la mise en état (article 794 du code de procédure civile),

l'article 1719 du code civil, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, ne mentionnait pas l'obligation de décence du logement, celle-ci ayant été ajoutée par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ayant défini les caractéristiques du logement décent. S'il est prévu dans la loi du 6 juillet 1989 en son article 41-1 que ces dispositions s'appliquent immédiatement pour les locaux loués soumis à cette loi, y compris les baux en cours, aucune disposition n'est prévue pour les autres baux, étant précisé que pour les baux portant sur une maison à usage de commerce et d'habitation, la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux et non à la loi du 6 juillet 1989. 




Par note transmise par la voie électronique le 10 octobre 2023, M. et Mme [M] ont indiqué :


sur l'irrecevabilité au titre de la chose jugée de la demande des intimés que cette demande a été tranchée par le juge de la mise en état, de sorte qu'elle est irrecevable,

ne pas avoir d'observations particulières à formuler sur le statut du bail.




Par note transmise par la voie électronique le 11 octobre 2023, Mme [A], M. [W], Mme [W] et la société Zenasni immobilier ont indiqué que :


leurs dernières écritures au fond étaient antérieures à l'ordonnance qui a effectivement tranché la question,

à défaut de prévisions textuelles, les dispositions du décret du 2002-120 ne sont pas applicables aux baux commerciaux en cours.






MOTIVATION




Sur la recevabilité des demandes de Mme [M]




Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.



En l'espèce, le bail a été signé entre Mme [A] et M. [Z] [W], en qualité de bailleurs, et la société La Miche Denaisienne, en qualité de preneur et porte sur une maison à usage de commerce et d'habitation. L'acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, est conclu entre la société La Miche denaisienne et M. [M].



Dans la mesure où il s'agit d'un bail portant sur une maison à usage de commerce et d'habitation, conclu initialement dans le cadre de la cession de leur fonds de commerce par les époux [W] à la société La Miche denaisienne pour une durée de neuf années, puis cédé à M. [M], la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux, le logement devant être considéré comme exclusivement destiné à faciliter l'exploitation de l'entreprise.



En conséquence, le caractère commercial du droit au bail ayant pour conséquence que la cotitularité du bail prévue par l'article 1751 du code civil ne s'applique pas, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes, en ce qu'elles sont présentées par Mme [M].




Sur la recevabilité des demandes de la société Zenasni immobilier




Aux termes de l'article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.



Le juge est toutefois tenu de relever d'office la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à une décision précédemment rendue dans la même instance.



Aux termes de l'article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789.



La prétention de la société Zenasni immobilier tendant à ce que les demandes nouvelles de M. et Mme [M] formulées par conclusions du 17 janvier 2019 soient dites irrecevables sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile est en conséquence irrecevable, ayant été tranchée par le magistrat en charge de la mise en état et confirmée par l'ordonnance statuant sur déféré.




Sur les demandes formées par le preneur




a) Sur les demandes à l'encontre des consorts [W]



Les consorts [W] sollicitent de la cour de constater l'absence de demandes à leur encontre en cause d'appel et de dire que les condamnations intervenues en première instance sont désormais sans objet, devant être infirmées.



M. [M], compte tenu du changement de bailleur intervenu postérieurement à la décision de première instance, formule désormais ses demandes de condamnation à l'encontre de la société Zenasni immobilier, sollicitant sa condamnation à réaliser à ses frais les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire.



Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a prononcé des condamnations contre les consorts [W].



b) Sur les demandes à l'encontre de la société Zenasni immobilier



M. [M] sollicite la condamnation de la société Zenasni immobilier à réaliser à ses frais les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et qu'il soit jugé que passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et à défaut de travaux entrepris par le bailleur, il sera autorisé à faire réaliser ces travaux par les entrepreneurs de son choix aux frais du bailleur. Il sollicite également sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, le remboursement du coût du diagnostic technique réalisé à la demande de l'expert judiciaire et une dispense de paiement du loyer pendant les travaux.



La société Zenasni immobilier sollicite le débouté de l'intégralité de ces demandes.



Il doit être précisé que les demandes de M. [M] ne portent que sur la partie habitation de l'immeuble pris à bail, seule partie de l'immeuble dans laquelle l'expertise a été réalisée.



M. [M] fonde ses demandes sur le non respect par le bailleur de l'obligation de décence qui lui incombe.



Cependant, s'il est exact que s'agissant d'une obligation d'ordre public, les bailleurs de locaux commerciaux constitués d'une partie habitation (dits baux mixtes) sont également soumis aux règles de la décence locative pour la partie habitation qui est effectivement occupée par le preneur à titre à titre d'habitation principale, la cour relève que l'article 1719 du code civil, dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, ne mentionnait pas l'obligation de décence du logement, celle-ci ayant été ajoutée par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent.



Or, s'il est prévu dans la loi n°89-402 du 6 juillet 1989, en son article 41-1, que ces dispositions s'appliquent immédiatement pour les locaux loués soumis à cette loi, y compris les baux en cours, aucune disposition n'est prévue pour les autres baux, étant rappelé que pour les baux portant sur une maison à usage de commerce et d'habitation, la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux et non à la loi du 6 juillet 1989.



M. [M] ne peut donc fonder ses demandes à l'égard de la société Zenasni sur l'obligation pour le bailleur de délivrer au preneur un logement décent tel que défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, seul moyen qu'il invoque.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande au titre du système de chauffage, de sa demande au titre des menuiseries et de ses demandes indemnitaires, bien que ces demandes soient désormais dirigées contre la société Zenasni immobilier et non plus contre les consorts [W].



M. [M] sera débouté de sa demande tendant à ce qu'il soit procédé à la mise en conformité de l'installation électrique et de l'installation de gaz et de sa demande de remboursement des frais du diagnostic technique, ces chefs du jugement ayant déjà fait l'objet d'une réformation puisque le tribunal avait condamné à ce titre les consorts [W].




Sur les prétentions annexes




Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens, les dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 





La cour, 



Déclare irrecevable la prétention de la société Zenasni immobilier tendant à ce que les demandes nouvelles de M. et Mme [M] formulées par conclusions du 17 janvier 2019 soient dites irrecevables sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile ;



Réforme le jugement en en ce qu'il a condamné Mme [W], Mme [A] et M. [W] à procéder à la mise en conformité de l'installation électrique et de l'installation de gaz, à payer à M. [M] la somme de 180 euros en remboursement du diagnostic technique ;



Le confirme pour le surplus ;





Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,



Déboute M. [M] de sa demande de condamnation de la société Zenasni immobilier à mettre en conformité l'installation électrique et l'installation de gaz et de sa demande de remboursement des frais du diagnostic technique ;



Condamne in solidum M. et Mme [M] aux dépens de la procédure d'appel ;







Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.









Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles